2020_CBS_07076 - Omgevingsvergunning - OMV_2019162331. Kipdorp 1. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          16/12/1943: toelating (18#18425) voor een gevelverandering.

Vergund geachte toestand

-          handelswoning met een bruto vloeroppervlakte van ca. 284,50 m² (inclusief complementaire handelsfunctie op de gelijkvloerse en mezzanine);

-          pand in gesloten bebouwing met drie bouwlagen onder schilddak;

-          kroonlijst- en nokhoogte van respectievelijk ca. 13,00 en 16,15 m;

-          het volledige perceel werd dicht gebouwd;

-          gelijkvloerse gevelpui in hout.

Huidige toestand

-          meergezinswoning met acht zelfstandige kamerwoningen;

-          bouwvolume conform vergund geachte toestand;

-          gevelafwerking:

• voorgevel in cementering;
• plint en dorpels in blauwe hardsteen, wit geschilderd;
• buitenschrijnwerk in donkerblauw aluminium, invulling in spiegelglas op het gelijkvloers.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning met drie zelfstandige wooneenheden:

• fietsenstalling en afvalberging op gelijkvloers;
• 1 slaapkamerappartement van 48 m² op gelijkvloers en mezzanine;
• studio van 33 m² op verdieping 2 (excl. 4,50 m² vloeroppervlakte berging en sanitair);
• 1 slaapkamerappartement van 74 m² op verdieping 3 en 4;

-          bouwvolume ongewijzigd ten opzichte van vergund geachte toestand;

-          gevelafwerking conform huidige toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          opdelen van een handelshuis in drie woonentiteiten;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          wijzigen van de verticale circulatie (gedeeltelijke regularisatie);

-          wijzigen van het schrijnwerk in de voorgevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          artikel 2.1.2 Harmonieregel en referentiebeeld:

het voorzien van blauw aluminium schrijnwerk met spiegelglas op het gelijkvloers is niet kenmerkend voor een 19de-eeuwse lijstgevel;

artikel 2.1.7 Gevelmaterialen:
het voorzien van blauw aluminium schrijnwerk met spiegelglas op het gelijkvloers is niet kenmerkend voor een 19de-eeuwse lijstgevel;

het schilderen van dorpels in blauwe steen is niet kenmerkend voor een 19de-eeuwse lijstgevel.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  het voorzien van blauw aluminium schrijnwerk met spiegelglas op het gelijkvloers is niet kenmerkend voor een 19de-eeuwse lijstgevel;

het schilderen van dorpels in blauwe steen is niet kenmerkend voor een 19de-eeuwse lijstgevel;

• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:

Elementen en decoraties in gevels die niet bedoeld waren om beschilderd te worden zoals natuurstenen dorpels dienen onbeschilderd te blijven;

Het veranderen van buitenschrijnwerk mag de historische beeldwaarde van de gevels niet verstoren door zijn materiaalgebruik, maatvoering en/of indeling.

Het voorzien van blauw aluminium schrijnwerk met spiegelglas op het gelijkvloers is niet kenmerkend voor een 19de-eeuwse lijstgevel;

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  de woonkamer op het gelijkvloers en de zitruimte op de mezzanine hebben een plafondhoogte van 2,44 meter en 2,25 meter. Dit is lager dan de vereiste 2,60meter;

een deel van de plafondhoogte van de studio op de 1ste verdieping is 2,59 meter.

Dit is lager dan de vereiste 2,60 meter;

De keuken op de 2de verdieping heeft een plafondhoogte van 2,40 meter.

Dit is lager dan de vereiste 2,60 meter;

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  de dakvlakramen in de zolderverdieping bevinden zich boven de meter hoogte. Dit is te hoog om mee te tellen voor de toetreding van daglicht en zicht;
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
  de nieuwe wooneenheden worden niet voorzien van een buitenruimte;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  er worden geen parkeerplaatsen voorzien voor de bijkomende woongelegenheden.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

 
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De woonfunctie is principieel in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van  het RUP Binnenstad en functioneel inpasbaar in de omgeving die bestaat uit een mix van wonen en commerciële functies.

De beschikbare vergunningen geven geen duidelijkheid over het aantal vergunde woonentiteiten.

Op basis van kadastrale gegevens en gegevens van oude en nieuwe woonkaarten wordt geconcludeerd dat het pand een ééngezinswoning betreft met een eventuele complementaire handelsfunctie op gelijkvloers en mezzanine op het gelijkvloers.

Woninggrootte

Te behouden eengezinswoning

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen. De grootste woongelegenheid in het project bedraagt circa 74 m² netto. Deze oppervlakte is onvoldoende om een groot gezin te herbergen.

Oppervlakte vs. aantal slaapkamers

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een een-slaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen.

De netto-vloeroppervlakte van het een-slaapkamerappartement op het gelijkvloers is slechts 48 m². De netto-vloeroppervlakte van de studio op verdieping 1 is slechts 33 m².

Schaal – ruimtegebruik  – bouwdichtheid

Draagkracht

Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van 1 grote woongelegenheden naar 3 kleinere entiteiten de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Schaal

De aanvraag voorziet geen wijzigingen aan het vergunde of vergund geachte bouwvolume.

Ruimtegebruik

De bestaande balkenroosters blijven behouden. Hierdoor wijkt voor enkele verblijfsruimten de plafondhoogte af van de vereiste plafondhoogte van 2,60 meter. Gelet op de erfgoedwaarde van de balkenlagen zouden deze afwijkingen, bij het behoud van een eengezinswoning aanvaardbaar zijn. Door het opdelen van de woning in kleinere woonentiteiten zijn de afwijkingen van de plafondhoogte op gelijkvloers, mezzanine en 2de verdieping niet aanvaardbaar gelet de beperkte oppervlakte van de verschillende woonentiteiten.

Op het perceel kunnen geen buitenruimten worden voorzien bij de bijkomende woonentiteiten .

Dit voldoet niet aan artikel 28 van de bouwcode en een hedendaags te verwachten wooncomfort.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De slaapkamers onder het schilddak beschikken enkel over dakvlakramen op een hoogte van meer dan 2 meter voor het voorzien van daglicht en uitzicht. Dit is in strijd met artikel 24 van de bouwcode. Een afwijking kan niet worden gemotiveerd voor de enige slaapkamer en bureauruimte van een woonentiteit.

Cultuurhistorische aspecten en visueel-vormelijke elementen

De werken zijn gesitueerd in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Artikel 5§1 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 zegt dat voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en gebouwen gelegen in CHE-gebied de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Bovendien schrijft artikel 5§2 voor dat de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie moet bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat de stedelijke dienst monumentenzorg deze kan afwegen. Deze informatie werd toegevoegd aan de aanvraag.

Het advies van de dienst monumentenzorg kan als volgt worden samengevat:

“Het pand in kwestie is een pand met oudere kern, waarvan de tongewelfde kelders en nog aanwezige moerbalken getuigen.

Op basis van afgeleverde vergunningen is de bouwevolutie van het pand zichtbaar. Oorspronkelijk waren dit twee panden met trapgevels die samengevoegd zijn en die een 19e eeuws uitzicht kregen in 1851. Er was enkel in het rechtse pand een tussenvloer aanwezig tussen niveau 0 en 1. De opdeling in twee panden is intern nog duidelijk aanwezig. Omwille van de verlaagde plafonds die werden geplaatst is het niet duidelijk of de volledige historische structuur nog aanwezig is, op verschillende niveaus alvast wel, zoals blijkt uit het aangeleverde fotomateriaal. Het is eveneens niet duidelijk uit welke periode de dakstructuur dateert aangezien op het plan uit 1851 geen dak aanwezig is.

Er kan gesteld worden dat dit pand een mooi voorbeeld is van een pand met een oude kern (16e eeuws) dat geëvolueerd is naar een 19e-eeuwse bepleisterde lijstgevel.

Men wenst het pand om te vormen naar 3 woonunits.

In het voorstel worden de kelders integraal bewaard alsook de draagstructuur van moer- en kinderbalken. De scheidingsmuur tussen de beide panden blijft afleesbaar. Vanuit erfgoed is dit voorstel aanvaardbaar aangezien het voldoende rekening houdt met de erfgoedwaarde van het pand.

Het schrijnwerk in de voorgevel van de gelijkvloerse verdieping vormt een beeldverstorend element. Het schrijnwerk dient dan ook uitgesloten te worden uit de vergunning.

Gelet op het voorgaande wordt een voorwaardelijk gunstig advies verleend.”

Het wijzigen van het buitenschrijnwerk, de kleur en het materiaal van een gevel van een gebouw heeft een grote impact op de uiteindelijke beeldwaarde van het gebouw en de kwaliteit van de gevelafwerking. De gevelpui op het gelijkvloers in blauw aluminium schrijnwerk, ingevuld met geelbruin spiegelglas is niet kenmerkend voor een 19de -eeuwse lijstgevel. Op de tekeningen van de vergunning van 1943 is duidelijk dat er origineel houten schrijnwerk aanwezig was. Het is niet duidelijk wanneer het huidige schrijnwerk werd geplaatst. Het wijzigen van het schrijnwerk op het gelijkvloers ten opzichte van  de vergunde of vergund geachte toestand zou kunnen worden uitgesloten uit een vergunning. Ook het schilderen van gevelelementen in natuursteen zou worden uitgesloten uit een vergunning.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsenstalplaatsen

Voor de 2 bijkomende appartementen met 1 slaapkamer moeten 4 fietsenstallingen voorzien worden. Deze worden ingericht in een voldoende grote fietsenberging op het gelijkvloers. Het voorzien van een afvalberging in dezelfde ruimte is niet aanvaardbaar gelet de beperkte oppervlakte van deze ruimte.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag wordt een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

De affiches werden 14 dagen te laat uitgehangen.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

Wijzigingslus

De aanvrager heeft een of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens een van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten