2020_CBS_07079 - Omgevingsvergunning - OMV_2020012872. Londenstraat 25. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          09/04/1992: vergunning (86#910925) voor het verbouwen van een kantoorgebouw;

-          vaststelling (ID: 7235) van een kantoorgebouw société Anonyme des Entrepots Libres d’Anvers als bouwkundig erfgoed Vlaanderen.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          besloten kantoorgebouw met beschilderde lijstgevel, drie traveeën en drie bouwlagen onder pannen zadeldak;

-          de gelijkvloerse verdieping is bebouwd over het volledige perceel met een totale bouwdiepte van 22,8 m op het verste punt en met een vloeroppervlakte van 266 m²;

-          de achtergevel van het hoofdvolume bevindt zich op een bouwdiepte van 13,12 m;

-          de kroonlijsthoogte bedraagt 12,42 m en de nokhoogte bedraagt 16,37 m;

-          gevelafwerking:

• voor de ramen van de kelderverdiepingen bevinden zich traliewerk;
• het bovenlicht van de voordeur is voorzien van ijzerwerk in waaiervorm.

Huidige toestand

-          de vloerplaten werden aangepast zodat er zich 4 bouwlagen onder de kroonlijst bevinden;

-          het buitenschrijnwerk en de toegangsdeur in de voorgevel werden vervangen;

-          reclame:

• er werd reclame aangebracht haaks op de gevel aan de linker- en rechter perceelgrens;
• centraal ter hoogte van de tweede verdieping werd reclame aangebracht in losse letters op een plaat met het opschrift ‘ACLVB’;
• centraal boven de toegangsdeur werden vijf vlaggenmasten geplaats.

Gewenste toestand

-          hoofdvolume:

• voorzien van nieuwe vloerplaten op alle verdiepingen waardoor er 3 bouwlagen onder de kroonlijst bekomen worden;
• gevelafwerking:
  • de voorgevel blijft ongewijzigd, buiten het dak in rode kleipannen;
  • de bestaande reclame tussen de gelijkvloerse- en eerste verdieping wordt vernieuwd met het opschrift ‘ACLVB’ en ‘Liberale vakbond’ beide voorzien van klemtoonverlichting;
  • isoleren van achtergevel, zodat bouwdiepte van achtergevel 13,31 m wordt;
• dakconstructie:
  • omvormen van het dak aan de voorgevel naar een lessenaarsdak;
  • de nokhoogte wordt met 2,83m verhoogt van 16,37 m naar 19,20 m;
  • er worden 8 dakvlakramen voorzien in lessenaarsdak;
  • het dak van de achtergevel wordt vanaf de nok voorzien als plat dak;
• de achtergevel van de 3e en 4e verdieping bevindt zich op een bouwdiepte van:
  • 13,31 m aan de linker perceelgrens, nagenoeg gelijk met de achtergevel van de linker buur;
  • ter hoogte van de trap is de bouwdiepte 14,24 m
  • 9,12 m aan de rechter perceelgrens, gelijk met de achtergevel van de rechter buur.

-          ontpitten van het perceel door:

• slopen van gelijkvloerse verdieping tot een bouwdiepte van 13,12 m;
• bouwen van een nieuwe uitbouw op de gelijkvloerse verdieping langs de rechter perceelgrens naar een (de maximale) bouwdiepte van 22,8 m;
• links achteraan het perceel wordt een opp. van 40 m² (=15,03% van de perceelopp.) ontpit tot tuinzone;

-          de functie van het volledige gebouw blijft ongewijzigd, namelijk kantoor.

Inhoud van de aanvraag

-          renoveren en ontpitten van een kantoorgebouw met grondige verbouwing.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Eilandje, goedgekeurd op 1 september 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: zone voor wonen-art. 1-bestaand weefsel.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan:

-          algemene voorschriften 0.10 Dakvorm: het dak mag maximaal één bouwlaag bevatten, terwijl het nieuwe dak 2 bouwlagen heeft;

-          artikel 1 zone voor wonen, 1.2.1  Culturele, historische en/of esthetische waarde van de bestaande bebouwing (CHE- regel): de werken omvatten grotendeels het  slopen van het bestaand gebouw met enkel het behoud van de voorgevel, waar de wenselijkheid van behoud primeert.

-          artikel 1 zone voor wonen, 1.2.4 Open ruimte:

• de nieuwe open ruimte bevindt zich niet op het maaiveld/straatniveau, maar op ±0,96 m hoogte.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgende punten:

• door het ontpitten van het perceel en het grotendeels slopen van het hoofdvolume is het voorzien van een hemelwaterput en of infiltratievoorziening mogelijk;
• 17) berekening afwaterende oppervlakte: de horizontale dakoppervlakte van de overdekte constructies die nieuw gebouwd of herbouwd worden bedraagt ±165 m² i.p.v. 152 m²;
• 19) opp H bedraagt  ±165 m²;
• 25) opp. K bedraagt ±4125 liter
• 27) infiltratievoorziening bedraagt 6,6 m²;
• 31) de nota met de verantwoording van de gevraagde afwijking ontbreekt

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 18 Algemene bepalingen:

niveauverschillen van meer dan 18 cm moeten overbrugd worden, ofwel met een trap in combinatie met een helling, ofwel met een trap in combinatie met een lift, ofwel met een helling in combinatie met een lift;

• artikel 20 Trappen:

§4. Aan beide zijden van de trap moet een trapleuning aangebracht worden, die doorloopt ter hoogte van eventuele tussenbordessen. Voor het begin en aan het einde van de trap moet de trapleuning minstens 40 cm horizontaal verderlopen. Als de leuning in het ijle stopt, moet ze worden afgerond naar de grond of naar de wand. Er zijn geen leuningen voorzien aan de bestaande trap aan de inkom;

• artikel 21 Liften:

§3. De vrije en vlakke doorgangsbreedte van de liftdeur is maar  70 cm, deze moet minimaal 90 cm zijn

§4. De kooi is maar 75 cm x 110 cm ipv  100 cm x 140 cm.

• artikel 22 Algemene bepalingen, toegangen en deuropeningen:

er zijn meerdere deuren voorzien waarvan het deurvlak langs de duwzijde zich verder dan 20 cm in de muur bevinden;

• artikel 24 Draairuimte:

vóór en achter elke toegang of deur moet een vrije en vlakke draairuimte worden gezorgd. De andersvalide kan geen draaicirkel maken voor de toegangsdeur van het andersvaliden sanitair;

• artikel 25 Vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast deur:

er zijn meerdere deuren waarbij de 50 cm netto vrije muurbreedte naast de deur niet voldoet of in gedrang komt;

• artikel 28 Onthaal: de voorziene loketten dienen qua inrichtingselement te voldoen aan de beschrijvingen van dit artikel.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht; de dakvorm is niet kenmerken:
• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  • §1. bij nieuwbouw, herbouw, functiewijziging of een volume-uitbreiding moeten de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte in harmonie zijn met het referentiebeeld, zoals nader bepaald in artikel 6 “Harmonie en draagkracht”. Er kan niet gerefereerd worden naar bestaande gebouwen die niet in harmonie of storend zijn met de omgeving;

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er is geen aanleiding om het college te adviseren (beargumenteerd) af te wijken van de geldende voorschriften.             

Functionele inpasbaarheid

De bestemming van kantoor blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De voorgestelde dakvorm betreft een niet gedefinieerde dakvorm die zich vooraan uit als een hellend dak en achteraan als een plat dak. In de omgeving komen naast platte daken, mansardedaken en teruggetrokken daklagen, hoofdzakelijk zadeldaken voor. Strijdig met het RUP is de voorgestelde dakvorm niet kenmerkend en bijgevolg niet aanvaardbaar. De aanvraag dient om deze reden te worden geweigerd.

Bovendien worden er strijdig met de algemene voorschriften van het RUP twee bouwlagen voorzien in deze dakvorm. Conform artikel 4.4.1. van het RUP kunnen er geen afwijkingen worden toegestaan op het aantal bouwlagen. Ook om die reden dient de aanvraag te worden geweigerd.

Verder dient opgemerkt dat het gebouw gelegen is naast een ondiep pand rechts. Met de optopping achteraan wordt onvoldoende rekening gehouden met de aansluiting van dit ondiepe pand, de verdieping van het bouwvolume blijft niet binnen een vlak onder 45° vertrekkend vanaf de kruising van de perceelgrens en de achtergevel. Bovendien reikt de bouwdiepte hier tot 14,24 meter waar deze vanuit het RUP beperkt is tot 14 meter. Hierdoor wordt de daglichttoetreding van het minder diepe naastliggende pand ernstig verstoord dat omwille van zijn ligging in de oksel van het bouwblok enkel langs deze zijde licht kan nemen. Ook om deze reden wordt voorgesteld de aanvraag te weigeren.

Cultuurhistorische en visueel-vormelijke aspecten

Het dossier werd voorbesproken. De bijgevoegde nota kwalificeert echter niet als CHE-rapport.

Omdat historische informatie over het schrijnwerk in de nota nog ontbreekt, adviseert de stedelijke dienst monumentenzorg voorwaardelijk gunstig.

Bij een eventuele vergunning moet bij de vervanging van het buitenschrijnwerk de profilering van het originele schrijnwerk hernomen worden, mits een beperkte aanpassing in functie van het voorzien van energetisch performante dubbele beglazing. Historische archiefmateriaal en uitvoeringsdetails en – plannen moeten deze bij een eventuele vergunning bijkomend voorgelegd worden aan de dienst monumentenzorg ter goedkeuring. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De open ruimte bevindt zich, strijdig met het RUP niet op maaiveldniveau. Er wordt in de verantwoordingsnota geen argumentatie aangereikt waarom er wordt afgeweken op dit voorschrift. Dit kan bijgevolg niet meegenomen worden in de beoordeling. De aanvraag dient ook om deze reden te worden geweigerd.

De aanvraag voldoet niet aan de verordening hemelwater. Enerzijds werd vastgesteld dat de hemelwaterverordeningsnota verkeerd werd ingevuld. Door het ontbreken van een verantwoordingsnota anderzijds is het onduidelijk waarom een afwijking op het voorzien van een infiltratievoorziening zou moeten worden toegestaan. De aanvraag dient ook om deze reden te worden geweigerd.

De aanvraag wijkt verderop een heel aantal punten af van de verordening toegankelijkheid.

De wens van de aanvrager om het trapje achter de voordeur te behouden, ontslaat hem er niet van te voldoen aan de verordening. Mogelijk kon onderzocht worden of er een plateauliftje kan voorzien worden aan de te behouden trap. Bovendien zijn de eerste twee treden aan de voordeur, mits hulp, wel overbrugbaar voor een rolstoelgebruiker.

Het gebouw is ondanks grote verbouwingen niet integraal toegankelijk. Dit is niet aanvaardbaar. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte. De verbouwing betreft een vermindering van de oppervlakte van de kantoren.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

De bezwaren laten zich als volgt samenvatten:

Vuil, stof- en lawaaihinder door de werken: Het bezwaar tegen vuil, stof en lawaaihinder tijdens de uitvoering der werken waardoor klanten van de aangrenzende lunchbar niet meer gezellig kunnen tafelen binnen/buiten.

Beoordeling: Stof- en lawaaihinder behoort tot de normale hinder bij realisatie van een project. Deze hinder is aflopend in de tijd en inherent aan het ontwikkelen van een bouwproject in de stad. Er kan dan ook geen rekening mee worden gehouden. Het bezwaar is ongegrond;

Economische schade: het bezwaar tegen economische schade door verlies aan rust en klanten door de werken voor de aangrenzende lunchzaak;

Beoordeling: het bezwaar met betrekking tot economische schade is gebaseerd op vermoedens die losstaan van de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggende aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard en bijgevolg ongegrond;