2020_CBS_07060 - Omgevingsvergunning - OMV_2020071527. Schildersstraat 23. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          06/10/2017: vergunning (20171636) voor het verbouwen en samenvoegen van twee aangrenzende gebouwen tot een gebouw met appartementen, bed en breakfast en een handelsgelijkvloers;

-          05/10/2017: weigering (2017101) voor het verbouwen van een kantoor, b&b en hotel tot een handelsruimte, b&b en appartementen;

Vergunde toestand

-          vaststelling (ID: 214734) van een eclectisch burgerhuis in de inventaris bouwkundig erfgoed Vlaanderen;

-          bouwvolume:

• twee aangrenzende gebouwen werden verbouwd en samengevoegd tot één gebouw;
• het zadeldak werd vervangen van het bestaande zadeldak op nr. 23 en het mansardedak op nr.25 naar een nieuwe mansardedak over de twee gebouwen heen;
• er werden drie dakkapellen voorzien aan de voorzijde en de daklaag werd afgewerkt met licht grijze Eterniet leien;

-          functie:

• het linker gebouw werd ingericht (Schilderstraat 23) als B&B met vier kamers verspreid over de gelijkvloers, eerste en tweede verdieping, de daklaag omvat één duplex appartement;
• op de gelijkvloerse verdieping werd een handelsruimte op het gelijkvloers van Schilderstraat 25 ingericht, op verdieping één en twee één appartement per bouwlaag voorzien, de daklaag omvat een ruim duplex –appartement.

Huidige toestand

-          de gelijkvloerse verdieping wordt uitgebaat als horeca (functie).

Gewenste toestand

-          regulariseren van de functiewijziging op de kelder- en gelijkvloerse verdieping van handel naar horeca;

• de trap naar de kelder wordt verplaatst;
• de kelder wordt voorzien van sanitair, kleedruimte en een koelcel;

-          de 1ste, 2de, 3de- en 4de verdieping blijven ongewijzigd;

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van een functiewijziging van handel naar horeca.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

-          Artikel 21: vrije hoogte

het sanitair in de kelder heeft geen vrije hoogte van 2,2 meter;

-          Artikel 27: Open Ruimte

20 procent van de perceeloppervlakte dient open en onverharde ruimte te zijn;

-          Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

de voorwaarde opgelegd in vergunning 20171636 werd niet uitgevoerd. Er dient een fietsenberging ingericht te worden voor 7 fietsstalplaatsen die comfortabel te bereiken is en minimum 1m70 ruimte achter de fietsstalplaatsen te voorzien;

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 21 en 27 van de bouwcode.

Vastgesteld wordt dat het sanitair in de kelder in onvoldoende vrije hoogte voorziet. Er is slechts 2,10 meter voorzien, wat niet voldoende is conform artikel 21 van de bouwcode. Het sanitair hoort bij een recapand, waardoor dit slechts sporadisch gebruikt zal worden en in alle redelijkheid een afwijking kan worden toegestaan.

Gelet op de functiewijziging van detailhandel naar reca dient conform artikel 27 minstens 20 procent van de perceeloppervlakte op het niveau van het maaiveld open en onverharde ruimte te zijn.

Net zoals bij detailhandel is het motiveerbaar om een kleiner aandeel aan open ruimte op het perceel te voorzien.

Met toepassing van artikel 3 is een afwijking op artikel 21 en 27 gerechtvaardigd.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft een functiewijziging van handel naar reca. Voorgestelde functie is functioneel inpasbaar in  de omgeving.

De wijzigingen hebben alleen betrekking op de gelijkvloerse verdieping en kelder. De plannen van de bovenliggende verdiepingen werden aan het dossier toegevoegd, maar werden niet beoordeeld omdat deze geen onderdeel vormen van de aanvraag. Eventuele wijzigingen aan de woningen op de verdiepingen worden uitgesloten in deze vergunning.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aangevraagde functiewijziging vraagt geen wijzigingen aan de voorgevel aan.

Voorliggende functiewijziging wordt positief beoordeeld vanuit oogpunt monumentenzorg.

Eventuele publiciteit voor de reca-uitbating dient afzonderlijk te worden aangevraagd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

In de voorgaande vergunning (20171636) werd opgelegd om een fietsstalplaats in te richten voor 7 fietsstalplaatsen die comfortabel te bereiken zijn met achter elke fietsstalplaats minimum 1,7 meter. De opgelegd voorwaarde is nog niet uitgevoerd en wordt herhaald in deze vergunning.

Omdat reca een zelfde fietsbehoefte genereert als handel, dienen er geen bijkomende stalplaatsen te worden voorzien.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      wijzigingen aan de bovenliggende verdiepingen worden uitgesloten in deze vergunning;

3.      er dienen 7 fietsstalplaatsen die vlot en comfortabel te bereiken zijn, met achter elke fietsstalplaats minstens 1,7 meter circulatieruimte;

4.      eventuele publiciteit voor de reca-uibating afzonderlijk aanvragen;

5.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.