2020_CBS_06941 - Omgevingsvergunning - OMV_2020020534. Krijgslaan ZN. District Wilrijk - Goedkeuring

Stedenbouwkundige lasten

Het project valt onder het kaderbesluit aangaande stedenbouwkundige lasten, goedgekeurd door het college op 9 maart 2018.

Door het college werd op 27 januari 2017 (jaarnummer 00832) beslist om  voor de verkoop onder voorwaarden van de projectgebieden B en D binnen Neerland geen bijkomende stedenbouwkundige ontwikkelingskosten op te leggen gelet op de verplichting tot de realisatie van 60 sociale woningen en de historische dading afgesloten op 6 juni 2006 (gemeenteraad 27 maart 2006, jaarnummer 526). Voorliggende aanvraag omvat het realiseren van 36 sociale appartementen. Besloten kan worden dat hierdoor aan de SOK plicht is voldaan.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woonuitbreidingsgebied. De woonuitbreidingsgebieden zijn uitsluitend bestemd voor groepswoningbouw zolang de bevoegde overheid over de ordening van het gebied niet heeft beslist, en zolang, volgens het geval, ofwel die overheid geen besluit tot vastlegging van de uitgaven voor de voorzieningen heeft genomen, ofwel omtrent deze voorzieningen geen met waarborgen omklede verbintenis is aangegaan door de promotor.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA nr. 30 bis Neerland, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 26 oktober 2007. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: 10. zone voor gestapelde woningen, 11. zone voor geclusterde woningen, 5.3. zone voor groen met recreatieve waarde, 5.4. zone voor buffergroen, 4.1. zone voor wegenis en 4.2. zone voor voetwegen.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt in de verkaveling OVV/S15/SOK/GR/, goedgekeurd op 20 december 2019, meer bepaald in lot(en) 43.

De aanvraag wijkt af van de voorschriften van de verkaveling op volgend punt:

-          Zone B1, zone voor parkeren:

• ii inrichting:
  De toegangen tot de parking zijn in verschijning en materialisatie geïntegreerd in de gebouwen waar zij zich in bevinden. In de Zuidoost gevel is een toegangsdeur tot de parking voorzien in hout, hoewel al het andere buitenschrijnwerk in grijsgroen aluminium of staal is voorzien.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels: verscheidene deuren draaien open over het openbaar domein.
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er worden geen elektrische oplaadpunten voorzien in de fietsenberging.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 26/11/2018.
De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet het bouwen van een meergezinswoning met in totaal 36 appartementen, deze maken deel uit van het stadsontwikkelingsgebied Neerland. De woonfunctie is in overeenstemming met de verkavelingsvoorschriften (OMV_2019064857), het BPA (nr. 30 bis Neerland) en het gewestplan (woonuitbreidingsgebieden) en is verenigbaar met de toekomstige functies binnen deze nieuwe ontwikkeling.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Voorliggende aanvraag voorziet een meergezinswoning met 36 wooneenheden. Het volume bestaat uit vijf bouwlagen onder een plat dak. Het ontwerp voldoet wat schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid betreft aan de verkavelingsvoorschriften. Bijgevolg kan er worden gesteld dat het ruimtegebruik en de bouwdichtheid aanvaardbaar is.

Visueel-vormelijke elementen

Het goedgekeurde Beeldkwaliteitsplan opgemaakt d.d. 04/02/2019 maakt integraal deel uit van de verkavelingsvoorschriften. Dit document legt de gewenste materiële en visuele kwaliteit van de nieuwe woonontwikkeling vast. Het ontwerp voor de wijk is gebaseerd op het idee van een rurale, dorpse woonontwikkeling rond grotere en kleinere pleinen. Lage muurtjes, tuinen en paden die door de groene omgeving lopen, scheppen een informele sfeer. Van hieruit opent de bebouwing lange zichten in het omliggende parklandschap.

Toegelaten materialen voor de op te richten gebouwen zijn gevelmetselwerk in aardetinten en eventueel secundaire elementen in beton, natuursteen en hout. Het schrijnwerk moet voorzien worden in hout, staal of aluminium. Bergplaatsen zijn gematerialiseerd in baksteen, aansluitend op de gebouwen waar zij bij horen. Het schrijnwerk is in hout of staal.

Voorliggende aanvraag voorziet gevels in donkergrijs-groene baksteen met grof gestraald architectonisch beton en grijsgroen aluminium of staal buitenschrijnwerk. De balustrades worden in bruingrijs hout voorzien. De voorgestelde materialen voldoen hiermee aan de verkavelingsvoorschriften, zijn hedendaags en stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Voorliggende aanvraag wijkt af van de verkavelingsvoorschriften. Het gaat hier om een toegangsdeur tot de ondergrondse parking die niet in hetzelfde materiaal is voorzien van het gebouw waar de toegang zich in bevindt. Echter gaat het hier niet om een onaanvaardbaar storende wijziging van het materiaal. De toegangsdeur in hout sluit niet aan bij het andere gebruikte buitenschrijnwerk in aluminium of staal, maar vindt wel aansluiting bij het voorziene hekwerk in de gevels. Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de Vlaamse codex ruimtelijke ordening kunnen, na het voeren van een openbaar onderzoek, deze beperkte afwijkingen toegestaan worden.

Cultuurhistorische aspecten

Voor het projectgebied werd reeds een verkavelingsvergunning (dossiernummer 20195, OMV_2019064857) aangevraagd en onder voorwaarden afgeleverd. Onder de voorwaarden werd opgenomen dat het programma van maatregelen, voortvloeiend uit de archeologienota (ID 9262, https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/9262), verplicht dient te worden uitgevoerd voorafgaand aan de werken (cfr. Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1). Dit programma van maatregelen beveelt een vooronderzoek in uitgesteld traject met ingreep in de bodem in de vorm van een proefsleuvenonderzoek eventueel gevolgd met een verkennend en waarderend booronderzoek. Nadien zal de erkende archeoloog hiervan een nota opstellen, ook dit programma van maatregelen dient nadien uitgevoerd te worden. In voorwaarde zal opgenomen worden om hier aan te voldoen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De stad moet een aantrekkelijke woonstad blijven. Dit is enkel mogelijk wanneer er voldoende kwalitatieve woningen worden aangeboden. Vermits de gemiddelde oppervlakte van het nieuwe woningaanbod de laatste jaren relatief klein is, en om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te stimuleren, worden er minimale netto-oppervlaktes geformuleerd. En dit voor elke zelfstandig woning, op basis van het aantal slaapkamers per woning. Dit zijn minimale oppervlaktematen en geen streefwaarde. Het is toegestaan en zelfs aan te bevelen om grotere woningen te realiseren.  Het is van belang dat de oppervlakte van de verblijfsruimten in een goede verhouding tot elkaar en tot het aantal slaapkamers staan.

De gemiddelde netto-vloeroppervlakte ligt op minimaal 80 m². Dit komt overeen met een zelfstandige woning met 2 slaapkamers. Deze woonvorm is nodig om starters en beginnende gezinsuitbreidingen de mogelijkheid te geven om in de stad een woonaanbod te vinden. Omdat het gemiddelde op minimaal 80 m² wordt gelegd, betekent dit dat in een mix met kleinere zelfstandige woningen ook zelfstandige woningen met 5 en meer slaapkamers moeten geïntegreerd worden. Hierdoor ontstaan naast zelfstandige woningen voor starters ook grotere zelfstandige woningen voor gezinnen met kinderen.

Gebouwen waarvoor bij wet, decreet of besluit echter specifieke veiligheids- en/of kwaliteitsnormen werden vastgelegd, gericht op de vloeroppervlakte, kunnen afwijken op eventueel geformuleerde minimale netto-oppervlaktes en de minimale gemiddelde netto-vloeroppervlakte. Het bewijs van erkenning en/of subsidiëring afgeleverd door de bevoegde overheid moet bij de vergunningsaanvraag  worden gevoegd.

Dit is in voorliggende aanvraag het geval.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoen de wooneenheden aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Er worden in totaal 92 fietsstalplaatsen voorzien.

De dienst mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

-          een stallingstype kiezen waarbij het kader vastgemaakt kan worden;

-          een fietsgoot moet op minstens 25 cm van de muur geplaatst worden.

Bijkomend wordt in voorwaarde opgenomen om elektrische oplaadpunten te voorzien conform artikel 29 van de bouwcode.

Omwille van de aard van het project is er advies gevraagd aan de dienst milieuvergunningen: ‘De aanvraag omvat de realisatie van een gebouw bestaande uit 32 appartementen op de bovenverdiepingen, en 4 appartementen en een collectieve fietsenstalling op de gelijkvloerse verdieping. Het project maakt deel uit van de nieuwe woonontwikkeling ‘Neerland’. Vanuit milieutechnisch oogpunt is er geen bezwaar. De gemeenschappelijke ondergrondse parkeergarage voor het woongebied “Neerland” is onderwerp van een apart dossier. De voorliggende aanvraag omvat geen ingedeelde activiteiten, in de beschrijvende nota van de architect wordt aangegeven dat er een slechts een beperkt souterrain wordt voorzien.

Ondertussen is het genoegzaam gekend dat bemalingen onder de ingedeelde activiteiten vallen en er bijgevolg een melding moet geacteerd worden of een vergunning worden verleend alvorens met de bemalingswerken kan worden gestart.’

Proximus geeft een gunstig advies met volgende afweging: ‘op basis van de informatie waarover wij momenteel beschikken, geven wij graag een gunstig advies indien u volgende voorwaarden opneemt in uw vergunning:

-          een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan.

-          uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.

-          van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door het downloadbaar formulier ingevuld te versturen naar werf.a2@proximus.com.

-          de Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.

-          Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via werfcoordinatie@proximus.com.

Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij onze klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800. Meer informatie op www.proximus.be/bouwen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de voorwaarden uit het hydraulisch en technisch advies van Water-link en Aquafin na te leven;

3.      de voorwaarden uit het advies van Proximus strikt na te leven;

4.      de bouwheer voert het verplichte programma van maatregelen uit, voortvloeiend uit de archeologienota. Dit programma van maatregelen schrijft een vervolgonderzoek met ingreep in de bodem voor, nl. een proefsleuvenonderzoek eventueel gevolgd door een verkennend of waarderend booronderzoek. Dit onderzoek dient te gebeuren voor de start van eender welke toekomstige graafwerken;

5.      de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen;

6.      de bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@antwerpen.be);

7.      een stallingstype voor fietsen te kiezen waarbij het kader vastgemaakt kan worden;

8.      een fietsgoot moet op minstens 25 cm van de muur geplaatst worden;

9.      deuren enkel over het openbaar te laten opendraaien bij calamiteiten;

10.  in de fietsenberging elektrische oplaadpunten te voorzien conform artikel 29 van de bouwcode;

11.  na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.