Terug
Gepubliceerd op 31/08/2020

2020_CBS_06923 - Omgevingsvergunning - OMV_2020069979. Generaal Lemanstraat 58. District Berchem - Weigering

college van burgemeester en schepenen
vr 28/08/2020 - 09:00 Hofstraat
Goedgekeurd

Samenstelling

Aanwezig

Bart De Wever, burgemeester; Koen Kennis, schepen; Jinnih Beels, schepen; Annick De Ridder, schepen; Claude Marinower, schepen; Nabilla Ait Daoud, schepen; Fons Duchateau, schepen; Karim Bachar, schepen; Peter Wouters, schepen; Tom Meeuws, schepen; Sven Cauwelier, algemeen directeur

Afwezig

Serge Muyters, korpschef

Secretaris

Sven Cauwelier, algemeen directeur

Voorzitter

Bart De Wever, burgemeester
2020_CBS_06923 - Omgevingsvergunning - OMV_2020069979. Generaal Lemanstraat 58. District Berchem - Weigering 2020_CBS_06923 - Omgevingsvergunning - OMV_2020069979. Generaal Lemanstraat 58. District Berchem - Weigering

Motivering

Onderzoek

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

 

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

 

Schriftelijke bezwaarschriften

Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften

Petitielijsten

Digitale bezwaarschriften

0

0

0

0

 

Regelgeving: bevoegdheid

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

 

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Aanleiding en context

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

 

Projectnummer:

OMV_2020069979

Gegevens van de aanvrager:

NV WINVEST Holding met als contactadres Plantinkaai 5 te 2000 Antwerpen

Ligging van het project:

Generaal Lemanstraat 58 te 2600 Berchem (Antwerpen)

Kadastrale gegevens:

afdeling 23 sectie B nr. 436D12

Vergunningsplichten:

Stedenbouwkundige handelingen

Voorwerp van de aanvraag:

wijzigen van de hoofdfunctie van kantoor naar wonen:  4 appartementen en 3 studio's

 

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

 

Relevante voorgeschiedenis

-          14/05/2020: weigering (20193444) voor het verbouwen van een kantoorgebouw tot 4 appartementen en 3 studio’s;

-          27/02/1997: vergunning (961#10476) kantoorgebouw. 

Vergunde en huidige toestand

-          bouwvolume:

  • kantoorgebouw van 5 bouwlagen en een technische daklaag onder plat dak in gesloten bebouwing;
  • de volledige perceeloppervlakte is bebouwd.

-          gevelafwerking:

  • gevelmateriaal bestaat uit groene gevelbepleistering en aluminium schrijnwerk.

Gewenste toestand

-          functie: meergezinsgebouw met 7 woonentiteiten:

  • 3 studio’s met een netto-oppervlakte van circa 48m² (studio 102), 37m² (studio 201 ) en 48m² (studio 202);
  • 1 één-slaapkamerduplexappartement dat leest als een 2-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 66 m² (unit 101);
  • 3 twee-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 91m² (unit 301), 89m² (unit 401) en 67m² (unit 501);
  • gemiddelde netto-vloeroppervlakte van alle woningen bedraagt 64m²;

-          bouwvolume:

  • 5 bouwlagen met een uitgebreide dakverdieping onder plat dak in gesloten bebouwing;
  • de garagepoort langs de achtergevel in de De Lescluzestraat wordt gesupprimeerd, de poort langs de voorgevel in de Generaal Lemanstraat blijft, met behoud van slechts 1 parkeerplaats;
  • de dakverdieping wordt aan de achter- en de linkerkant maximaal doorgetrokken;

-          gevelafwerking:

  • gevels voorzien in witte gevelbepleistering met zwart kleurig pvc-schrijnwerk;
  • de gelijkvloerse verdieping wordt volledig voorzien van grijze bepleistering;
  • de kroonlijsthoogte bevindt zich op circa 17m hoogte, met daarboven een teruggetrokken daklaag in 11. De totale hoogte wordt zo circa 20m.

Inhoud van de aanvraag

-          functiewijziging van een kantoorgebouw naar een meergezinsgebouw met 7 woonentiteiten;

-          uitbreiden van het volume op de 5de verdieping.

 

 

Argumentatie

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

 

Adviezen

 

Externe adviezen

 

Adviesinstantie

Datum advies gevraagd

Datum advies ontvangen

Advies

Agentschap Wegen en Verkeer

10 augustus 2020

11 augustus 2020

Ongunstig

AQUAFIN NV

1 juli 2020

Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag

Geen tijdig advies ontvangen waardoor het geacht wordt gunstig te zijn

brandweer/ risicobeheer/ preventie

1 juli 2020

7 juli 2020

Voorwaardelijk gunstig

Fluvius System Operator

1 juli 2020

23 juli 2020

Voorwaardelijk gunstig

 

Interne adviezen

 

Adviesinstantie

Datum advies gevraagd

Datum advies ontvangen

Onafhankelijke Diensten/ dienst Strategische Coördinatie/ Loketwerking/ Stadsloketten/ Huisnummeringsteam

1 juli 2020

13 juli 2020

ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie

1 juli 2020

13 juli 2020

stadsontwikkeling/ mobiliteit

1 juli 2020

13 juli 2020

 

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

 

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

 

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

 

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

 

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend  punt:

  • artikel 24 Draairuimte:

voor en achter elke deur dient een vrije en vlakke draairuimte voorzien worden. Dit is een draaicirkel van 1.50m;

 deze werd niet voorzien in het meterlokaal; de afvalberging voor de trap

  • artikel 25 vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast deur:

naast de deur van het gemeenschappelijk meterlokaal is er geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 50cm.

 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

  • artikel 6 Harmonie en draagkracht:
    De aard en grootte van de functie, de typologie en schaal van een project worden afgetoetst aan de draagkracht van de omgeving en dit voor alle delen van de constructie. Het opdelen van dit gebouw in 7 wooneenheden overschrijdt de draagkracht;
  • artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:

Bij nieuwbouw, herbouw, functiewijziging of een volume-uitbreiding moeten de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte in harmonie zijn met het referentiebeeld, zoals nader bepaald in Artikel 6 “Harmonie en draagkracht”. Er kan niet gerefereerd worden naar bestaande gebouwen die niet in harmonie of storend zijn met de omgeving. De volume-uitbreiding (dakverdieping) in De Lescluzestraat is niet in harmonie met het referentiebeeld in de straat;

  • artikel 27 Open ruimte:
    Bij functiewijziging moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn.  Het volledige perceel is bebouwd;
  • Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

Er wordt slechts 1 parkeerplaats voorzien.

 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

 

Omgevingstoets

 

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

 

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Het project wijkt af van artikel 27 ‘Open ruimte’ van de bouwcode. Aangezien het perceel gelegen is in de hoek van een bouwblok, het doorsteekt van de Generaal Lemanstraat naar de De Lescluzestraat en dat het momenteel ook volledig bebouwd is door één gebouw, kan met behulp van artikel 3, een afwijking op artikel 27 van de bouwcode worden toegestaan.

 

Functionele inpasbaarheid

Het gebouw grenst zowel aan de Generaal Lemanstraat als aan de De Lescluzestraat.

De Generaal Lemanstraat wordt gekenmerkt door een mix van eengezinswoningen, meergezinswoningen en kantoren. De Lescluzestraat is een smalle straat met voornamelijk eengezinswoningen. Het omvormen van het kantoorgebouw naar een meergezinswoning is dan ook functioneel inpasbaar in de omgeving.

 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het perceel is volledig volgebouwd door een volume van vijf bouwlagen hoog. Het bestaande, reeds massieve, dense volume wordt bijkomend verzwaard door de technische daklaag uit te breiden en om te vormen tot een extra woonentiteit. Deze volume-uitbreiding langs de De Lescluzestraat is niet in harmonie met het referentiebeeld van deze straat. Het volume is aan de zijde van De Lescluzestraat, samen met het aanpalend gebouw, reeds het hoogste van de straat. Er kan echter niet gerefereerd worden naar bestaande gebouwen die niet in harmonie of storend zijn met de omgeving. Een bijkomende verhoging van de gevel is dan ook onaanvaardbaar en in strijd met artikel 6 en 10 van de bouwcode en een goede ruimtelijke ordening.

 

De aanvraag voorziet één 1 slaapkamerappartement, drie 2-slaapkamerappartementen  en drie studio’s. Men kan echter verwachten dat het bureau van het gelijkvloers appartement als slaapkamer benut zal worden. Een evenwichtige variatie aan appartementstypes binnen een groot woonproject zoals in voorliggende aanvraag is belangrijk om een bevolkingsmix te garanderen. Teveel en te kleine woningen legt een te grote druk op het perceel en de omgeving, wat het geval is bij deze aanvraag. Binnen de stedelijke visie wordt een 2-slaapkamerappartement (80m²) als een gemiddeld appartement beschouwd. Daarom is het cruciaal dat er, indien gekozen wordt voor studio’s, er eveneens ook grotere (3-slaapkamer)appartementen worden voorzien. Deze grotere appartementen ontbreken in het project. Het voorzien van grotere woningen zou er automatisch ook toe leiden dat het aantal woningen en de bijhorende parkeerbehoefte verminderen, wat de draagkracht ten goede komt.

Geconcludeerd wordt dat de uitbreiding van de daklaag, ten gunste van een extra woongelegenheid,  het gebrek aan een goede woningmix en de 7 niet-realiseerbare parkeerplaatsen er toe leiden dat de draagkracht van het gebouw en de omgeving overschreden wordt. Daarom wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

  

Visueel-vormelijke elementen

De huidige gevel beschikt over een lage beeldkwaliteit. De geveluitsprong over vier bouwlagen, langs de Generaal Lemanstraat blijft behouden. De volledig glazen uitwerking ervan wordt vervangen door ondiepe balkons met borstweringen in spijlenwerk. Het gelijkvloers bestaat uit een inkomdeur en garagepoort. De gevelplint wordt voorzien in lichtgrijs pleisterwerk, de bestaande bovenliggende verdieping in groen pleisterwerk wordt in huidig ontwerp uitgevoerd in een witte bepleistering en de daklaag in donkergrijze gevelbeplating. De gevel langs de De Lescluzestraat wordt gelijkaardig gematerialiseerd. De garagepoort op het gelijkvloers wordt vervangen door raamopeningen.

Omwille van de ligging, langs een van de belangrijkste invalswegen naar het stadscentrum, en de schaal van het gebouw werd tijdens de procedure van de afgeleverde weigering (20193444) advies gevraagd aan de welstandscommissie. Zij stellen dat een lichte kleurstelling te verkiezen is boven het voorziene grijsgroene pleisterwerk aangezien groen een atypische gevelkleur is en daardoor ook strijdig met artikel 6 van de bouwcode.

Deze opmerking wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden. In huidig ontwerp wordt er voldaan aan dit gedeelte van het advies. Daarnaast stelt de Welstandscommissie ook dat plaatmateriaal voor de dakverdieping geen stedelijk en duurzaam gevelmateriaal is. De daklaag dient dezelfde gevelbehandeling te volgen conform de onderbouw. In huidig ontwerp wordt hetzelfde plaatmateriaal voorzien waardoor strijdig met artikel 11 van de bouwcode.

Het gebruik van karakteristieke materialen binnen de stedelijke context is van belang. Het is aan te bevelen om de doorgedreven renovatie van dit pand aan te grijpen om de beeldkwaliteit van de gevel eveneens te verbeteren.

 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag wijkt af van de gewestelijke verordening toegankelijkheid. De aanvraag valt onder toepassing van art. 5 van de verordening. De gemeenschappelijke delen dienen te voldoen. De parkeerplaats dient als aangepaste parkeerplaats te kunnen fungeren en ingericht worden. Ter plaatse wordt echter een breedte van ca. 3,45meter en een lengte van 5 meter bemeten zodat niet voldaan wordt aan de vereiste minimumbreedte van 3,5meter (artikel 27 verordening toegankelijkheid. Het blijkt middels een beperkte aanpassing wel mogelijk om hieraan te kunnen voldoen. Hoewel de inkomdeur aan de zijde van de Generaal Lemanstraat behouden blijft en niet onder toepassing van de verordening valt, zou bekeken kunnen worden of deze vanaf de buitenzijde geautomatiseerd kan worden, om zo een integraal toegankelijk gebruik toe te laten. De bestaande toestand voorziet namelijk niet in een draaicirkel rakend aan de deur en geen opstelruimte aan de klinkzijde. Een drukknop ter hoogte van het gevelvlak zou dit probleem kunnen oplossen en een wezenlijke meerwaarde betekenen.

Voor en achter elke deur dient een vrije en vlakke draairuimte te worden voorzien. Dit is een draaicirkel van 1.50m. Deze werd niet voorzien in het meterlokaal en de afvalberging voor de trap op het gelijkvloers (artikel 24 verordening toegankelijkheid).

Naast de krukzijde van elke deur dient er een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte te worden voorzien. Naast de deur van het gemeenschappelijk meterlokaal is er geen vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minstens 50cm (artikel 25 verordening toegankelijkheid).

 

 

Vervolgens zijn bij het ontwerpen van woningen een evenwichtige ruimteverdeling en optimale afmetingen belangrijk gezien deze een grote impact hebben op het wooncomfort. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het dus belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is voor het duplexappartement (69m²) op het gelijkvloers en de 1ste verdieping en voor de studio (29,70m²) op de 2de verdieping niet het geval, waardoor deze woonentiteiten onvoldoende wooncomfort bieden. Daarenboven wordt opgemerkt dat de 2-slaapkamerappartementen van de bovenliggende verdiepingen dan wel mathematisch voldoende groot zijn, veel van de oppervlakte gaat in deze appartementen verloren aan circulatieruimte.

 

Tevens worden in voorliggend ontwerp de doelstellingen en zorgplichten inzake verkeersveiligheid en een vlotte verkeersdoorstroming geschonden. Het is de bevoegdheid van het Agentschap Wegen en Verkeer om te allen tijde het veilig en vlot verkeer te waarborgen. De verkeersveiligheid is dus een doelstelling en zorgplicht van het beleidsveld van Agentschap Wegen en Verkeer die met zorgvuldigheid nagestreefd moeten worden.

De vergunningsaanvraag is onwenselijk om volgende redenen:

“Langs de N155 en op de locatie van de vergunningsaanvraag moet het aantal toegangen worden beperkt. 1 van de 2 toegangen wordt vervangen door een appartement. Hierdoor daalt het aantal parkeerplaatsen van 4 naar 1. De toegang langs de gewestweg wordt behouden. De huidige toegang is op minder dan 70m van het kruispunt gelegen en kan niet veilig verlaten worden. Er is geen ruimte op het eigen terrein om te keren. Men moet dus of achterwaarts inrijden of achterwaarts uitrijden. Bij het verlaten van de toegang moet men over een parkeerstrook de gewestweg oprijden. Er moet rekening mee gehouden worden dat hier geen fietspad aanwezig is. Door de geparkeerde voertuigen zal men geen zicht hebben op de aankomende fietsers.

De De Lecluzestraat is een enkelrichtingstraat met een snelheidsbeperking van 30km/u en dus veel geschikter om toegangen toe te laten. De N155 bestaat hier uit 2 rijvakken per rijrichting. De maximaal toegelaten snelheid bedraagt 50km/u.”

De gemeentewegen hebben een toegang verlenende functie waardoor toegangen inherent zijn aan dit type weg conform de inrichtingsprincipes van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen.

Het dienstorder met betrekking tot toegangen (MOW/AWV/2012/16) bepaalt dat wanneer een perceel grenst aan een weg van lagere categorie de toegang daar dient te worden voorzien.

Op deze wijze wordt op een veiligere wijze ontsloten met minder hinder voor het vlot verkeer en zonder bijkomende gevaarlijke conflictpunten te creëren ter hoogte van de gewestweg.

Het gegeven dat er sprake is van een reeds bestaande toegang, houdt geen ‘recht’ in op een toegang tot de openbare weg op die locatie en onder die modaliteiten. De modaliteiten van de toegang tot de openbare weg zijn precair en kunnen door de wegbeheerder worden gewijzigd met het oog op het algemeen belang. De bestaande situatie creëert een gevaarlijk situatie, zoals hierboven reeds werd aangehaald. Gelet op de nieuwe vergunningsaanvraag is het noodzakelijk om dit gevaarlijk conflictpunt te verhelpen.

Het Agentschap Wegen en Verkeer benadrukt dat zij de in de aanvraag voorziene vorm van ontsluiting naar de openbare weg niet zal toestaan.

Om deze redenen adviseert het Agentschap Wegen en Verkeer ongunstig betreffende voorliggende aanvraag. Wegens voormelde strijdigheden en de hiermee gepaard gaande onuitvoerbaarheid van het aangevraagde, dient de aanvraag te worden geweigerd.

 

De ontsluiting is echter reeds bestaande en vergund, aangezien er in dit gebouw aan de Generaal Lemanstraat een vergunde garagepoort is. In die zin wordt de parkeerparagraaf aangepast als volgt:

 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

 

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

 

Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 8 parkeerplaatsen.

De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging van kantoor naar 7 wooneenheden.

 

3 appartementen < 60m² met parkeernorm  1.05 ? 3 x 1.05 = 3,15

2 appartementen tussen 60m² en 90m² met parkeernorm 1.2 ? 2 x 1.2 = 2,4

2 appartementen > 90m² met parkeernorm 1.35 ? 2 x 1.35 = 2,7

 

Er verdwijnen door de verbouwing 3 parkeerplaatsen maar vermits ook de functie verdwijnt worden deze niet bijgeteld bij de parkeerbehoefte.

 

De werkelijke parkeerbehoefte is 8

 

De plannen voorzien in 1 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.

 

Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1.

 

In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet (volledig) gerealiseerd worden:

Het betreft een vergund kantoorgebouw met 2 garagepoorten. Deze poorten geven parkeerruimte voor 4 wagens. In voorliggende aanvraag wordt de poort aan de Generaal Lemanstraat behouden. De poort aan de De Lescluzestraat wordt geschrapt en maakt plaats voor een gevel met ramen.

De keuze om van 2 poorten naar 1 poort te gaan, is aanvaardbaar gelet op de herbestemming naar een appartementsgebouw. Hierdoor is het aanvaardbaar om van 4 naar 1 parkeerplaats te gaan op eigen terrein. Vanuit mobiliteitsoogpunt maakt het niet uit in welke gevel de garagepoort voorzien wordt.

 

Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 5.

 

Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 8 – 1 = 7.

Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.

 

Echter kan de berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project worden verminderd met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat volledige realisatie niet mogelijk is.

Voor het kantoor van 500m² is de bestaande behoefte 6. Op basis van de ingediende plannen waren er in de vergunde toestand 4 parkeerplaatsen op eigen terrein.

Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 2.

Bijgevolg kan de parkeerbehoefte van de vergunde toestand in mindering gebracht worden voor 2 parkeerplaatsen. Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 7 – 2 = 5.

Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 5 plaatsen.

 

 

Fietsvoorzieningen:

Er dienen voor dit project 14 fietsstalplaatsen voorzien te worden. Er werden er op de plannen 18 ingetekend via een dubbellaagssysteem. Er dienen ook fietsstalplaatsen voor niet standaard-fietsen voorzien te worden (cargofietsen, …)

 

De dienst mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

  • Er dienen ook fietsstalplaatsen voor niet-standaardfietsen voorzien te worden. (bakfietsen,…)
  • De deuren van de fietsenberging  moeten automatisch geopend kunnen worden.

 

 

Advies aan het college

 

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

 

Juridische grond

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Fasering

Procedurestap

Datum

Indiening aanvraag

8 juni 2020

Volledig en ontvankelijk

1 juli 2020

Start openbaar onderzoek

geen

Einde openbaar onderzoek

geen

Gemeenteraad voor wegenwerken

geen

Uiterste beslissingsdatum

30 augustus 2020

Verslag GOA

13 augustus 2020

naam GOA

Gerd Cryns

 

Besluit

Het college van burgemeester en schepenen beslist:

Artikel 1

Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.

Artikel 2

Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.

Artikel 3

De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.

Artikel 4

Dit besluit heeft in principe geen financiƫle gevolgen.