2020_CBS_07065 - Omgevingsvergunning - OMV_2020078399. Dennenlaan_ANWI 17. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/06/2018: voorwaardelijke vergunning (20181087) voor het verbouwen en uitbreiden van een bestaande villa;

-          27/09/2013 : vergunning (3562#4054 ) bouwen van een poolhouse en een tuinberging bij een eengezinswoning;

-          27/02/2004 : vergunning (86#30791) uitbreiden van een woonhuis;

-          4/04/2001: vergunning (222#10137) uitbreiden van het gelijkvloers van een bestaande villa.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          vrijstaande woning bestaande uit 2 bouwlagen onder een zadeldak met rieten dakbedekking;

-          de gevels zijn afgewerkt met wit en lichtgrijs geschilderde gevelstenen en zwart houten schrijnwerk.

Huidige toestand

-          verharding (verharde tuinstrook en parkeerplaats) rechts achteraan het perceel, aansluitend aan de tuinberging (uitgesloten bij vorige vergunningen 20134054 en 20181087);

-          tuinberging gebruikt als garage.

Gewenste toestand

-          vrijstaande villa met in de tuin een ondergrondse parkeergarage:

• autolift;
• parkeerkelder van 150 m2;
• ondergrondse doorgang naar woning;
• extra verharding;

-          verwijderen verharding in tuin.

Inhoud van de aanvraag

-          bouwen van ondergrondse garage met autolift in tuin.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag wijkt af van artikel 10 van de verordening hemelwater op volgend punt:

• er wordt geen extra infiltratie- of buffervoorziening voorzien.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: voor elke nieuwe ruimte bij volume-uitbreiding, dienen ruimten een minimale vrije hoogte te hebben. Op een bepaald punt heeft de garagekelder slechts een vrije hoogte van 2,05 m; die moet minimaal 2,20 m zijn;

• artikel 27 Open ruimte: de tuin moet zoveel mogelijk als onverharde ruimte ingericht worden en als groene ruimte aangeplant worden. Op het perceel bevinden zich verschillende constructies: zo wordt de tuinberging als garage gebruikt en werd er een verharde toegang en parkeerplaats voorzien aansluitend aan de tuinberging;
  • artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: het stallen en parkeren van auto’s is toegelaten op volgende wijzen: ondergronds onder tuinen indien een grondlaag met een dikte van minimaal 1 m wordt voorzien en nog steeds kan voldaan worden aan de infiltratieverplichtingen. De grondlaag in de tuin is slechts 0,3 m.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af op artikel 21, 27 en 30 van de bouwcode. Dit wordt verder gemotiveerd in de beoordeling hieronder.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat geen functiewijziging. De eengezinswoning blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd wordt.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag beoogt het uitbreiden van een bestaande eengezinswoning in open bebouwing met een ondergrondse parkeergarage met autolift.

Volgens artikel 27 van de bouwcode dient een tuin zo veel mogelijk vrij te zijn van constructies en verhardingen. De woning is niet gelegen binnen de contouren van de Conventie Della Faille maar het is wel kenmerkend voor de omgeving. Één van de belangrijkst aspecten in deze wijk blijft ten allen tijden het parkkarakter te bewaren. Op het perceel bevinden zich reeds meerdere constructies. De gewenste constructie is dan misschien niet altijd zichtbaar, het legt wel een hypotheek op de onverharde ruimte wat inherent is aan het parkkarakter. 

Op zich is een ondergrondse parkeergarage met autolift stedenbouwkundig aanvaardbaar mits het respecteren van enkele randvoorwaarden. Zo wordt er opgemerkt dat de grondlaag op de ondergrondse garage slechts 0,30 meter is waar dat er minstens een gronddekking van 1 meter dient te worden voorzien (artikel 30 bouwcode). Dit wordt als voorwaarde bij deze vergunning opgenomen.

Tevens merken we op dat een gedeelte van de nieuwe verharding aansluitend aan de ondergrondse garage een kleine bocht maakt waar dat een toegang in rechte lijn minder hypotheek zou leggen op de onverharde ruimte. Er van uitgaand dat dit in functie van de te behouden hoogstammige bomen gebeurt, is dit stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Het inrichten van de ondergrondse parkeergarage aansluitend aan het huis heeft enkel een positief effect als ook het gebruik van de tuinberging als garage wordt uitgesloten van vergunning en de bijhorende verharding in de tuinzone (kasseistrook en parkeerplaats) wordt verwijderd (artikel 27). Dit werd echter reeds in de stedenbouwkundige vergunning met referentie 20134054 en omgevingsvergunning met referentie 20181087 in voorwaarde opgenomen (zoals in het rood aangeduid op het inplantingsplan nieuwe toestand).

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Voor elke nieuwe ruimte bij volume-uitbreiding, dienen ruimten een minimale vrije hoogte te hebben. De garageverdieping heeft op een bepaald punt slechts een vrije hoogte van 2,05 m waar dat dit minstens 2,20 meter moet bedragen (artikel 21 bouwcode).

Dit wordt in voorwaarde bij deze vergunning opgenomen.

Bijkomend dient er voor percelen groter dan 250 m² en in functie de nieuwe verharding een infiltratievoorziening te worden geplaatst volgens artikel 10 van de gewestelijk stedenbouwkundige hemelwaterverordening. De verordening stelt immers dat het regenwater in eerste instantie zoveel mogelijk gebruikt dient te worden. In tweede instantie moet het resterende gedeelte van het hemelwater worden geïnfiltreerd of gebufferd, zodat in laatste instantie slechts een beperkte hoeveelheid water met een vertraging wordt afgevoerd.

Dit wordt eveneens opgenomen als voorwaarde bij deze vergunning.

Aangezien er in het project een ondergrondse garage wordt voorzien, werd de stedelijke milieudienst om advies gevraagd. Het advies is voorwaardelijk gunstig:

“De aanvraag betreft de bouw van een ondergrondse garage met autolift in een privétuin. Voor de realisatie van deze ondergrondse garage is hoogstwaarschijnlijk een bemaling noodzakelijk.

De aandacht van de initiatiefnemer wordt er best op gevestigd dat bemalingswerken, noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken, vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2).

Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000 m³ op jaarbasis of een bemaling dieper dan 4m –mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten. De inhoud van deze studie wordt bepaald door VMM (Richtlijnen bemalingen ter bescherming van het milieu 2019 - zie checklist 1 en 2).

De initiatiefnemer wordt gewezen op de verplichting volgens de bouwcode van de stad Antwerpen om een retourbemaling uit te voeren (artikel 42). Enkel als dit niet kan, om technische redenen of omdat de kwaliteit van het grondwater dit niet toelaat, kan lozing op de riool worden overwogen.

In dat geval moet bij lozing van >10 m³/u op de openbare riolering toelating van Aquafin verkregen worden.

De aandacht van de initiatiefnemer wordt er eveneens op gevestigd dat de opstart van de bemaling dient aangekondigd te worden bij aanvang. Deze aankondigingsplicht geldt ook voor die bemalingen waarvoor geen bemalingsstudie wordt gevraagd (dus als de bemaling lager is dan 30.000 m³ op jaarbasis en minder diep dan 4m –mv).

In het onderzoek naar de vier rode beuken dat aan de aanvraag werd toegevoegd, wordt de suggestie gedaan om het bemalingswater te gebruiken voor de beregening van de vier beuken en andere bomen in de tuin mits het water eerst ontijzerd wordt. Teveel ijzer zou immers roestige plekken kunnen vormen. Gezien de tijdelijkheid van een bemaling en de droogte lijkt het ons toch beter het bemalingswater te laten infiltreren in plaats van te lozen in de riolering.”

Gezien de context van het perceel, gelegen in parkkarakter en de aanwezigheid van hoogstammige bomen op het perceel, werd er advies gevraagd aan de stedelijke groendienst. Het advies luidt als volgt:

“De groendienst geeft een voorwaardelijk gunstig advies. De zeer waardevolle bomen op dit perceel, zeker de 4 rode beuken die onderzocht werden in een apart verslag door Johan Possemiers, moeten ten allen prijze beschermd worden bij de uit te voeren werken, en er moet voor gezorgd worden dat de aanleg van de ondergrondse parking hun toekomst op geen enkele wijze in gevaar brengt. Deze beschermingsmaatregelen moeten geformuleerd en nagekeken worden door een erkend boomexpert (minimum ETW-gecertifieerd).

De werkzaamheden mogen enkel uitgevoerd worden volgens het advies van Johan Possemiers in zijn document van 03/06/2020, en moeten worden opgevolgd door een erkend boomexpert (minimum ETW-gecertifieerd). De stedelijke groendienst moet op de hoogte gebracht worden van de startdatum van deze werken, zodat zij, zo gewenst, kan besluiten om controle uit te voeren.

De werkzaamheden uitvoeren volgens de adviezen geformuleerd door Johan Possemiers.

Alle bomen op dit perceel afdoende beschermen voor, tijdens en na de werf, zodat hun gezondheidstoestand en toekomstverwachting niet negatief beïnvloed wordt.

De werf moet opgevolgd worden door een gecertifieerd boomexpert (min. ETW).

De stedelijke groendienst moet verwittigd worden van de startdatum van de  werken.

Tot slot gaf ook de stedelijke dienst Monumentenzorg advies waarin nogmaals het belang van het parkkarakter van deze wijk wordt benadrukt:

“Het advies van de groendienst dient strikt te worden nageleefd zodat het groene karakter van deze wijk maximaal bewaard kan blijven.”

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de verbouwing van een eengezinswoning waarbij de functie en het aantal woongelegenheden ten opzichte van het bestaande ongewijzigd blijven.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      Het verwijderen van de verharde tuinstrook en parkeerplaats aansluitend aan de tuinberging (zoals in het rood aangeduid op het inplantingsplan nieuwe toestand);

2.      De tuinberging in te richten en te gebruiken als tuinberging (geen garage);

3.      Een gronddekking te voorzien van 1meter boven de ondergrondse parkeergarage;

4.      Voldoende vrije hoogte te voorzien in de garageverdieping conform artikel 21 van de bouwcode;

5.      Een infiltratievoorziening te plaatsen conform de gewestelijke stedenbouwkundige hemelwaterverordening;

6.      Grondbemaling en retourbemaling (artikel 42 van de bouwcode) te voorzien conform de voorwaarden van de stedelijke milieudienst en hiervoor de nodige vergunningen aan te vragen;

7.      de werkzaamheden uit te voeren volgens de adviezen geformuleerd door de boomdeskundige Johan Possemiers;

8.      alle bomen op dit perceel afdoende te beschermen voor, tijdens en na de werf, zodat hun gezondheidstoestand en toekomstverwachting niet negatief beïnvloed wordt;

9.      de werf op te laten volgend door een gecertifieerd boomexpert (min. ETW).

10.  De stedelijke groendienst te verwittigen van de startdatum van de  werken.

11.  na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Lastvoorwaarden

De aanpassingen aan het openbaar domein zullen worden uitgevoerd via het retributiereglement “herstellingen openbare ruimte na werkzaamheden (vanaf 1/1/2018)” en uitgevoerd onder begeleiding en toezicht van de stad. Alle noodzakelijke aanpassingen aan het openbaar domein zoals opgelegd in de voorwaarden en als gevolg van deze voorwaarden (boven- en ondergronds), zijn integraal ten laste van de aanvrager.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.