2020_CBS_07069 - Omgevingsvergunning - OMV_2020010561. De Keyserlei 1-9, Frankrijklei 5-7, Van Ertbornstraat 14 . District Antwerpen - Goedkeuring

Stedenbouwkundige last

 Het project valt onder het kaderbesluit aangaande stedenbouwkundige lasten, goedgekeurd door het college op 9 maart 2018.

Voor de basisvergunning van het project werd een overeenkomst aangaande de stedenbouwkundige lasten afgesloten tussen de bouwheer en de stad Antwerpen (Jaarnummer 2017_CBS_03944). Het basisdossier betrof een vergunningsdossier dat voorbereid, voorbesproken, opgestart en ingediend werd in de periode voorafgaand aan het eerste kaderbesluit (2016_CBS_06172), dat melding maakte van dossiers die reeds in bespreking waren. Bij de opmaak van de overeenkomst werd hier dermate rekening mee gehouden dat alle wijzigingsaanvragen, aangevraagd voor de definitieve oplevering van het project, vervat zitten in deze overeenkomst. Dit op voorwaarde dat de wijzigingen binnen alle redelijkheid vallen.

Over het geheel gezien kan geoordeeld worden dat de wijzigingen van voorliggende aanvraag ten opzichte van de verkregen stedenbouwkundige vergunning op 9 september 2016 (Jaarnummer 2016_CBS_0759) binnen alle redelijkheid vallen.

Besloten kan worden dat hierdoor aan de SOK plicht is voldaan.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. 

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen 

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

 Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen 

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 15 Breedte van een looppad tussen onafgewerkte muren:
  de nieuwe gang ter hoogte van de bergingen en liften 5/6 op niveau +19 heeft een breedte van slechts circa 1m;

de sassen 110.06 en 110.17 hebben breedte van slechts 1,2m over een lengte van meer dan 1,2m, waarmee ook de vereiste draaicirkel conform artikel 24 ontbreekt;

deze opmerkingen zijn ook van toepassing op de andere woonverdiepingen;

• artikel 20 Trappen:

trap 13 die toekomt op het gelijkvloers heeft geen leuningen noch tussenbordes;

• artikel 21 Liften:
  §3 liften 10, 11 en 12 hebben op niveau +2, +3, +4 volgens de vermelde afmeting op plan een vrije doorgangsbreedte van minder dan 90cm;
• artikel 22 Toegangen en deuropeningen:
  de toegangsdeuren tot de private bergingen op de woonverdiepingen zijn onvoldoende breed;
• artikel 23 Draaideuren:
  de alternatieve toegangsdeur naast de draaideur wordt gesupprimeerd;
• artikel 24 Draairuimte:
  voor de toegang naar bergingen 119.11 t/m 119.14 en liften 5/6 op niveau +19 is geen vrije en vlakke draairuimte, dit geldt ook voor sommige andere woonverdiepingen;
• artikel 25 Vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast deur:
  voor appartement 26.02 is er onvoldoende opstelruimte;

berging 98.22 op niveau -2 heeft onvoldoende opstelruimte;

de deuren in sas 98.01 en 98.33 op niveau -2 hebben onvoldoende opstelruimte;
op niveau +4 hebben de verplaatste deuren naar de liftsassen onvoldoende opstelruimte;

• artikel 29/2 Publiek toegankelijke toiletten en doucheruimtes:
  alle sanitaire cellen die publiek toegankelijk zijn moeten voorzien worden van minstens één aangepast toilet.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 34 Stabiliteit en scheimuren:
  het lessenaar daklicht achteraan de sokkel tegen het Operagebouw heeft geen dakopstand van 30cm.

Sectorale regelgeving 

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Toegankelijkheid

De aanvraag wijkt op een aantal punten af van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid. Deze afwijkingen worden hier besproken, waarbij voorwaarden worden opgelegd:

-          artikel 15 Breedte van een looppad tussen onafgewerkte muren:
de nieuwe gang ter hoogte van de bergingen en liften 5/6 op niveau +19 heeft een breedte van slechts circa 1m.

Voorwaarde: er moet een vrije en vlakke doorgangsbreedte van minimum 120cm gegarandeerd worden. 

-          de sassen 110.06 en 110.17 hebben breedte van slechts 1,2m over een lengte van meer dan 1,2m, waarmee ook de vereiste draaicirkel conform artikel 24 ontbreekt.

Voorwaarde: het meterlokaal dient verkleind te worden zodat de doorgang een vrije breedte heeft van 150cm.

-          artikel 20 Trappen:
trap 13 die toekomt op het gelijkvloers heeft geen leuningen noch tussenbordes.

Voorwaarde: trap 13 moet voorzien worden van twee leuningen en een tussenbordes zodat nergens meer dan 17 treden aaneensluitend moeten overbrugd worden. 

-          artikel 21 Liften:
§3 liften 10, 11 en 12 hebben op niveau +2, +3, +4 volgens de vermelde afmeting op plan een vrije doorgangsbreedte van minder dan 90cm.

Voorwaarde: alle liften moeten een vrije doorgangsbreedte van 90cm hebben. 

-          artikel 22 Toegangen en deuropeningen:
de toegangsdeuren tot de private bergingen op de woonverdiepingen zijn onvoldoende breed.

Voorwaarde: alle deuropeningen moeten een vrije doorgangsbreedte van minimum 90cm hebben. 

-          artikel 23 Draaideuren:
de alternatieve toegangsdeur naast de draaideur wordt gesupprimeerd.

Voorwaarde: de draaideur moet voorzien worden op de toegankelijkheid voor rolstoelgebruikers.

-          artikel 24 Draairuimte:
voor de toegang naar bergingen 119.11 t/m 119.14 en liften 5/6 op niveau +19 is geen vrije en vlakke draairuimte, dit geldt ook voor sommige andere woonverdiepingen.

Dit is voor de liften geen probleem aangezien ze zijn uitgerust met automatische deuren.

-          artikel 25 Vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast deur:
voor appartement 26.02 is er onvoldoende opstelruimte.

Voorwaarde: de toegangsdeur van appartement 26.02 moet worden opgeschoven zodat aan de krukzijde een vrije en vlakke vloer- en wandbreedte van 50cm gegarandeerd wordt. 

-          berging 98.22 op niveau -2 heeft onvoldoende opstelruimte;

de deuren in sas 98.01 en 98.33 op niveau -2 hebben onvoldoende opstelruimte;
op niveau +4 hebben de verplaatste deuren naar de liftsassen onvoldoende opstelruimte.

Voorwaarde: algemeen moeten alle deuren beschikken over voldoende opstelruimte volgens artikel 25 van de verordening. 

-          artikel 29/2 Publiek toegankelijke toiletten en doucheruimtes:

Voorwaarde: alle sanitaire cellen die publiek toegankelijk zijn moeten voorzien worden van minstens één aangepast toilet.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat enkele wijzigingen ten opzichte van de vergunde toestand van 9/08/2019 en voorgaande.

-          Op verdieping -2 wordt de kelderverdieping van de retail omgezet naar extra parkeerplaatsen verdeeld over -1 en -2.

-          Het aantal woonentiteiten wordt vermeerderd van 240 naar 241: een vier-slaapkamerappartement op de 26ste verdieping wordt verdeeld in een twee-slaapkamerappartement van 176,5m² en een een-slaapkamerappartement van 132m².

-          Het aantal retailunits wordt gewijzigd.

-          In de sokkel worden gevelopeningen gewijzigd.

Deze wijzigingen doen geen afbreuk aan de herbestemming van het oorspronkelijk kantoorgebouw met handelszaken op het gelijkvloers en parkeergarage tot de gemengde bestemming wonen-reca-detailhandel-parkeergarage.

Het advies van de stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing is voorwaardelijk gunstig:

“De aanvraag omvat enkele wijzigingen aan de eerder vergunde plannen voor de renovatie van de Antwerp Tower. De wijzigingen omvatten onder andere het omvormen van de retailruimte in de kelderverdieping naar bijkomende parkeerplaatsen. Vanuit commercieel oogpunt en gelet op de locatie in het hoofdkernwinkelgebied, is een gelijkvloers publiek toegankelijke inrichting op te leggen. Dit blijft behouden, wat positief is. De eerste verdieping (en mezzanine) biedt bijkomende ruimte aan twee handelsruimten met hun ingang gelijkvloers. Zo is er een brede mix van kleinere en grotere handelspanden. De bovenliggende verdiepingen worden ingevuld met kantoren en een gedeelte reca. De aanvraag omvat geen wijzigingen voor deze verdiepingen. Tot op heden is voor deze handelsruimten/handelsgeheel nog geen aanvraag ingediend geweest voor een omgevingsvergunning voor kleinhandelsactiviteiten. Dit wordt voorgesteld als voorwaarde op te nemen.”

Strikt genomen is voor het verminderen van de kleinhandelsoppervlakte geen omgevingsvergunning vereist. Maar gezien het ontbreken van een globale kleinhandelsvergunning (de stedenbouwkundige vergunning voor het geheel werd verleend voor het in werking treden van het omgevingsvergunningendecreet), moet deze worden aangevraagd voor het in gebruik nemen van het gebouw.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

 Aan het volume van het gebouw wordt niets gewijzigd. Op een totaal van 240 appartementen komt er 1 wooneenheid bij, wat geen verzwarende impact op de omgeving met zich meebrengt.

Visueel-vormelijke elementen en  cultuurhistorische aspecten 

Aan het uitzicht van het gebouw gebeuren geen fundamentele wijzigingen. Het advies van de stedelijke dienst monumentenzorg is voorwaardelijk gunstig en wordt bijgetreden:

“De Antwerp Tower is niet opgenomen op de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed en is niet gelegen in een woonzone met culturele, historische en/of esthetische waarde. Het gebouw grenst wel aan de opera, die bij ministerieel besluit van 16 juni 2017 beschermd werd als monument.

De voorliggende wijzigende bouwaanvraag behoudt het volume, de materialisatie en de gevels van de bestaande vergunning afgeleverd in 2017 voor de verbouwing en herbestemming van de Antwerp Tower. De aangevraagde wijzigingen hebben geen impact op de verschijningsvorm van het gebouw en daarom geen invloed op de bestaande architecturale context.

Bij deze bouwaanvraag werd een nota gevoegd die de historiek en het restauratievoorstel voor de gemene muur tussen Antwerp Tower en het Operagebouw uitschrijft. Samenvattend wordt er voorgesteld te werken met een simili-pleister om de littekens van minderwaardige tussentijdse verbouwingen te maskeren. De kleur van deze simili-pleister zal worden afgestemd op zowel de klassieke kleur van de bestaande natuurstenen gevel van het operagebouw als de moderne kleur van de betonnen gevelelementen van de Antwerp Tower. Deze optie werd besproken met het agentschap Onroerend Erfgoed, die hiervoor de toelating moet verlenen.”

Volgende voorwaarde wordt opgelegd:

-          De gemene muur met de opera dient aan de kant van het operagebouw, waar deze zichtbaar is, een volwaardige gevelafwerking te krijgen.

Ook het advies van AG VESPA is voorwaardelijk gunstig:

“AG VESPA en Vastgoed geven voorwaardelijk gunstig advies op deze omgevingsvergunning op voorwaarde dat de aanvrager contact opneemt met AG VESPA om, naast de beheerders van het operagebouw, de verschillende randaansluitingen met de gemene muur (muurkappen, spouw-dichtingen,…) verder te bekijken en adviseren.”

Deze voorwaarde wordt opgenomen in de vergunning.

Om de aanvraag in overeenstemming te brengen met artikel 34 ‘Stabiliteit en scheimuren’, van de bouwcode, wordt als voorwaarde opgelegd dat het daklicht achteraan de sokkel tegen het operagebouw een dakopstand van minimum 30cm moet hebben.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

De interne wijzigingen hebben geen directe impact op de leefbaarheid van het gebouw en de omgeving. Enkel het vermeerderen van het aantal parkeerplaatsen van 195 naar 242 zal een vermeerdering van het aantal verkeersbewegingen met zich meebrengen. Deze impact op de verkeersdrukte moet genuanceerd worden: het aantal gebruikers van de parking zal niet toenemen, er komt immers maar één appartement bij en de retail wordt kleiner. Gezien de centrale ligging zal de auto overwegend voor grotere afstanden uit de garage worden gehaald. Winkels, openbaar vervoer, diensten en culturele instellingen zijn immers op wandel- en fietsafstand.

Milieuaspecten

 De aanvraag betreft wijzigingen aan de reeds verleende stedenbouwkundige vergunning 20173270. Er wordt een functiewijziging aangevraagd van de ondergrondse retail naar parkeerzones alsook enkele interne circulatiewijzigingen en structurele aanpassingen. Voor de exploitatie van het gebouw werd er reeds een milieuvergunning verkregen (referentie 2016247). De exploitant dient na te gaan of door de geplande werken een aanpassing van de milieuvergunning dient te gebeuren.

Mobiliteitsimpact  

Parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Er moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden:

-          122 appartementen met 1 slaapkamer ? 122 x 2 = 244

-          106 appartementen met 2 slaapkamers ? 106 x 3 = 318

-          13 appartementen met 3 slaapkamers ? 13 x 4 = 52

Laatst vergunde toestand:

-          72 studio’s met 1 slaapkamer ? 72 x 2 = 144

-          6 appartementen ? 6 x 3 = 18

Voor wonen moeten 452 (244 + 318 + 52 – 144 – 18 = 452) fietsenstallingen voorzien worden.

Voor de kantoren, de retail, restaurant en fitness moeten ook fietsenstallingen voor het personeel voorzien worden op basis van de oppervlakte: er moeten 74 fietsenstalling voorzien worden (kantoren 3849m² x 1.25/100m² = 48,11, retail 3162m² x 0.6/100m² = 19, horeca 1171m² x 0.6/100m² = 7.03).

In totaal moeten 526 fietsenstallingen voorzien worden: 452 + 74 = 526.

Er worden 555 fietsenstallingen voorzien die via een aparte toegang bereikbaar zijn:

-          Hiervan zijn 32 fietsenstallingen op verdieping -3. Het is niet duidelijk hoe deze vlot en veilig bereikbaar zijn.

-          De overige fietsenstallingen bevinden zich op verdieping -1 en zijn bereikbaar via een aparte toegang voor fietsers met een fietstrap.

-          Van de 555 fietsenstallingen zijn er 444 voorzien van een dubbel systeem. Dit is teveel. Minimum de helft van de fietsenstallingen moet een gewoon 1-laags systeem zijn. Bij gebruik van een dubbel systeem moet de tussenafstand minimum 50cm zijn. Hier wordt slechts 40cm voorzien, waardoor niet alle stallingen gebruikt zullen kunnen worden. De capaciteit van deze fietsenstalling zal in werkelijkheid veel lager zijn.

-          De overige 111 fietsenstallingen zijn een enkel systeem.

De fietsenstalling moet voldoen aan de inrichtingsprincipes uit de bouwcode.

Laden en lossen

Leveringen kunnen gebeuren via Van Ertbornstraat. Daar is een inpandige laad- en loszone voorzien. Er mag niet achteruit in- of uitgereden worden om de veiligheid van voetgangers te garanderen en het verkeer niet te hinderen.

Laden en lossen kan hier niet op het openbaar domein gebeuren. Volgens artikel 24 van de wegcode is het verboden een voertuig te laten stilstaan of parkeren op elke plaats waar dit duidelijk een gevaar zou kunnen betekenen voor de andere weggebruikers of waar het hun onnodig zou kunnen hinderen. Ook de doorstroming van het vele busverkeer mag niet gehinderd worden.

Laden en lossen moet georganiseerd worden op de laad- en loszone die wordt ingericht langs de rijbaan van De Keyserlei.

De dienst mobiliteit geeft gunstig advies met volgende voorwaarden:

-       Minimum de helft van de fietsenstallingen moet een gewoon 1-laags systeem zijn.

-       Bij gebruik van een dubbel systeem moet de tussenafstand minimum 50cm zijn. Hier wordt slechts 40cm voorzien.

-       De fietsenstalling moet voldoen aan de inrichtingsprincipes uit de bouwcode.

-       Laden en lossen moet georganiseerd worden op de laad- en loszone die wordt ingericht langs de rijbaan van De Keyserlei.

Woninggrootte en -mix

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn.

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner.

De vergunde toestand omvatte volgende verdeling:

-       2 studio’s met een netto vloeroppervlakte van circa 35,1m²;

-       100 één-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte variërend van circa 55,9m² tot 124,6m²;

-       118 twee-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte variërend van circa 77,2m² tot 177,8m²;

-       19 drie-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte variërend van circa 112,1m² tot 194,8m²;

-       1 vier-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 272,9m².

Deze verhoudingen worden licht gewijzigd:

-       2 studio’s met een netto vloeroppervlakte van circa 35,1m²;

-       121 één-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte variërend van circa 55,8m² tot 132m²;

-       105 twee-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte variërend van circa 76,7m² tot 176,5m²;

-       13 drie-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte variërend van circa 112,9m² tot 188,5m².

Deze verhoudingen zijn nog steeds aanvaardbaar om een goede generatiemix te waarborgen. Er is ook variatie in de grootte van de verschillende types waardoor er ook een mix is tussen meer bescheiden en luxueuzere units.

Sommige appartementen voldoen niet helemaal aan de minimum oppervlaktenormen, maar er dient te worden opgemerkt dat deze vergund werden voor er sprake was van beleidslijnen hierrond.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen 

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden 

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

3.      de werken moeten voldoen aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid, meer bepaald:

-          er moet een vrije en vlakke doorgangsbreedte van minimum 120cm gegarandeerd worden;
het meterlokaal dient verkleind te worden zodat de doorgang een vrije breedte heeft van 150cm, conform artikel 15 van de verordening toegankelijkheid;

-          trap 13 moet voorzien worden van twee leuningen en een tussenbordes zodat nergens meer dan 17 treden aaneensluitend moeten overbrugd worden, conform artikel 20 van de verordening toegankelijkheid;

-          alle liften moeten een vrije doorgangsbreedte van 90cm hebben, conform artikel 21 van de verordening toegankelijkheid;

-          alle deuropeningen moeten een vrije doorgangsbreedte van minimum 90cm hebben, conform artikel 22 van de verordening toegankelijkheid;

-          de draaideur op het gelijkvloers moet voorzien worden op de toegankelijkheid voor rolstoelgebruikers, conform artikel 23 van de verordening toegankelijkheid;

-          de toegangsdeur van appartement 26.02 moet worden opgeschoven zodat aan de krukzijde een vrije en vlakke vloer- en wandbreedte van 50cm gegarandeerd wordt, conform artikel 25 van de verordening toegankelijkheid;

-          algemeen moeten alle deuren beschikken over voldoende opstelruimte volgens artikel 25 van de verordening toegankelijkheid;

-          alle sanitaire cellen die publiek toegankelijk zijn moeten voorzien worden van minstens één aangepast toilet, conform artikel 29/2 van de verordening toegankelijkheid;

4.      de gemene muur met de opera dient aan de kant van het operagebouw, waar deze zichtbaar is, een volwaardige gevelafwerking te krijgen;

5.      de aanvrager dient contact op te nemen met AG VESPA om, naast de beheerders van het operagebouw, de verschillende randaansluitingen met de gemene muur (muurkappen, spouw-dichtingen,…) verder te bekijken en adviseren;

6.      het daklicht achteraan de sokkel tegen het operagebouw moet een dakopstand van minimum 30cm hebben, conform artikel 34 van de bouwcode;

7.      de fietsenstalling moet voldoen aan de inrichtingsprincipes van artikel 29 uit de bouwcode:

minimum de helft van de fietsenstallingen moet een gewoon 1-laags systeem zijn;

bij gebruik van een dubbel systeem moet de tussenafstand minimum 50cm zijn;

8.      laden en lossen moet georganiseerd worden op de laad- en loszone die wordt ingericht langs de rijbaan van De Keyserlei.