2020_CBS_06936 - Omgevingsvergunning - OMV_2019158654. Beneluxlaan ZN, Tenenveld ZN. District Wilrijk - Goedkeuring

De aanvraag werd onderworpen aan 3 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

* Het openbaar onderzoek was korter dan de normale 30 dagen omdat het vroegtijdig is stopgezet.

** Het openbaar onderzoek was korter dan de normale 30 dagen omdat een vorig openbaar onderzoek vroegtijdig is stopgezet en nadien verdergezet, zij het enkel voor de resterende duur.

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

1.      Afmeting van het bestaande park: verschillende bezwaarindieners geven aan dat net de afmeting van het park het gevoel geeft eventjes ver verwijderd te kunnen zijn van de drukke, bewoonde kern.
Beoordeling:
De percelen in voorliggende aanvraag zijn nooit een onderdeel van het park geweest. Door de looptijd van bepaalde procedures klopt het dat deze gronden momenteel begroeid zijn en visueel bijdragen aan het park, zonder dat ze er effectief deel van uit te maken.  Er zijn dus geen wijzigingen aan de afmeting van het park.
Het bezwaar is ongegrond.

2.      Geluid- en lichthinder: verschillende bezwaarindieners geven aan dat de toenemende geluid- en lichthinder door de nieuwbouw nefast is voor het dierenleven in het natuurgebied.
Beoordeling:
Het klopt dat er een aanwezigheid is van bijzondere diersoorten. Bij de opmaak van het BPA is hier uitvoerig onderzoek naar gedaan en rekening mee gehouden. Het BPA is dan ook zo opgemaakt dat dit rekening houdt met deze bijzondere diersoorten (waaronder de kamsalamander en vleermuizen). De aanvraag voldoet aan de voorschriften die hiervoor zijn opgenomen in de verkavelingsvergunning en het BPA.

Het bezwaar is ongegrond.

3.      Verhinderde inkijk in het park: verschillende bezwaarindieners geven aan dat door de bouw van de appartementen aan de rand van het park de inkijk vanaf de straat verhinderd wordt. Hierdoor zullen minder omwonenden of passanten het park bezoeken.
Beoordeling:
Aan de verkavelingsvoorschriften wordt een beeldkwaliteitsplan toegevoegd dat dient om te bewaken dat er een duurzame materialisatie en visuele kwaliteit wordt voorzien. De plaatsing en hoogte van gebouwen zorgt voor een woonontwikkeling die wordt opgevat als rurale ontwikkeling rond grote en kleine pleinen met voldoende zichten naar het omliggend parklandschap. Er kan niet aangetoond worden dat de toekomstige bewoners, omwonenden en passanten hierdoor het park niet meer zullen bezoeken. Voorliggende aanvraag voldoet aan de verkavelingsvoorschriften.

Het bezwaar is ongegrond.

4.      Verlies van openbaar groen: verschillende bezwaarindieners geven aan dat het te betreuren is, in tijden waarin klimaat- en natuurbeleving door de bevolking onder druk staan, dat er openbaar groen verloren gaat.
Beoordeling

Net om deze reden is er destijds een bijzonder plan van aanleg opgemaakt. Het terrein Neerland vormt één van de weinige open ruimten in een vrij dicht bebouwd gebied. Daarenboven zijn er een aantal waardevolle ecologische en landschappelijke elementen aanwezig. De bestemming van het gewestplan (grotendeels woonuitbreidingsgebied) biedt geen planologische garantie voor het vrijwaren van deze open ruimte. Het BPA Neerland wil door middel van een aangepaste bestemming garanties bieden voor behoud, bescherming en versterking van deze waardevolle open ruimte.

Naast de behoefte aan open ruimte, zijn er echter nog meerdere ruimteclaims die op het gebied rusten. Als woonuitbreidingsgebied dient deze zone ook een deel van de stedelijke taakstelling m.b.t. het voorzien in een woningenaanbod op zich te nemen. Daarenboven is er ook een behoefte aan ruimte voor recreatie. Het aanwezige voetbalveld, de skateramp, de jeugdbeweging en de volkstuintjes dienen allen eveneens binnen het gebied geherlokaliseerd te worden. Het BPA Neerland biedt een ruimtelijk-juridische oplossing voor deze problematieken.

Het bezwaar is ongegrond.

5.      Hoogbouw: de bezwaarindiener geeft aan dat er in 2009 met natuurpunt vzw is afgesproken dat in de zone D van het project enkel laagbouw mag komen.
Beoordeling:
Het perceel is gelegen binnen de grenzen van het BPA nr 30 bis Neerland. Dit BPA is na een gedeeltelijke herziening goedgekeurd op 26 oktober 2007. Bij de opmaak van het BPA is er advies gevraagd aan Natuurpunt Zuidrand Antwerpen. De opmerkingen uit dit advies zijn verwerkt in het BPA. Er zijn gegevens gekend waaruit blijkt dat er, na goedkeuring van het BPA, afspraken zijn gemaakt omtrent de bouwhoogte van gebouwen.

Verder vraagt de bezwaarindiener zich af wat er juist bedoeld wordt met ‘laagbouw’. Er kan voor deze vraag verwezen worden naar de basisnormen die brandweer hiervoor hanteert. Echter is het ons niet duidelijk wie deze term heeft gebruikt en wat er dan mee bedoeld werd.
Het bezwaar is ongegrond.
 

6.      Aanwezige dieren: de bezwaarindiener vraagt om bij het verwijderen van de groenzone door graafmachines rekening te houden met de dieren die zich nog zouden kunnen bevinden in deze zone.
Beoordeling:
Deze vraag is correct en reeds opgenomen in het advies van het Agentschap Natuur en Bos tijdens de procedure voor de verkavelingsvergunning: ‘Alle van nature in het wild levende vogelsoorten en vleermuizen zijn beschermd in het Vlaamse Gewest op basis van het Soortenbesluit van 15 mei 2009. De bescherming heeft onder meer betrekking op de nesten van de vogels en de rustplaatsen van de vleermuizen (artikel 14 van het Soortenbesluit). Bij het uitvoeren van werken in de periode van 1 maart tot 1 juli moet men er zich – vóór men overgaat tot de uitvoering van de werken – van vergewissen dat geen nesten van beschermde vogelsoorten beschadigd, weggenomen of vernield worden. Bij het werken aan (oude) constructies of het kappen van bomen dient men na te gaan vóór de werken beginnen of er vleermuizen aanwezig zijn. Als nesten of rustplaatsen in het gedrang komen dient de aanvrager contact op te nemen met het Agentschap voor Natuur en Bos via het algemeen e-mailadres van AVES.’ De bouwheer dient hier aan te voldoen.
Het bezwaar is een vraag en dus ongegrond.

7.      Alle vervuiling tegengaan: de bezwaarindiener geeft aan dat tijdens de bouwwerken in de andere zones er veel vervuiling was wat het milieu niet ten goed komt.
Beoordeling:
Het klopt dat een werf om verschillende redenen steeds ordelijk dienen te zijn. Echter is deze opmerking niet van stedenbouwkundige aard. Er wordt verwacht dat de bouwheer steeds als een goede huisvader instaat voor zijn project en hierbij dus ook, voor de veiligheid van mens en milieu, zorgt voor een ordelijke werfomgeving.
Het bezwaar is ongegrond.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          Op 25 juni 2003 keurde het college (jaarnummer 6290) de structuurschets Neerland goed. Op 18 december 2006 stelde de gemeenteraad het bijzonder plan van aanleg (BPA) 30bis “Neerland” definitief vast (jaarnummer 2693). Op 26 oktober 2007 vond de goedkeuring via ministerieel besluit van het bijzonder plan van aanleg (BPA) 30bis “Neerland” plaats. De uitvoering van het open ruimtegebied 'Neerland' gebeurt in een aantal opeenvolgende stappen. Het projectgebied is opgedeeld in 6 deelprojecten:

• herinrichting Krijgslaan (uitgevoerd in 2009);
• verplaatsing skateterrein (uitgevoerd in 2009);
• aanleg park en speelterreinen (uitgevoerd in 2013);
• ontwikkeling bouwzone A (uitgevoerd in 2016);
• ontwikkeling bouwzone C (uitgevoerd in 2017);
• ontwikkeling bouwzone B/D.

-          De ontwerpopdracht voor de nieuwe bebouwing en de infrastructuur voor bouwzone B/D werd na een ontwerpwedstrijd op 6 december 2017 toegewezen aan het ontwerpteam 'Triple Living – Fris in het landschap – Hama architecten – Johannes Norlander Arkitektur' vertegenwoordigd door Triple Living als projectontwikkelaar.

-          Het college van burgemeester en schepenen besliste op 20 december 2019 de verkavelingsvergunning (OMV_2019064857) voor het verkavelen van een terrein in 42 loten voor eengezinswoningen en 7 loten voor meergezinswoningen met ondergrondse parking, en het aanleggen van het openbaar domein te verlenen, welke uitvoerbaar werd op 18 februari 2020.

Huidige toestand

-          braakliggend terrein.

Gewenste toestand

-          nieuwbouw van 2 vrijstaande meergezinswoningen met in totaal 46 appartementen

-          volume:

• vierkante footprint met gevelzijde 19,5 meter;
• kroonlijsthoogte 19,32 meter;

-          de gevels worden voorzien in bruingrijze gevelsteen met natuurkleur houten buitenschrijnwerk.

-          met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:

• 2 twee-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 80 m²;
• 44 twee-slaapkamerappartementen met een netto-oppervlakte van circa 64,5 m².

-          in de nieuwbouw van deze meergezinswoning met 5 of meer woningen is de gemiddelde nettovloeroppervlakte van alle woningen circa 64,7 m².

Inhoud van de aanvraag

-          het bouwen van 2 meergezinswoningen.

Stedenbouwkundige lasten

Het project valt onder het kaderbesluit aangaande stedenbouwkundige lasten, goedgekeurd door het college op 9 maart 2018.

Door het college werd op 27 januari 2017 (jaarnummer 00832) beslist om  voor de verkoop onder voorwaarden van de projectgebieden B en D binnen Neerland geen bijkomende stedenbouwkundige ontwikkelingskosten op te leggen gelet op de verplichting tot de realisatie van 60 sociale woningen en de historische dading afgesloten op 6 juni 2006 (gemeenteraad 27 maart 2006, jaarnummer 526). Besloten kan worden dat hierdoor aan de SOK plicht is voldaan.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woonuitbreidingsgebied. De woonuitbreidingsgebieden zijn uitsluitend bestemd voor groepswoningbouw zolang de bevoegde overheid over de ordening van het gebied niet heeft beslist, en zolang, volgens het geval, ofwel die overheid geen besluit tot vastlegging van de uitgaven voor de voorzieningen heeft genomen, ofwel omtrent deze voorzieningen geen met waarborgen omklede verbintenis is aangegaan door de promotor.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA nr. 30 bis Neerland, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 26 oktober 2007. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: 10. zone voor gestapelde woningen.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt in de verkaveling OVV/S15/SOK/GR/, goedgekeurd op 20 december 2019, meer bepaald in lot(en) 46 en 47.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg op volgende punten:

-          artikel 4.1. Openbare wegenis:
toelating tot bouwen kan slechts verleend worden op kavels die rechtstreeks palen aan, of een regelmatige aangelegde toegang hebben tot de openbare weg. Dit is hier niet het geval.

-          artikel 10.1.2. Bebouwing:
zichtbaar verwerkt betonblokken zijn niet toegelaten. De gevels worden voorzien van horizontale banden in prefab beton.

-          artikel 10.1.2 Parkeergelegenheid:
de parkeerplaatsen dienen bovengronds en inpandig voorzien te worden; in de aanvraag worden de parkeerplaatsen ondergronds in een collectieve garage voorzien onder bouwzone B.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag voldoet aan de bepalingen van de verordening hemelwater. 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 15 Breedte van een looppad tussen onafgewerkte muren:
  in het souterrain versmalt de gang naar de bergingen over een lengte van meer dan 120cm met een breedte van slechts 115cm;
  ook de gang naar de fietsenstalling die passeert langsheen de teller ruimtes heeft een breedte van slechts 1,2 meter;
• artikel 22 Toegangen en deuropeningen:
  §2 de ruwbouwmaten van de toegangsdeuren tot de appartementen, alsook tot de bergingen,   fietsenstalling en teller ruimtes in het souterrain, zijn geen 105cm breed, om na afwerking een vrije en vlakke doorgangsbreedte van minstens 90cm te kunnen garanderen;
• artikel 24 Draairuimte:
  achter de toegangsdeur van de fietsenstalling naar de gang die toegang geeft tot de teller ruimtes, is er geen vrije en vlakke draairuimte;
• artikel 25 Vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast deur:
  achter de toegangsdeur van de fietsenstalling naar de gang die toegang geeft tot de teller ruimtes, wordt geen zijdelingse opstelruimte voorzien.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels: verscheidene deuren draaien open over het openbaar domein.
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  er worden geen elektrische oplaadpunten voorzien in de fietsenberging.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 26/11/2018.
De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Voorliggende aanvraag is ingediend op 17/01/2020. Op dat moment was de bijhorende verkavelingsvergunning (OMV_2019064857) nog niet uitvoerbaar. De beslissing omtrent de verkavelingsaanvraag is namelijk op 20/12/2019 door het college genomen. De aanvrager heeft de bekendmaking van deze beslissing uitgehangen op 17/01/2020. De verkavelingsvergunning is hierdoor, na het doorlopen van de beroepstermijn, uitvoerbaar geworden vanaf 18/02/2020. Om deze reden is de ingediende aanvraag afgetoetst op het bijzonder plan van aanleg nr. 30 bis Neerland.

Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de Vlaamse codex ruimtelijke ordening kunnen, na het voeren van een openbaar onderzoek, deze afwijkingen toegestaan worden.

De afwijkingen die zijn vastgesteld op de bepalingen van het BPA zijn wel in overeenstemming met de verkavelingsvoorschriften.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet het bouwen van 2 meergezinswoningen met in totaal 46 appartementen, deze maken deel uit van het stadsontwikkelingsgebied Neerland. De woonfunctie is in overeenstemming met de verkavelingsvoorschriften (OMV_2019064857), het BPA (nr. 30 bis Neerland) en het gewestplan (woonuitbreidingsgebieden) en is verenigbaar met de toekomstige functies binnen deze nieuwe ontwikkeling.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Voorliggende aanvraag voorziet 2 identieke meergezinswoningen met telkens 23 wooneenheden. De volumes bestaan uit zes bouwlagen onder een plat dak. Het ontwerp voldoet wat schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid betreft aan de verkavelingsvoorschriften. Bijgevolg kan er worden gesteld dat het ruimtegebruik en de bouwdichtheid aanvaardbaar is.

Visueel-vormelijke elementen

Het goedgekeurde Beeldkwaliteitsplan opgemaakt d.d. 04/02/2019 maakt integraal deel uit van de verkavelingsvoorschriften. Dit document legt de gewenste materiële en visuele kwaliteit van de nieuwe woonontwikkeling vast. Het ontwerp voor de wijk is gebaseerd op het idee van een rurale, dorpse woonontwikkeling rond grotere en kleinere pleinen. Lage muurtjes, tuinen en paden die door de groene omgeving lopen scheppen een informele sfeer. Van hieruit opent de bebouwing lange zichten in het omliggende parklandschap.

Toegelaten materialen voor de op te richten gebouwen zijn gevelmetselwerk in aardetinten en eventueel secundaire elementen in beton, natuursteen en hout. Het schrijnwerk moet voorzien worden in hout, staal of aluminium.

Voorliggende aanvraag voorziet gevels in bruingrijze baksteen met bruingrijs prefab beton en natuurlijk gekleurd houten buitenschrijnwerk. De voorgestelde materialen voldoen hiermee aan de verkavelingsvoorschriften, zijn hedendaags en stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Woninggrootte

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Indien 80 m² als een minimum norm wordt gehanteerd voor de netto vloeroppervlakte van een zelfstandige woning met 2 slaapkamers, wordt met voorliggende aanvraag voor 44 wooneenheden een afwijking, van 18,25 % tot 20,00 %, hierop gevraagd.

De aangehaalde argumenten in de motivatienota kunnen echter niet aanvaard worden omwille van volgende redenen:

-          Wonen in het park: De motivatienota verwijst naar de kwalitatieve aanleg van het openbaar domein. Uiteraard heeft deze aanleg effect op de voorziene woonkwaliteit. Het is echter onduidelijk waarom de voorgestelde afwijkingen voor de ruimere omgeving een verbetering betekenen. Kwalitatief openbaar domein kan niet aangehaald worden als argumentatie om af te wijken op de aangehaalde minimum normen. Het openbaar domein dient namelijk overal kwalitatief te zijn. Het is niet mogelijk om dit aan de oppervlakte van een wooneenheid te koppelen. Ook op andere locaties in Antwerpen kan een plein, autoluwe straat of dergelijke niet gebruikt worden als argumentatie om kleinere wooneenheden te voorzien.

-          BEN-ambitie: De motivatienota geeft aan dat voor alle wooneenheden wordt uitgegaan dat de BEN (< E30) standaard wordt gehaald en/of beter wordt gepresteerd. Voor nieuwbouwwoningen waarvoor de omgevingsaanvraag is ingediend in 2019 heeft Vlaanderen reeds een maximaal E-peil vastgelegd van E40. In 2020 is dit E35 en 2021 E30. Nieuwe woningen moeten dus steeds energiezuiniger zijn. De voorziene woningen zullen dus nu reeds voorzien worden gelijk aan de normen die geldig zijn vanaf 2021.

Deze ambitie wordt gewaardeerd omwille van de positieve effecten op mens en milieu. Echter wordt het definitieve E-peil pas weergegeven op een energieprestatiecertificaat dat door een EPB-verslaggever wordt opgemaakt na de werken.

Het is onduidelijk waarom kleinere woningen aanvaardbaar zouden zijn wanneer ze een BEN-ambitie nastreven. Het E-peil, dat de norm zal zijn in 2021, kan dus niet gebruikt worden als argumentatie om vandaag kleinere wooneenheden te voorzien dan gevraagd.

-          Warmtenet: De aanvrager wenst een warmtenet te voorzien voor de gehele verkaveling. Zowel in de aanvraag voor de verkavelingsvergunning als in voorliggende aanvraag wordt dit warmtenet niet opgetekend. Het gaat dus om een eventuele toekomstige aanleg waardoor dit op dit moment niet beoordeeld kan worden als mogelijke afwijking op de aangehaalde minimum normen. Ook voor de alternatieve collectieve condenserende verwarmingsinstallatie zijn er op dit moment geen gegevens gekend.

Het is onduidelijk waarom kleinere woningen aanvaardbaar zouden zijn wanneer ze worden aangesloten op een warmtenet.

-          Loggia’s: De buitenruimtes voorzien in deze aanvraag zijn ruimer voorzien, maar niet zo ruim dat de woonkwaliteit extreem stijgt. Een buitenruimte van 7,1 m² voor een wooneenheid met twee slaapkamers is nog steeds niet overdreven. Dit punt in de motivatie wordt dus ook niet aanvaard als een element om de voorgestelde afwijkingen gunstig te evalueren.

-          Waterhuishouding: De inspanningen omtrent de waterhuishouding worden allen gerealiseerd op openbaar domein en in de aangrenzende parkzone Neerland. Deze inspanningen zijn geleverd met het oog op het bekomen van de verkavelingsvergunning. Er wordt zo namelijk voldaan aan de bepalingen van artikel 6.2.2.1.2 § 4 van Vlarem II. Ook hier worden de inspanningen gewaardeerd omwille van de ecologische waarde. Echter kunnen deze niet aanvaard worden om een afwijking op de aangehaalde minimum normen gunstig te evalueren. Het gaat hier namelijk over twee verschillende soorten kwaliteiten (woonkwaliteit en ecologische kwaliteit) die onterecht aan elkaar gekoppeld worden.

-          Mobiliteitsconcept: De woonontwikkeling zélf wordt ontsloten via de Krijgslaan. Al het parkeren wordt ondergronds in bouwzone B georganiseerd, met een in- en uitrit in het oostelijke gebouw van B1. De collectieve toegang bevindt zich in het zuidelijke gebouw van B1. Ook hier verwijst de nota naar een openbaar domein met informele trajecten en zonder geparkeerde wagens. Ook hier geldt dat openbaar domein niet aangehaald kan worden als argumentatie om af te wijken op de aangehaalde minimum normen.

-          Openbare ruimte: de nota bespreekt een doordachte oriëntatie van de bebouwing. Hierdoor ontstaan er drie pleinen die in de nota worden besproken. Net zoals bij eerdere punten uit de nota kan de inrichting van openbaar domein niet aangehaald kan worden als argumentatie om af te wijken op de aangehaalde minimum normen.

Kortom: De aangehaalde ingrepen en investeringen in de motivatienota tonen niet aan dat:

-          de afwijkingen, zowel voor het gebouw op zich als voor de ruimere omgeving, een verbetering betekenen;

-          de in de afwijking voorgestelde woningen minstens eenzelfde woonkwaliteit hebben en dus minstens dezelfde mate van veiligheid, leefbaarheid, beeldkwaliteit en duurzaamheid bieden.

Hierom werd er contact opgenomen met de aanvrager en deze motiveert aanvullend met de Toelichtingsnota Collectieve Voorzieningen van 18 augustus 2020.

Hierin geeft een totaaloverzicht van de woningoppervlaktes aan dat, met uitzondering van het sociale en het bescheiden woningaanbod, de woonunits voldoen aan de minimale normen, of dat de afwijking beperkt blijft tot maximaal 15%.

De afwijkingsmogelijkheden staan opgelijst in art. 1 §2 van de BGO, zij het niet limitatief (art. 1, §2, e…). 

Op basis daarvan motiveert de aanvrager de afwijkingen vanuit een gebiedsgerichte aanpak, en voorziet collectieve voorzieningen op schaal van de totale verkaveling. Enerzijds wordt voorzien in een collectieve tuin, die dus geen deel uitmaakt van het openbaar domein, en zal voorbehouden blijven voor de nieuwe bewoners. De VME die ook de gemeenschappelijke ondergrondse garage beheert, zal ook de tuin beheren. In deze tuin worden de nodige voorzieningen aangelegd om collectiviteit te stimuleren. De tuin moet ook afsluitbaar zijn, de exacte begrenzing is te bekijken in samenspraak met de dienst Publieke Ruimte van de stad. Deze vereisten worden opgelegd in voorwaarden

Voorts wordt in deze zone ook een polyvalente woonruimte voorzien, uitgerust met de nodige nutsvoorzieningen en afgewerkt door de aanvrager kosteloos voor en in overleg met de vereniging van mede-eigenaars en die polyvalent en kosteloos kan worden gebruikt door die vereniging van mede-eigenaars, of zelfs kan worden verhuurd aan derden. Dit met het oog op compensatie van het verlies in woonoppervlakte van de wooneenheden. Het realiseren en overdragen van deze afgewerkte ruimte wordt opgelegd in voorwaarden.

De oppervlakte van deze collectieve (buiten)ruimte compenseert minstens 50% van de totale netto vloeroppervlakte afwijkend van de minimale oppervlaktenormen, en beantwoordt daarmee aan de BGO. 

Voorts beschikken meerdere types van de woningen over een wintertuin. Deze vervangt dan doorgaans de minimaal verplichte buitenruimte. Enkel de netto vloeroppervlaktes groter dan de minimaal opgelegde buitenruimte mogen opgeteld worden bij de netto vloeroppervlakte van de woning.

Omdat werd vastgesteld dat voor een aantal wooneenheden de gewenste kwaliteit door een innovatieve planschikking, op een kleinere oppervlakte bereikt wordt en ook gelet op het procesverloop, de samenhang en de ambities van de ontwikkeling, kan er voor de gehele aanvraag een afwijking op de minimale oppervlaktenormen, met een max. van 15% per woonunit toegelaten worden. 

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn.

Indien een gemiddelde van minimaal 80 m² netto vloeroppervlakte van alle zelfstandige woningen wordt gehanteerd, kan gesteld worden dat voorliggende aanvraag niet voldoet aan de gevraagde kwaliteit. De gemiddelde oppervlakte van alle zelfstandige woningen in voorliggende aanvraag bedraagt namelijk 65,29 m².

Op 16 juni 2020 werd er een aangepaste motivatienota bezorgd.

In de aangepaste motiveringsnota’s wordt het proces aangehaald om een afwijking te motiveren op minimum normen voor de netto vloeroppervlakte van de verschillende woongelegenheden en op minimaal vereiste gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle zelfstandige woningen.

In deze nota wordt aangehaald dat in voorliggende aanvraag niet meer woongelegenheden worden voorgesteld dan bij het ingediende en goedkeurde voorstel bij de verkoop onder voorwaarden van voorliggende zone door het Autonoom Gemeentebedrijf voor Vastgoedbeheer en Stadsprojecten Antwerpen in 2017.

Voor de zones D1a en D1b werden er namelijk in totaal 46 wooneenheden voorgesteld. In voorliggende aanvraag is dit aantal voorzien op 46 wooneenheden.

Naar aanleiding van dit proces en deze vaststelling omtrent aantal woongelegenheden, kan afgeweken op het gemiddelde van minimaal 80 m² netto vloeroppervlakte van alle zelfstandige woningen daar het bijzonder plan van aanleg niet toelaat de maximaal realiseerbare vloeroppervlakte te vergroten.

Cultuurhistorische aspecten

Voor het projectgebied werd reeds een verkavelingsvergunning (dossiernummer 20195, OMV_2019064857) aangevraagd en onder voorwaarden afgeleverd. Onder de voorwaarden werd opgenomen dat het programma van maatregelen, voortvloeiend uit de archeologienota (ID 9262, https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/9262), verplicht dient te worden uitgevoerd voorafgaand aan de werken (cfr. Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1). Dit programma van maatregelen beveelt een vooronderzoek in uitgesteld traject met ingreep in de bodem in de vorm van een proefsleuvenonderzoek eventueel gevolgd met een verkennend en waarderend booronderzoek. Nadien zal de erkende archeoloog hiervan een nota opstellen, ook dit programma van maatregelen dient nadien uitgevoerd te worden. In voorwaarde zal opgenomen worden om hier aan te voldoen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De fietsparkeerbehoefte is 2 x 23 x (2+1) = 2 x 69 fietsenstallingen.

In beide kelders wordt er plaats voor 92 fietsenstallingen voorzien.

Voor alle 2 x 69 fietsen moet minstens een gewone stalplaats voorzien zijn. Het zou goed zijn om in de overige ruimte plaats te voorzien voor bredere fietstypes als bakfietsen. Op alle plaatsen moet de fiets met het kader aan een vast object vastgemaakt kunnen worden. De trap en gang is voldoende breed. De goot moet op minstens 25 cm van de muur geplaatst worden. De trap is in twee delen met een bocht van 180° voorzien. Het platte gedeelte (in het midden en boven) is voldoende breed maar de goot is nu langer doorgetekend. Na de goot moet er minstens 1,80m plat zijn, dat is er nu niet. De goot moet gelijk komen met de laatste trede. De buitendeur naar de trap om naar de fietskelder te gaan moet minstens 1,10m zijn. (is nu maar 0,90m)

Volgende voorwaarden uit het advies van de dienst mobiliteit worden integraal overgenomen:

- een stallingstype kiezen waarbij het kader vastgemaakt kan worden;

- ook plaats voor afwijkende type fietsen voorzien;

- een fietsgoot moet op minstens 25 cm van de muur geplaatst worden;

- plat stuk na de trap moet minstens 1,80m zijn (exclusief goot);

- deur naar toegang fietskelder moet minstens 1,10m breed zijn.

Bijkomend wordt in voorwaarde opgenomen om elektrische oplaadpunten te voorzien conform artikel 29 van de bouwcode.

Omwille van de aard van het project is er advies gevraagd aan de dienst milieuvergunningen: ‘De aanvraag omvat de realisatie van 2 x 24 appartementen met een souterrain voor fietsstallingen, bergingen en technische ruimtes in twee gebouwen en maakt deel uit van de nieuwe woonontwikkeling ‘Neerland’. Vanuit milieutechnisch oogpunt is er geen bezwaar. De gemeenschappelijke ondergrondse parkeergarage voor het woongebied “Neerland” is onderwerp van een apart dossier. De voorliggende aanvraag omvat geen ingedeelde activiteiten, nochtans wordt er in de beschrijvende nota van de architect duidelijk aangegeven dat er een bemaling noodzakelijk is. Ter hoogte van het projectgebied zijn kwelwaterstromen aanwezig die door een eventuele bemaling van de bouwkuip nadelig kunnen beïnvloed worden. Daarom zal er een gesloten bouwkuip tot in de “Boomse klei” worden voorzien waardoor enkel een beperkte en tijdelijke bemaling nodig is. Retourbemaling is voorzien.

Ondertussen is het genoegzaam gekend dat bemalingen onder de ingedeelde activiteiten vallen en er bijgevolg een melding moet geacteerd worden of een vergunning worden verleend alvorens met de bemalingswerken kan worden gestart.’

Proximus geeft een gunstig advies met volgende afweging: ‘op basis van de informatie waarover wij momenteel beschikken, geven wij graag een gunstig advies indien u volgende voorwaarden opneemt in uw vergunning:

-          een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan.

-          uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.

-          van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door het downloadbaar formulier ingevuld te versturen naar werf.a2@proximus.com.

-          de Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.

-          Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via werfcoordinatie@proximus.com.

Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij onze klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800. Meer informatie op www.proximus.be/bouwen.

Water-Link en Aquafin hebben in hun hydraulisch en technisch advies opmerkingen over het hergebruik van regenwater en de afwatering van de terrassen. In voorwaarde zal opgenomen worden om te voldoen aan de voorwaarden zoals opgenomen in het hydraulisch en technisch advies.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoen de wooneenheden aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de voorwaarden uit het hydraulisch en technisch advies van Water-link en Aquafin na te leven;

3.      de bouwheer voert het verplichte programma van maatregelen uit, voorvloeiend uit de archeologienota. Dit programma van maatregelen schrijft een vervolgonderzoek met ingreep in de bodem voor, nl. een proefsleuvenonderzoek eventueel gevolgd door een verkennend of waarderend booronderzoek. Dit onderzoek dient te gebeuren voor de start van eender welke toekomstige graafwerken;

4.      de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen;

5.      de bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@antwerpen.be);

6.      de voorwaarden uit het advies van Proximus strikt na te leven;

7.      een stallingstype voor fietsen te kiezen waarbij het kader vastgemaakt kan worden;

8.      ook plaats voor afwijkende type fietsen te voorzien;

9.  een fietsgoot moet op minstens 25 cm van de muur geplaatst worden;

10.  plat stuk na de trap naar de fietsenkelder moet minstens 1,80m zijn (exclusief goot);

11.  de deur naar toegang fietskelder moet minstens 1,10m breed zijn;

12.  in de fietsenberging elektrische oplaadpunten te voorzien conform artikel 29 van de bouwcode;

13.  deuren enkel over het openbaar te laten opendraaien bij calamiteiten;

14. de bouwheer voorziet, kosteloos voor de mede-eigenaars, in de aanleg van een collectieve tuin, zoals opgenomen in de Toelichtingsnota Collectieve Voorzieningen van 18 augustus 2020 en in overleg met de stad Antwerpen en de dienst Publieke Ruimte;

15. de bouwheer voorziet, kosteloos voor de mede-eigenaar en conform de Toelichtingsnota Collectieve Voorzieningen van 18 augustus 2020 in blok B1b in een afgewerkte collectieve ruimte voor de vereniging van mede-eigenaars. Deze ruimte zal nooit op commerciële wijze van de VME vervreemd mogen worden;

16. het mede-eigendom van de tuin, de polyvalente ruimte en het verbod tot vervreemding van deze ruimte is op nemen in de basisakte van de VME Hierbij dient vermeld te worden dat deze bepaling niet gewijzigd kan worden aangezien zij deel uitmaakt van voorliggende vergunning;

17. de toegankelijkheid tot en de verbinding tussen de polyvalente ruimte en de collectieve tuin moet gemaximaliseerd en ten allen tijde gevrijwaard worden;

18. de oppervlakte-boekhouding is als verplichte bijlage op te nemen bij elke volgende omgevingsvergunningsaanvraag;

19.  na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag wordt een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

De affiche werd niet aangeplakt uiterlijk op de dag voor de begindatum van het openbaar onderzoek en tot en met de laatste dag daarvan conform de bepalingen van artikel 20 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).