2020_CBS_07057 - Omgevingsvergunning - OMV_2020028388. Lange Nieuwstraat 115. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          12/5/1950: toelating (18#26469) voor 4de verdieping optrekken;

-          21/03/1949: toelating (18#22574) voor geteisterde woningen afbreken en herbouwen.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          pand van 4 bouwlagen onder plat dak;

-          2 winkels op de gelijkvloerse verdieping;

-          3 wooneenheden;

-          kantoren op de 1ste tot en met 3de verdieping;

-          op het dak inspringend technisch lokaal centraal tegen rechterperceelgrens;

-          open koer rechts en links, onderling niet verbonden door open ruimte;

-          centrale insprong met 3 deuren (naar winkels en naar centrale trappenhal);

-          gevelafwerking:

• witte hardstenen gevelbekleding;
• stalen ramen;
• gelijkvloerse plint in blauwe hardsteen.

Huidige toestand

-          rechterkoer dichtgebouwd;

-          studio’s op de 1ste en 2de verdiepingen;

-          op de derde verdieping zijn kantoren;

-          witte pvc ramen;

-          bruin geschilderde gelijkvloerse plint.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning van 5 bouwlagen onder plat dak;

-          opnieuw open koer aan rechterzijde;

-          1 winkel op de gelijkvloerse verdieping;

-          nieuwe toegang links met fietsgoot naar fietsenstalling in kelder;

-          1 éénslaapkamerappartement aan de achterzijde op het gelijkvloers met toegang tot beide open koeren;

-          behoud studio’s op de 1ste en 2de verdieping;

-          vermeerderen van het aantal wooneenheden van 3 naar 7;

• 4 studio’s met een netto vloeroppervlakte tussen circa 34 vierkante meter en 36 vierkante meter exclusief bergingen en sanitair;
• op de 3de verdieping een twee-slaapkamerappartement van 83 vierkante meter;
• op de 4de verdieping een één-slaapkamerappartement van 60 vierkante meter;
• een collectieve buitenruimte van 19 vierkante meter;
• de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle wooneenheden bedraagt 45,7 m²;

-          gevelafwerking:

• nieuwe verdieping afgewerkt in grijze kunststof panelen met grijs pvc schrijnwerk;
• nieuwe gelijkvloerse plint in bruin geschilderde natuursteen.

Inhoud van de aanvraag

-          bouwen van extra verdieping;

-          wijzigen van het aantal woongelegenheden van 3 naar 7;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          openmaken dichtgemaakte koer;

-          interne structurele wijzigingen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: algemene voorschriften, culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          artikel 2.1.7 Gevelmaterialen: plint in blauwe hardsteen niet bedoeld om te schilderen;

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Niveauverschillen: Artikel 18: Algemene bepalingen: er is een onoverbrugd hoogteverschil van 18 cm tussen het straatniveau en de vloerpas binnen;
• Artikel 20: Trappen: de nieuwe trap is minder dan een meter breed;
• Artikel 21: Verticale plateauliften:
  • §2. Er is geen vrije en vlakke draairuimte voor de lifttoegang;
  • §4. het hefplateau is kleiner dan 100 cm breed en 140 cm diep;
• Artikel 24: Draairuimte: de nieuwe toegang tot het appartement op de 3de verdieping heeft geen vrije en vlakke draairuimte; ook bij het appartement op de 4de verdieping  is dat zo.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 28: Minimale oppervlakte buitenruimte: ten opzichte van de laatst vergunde toestand zijn er 7 appartementen in de plaats gekomen: de tuin beneden is privatief, het minimaal aantal vierkante meter voor de collectieve buitenruimte bedraagt 26 vierkante meter;
• Artikel 30: Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er zijn geen parkeerplaatsen voorzien voor de bijkomende woongelegenheden;
• Artikel 43: Septische putten: de septische put, die nog opgetekend was op de laatst vergunde toestand, is verdwenen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Er is geen bezwaar tegen het omvormen van kantoren naar woongelegenheden. De stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing adviseert gunstig. Het pand is niet gelegen in een strategische kantoorlocatie.

Het creëren van extra woonentiteiten is functioneel inpasbaar voor zover de draagkracht van het perceel dit toelaat.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag voorziet een extra bouwlaag bovenop de bestaande 4 bouwlagen.

In de straat komen zeer verschillende bouwhoogtes voor, tot zelfs 6 bouwlagen bij het voormalige RTT-gebouw aan de overkant. De Lange Nieuwstraat is echter een lange smalle straat, er moet dan ook omzichtig worden omgesprongen met bouwhoogtes om het beklemmende canyon-effect te vermijden.

De aanvrager gaat uit van een vergunde toestand van 4 studio’s op de 1ste en 2de verdieping en wenst het aantal woningen uit te breiden tot 7, met toevoeging van een studio achteraan het gelijkvloers en 2 appartementen op de 3de en de nieuwe 4de verdieping.

Het advies van de stedelijke dienst geacht vergund werd opgevraagd. Dit is echter negatief wat betreft de bestaande toestand met 4 woningen. Op basis van woonkaarten en kadaster zijn in de bestaande toestand zijn geen 4 maar 3 wooneenheden vergund geacht. Er worden dus 4 woningen bij gecreëerd (geen 3).

De aanvraag is tevens in strijd met artikel 28 ‘Minimale oppervlakte buitenruimte’ van de bouwcode. Voor de 6 woningen boven het gelijkvloers moet een collectieve buitenruimte aanwezig zijn van 26m² (5x 1 slk + 1x 2 slk). Het collectieve dakterras heeft slechts een oppervlakte van 19m².

Visuele aspecten

Volgens de legende zou de arduinen gevelpui op het gelijkvloers bruin geschilderd worden. Deze blauwe hardsteen is niet bedoeld om te schilderen en moet opnieuw worden vrijgemaakt van verf conform de voorschriften van het RUP Binnenstad, artikel 2.1.7.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is ongunstig, ook na het wijzigingsverzoek, waarbij enkele toevoegingen werden opgetekend zoals brandblussers en een brandladder langs de gevel achteraan:

“De studio’s worden in deze aanvraag als vergund beschouwd en dit is niet zo. Achterliggende studio’s die geen opening in de voorgevel kunnen bereiken worden niet toegelaten in deze configuratie. Er is immers slechts één uitgang voor de achterste studio’s 102 en 202 op de 1ste 1 en 2de verdieping. De gebruikers kunnen dus niet, zonder door het trappenhuis te moeten gaan, een gevelopening, toegankelijk voor de laddervoertuigen van de brandweer bereiken of indien zulke opening niet bestaat, een terras toegankelijk voor de ladders van de brandweer bereiken. Er dienen daarom 2 onafhankelijke uitgangen te komen voor de studio’s 102 en 202 op de 1ste 1 en 2de verdieping.

(…)

Voor de kelder: er is geen deur in het trappenhuis ter hoogte van het kelderniveau.”

De aanvraag voldoet ook niet aan de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid. De verordening is van toepassing zodra het aantal woningen 6 of meer bedraagt met toegangen op meer dan 2 niveaus.

Het weglaten van de septische put is niet aanvaardbaar. Er moet een septische put voorzien worden conform artikel 43 van de bouwcode, zoals ook stond opgetekend op de laatst vergunde toestand.

De indeling van de appartementen laat overigens te wensen over. 3 studio’s zijn enkel naar achter gericht wat de woonkwaliteit en de brandveiligheid in het gedrang brengt.

Bovendien zijn sommige leefruimtes zeer klein (14m²) en komt in de meeste appartementen het toilet rechtstreeks uit in de living.

Mobiliteitsimpact

Parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de bijkomende appartementen moeten 9 fietsenstallingen voorzien worden:

-          1 bijkomend appartement met 2 slaapkamers : 1 x 3 = 3

-          3 bijkomende appartementen met 1 slaapkamer : 3 x 2 = 6

De fietsenstallingen worden ingericht in de kelder. De kelder is bereikbaar via een trap met fietsgoot. Om deze trap te bereiken moet je met de fiets 2x kort draaien achter de voordeur. Er moet voldoende ruimte voorzien worden zodat je vlot kan draaien met de fiets om de trap naar de kelder te bereiken.

Woninggrootte en -mix

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn. De gemiddelde oppervlakte van de appartementen is 45m². 5 studio’s en 2 kleine appartementen, met een gemiddelde oppervlakte die veel kleiner is dan 80m² bij deze meergezinswoningen van 7 wooneenheden, vormen geen aanvaardbare mix.

De appartementen zijn als volgt ingedeeld:

001  1 slk  37m²

101  0 slk  34m²

102  0 slk  36m²

201  0 slk  34m²

202  0 slk  36m²

301  2 slk  83m²

401  1 slk  60m²

Hierbij dient opgemerkt dat woning 001 is ingericht als een appartement maar met de oppervlakte van een studio. Het gevolg hiervan is een te kleine leefruimte zoals eerder opgemerkt.

Conclusie: er worden te veel en te kleine woningen voorzien in dit pand. Een indeling met appartementen over een hele bouwlaag en een voldoende ruime buitenruimte is wel mogelijk. De woningen mogen ook niet enkelzijdig naar de achterkant gericht zijn.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften, verkavelingsvoorschriften, een goede ruimtelijke ordening en het ontbreken van een gunstig advies van de brandweer.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag wordt een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

De affiche van het openbaar onderzoek werd te laat uitgehangen.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

Wijzigingslus

De aanvrager heeft een of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens een van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten