2020_CBS_06943 - Omgevingsvergunning - OMV_2019159117. Meibeemd ZN. District Wilrijk - Goedkeuring

Stedenbouwkundige lasten

Het project valt onder het kaderbesluit aangaande stedenbouwkundige lasten, goedgekeurd door het college op 9 maart 2018.

Door het college werd op 27 januari 2017 (jaarnummer 00832) beslist om  voor de verkoop onder voorwaarden van de projectgebieden B en D geen bijkomende stedenbouwkundige ontwikkelingskosten op te leggen gelet op de verplichting tot de realisatie van 60 sociale woningen en de historische dading afgesloten op 6 juni 2006 (gemeenteraad 27 maart 2006, jaarnummer 526). Besloten kan worden dat hierdoor aan de SOK plicht is voldaan.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woonuitbreidingsgebied. De woonuitbreidingsgebieden zijn uitsluitend bestemd voor groepswoningbouw zolang de bevoegde overheid over de ordening van het gebied niet heeft beslist, en zolang, volgens het geval, ofwel die overheid geen besluit tot vastlegging van de uitgaven voor de voorzieningen heeft genomen, ofwel omtrent deze voorzieningen geen met waarborgen omklede verbintenis is aangegaan door de promotor.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA nr. 30 bis Neerland, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 26 oktober 2007. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: 10. zone voor gestapelde woningen, 11. zone voor geclusterde woningen, 5.2 zone voor groen met ecologische waarde, 5.3. zone voor groen met recreatieve waarde, 5.4. zone voor buffergroen, 4.1. zone voor wegenis en 4.2. zone voor voetwegen.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt in de verkaveling OVV/S15/SOK/GR/, goedgekeurd op 20 december 2019, meer bepaald in lot(en) 37, 38, 39, 40, 41 en 42.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg op volgende punten:

• artikel 4.1. Openbare wegenis:
  toelating tot bouwen kan slechts verleend worden op kavels die rechtstreeks palen aan, of een regelmatige aangelegde toegang hebben tot de openbare weg. Dit is hier niet het geval.
• artikel 11.1.2. Parkeergelegenheid:
  er dient per wooneenheid één inpandige parkeerplaats voorzien te worden;
• artikel 11.1.3. Onbebouwde ruimte:
  • gesloten muurconstructies zijn niet toegelaten;
  • bergplaatsen in tuinen zijn enkel toegelaten als deze beantwoorden aan de bepalingen van niet-vergunningsplichtige constructies.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.
 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 26/11/2019.
De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Voorliggende aanvraag is ingediend op 19/12/2020. Op dat moment was de bijhorende verkavelingsvergunning (OMV_2019064857) nog niet uitvoerbaar. De beslissing omtrent de verkavelingsaanvraag is namelijk op 20/12/2019 door het college genomen. De aanvrager heeft de bekendmaking van deze beslissing uitgehangen op 17/01/2020. De verkavelingsvergunning is hierdoor, na het doorlopen van de beroepstermijn, uitvoerbaar geworden vanaf 18/02/2020. Om deze reden is de ingediende aanvraag afgetoetst op het bijzonder plan van aanleg nr. 30 bis Neerland.

Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de Vlaamse codex ruimtelijke ordening kunnen, na het voeren van een openbaar onderzoek, deze afwijkingen toegestaan worden.

De afwijkingen die zijn vastgesteld op de bepalingen van het BPA zijn wel in overeenstemming met de verkavelingsvoorschriften.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet het bouwen van 6 eengezinswoningen, deze maken deel uit van het stadsontwikkelingsgebied Neerland. De woonfunctie is in overeenstemming met de verkavelingsvoorschriften (OMV_2019064857), het BPA (nr. 30 bis Neerland) en het gewestplan (woonuitbreidingsgebieden) en is verenigbaar met de toekomstige functies binnen deze nieuwe ontwikkeling.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Voorliggende aanvraag voorziet 6 identieke eengezinswoningen met 3 slaapkamers. De volumes bestaan uit twee bouwlagen onder een plat dak. Achteraan worden drie schoorstenen voorzien die nodig zijn voor de voorziene buitenhaarden. Achteraan de tuin wordt per woning een fietsenberging voorzien voor 4 fietsen. Het ontwerp voldoet wat schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid betreft aan de verkavelingsvoorschriften. Bijgevolg kan er worden gesteld dat het ruimtegebruik en de bouwdichtheid aanvaardbaar is.

Visueel-vormelijke elementen

Het goedgekeurde Beeldkwaliteitsplan opgemaakt d.d. 04/02/2019 maakt integraal deel uit van de verkavelingsvoorschriften. Dit document legt de gewenste materiële en visuele kwaliteit van de nieuwe woonontwikkeling vast. Het ontwerp voor de wijk is gebaseerd op het idee van een rurale, dorpse woonontwikkeling rond grotere en kleinere pleinen. Lage muurtjes, tuinen en paden die door de groene omgeving lopen scheppen een informele sfeer. Van hieruit opent de bebouwing lange zichten in het omliggende parklandschap.

Toegelaten materialen voor de op te richten gebouwen zijn gevelmetselwerk in aardetinten en eventueel secundaire elementen in beton, natuursteen en hout. Het schrijnwerk moet voorzien worden in hout, staal of aluminium. Bergplaatsen zijn gematerialiseerd in baksteen, aansluitend op de gebouwen waar zij bij horen. Het schrijnwerk is in hout of staal.

Voorliggende aanvraag voorziet gevels in bruingrijze baksteen met bruingrijs prefab beton en natuurlijk gekleurd houten buitenschrijnwerk. De voorgestelde materialen voldoen hiermee aan de verkavelingsvoorschriften, zijn hedendaags en stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Woninggrootte

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Indien 110m² als minimum norm word gehanteerd voor de netto vloeroppervlakte van een eengezinswoning met 3 slaapkamers, wordt met voorliggende aanvraag een afwijking van 6,4 %, hierop gevraagd.

De aangehaalde argumenten in de motivatienota kunnen echter niet aanvaard worden omwille van volgende redenen:

-          Wonen in het park: De motivatienota verwijst naar de kwalitatieve aanleg van het openbaar domein. Uiteraard heeft deze aanleg effect op de voorziene woonkwaliteit. Het is echter onduidelijk waarom de voorgestelde afwijkingen voor de ruimere omgeving een verbetering betekenen. Kwalitatief openbaar domein kan niet aangehaald worden als argumentatie om af te wijken op de aangehaalde minimum normen. Het openbaar domein dient namelijk overal kwalitatief te zijn. Het is niet mogelijk om dit aan de oppervlakte van een wooneenheid te koppelen. Ook op andere locaties in Antwerpen kan een plein, autoluwe straat of dergelijke niet gebruikt worden als argumentatie om kleinere wooneenheden te voorzien.

-          BEN-ambitie: De motivatienota geeft aan dat voor alle wooneenheden wordt uitgegaan dat de BEN (< E30) standaard wordt gehaald en/of beter wordt gepresteerd. Voor nieuwbouwwoningen waarvoor de omgevingsaanvraag is ingediend in 2019 heeft Vlaanderen reeds een maximaal E-peil vastgelegd van E40. In 2020 is dit E35 en 2021 E30. Nieuwe woningen moeten dus steeds energiezuiniger zijn. De voorziene woningen zullen dus nu reeds voorzien worden gelijk aan de normen die geldig zijn vanaf 2021.

Deze ambitie wordt gewaardeerd omwille van de positieve effecten op mens en milieu. Echter wordt het definitieve E-peil pas weergegeven op een energieprestatiecertificaat dat door een EPB-verslaggever wordt opgemaakt na de werken.

Het is onduidelijk waarom kleinere woningen aanvaardbaar zouden zijn wanneer ze een BEN-ambitie nastreven. Het E-peil, dat de norm zal zijn in 2021, kan dus niet gebruikt worden als argumentatie om vandaag kleinere wooneenheden te voorzien dan gevraagd.

-          Warmtenet: De aanvrager wenst een warmtenet te voorzien voor de gehele verkaveling. Zowel in de aanvraag voor de verkavelingsvergunning als in voorliggende aanvraag wordt dit warmtenet niet opgetekend. Het gaat dus om een eventuele toekomstige aanleg waardoor dit op dit moment niet beoordeeld kan worden als mogelijke afwijking op de aangehaalde minimum normen. Ook voor de alternatieve collectieve condenserende verwarmingsinstallatie zijn er op dit moment geen gegevens gekend.

Het is onduidelijk waarom kleinere woningen aanvaardbaar zouden zijn wanneer ze worden aangesloten op een warmtenet.

-          Waterhuishouding: De inspanningen omtrent de waterhuishouding worden allen gerealiseerd op openbaar domein en in de aangrenzende parkzone Neerland. Deze inspanningen zijn geleverd met het oog op het bekomen van de verkavelingsvergunning. Er wordt zo namelijk voldaan aan de bepalingen van artikel 6.2.2.1.2 § 4 van Vlarem II. Ook hier worden de inspanningen gewaardeerd omwille van de ecologische waarde. Echter kunnen deze niet aanvaard worden om een afwijking op de aangehaalde minimum normen gunstig te evalueren. Het gaat hier namelijk over twee verschillende soorten kwaliteiten (woonkwaliteit en ecologische kwaliteit) die onterecht aan elkaar gekoppeld worden.

-          Mobiliteitsconcept: De woonontwikkeling zélf wordt ontsloten via de Krijgslaan. Al het parkeren wordt ondergronds in bouwzone B georganiseerd, met een in- en uitrit in het oostelijke gebouw van B1. De collectieve toegang bevindt zich in het zuidelijke gebouw van B1. Ook hier verwijst de nota naar een openbaar domein met informele trajecten en zonder geparkeerde wagens. Ook hier geldt dat openbaar domein niet aangehaald kan worden als argumentatie om af te wijken op de aangehaalde minimum normen.

-          Openbare ruimte: de nota bespreekt een doordachte oriëntatie van de bebouwing. Hierdoor ontstaan er drie pleinen die in de nota worden besproken. Net zoals bij eerdere punten uit de nota kan de inrichting van openbaar domein niet aangehaald kan worden als argumentatie om af te wijken op de aangehaalde minimum normen.

Kortom: De aangehaalde ingrepen en investeringen in de motivatienota tonen niet aan dat:

-          de afwijkingen, zowel voor het gebouw op zich als voor de ruimere omgeving, een verbetering betekenen;

-          de in de afwijking voorgestelde woningen minstens eenzelfde woonkwaliteit hebben en dus minstens dezelfde mate van veiligheid, leefbaarheid, beeldkwaliteit en duurzaamheid bieden.

Hierom werd er contact opgenomen met de aanvrager en deze motiveert aanvullend met de Toelichtingsnota Collectieve Voorzieningen van 18 augustus 2020.

Hierin geeft een totaaloverzicht van de woningoppervlaktes aan dat, met uitzondering van het sociale en het bescheiden woningaanbod, de woonunits voldoen aan de minimale normen, of dat de afwijking beperkt blijft tot maximaal 15%.

De afwijkingsmogelijkheden staan opgelijst in art. 1 §2 van de BGO, zij het niet limitatief (art. 1, §2, e…). 

Op basis daarvan motiveert de aanvrager de afwijkingen vanuit een gebiedsgerichte aanpak, en voorziet collectieve voorzieningen op schaal van de totale verkaveling. Enerzijds wordt voorzien in een collectieve tuin, die dus geen deel uitmaakt van het openbaar domein, en zal voorbehouden blijven voor de nieuwe bewoners. De VME die ook de gemeenschappelijke ondergrondse garage beheert, zal ook de tuin beheren. In deze tuin worden de nodige voorzieningen aangelegd om collectiviteit te stimuleren. De tuin moet ook afsluitbaar zijn, de exacte begrenzing is te bekijken in samenspraak met de dienst Publieke Ruimte van de stad. Deze vereisten worden opgelegd in voorwaarden

Voorts wordt in deze zone ook een polyvalente woonruimte voorzien, uitgerust met de nodige nutsvoorzieningen en afgewerkt door de aanvrager kosteloos voor en in overleg met de vereniging van mede-eigenaars en die polyvalent en kosteloos kan worden gebruikt door die vereniging van mede-eigenaars, of zelfs kan worden verhuurd aan derden. Dit met het oog op compensatie van het verlies in woonoppervlakte van de wooneenheden. Het realiseren en overdragen van deze afgewerkte ruimte wordt opgelegd in voorwaarden.

De oppervlakte van deze collectieve (buiten)ruimte compenseert minstens 50% van de totale netto vloeroppervlakte afwijkend van de minimale oppervlaktenormen, en beantwoordt daarmee aan de BGO. 

Voorts beschikken meerdere types van de woningen over een wintertuin. Deze vervangt dan doorgaans de minimaal verplichte buitenruimte. Enkel de netto vloeroppervlaktes groter dan de minimaal opgelegde buitenruimte mogen opgeteld worden bij de netto vloeroppervlakte van de woning.

Omdat werd vastgesteld dat de gewenste kwaliteit door een innovatieve planschikking, op een kleinere oppervlakte bereikt wordt en ook gelet op het procesverloop, de samenhang en de ambities van de ontwikkeling, kan er voor de gehele aanvraag een afwijking op de minimale oppervlaktenormen, met een max. van 15% per woonunit toegelaten worden. 

Cultuurhistorische aspecten

Voor het projectgebied werd reeds een verkavelingsvergunning (dossiernummer 20195, OMV_2019064857) aangevraagd en onder voorwaarden afgeleverd. Onder de voorwaarden werd opgenomen dat het programma van maatregelen, voortvloeiend uit de archeologienota (ID 9262, https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/9262), verplicht dient te worden uitgevoerd voorafgaand aan de werken (cfr. Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1). Dit programma van maatregelen beveelt een vooronderzoek in uitgesteld traject met ingreep in de bodem in de vorm van een proefsleuvenonderzoek eventueel gevolgd met een verkennend en waarderend booronderzoek. Nadien zal de erkende archeoloog hiervan een nota opstellen, ook dit programma van maatregelen dient nadien uitgevoerd te worden. In voorwaarde zal opgenomen worden om hier aan te voldoen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de bouwheer voert het verplichte programma van maatregelen uit, voorvloeiend uit de archeologienota. Dit programma van maatregelen schrijft een vervolgonderzoek met ingreep in de bodem voor, nl. een proefsleuvenonderzoek eventueel gevolgd door een verkennend of waarderend booronderzoek. Dit onderzoek dient te gebeuren voor de start van eender welke toekomstige graafwerken;

3.      de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen;

4.      de bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@antwerpen.be);

5.    de bouwheer voorziet, kosteloos voor de mede-eigenaars, in de aanleg van een collectieve tuin, zoals opgenomen in de Toelichtingsnota Collectieve Voorzieningen van 18 augustus 2020 en in overleg met de stad Antwerpen en de dienst Publieke Ruimte;

6.   de bouwheer voorziet, kosteloos voor de mede-eigenaar en conform de Toelichtingsnota Collectieve Voorzieningen van 18 augustus 2020 in blok B1b in een afgewerkte collectieve ruimte voor de vereniging van mede-eigenaars. Deze ruimte zal nooit op commerciële wijze van de VME vervreemd mogen worden;

7.   het mede-eigendom van de tuin, de polyvalente ruimte en het verbod tot vervreemding van deze ruimte is op nemen in de basisakte van de VME Hierbij dient vermeld te worden dat deze bepaling niet gewijzigd kan worden aangezien zij deel uitmaakt van voorliggende vergunning;

8.  de toegankelijkheid tot en de verbinding tussen de polyvalente ruimte en de collectieve tuin moet gemaximaliseerd en ten allen tijde gevrijwaard worden;

9.  de oppervlakte-boekhouding is als verplichte bijlage op te nemen bij elke volgende omgevingsvergunningsaanvraag;

10.  na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;