2020_CBS_06927 - Omgevingsvergunning - OMV_2020072538. Statiestraat 140. District Berchem - Weigering

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          22/12/1965: toelating (957#5474) voor gevelveranderingswerken;

-          17/07/1928: toelating (961#9951) voor vergrotings- en veranderingswerken.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: eengezinswoning met complementaire handelszaak op het gelijkvloers;

• eengezinswoning met bruto vloeroppervlakte van circa 316,5 m²;

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen onder zadeldak;
• achterbouw aan linkerzijde van 3 bouwlagen tot achterste perceelsgrens; 
• volledig bebouwd op de gelijkvloerse verdieping;

-          gevelafwerking:

• similibepleistering met houten buitenschrijnwerk;
• vitrine met aluminium buitenschrijnwerk; 
• band boven vitrine in afzelia;
• één toegang via dieper liggend inkomportaal voor handel en wonen;

Huidige toestand

-          functie: eengezinswoning en handelruimte op het gelijkvloers (2 aparte units);

-          bouwvolume: conform vergund;

-          gevelafwerking:

• gewijzigde gescheiden inkom naar handel en woning;
• gewijzigde vitrine met open portaal onder afgeschuinde hoek;
• buitenschrijnwerk in vitrine in staal grijs;

Gewenste toestand

-          functie: gescheiden handel op de gelijkvloerse verdieping en wonen op de verdiepingen (aparte functies); 

• handel op de gelijkvloerse verdieping;
• wonen op de bovenliggende verdiepingen; 

-          bouwvolume:

• conform vergund;

-          gevelafwerking:

• aparte toegang voor handel en wonen;
• conform bestaand.

Inhoud van de aanvraag

-          opsplitsen van een eengezinswoning met bruto oppervlakte van circa 316,5m² in een gelijkvloerse handelsruimte en een woonentiteit op de verdiepingen;

-          regulariseren van interne wijzigingen aan de toegang naar handel en woonentiteit;

-          regulariseren van wijzigingen aan de voorgevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6: De nieuwe vaste houten luifel, met een uitsprong van circa 50cm en perceelsbreed, kan bezwaarlijk afgestemd worden genoemd op de architectuur van de totale constructie of op de omgeving en is niet kenmerkend voor de betreffende omgeving;
• artikel 13: De nieuwe vaste houten luifel, met een uitsprong van circa 50cm en perceelsbreed, is niet begrepen tussen twee verticale vlakken onder een hoek van 45° ten opzichte van elke erfscheiding;

• artikel 26: het is onduidelijk of de kelder voor de handelsfunctie fungeert als afvalberging.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het opsplitsen van een ééngezinswoning met gelijkvloerse nevenfunctie naar een handelszaak met bovenliggend een afzonderlijk appartement.

Doordat het gelijkvloers wordt afgesplitst van de bovengelegen verdiepingen, wordt de oppervlakte van het woongebouw verkleind. Dit is onaanvaardbaar.

De stad telt heel wat ééngezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van ééngezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de ééngezinswoningen te beschermen.

De fysieke doorgang tussen de handelsfunctie en de woning dient dus behouden te blijven.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het creëren van een buitenruimte en een aparte inkom voor de woonfunctie van het gebouw komt het gebruiksgenot van de woonfunctie ten goede. Echter wordt door de afsplitsing en de plaatsing van een bijkomende wand en deur de verbinding tussen deze woonfunctie en de handelsfunctie in het gebouw teniet gedaan.

Bovendien moet door het voorzien van deze afscheiding tussen de handelsfunctie en de kelder van deze functie, steeds naar buiten worden gegaan om de kelder te kunnen bereiken. Deze nieuwe situatie brengt het gebruiksgenot in dit gebouw in het gedrang.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Standpunt college

Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar. Op basis van het ongunstig advies van de brandweer is het college van oordeel dat er geen vergunning verleend kan worden.

Evenwel merkt het college, op basis van de plannen, op dat de aanvraag voorziet in een gescheiden toegang tot handel en woning. De insprong die naar deze gescheiden toegang leidt, heeft echter een diepte van 5,91 meter en een breedte van circa 1,5 meter. De toegang is niet afgesloten en bijgevolg publiek toegankelijk. Dit is niet aangewezen vanuit ruimtelijk oogpunt, alsook niet vanuit veiligheidsoverwegingen.

Overeenkomstig artikel 14 van de Antwerpse Bouwcode, moet een gelijkvloerse insprong grenzend aan de openbare ruimte ’s nachts immers kunnen worden afgesloten indien de diepte van de insprong groter is dan 2 meter en meer dan de helft van de breedte van de insprong bedraagt of indien de insprong naar achter toe verbreedt of hoeken heeft die onzichtbaar zijn vanaf de openbare ruimte. Dergelijke afsluiting wordt niet voorzien in onderhavige aanvraag. Bij een nieuwe aanvraag, dient hiermee dan

ook rekening te worden gehouden.

Bijkomend is het college, in afwijking van het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar, van oordeel dat het voorzien van een aparte toegang voor de handelsruimte het kwalitatief gebruik van de handelsruimte kan bevorderen. De gemeentelijke omgevingsambtenaar merkt evenwel terecht op dat het nodig is om eengezinswoningen in de stad te beschermen. De stad telt immers heel wat ééngezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Om gezinnen in de stad te

kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de ééngezinswoningen te beschermen. Conform de laatst vergunde toestand dient het pand beschouwd te worden als een eengezinswoning met complementaire handelszaak op het gelijkvloers.

Het voorzien van een aparte toegang tot de handelsruimte mag er bijgevolg geenszins toe leiden dat op termijn de handelsruimte en de woning als afgesplitst beschouwd kunnen worden. In dit geval is het college dan ook van mening dat een aparte toegang voor de handelsruimte en de woning slechts aanvaardbaar kan worden geacht, indien de handelsruimte en woning onvervreemdbaar blijven en aldus steeds één en ondeelbaar blijven bij verkoop.

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van een ongunstig advies van de brandweer.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.