2020_CBS_07115 - Bijstelling omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden - OMV_2020052671. Frans Brandsstraat ZN, Bosstraat ZN. District Berendrecht-Zandvliet-Lillo - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Aangezien verkavelingen niet voorkomen op de Vlaamse of provinciale lijst, is het college bevoegd voor de vergunning.

Er werd een verzoek tot bijstelling van een verkaveling ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving verzoek

Relevante voorgeschiedenis

-          10 november 2017: verkavelingsvergunning (20177) voor het verkavelen van een terrein in 23 eengezinswoningen (loten 3 t/m 25), twee appartementsgebouwen (lot 2), een     gebouw met assistentiewoningen (lot 1), een buurtplein en nieuwe openbare wegenis;

-         18 oktober 2019: vergunning (20191189) voor het bouwen van 21 eengezinswoningen;

-         20 december 2019: weigering (20191884) voor het bouwen van 37 assistentieflats.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          verkaveling, inclusief de aanleg van wegenis;

-          eengezinswoningen op de loten 3-6 en 9-25.

Huidige toestand

-          braakliggend terrein.

Gewenste toestand

-          wijzigen van het aantal assistentiewoningen van 30 naar 37;

-          2 gebundelde bovengrondse parkeerplaatsen ten westen van het terrein;

-          2 gebundelde bovengrondse parkeerplaatsen ten noorden van het terrein.

Inhoud van het verzoek

-          aanvullen van de algemene voorschriften:

• artikel 1.2. in verband met parkeren;
• artikel 1.3. in verband met parkeren;

-          aanvullen en wijzigen van de voorschriften van lot 1:

• artikel 4.1.A.: vermeerderen van het aantal assistentiewoningen van 30 naar 37;
• artikel 4.1.B. in verband met parkeren;

-          aanvullen van de voorschriften van lot 2:

• artikel 3.1.B. in verband met parkeren.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
 

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.
 

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
 

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
 

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
 

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

-          Normen en percentages betreffende de verwezenlijking van een sociaal of bescheiden woonaanbod

Niet van toepassing.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het bijstellen van een vergunde verkaveling met 23 eengezinswoningen in aaneengesloten bebouwing, 2 appartementsgebouwen met in totaal 32 appartementen en een ondergrondse parking en een gebouw voor assistentiewoningen. Voor de eengezinswoningen werd reeds een vergunning verkregen.

De aanvraag omvat het vermeerderen van het aantal assistentiewoningen van 30 naar maximum 37 en het voorzien van extra parkeerplaatsen. De vermeerdering van het aantal assistentiewoningen gebeurt binnen het voorziene bouwvolume van de oorspronkelijke verkaveling. Er is dus geen volumewijziging.

Deze vermeerdering beoogt een efficiëntere invulling van het bouwvolume en is dan ook functioneel inpasbaar.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De beperkte verhoging van het aantal assistentiewoningen heeft geen verzwarende invloed op de draagkracht van de site.

De configuratie van de verschillende gebouwen- en woningtypes, eengezinswoningen, appartementen en assistentiewoningen, werd reeds beoordeeld bij de initiële verkavelingsaanvraag. De principes van deze mix blijven behouden in deze bijstelling. Enkel het aandeel assistentiewoningen wordt licht verhoogd ten opzichte van de oorspronkelijke aanvraag, maar niet in die mate dat hierdoor een wanverhouding ontstaat.

Aan de bouwvolumes wordt niets gewijzigd. Er is wel een beperkte toename van het aantal parkeerplaatsen, nl. 4 waarvan 2 voor mindervaliden, maar deze toename heeft geen nadelige impact op de open ruimte.

Bodemreliëf

Bij de initiële verkavelingsaanvraag werd een bekrachtigde archeologienota gevoegd. Volgende voorwaarde werd bij de vergunning opgelegd en blijft onverminderd van kracht: De bouwheer voert het Programma van Maatregelen uit zoals opgenomen in de bekrachtigde archeologienota, met name een proefsleuvenonderzoek 

(ID https://id.erfgoed.net/archeologie/archeologienotas/118).

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Uit ontwerpend onderzoek is gebleken dat het gegeven volume groot genoeg is om meer woningen onder te brengen die voldoen aan de erkenningsnormen van het Agentschap Zorg en Gezondheid. Hierdoor verhoogt het ruimtelijk rendement zonder dat het project aan kwaliteit moet inboeten. Er kan gesteld worden dat een efficiëntere invulling ook de kwaliteit van de dienstverlening ten goede komt.

Mobiliteitsimpact

De aanvraag betreft het wijzigen van de algemene voorschriften en de voorschriften van de loten 1 en 2 met betrekking tot het aantal assistentiewoningen (van 30 naar 37) en het parkeren daarvan.

Werkelijke parkeerbehoefte

De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding en of functiewijziging. Bij een nieuwbouw wordt de parkeerbehoefte berekend op het volledig programma.

Het programma van de verkavelingsvergunning breidt uit van 30 naar 37 serviceflats. Het parkeerprogramma wordt samen met de meergezinswoningen bekeken. Er worden 32 appartementen opgetrokken samen met de 37 serviceflats.

-          23 appartementen tussen 60m² en 90m² met parkeernorm 1.55 : 23 x 1.55 = 35.65

-          9 appartementen > 90m² met parkeernorm 1.8 :  9 x 1.8 = 16.2

De parkeerbehoefte voor de appartementen is 52.

-          37 serviceflats met parkeernorm 0.8/woning :  37 x 0.8 = 29.6

De parkeerbehoefte voor de serviceflats is 30.

De totale werkelijke parkeerbehoefte is 82.

Nuttige parkeerplaatsen

Er worden 25 parkeerplaatsen in een aparte parkeerpocket voorzien op het nieuw openbaar domein naast beide functies. Onder de meergezinswoningen wordt een parkeergarage van 53 parkeerplaatsen gerealiseerd. Op het eigen terrein van de assistentiewoningen worden 4 parkeerplaatsen (per 2) gerealiseerd.

Of alle plaatsen nuttig zijn, wordt beoordeeld in de aanvraag voor omgevingsvergunningen van beide functies.

Behalve het creëren van 4 extra bovengrondse parkeerplaatsen zijn er geen wijzigingen aan het oorspronkelijke inrichtingsplan. Deze parkeerplaatsen worden direct bij de assistentiewoningen voorzien, 2 bij de parkeerpocket van 25 plaatsen en 2 mindervalideplaatsen bij de helling naar de inkom. Deze parkeerplaatsen worden omzoomd door een groenstrook en sluiten rechtstreeks aan bij de ontsluitingswegen. De grote publieke open ruimte wordt hierdoor niet aangetast.

Algemene aspecten betreffende het milieu

Het advies van de stedelijke dienst milieuvergunningen is gunstig:

De vergunning van 2017 voorziet 23 kavels voor eengezinswoningen (waarvoor een omgevingsvergunning werd verleend op 18 oktober 2019), twee appartementsgebouwen voor maximaal 32 appartementen, met een ondergrondse parking én een gebouw voor assistentiewoningen. Huidige aanvraag beoogt een verhoging van het aantal assistentiewoningen van 30 naar 37. Vanuit milieuoogpunt zijn er geen bezwaren om de wijziging goed te keuren.

De aanvraag veroorzaakt geen bijkomende impact op het milieu.

Bespreking van de stedenbouwkundige voorschriften

Volgende voorschriften worden aangepast of aangevuld:

1.2 Koppeling van de loten aan de voorschriften (aanvulling):

De parkeerbehoefte van de assistentiewoningen en de meergezinswoningen kan gegroepeerd worden georganiseerd. De Bouwcode van de Stad Antwerpen is integraal van toepassing. Het berekenen van de theoretische parkeerbehoefte voor de assistentiewoningen en meergezinswoningen gebeurt volgens art. 30 van de Bouwcode, met dien verstande dat de theoretische parkeerbehoefte voor een woon- of gemengd project met meer dan 5 wooneenheden gelegen in ‘overig gebied’ worden berekend op de netto-vloeroppervlakte en dus met name als volgt: 

- Woningen > 90m² : 1,8 /woning; 

- Woningen (60m² t/m 90 m²): 1,55/woning;

- Woningen < 60 m²: 1,25/woning.

Het in de norm begrepen aandeel voor bezoekers bedraagt 0,3. Bij voorkeur wordt de parkeerbehoefte voorzien op eigen terrein, dit wil zeggen op de percelen die het voorwerp uitmaken van de verkavelingsvergunning verleend op 10 november 2017.

1.3. Bestemming openbaar domein:

Aanvulling: De parkeerpocket kan worden aangewend om te voldoen aan de parkeerbehoefte van de assistentiewoningen en de meergezinswoningen, zoals beschreven in artikel 1.2 van deze voorschriften.

Aanvulling: Niet-limitatief wordt hier omschreven: parkeervoorzieningen, speeltuigen, wegenisaanleg, rioleringsaanleg, groenvoorziening, kasten en cabines voor nutsleidingen, straatmeubilair,…

3.1.B. Inplanting:

Aanvulling: Ondergronds mag echter het volledige perceel worden ingenomen door een ondergrondse parking/kelder, zoals onder meer omschreven in art. 1.2 van huidige voorschriften.

4.1.A. Aantal woongelegenheden:

Wijziging: Max. 37 assistentiewoningen.

4.1.B. Inplanting:

Aanvulling: Op het verkavelingsplan wordt het kader voor het hoofdgebouw vastgelegd. De afmetingen van zijdelingse bouwvrije stroken en de bouwlijn zijn tevens aangegeven met een maatcijfer. Binnen de aangegeven bouwvrije stroken en de bouwlijn mag de parkeerbehoefte beperkt bovengronds worden opgevangen, zoals omschreven in art. 1.2 van huidige voorschriften. 

De bovengrondse delen van het gebouw dienen zich te beperken tot het aangegeven bouwkader. Ondergronds mag echter het volledige perceel worden ingenomen door een ondergrondse parking/kelder. De parkeerbehoefte kan worden opgevangen op wijze zoals omschreven in art. 1.2 van huidige voorschriften.

De wijzigingen aan de voorschriften zijn een rechtstreekse vertaling van de verhoging van het aantal assistentiewoningen en de aanpassingen in functie van het aantal parkeerplaatsen.

Advies aan het college

Aan het college wordt voorgesteld om de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde voorwaarden

1.      de bijgevoegde stedenbouwkundige voorschriften dienen strikt toegepast te worden;

2.      de voorwaarden opgelegd in de verkavelingsvergunning van 10 november 2017 blijven onverminderd van kracht;

3.      de bouwheer voert het Programma van Maatregelen uit zoals opgenomen in de bekrachtigde archeologienota, met name een proefsleuvenonderzoek (ID https://id.erfgoed.net/archeologie/archeologienotas/118);

4.      de voorwaarden opgelegd in het advies van Proximus moeten strikt worden nageleefd.

Lasten

5.      de lasten opgelegd in de verkavelingsvergunning van 10 november 2017 blijven onverminderd van kracht.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Het verzoek werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten