2020_VB_00348 - OCMW patrimonium. Stadsproject 'Stuivenbergsite' - Algemeen kader en opdrachthouderschap. - Goedkeuring

Op 25 november 2019 (jaarnummer 99) keurde de raad voor maatschappelijk welzijn de overeenkomst 2019-2024 betreffende geïntegreerd patrimoniumbeheer AG VESPA goed. Artikel 2 §3 bepaalt dat AG VESPA  bouwt als expert en publieke ontwikkelaar aan een leefbare, aantrekkelijke en duurzame stad door vastgoed-, bouw-, onderhouds- en stadsprojecten te realiseren en staat in voor het patrimoniumbeheer van het AG VESPA patrimonium, het stedelijk patrimonium en het OCMW patrimonium.

Algemeen kader 

Grondpositie: principe
Het OCMW is eigenaar van de gebouwen op de Stuivenbergsite en grotendeels van de grond. Enkel de grond van gebouw De Vondel (perceel E411a3), eigendom van de stad Antwerpen, is nog niet in erfpacht van het OCMW. 

Het doorgeven van dit respectievelijk zakelijk recht op de grond van de stad Antwerpen naar OCMW Antwerpen zal in 2021 worden voorgelegd aan de raad van maatschappelijk welzijn.

Omwille van de eenvoud wordt de grondpositie in handen gehouden van het OCMW. In het vervolgproces van het stadsproject wordt geopteerd voor het behoud van deze eenheid. De site zal bijgevolg niet worden verkaveld en in delen verkocht. Externe private partners zal een ander langdurig zakelijk recht worden geboden. Dit wordt telkenmale voorgelegd aan de raad van maatschappelijk welzijn, hiervoor bevoegd.

Stuurgroep Stuivenberg
Het project wordt politiek aangestuurd door de stuurgroep Stuivenberg, zoals die samengesteld is door het college op 5 juli 2019 (jaarnummer 5600), onder voorzitterschap van de schepen voor wonen en patrimonium, voorzitter van AG VESPA en van ZNA en met als leden de schepen voor sociale zaken en de schepen voor stadsontwikkeling, vertegenwoordiging van het kabinet burgemeester, het kabinet schepen voor economie, de districtsburgemeester Antwerpen, de stadsbouwmeester en vertegenwoordiging van ZNA en van AG VESPA. 

De stuurgroep Stuivenberg vond op 11 februari 2020 een consensus over de visie en het plan van aanpak en legde de ruimtelijke, programmatorische en financiële krijtlijnen van het project vast.  

Visie en plan van aanpak stadsproject 'Plan Stuivenberg'
De visie en het plan van aanpak is verder uitgeschreven in de projectaanvraag voor het stadsvernieuwingsfonds, goedgekeurd op het college van 19 juni 2020 (jaarnummer 5317) en samengevat in deze persquote: “Bij de projectpartners is consensus gegroeid om van de plek een monumentale en groene parel te maken in de dicht bebouwde en kansarme 2060 wijk” De ambitie is tweeërlei: herstel en herprogrammeren van het monumentale 19^e-eeuwse gebouwencomplex én het creëren van grote, publieke tuinen. 

Het RUP 2060 legt op dat minstens 60% van footprint van het terrein open en groene ruimte moet zijn. Dit impliceert sloop. De belangrijkste sloopwerken bevinden zich in het zuidelijk deel van de site met als grootste blok het jaren-’80 gebouw. Na de sloop zou de zuidelijke zone al kunnen worden opengesteld als grote publieke tuin voor de buurt. Voor de leegstaande gebouwdelen rondom worden dan tijdelijke invullingen gezocht die kunnen proefdraaien. Hiervoor zijn projectsubsidies aangevraagd bij het Vlaams Stadsvernieuwingsfonds.

In samenhang met de sloop kan stelselmatig het publiek domein vorm krijgen. De publieke tuinen zouden samen met de tuin van het psychiatrisch ziekenhuis worden afgesloten na zonsondergang. Dit heeft als voordeel dat de tuinen meer plantrijk en weelderig kunnen worden ingericht voor wie zich overdag in de publieke ruimte begeeft. Al naargelang waar het nieuwe hekwerk komt te staan, kunnen er nieuwe pleinen ontstaan die 24 uur op 24 uur open zijn. Ook de aanpalende straten Lange Beeldekensstraat, Pesthofstraat en Boerhavestraat worden mee ontworpen. De pleinen en de straten legt het district Antwerpen aan in volgorde van prioriteit van de bestuursperiode 2025-2030. 

Fase noord is de renovatiefase die eerst aanvat in 2023-2025. De stad Antwerpen heeft beslist om een vijftal stedelijke functies te huisvesten in de te renoveren noordelijke vleugel: een jeugdwerking, een kinderdagverblijf, een ‘Huis van het Kind’, een sociale tandartsenpraktijk en nog optioneel de ‘HBO5 opleiding Verpleegkunde’ van het stedelijk onderwijs (AG SO). Mogelijke bijkomende stedelijke functies zijn nog in onderzoek. Voor deze renovatie is budget voorzien in de meerjarenbegroting 2020-2025.  

Fase midden bevat een woonproject gepositioneerd rond een private binnentuin en net zoals fase zuid ruimte voor extra stedelijke functies en/of economische invullingen in de sfeer van de sociale en/of commerciële economie. Om het publieke karakter van de tuinen te garanderen, is beslist de gelijkvloerse ruimten die grenzen aan de publieke tuinen maximaal in te vullen met publieksgerichte functies en de meer privatieve functies onder te brengen op de verdiepingen. 

De scheidingslijn tussen de fases midden en zuid zijn flexibel. Dit is enerzijds afhankelijk van de finale keuzes voor een welbepaalde functie en daarmee samenhangend de beschikbaarheid van budget. Dit budget komt dan respectievelijk vanuit de stadsbegroting in de volgende bestuursperiode voor mogelijk extra stedelijke functies en/of van private partners die via een oproep en vervolgens een toe te kennen zakelijk recht in het project investeren.

Met een mix van publieke en private, sociale en commerciële functies wil het project menig buurt- en stadsbewoner aanspreken zowel in de tussentijd als bij de definitieve realisatie.

Op de stuurgroep van 11 februari 2020 werd aan de hand van de financiële haalbaarheidsoefening aangetoond dat het stadsproject ‘Plan Stuivenberg’ puur vastgoedkundig een verlieslatend project is. 

Het is wenselijk om verder onderzoek te voeren naar  subsidiebronnen en hoe inkomsten, gegenereerd uit de ontwikkeling van bepaalde (gebouw)delen op de site, terug kunnen geïnvesteerd worden. 

Landschapsarchitectuuropdracht en architectuuropdracht
De visie en het plan van aanpak wordt almaar meer verfijnd in de projectdefinitie die zal worden gefinaliseerd in april 2021. Het is de basis en de opdrachtformulering voor de ontwerpwedstrijd via de Open Oproep procedure (nummer 41) van de Vlaamse Bouwmeester, waarvan publicatie volgt in januari 2021. Het via deze weg geselecteerd team van architecten en landschapsarchitecten wordt eind 2021 aangesteld. Onder regie van AG VESPA werkt dit team in de loop van 2022-2023 de nodige sloop- en bouwaanvragen verder uit en start vanaf 2023 gefaseerd met de uitvoering. 

Opdrachthouderschap AG VESPA 

Voor de verdere uitrol van het stadsproject zal AG VESPA de regierol voortzetten als vervolg op de afspraken geregeld tot en met de opmaak van de projectdefinitie in de intentieverklaring van 14 juni 2018.  

Meer bepaald zijn voor het vervolgproces de volgende opdrachten voor AG VESPA aan de orde die worden voorgelegd aan het vast bureau, hiervoor bevoegd:  

• optreden als bouwheer voor de noodzakelijke sloopwerken nodig om aan de voorschriften van bovengenoemd RUP 2060 te voldoen. Dit onder voorbehoud van voldoende budget, afhankelijk van de uitkomst van het stadsvernieuwingsfonds; 
• optreden als bouwheer voor de publieke tuinen, zowel in een tijdelijke als in een definitieve uitvoering. Dit in samenhang met de omliggende pleinen en straten en in samenwerking met de stad Antwerpen en het district Antwerpen;
• optreden als bouwheer voor de huisvesting van de eerder genoemde stedelijke functies, waarvoor de nodige overeenkomsten worden opgemaakt en voor mogelijk andere bouwprojecten die ontstaan;
• afsluiten van een beheerovereenkomst met alle partijen die actief zullen zijn op de site, zoals ZNA/PZ, de stad en het district Antwerpen en mogelijk derde partijen om in de tijdelijke fases en in de definitieve fase de Stuivenbergsite te beheren. Dit via de nodige financiële en operationele afspraken, met inbegrip over het openen en afsluiten van de site;
• verder monitoren van de financiële haalbaarheid van het project en onderzoeken van een aantal pistes voor inkomend investeringsbudget.  

In de gezamenlijke communicatiestrategie met ZNA werd besloten het stadsproject 'Plan Stuivenberg' te dopen.

Op 4 november 2016 heeft Ziekenhuis Netwerk Antwerpen (ZNA) een grote herschikking van het zorgaanbod aangekondigd. Er werd beslist om medische en ondersteunende afdelingen van ZNA Stuivenberg te verhuizen naar ZNA Cadix in 2020, later bijgesteld naar 2022. Daarbij werd eveneens beslist dat het ZNA/PZ (psychiatrisch ziekenhuis) op de Stuivenbergsite behouden blijft en zal uitbreiden.

Op 7 juli 2017 (jaarnummer 6132) heeft het college opdracht gegeven aan AG VESPA tot het nemen van de project- en procesregie van de herontwikkeling van de Stuivenbergsite en het opzetten van een overlegstructuur op maat van dit ontwikkelingstraject in overleg met de publieke partners. 

Op 26 april 2018 (jaarnummer 259) keurde de raad voor maatschappelijk welzijn de intentieverklaring tussen de stad Antwerpen, OCMW Antwerpen, ZNA en AG VESPA goed, waarbij de modaliteiten en intenties worden vastgelegd over de projectinhoud, het planproces, de taakverdeling, de planning en de financiële engagementen waarbinnen de projectdefinitie voor de Stuivenbergsite wordt uitgewerkt. Op 14 juni 2018 werd deze intentieovereenkomst tussen de partijen ondertekend.

Op 5 juli 2019 (jaarnummer 5600) nam het college kennis van het herbestemmingsonderzoek van Stramien en Partners en van het syntheserapport van AG VESPA. Het college besliste om het campusmodel als basis- en groeimodel te nemen voor verdere uitwerking. Het historisch concept is de leidraad waarbij het erfgoed wordt geherwaardeerd en maximaal omringd door open en groene tuinen. Het college besliste om de open ruimte binnen de site te laten ontwerpen in samenhang met de aanpalende straten en vraagt (en krijgt) hiervoor de samenwerking met het district Antwerpen. Het college keurde het aangepast overlegmodel goed tussen de partners ZNA, AG VESPA, het district en de stad Antwerpen/OCMW via de stuurgroep, stedelijke werkgroep en kerngroep en keurde het participatiemodel voor het overleg met buurtbewoners goed. Het college besliste ook om een gezamenlijke communicatiestrategie op te zetten met ZNA om het oude en nieuwe verhaal samen naar buiten te brengen. Het college gaf opdracht aan AG VESPA, de diensten Stadsontwikkeling/Team Stadsbouwmeester en Maatschappelijke Veiligheid/sociale planning om het campusmodel verder uit te werken tot een algemeen ontwikkelkader. In het collegebesluit werd ook het participatietraject goedgekeurd. Zo wordt jaarlijks één publieksmoment georganiseerd, (minimaal) drie workshops voor wijkorganisaties en -actoren, aangevuld met initiatieven voor moeilijk bereikbare doelgroepen. 

Op 3 april 2020 (jaarnummer 3084) keurde het college, in overeenstemming met de beheersovereenkomst, de opdracht aan AGVESPA voor de begeleiding van de stadsprojecten opgenomen in de overzichtslijst (waaronder de Stuivenbergsite), goed. Er wordt een budget voorzien van 697.347 euro voor onderzoek, ontwerp en mogelijk eerste realisaties.

Op 19 juni 2020 (jaarnummer 5317) keurde het college de indiening van het aanvraagformulier 'Stuivenbergsite' voor projectsubsidie bij het Vlaams Stadsvernieuwingsfonds goed. De beslissing van de Vlaamse regering omtrent de al dan niet toekenning wordt verwacht midden december 2020.

In het meerjarenplan 2020 – 2025 van de stad Antwerpen is er een totaal bedrag van 7.803.500 EUR inclusief btw beschikbaar voor het project Stuivenbergsite. 

De algemene projectkost wordt geraamd op 44.969.929 EUR. In het scenario met een maximum aandeel stedelijke diensten investeert de stad en mogelijk ook het AGSO 25.780.957 EUR voor de huisvesting van stedelijke functies en onderwijs, verspreid over twee bestuursperioden. Met inbegrip van de sloopfase en de aanleg van het openbaar domein, waar de stad en het OCMW pre-financieren, en na valorisatie van het aandeel wonen en (sociale) economie en van een aantal losstaande gebouwen komt het projectbudget op 40.569.174 EUR. HIerbij wordt uitgegaan van het principe dat de inkomsten terug worden gegenereerd in het project om de sloopkosten en de aanleg van het openbaar domein terug te betalen. Het resterend negatief saldo van circa 4.400.755 EUR wordt gedeeltelijk gedicht door de 2.500.000 EUR voorzien in 2020-2025. Mogelijk is de subsidie van het Vlaams Stadsvernieuwingsfonds hier ook een extra toelage. Deze bedragen zijn gebaseerd op ramingen in 2020.