2020_CBS_02296 - Omgevingsvergunning - OMV_2019158044. Kipdorpvest 26. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis 

-          13/02/1997: vergunning (86#8721856) (86#961403) bestemmingswijziging en maken vluchtweg;

-          06-09-2002: de voormalige zaal Oud België (Ancienne Belgique) te Antwerpen, in 1902-1908 opgetrokken naar een ontwerp van architect Frans Van Dijk, is beschermd als   monument. 

Vergunde/vergund geachte toestand 

-          handelspand met vier traveeën en drie bouwlagen onder een leien zadeldak;

-          winkelruimte op gelijkvloers en berging en kleedkamers op de verdieping;

-          trapgevel van bak- en natuursteen met horizontale gevelgeleding, gemarkeerd door een brede erker op de tweede bouwlaag en een serie kruiskozijnen met rollagen en   doorlopende onderdorpels op de derde bouwlaag. 

Huidige toestand 

-          handelspand met vier traveeën en drie bouwlagen onder een leien zadeldak;

-          trapgevel van bak- en natuursteen met horizontale gevelgeleding, gemarkeerd door een brede erker op de tweede bouwlaag en een serie kruiskozijnen met rollagen en   doorlopende onderdorpels op de derde bouwlaag;

-          gevelreclame in de vorm van 2 haakse lichtbakken en 1 verlicht paneel, met de tekst “America Today”. 

Gewenste toestand 

-          handelspand met vier traveeën en drie bouwlagen onder een leien zadeldak;

-          trapgevel van bak- en natuursteen met horizontale gevelgeleding, gemarkeerd door een brede erker op de tweede bouwlaag en een serie kruiskozijnen met rollagen en   doorlopende onderdorpels op de derde bouwlaag;

-          gevelreclame in de vorm van 2 haakse lichtbakken en 1 verlicht paneel, met de tekst “America Today”;

-          nieuwe gevelreclame in de vorm van een banner tussen de 2de en 3de bouwlaag, met de tekst “America Today”. 

Inhoud van de aanvraag 

-          het plaatsen van gevelreclame (banner);

-          het regulariseren van bestaande gevelreclame (3 lichtbakken). 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel 4: zone voor wonen - (wo4) en artikel 5: zone voor centrumfuncties - publieksgerichte gebouwen (ce5).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt: 

• artikel 33 Zaak-gebonden publiciteit:

de grootte en de hoeveelheid (breedte, hoogte, doorlopend of uitgesneden letters of logo, ...) van de publiciteit is niet in verhouding met de maat en de geleding van het gebouw;

de publiciteit op het gevelvlak van het monument bestaat niet uit losse letters;

de haakse lichtbakken komen meer dan 60cm uit het gevelvlak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft geen bijkomende verharde oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet geen wijzigingen aan de functies van het pand.

De winkelruimte op het gelijkvloers en eerste verdieping is in overeenstemming met de geldende bestemmingsvoorschriften van het RUP en functioneel inpasbaar in het kernwinkelgebied rond de Meir.

Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op een pand dat is beschermd als monument sinds 6 februari 2002 omwille van de architecturale en cultuurhistorische waarde.

Aangezien het pand is beschermd als monument werd er advies gevraagd aan het Agentschap Onroerend Erfgoed. Hun advies is ongunstig en luidt als volgt:

“Uit onze behandeling van het dossier blijkt dat de handelingen afbreuk doen aan de bescherming. De bestaande te regulariseren en de nieuw voorgestelde reclame-items hebben een negatieve impact op de architectuurhistorische waarde van het monument. De reclame ontsiert de neo-traditionele lijstgevel van het beschermde monument. Men kan een nieuw voorstel doen dat rekening houdt met de afwegingen die in ons kader hierover handelt, te vinden via:

https://www.onroerenderfgoed.be/publicaties/afwegingskader-publiciteit-en-aan-beschermd-erfgoed. Deze motivering geeft aan dat de gevraagde handelingen niet overeenstemmen met de direct werkende normen van de regelgeving Onroerend erfgoed, namelijk met het passief behoudsbeginsel (art. 6.4.3 Onroerenderfgoeddecreet) en relevante bepalingen uit het Onroerenderfgoedbesluit (art. 4f Onroerenderfgoedbesluit van 16 mei 2014).

De door ons ongunstig geadviseerde handelingen moeten uitgesloten worden van de vergunning.”

Omdat de aanvraag overeenkomstig artikel 4.3.3 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening omgevingsvergunning in strijd is met deze direct werkende normen inzake onroerend erfgoed, moet ze worden geweigerd.

Bijkomend is het pand opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de Vlaamse minister van Buitenlands Beleid en Onroerend Erfgoed, G. Bourgeois van 29 maart 2019. De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed zorgt ervoor dat er een éénduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten.

Artikel 5 §1 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 zegt dat voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en gebouwen gelegen in CHE-gebied de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Bovendien schrijft artikel 5§2 voor dat de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie moet bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat de stedelijke dienst monumentenzorg deze kan afwegen. Het dossier is voldoende duidelijk om te kunnen beoordelen.

Er werd advies gevraagd aan de dienst monumentenzorg dat zich als volgt laat samenvatten:

“De zaal "Oud België" werd nog recent uitgebaat als dancing, maar is momenteel in gebruik als kledingszaak. De zaak "America Today" heeft zich in het pand gevestigd zonder ingrijpende wijzigingen aan te brengen aan het interieur. De oude zaal inclusief het toneel of podium en de omlopende gaanderij op de verdieping bleef behouden en bepaalt de sfeer van deze kledingwinkel… Op het hoogste verdiep werd in de periode van het interbellum een appartement ingericht met twee badkamers en een keuken in een toegevoegde aanbouw aan de achtergevel…

Men wenst de bestaande publiciteit in de vorm van twee haakse elementen te regulariseren.

Door de plaatsing en de afmetingen zijn deze elementen beeldverstorend.

Men wenst een bijkomende reclamebanner in het vlak van de gevel te voorzien tussen de ramen van de eerste en tweede verdieping, het betreft een doek opgespannen binnen een frame. Ook deze publiciteit vormt een niet kwalitatieve toevoeging aan de gevel van het beschermde monument. Er dient reclame op maat van de gevel gemaakt te worden die de erfgoedwaarde en de leesbaarheid van de gevel niet verstoort. Gelet op het voorgaande wordt een ongunstig advies verleend.”

Visueel-vormelijke elementen

Ook in de bouwcode zijn een aantal bepalingen opgenomen over het voorzien van zaakgebonden publiciteit op gevels. De aanvraag wijkt af van deze bepalingen in artikel 33.

Het aantal en de omvang van de publiciteitsdragers staat niet in verhouding tot de oppervlakte van de gevel zoals ook wordt aangehaald in het advies van de dienst monumentenzorg en het Agentschap Onroerend Erfgoed. In artikel 33 is opgenomen dat publiciteit op monumenten op het gevelvlak enkel mag bestaan uit losse letters. De haakse lichtbakken op de gevel voldoen niet aan de afmetingen van dit artikel en zijn buiten proportie op de gevel.

Aangezien de handelsfunctie zich bevindt op het gelijkvloers en de eerste verdieping dient de publiciteit zich te beperken tussen deze verdiepingen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing omdat deze aanvraag betrekking heeft op zaakgebonden publiciteit.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften, de direct werkende normen inzake onroerend erfgoed (cfr. ongunstig advies van het Agentschap Onroerend Erfgoed) en een goede ruimtelijke ordening. 

Standpunt college

Het college sluit zich gedeeltelijk aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en meent dat voor voorliggend project de vergunning onder voorwaarden verleend kan worden.

De vier losse reclame-elementen zoals aangevraagd getuigen inderdaad niet van een globale visie op de eigen zaakgebonden publiciteit, noch van de integratie ervan in het gevelbeeld met erfgoedwaarde. De lichtbak met aanduiding nr. 7 met dooslettertekst America Today 26th kan vergund worden, deze bevindt zich achter het gevelvlak.

De dwarse lichtbak met aanduiding nr. 5 voldoet niet aan de BC art. 33, 3.1. Deze moet uitgevoerd worden als een banier waarvan de hoogte beperkt wordt tot de hoogte van de ramen op de 1ste verdieping, en de plaatsing eveneens overeenkomt met de positie van de raamopeningen op de 1ste verdieping, en binnen een afstand van maximum 0,60 meter ten opzichte van de gevel.

Een afwijking kan verleend worden voor de positie binnen 60cm van de perceelsgrens, gelet op het gelijkaardig karakter van het aanpalende pand. De dwarse lichtbak met aanduiding nr. 6 voldoet niet aan de BC art. 33, 3.2.Een afwijking kan verleend worden, gelet op de beperkte afwijkingen.

De nieuwe banner op het gevelvlak (met aanduiding nr. 8) voldoet niet aan de bouwcode, en is storend voor de erfgoedwaarde. Deze wordt uitgesloten van vergunningen. Een alternatief bestaande uit losse letters is te onderzoeken, maar kan niet worden opgelegd in voorwaarden, en is bovendien te bekijken in samenhang met de lichtbak met aanduiding nr 7.

Met deze voorwaarden is het geheel van de aanvraag niet meer strijdig met het Onroerenderfgoeddecreet en de relevante bepalingen uit het Onroerenderfgoedbesluit.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.