2020_CBS_06918 - Omgevingsvergunning - OMV_2020053583. Pothoekstraat 64. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          7/5/2019: proces-verbaal (11002_2019_9279_VPV) voor het wijzigen van de voorgevel en toevoegen bouwvolume achteraan zonder vergunning;

-          13/4/2018: weigering (20173168) voor verbouwen van een meergezinswoning met handelsgelijkvloers;

-          24/6/1949: toelating (18#25665) voor gevel- en binnenveranderingen.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          meergezinswoning met twee woongelegenheden;

-          drie bouwlagen onder plat dak;

-          kleine smalle open koer achteraan rechts op het perceel;

-          gevelafwerking:

• gevel in lichtgele plaketten in baksteenformaat;
• winkelpui in vierkante gele plaketten;
• houten buitenschrijnwerk;
• vitrine met bovenlichten boven balk.

Huidige toestand

-          perceel volledig dichtgebouwd;

-          2 aparte toegangsdeuren; 1 voor winkel en 1 voor bovenliggende woongelegenheden;

-          gelijkvloerse verdieping volledig ingenomen door winkel en bijhorende berging;

-          op eerste en tweede verdieping telkens 1 wooneenheid;

-          gevelafwerking:

• bovenbouw conform laatst vergunde toestand;
• gewijzigde indeling gelijkvloerse plint;
• opzetrolluiken voor vitrine en 2 deuren.

Gewenste toestand

-          nieuwbouw meergezinswoning van 4 bouwlagen onder plat dak;

-          bouwhoogte 12,70 meter;

-          2 duplexappartementen;

-          met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:

• 1 tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 80 vierkante meter;
• 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 69,5 vierkante meter;

-          gevelafwerking:

• roodbruine baksteen;
• antracietkleurig aluminium schrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande bebouwing;

-          bouwen van een meergezinswoning met twee woongelegenheden.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          1.2.1 Bouwdiepte: de afstand van de achtergevellijn tot de achterste perceelgrens bedraagt minder dan 5 meter;

-          1.7.1 Open ruimte: De 20% open ruimte is niet volledig onverhard voorzien.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 29: Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: de fietsstalplaatsen werden niet ingetekend op de plannen;
• artikel 34: Stabiliteit en scheidingsmuren: het is onduidelijk of de scheidingsmuren van de nieuwe constructie voldoende dik zijn en of ze uit massief, ongeperforeerd materiaal bestaan. De scheidingsmuren hebben niet overal een opstand van minimaal 0,30 m ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak;
• artikel 39: Infiltratie- en buffervoorzieningen: Het terras is niet voorzien van voldoende helling in functie van afwatering van hemelwater.  

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft de afbraak van een meergezinswoning en oprichting van een nieuwbouw. De functie van meergezinswoning blijft ongewijzigd en is verenigbaar met de aanwezige residentiële functies in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

In de voorliggende aanvraag wordt een meergezinswoning met 3 bovengrondse bouwlagen afgebroken en vervangen door een nieuw 4 bouwlagen hoog volume met een plat dak. Het nieuwe gebouw heeft een bouwdiepte van 12m99 op de gelijkvloerse en eerste verdieping en 9m op de tweede en derde verdieping.  Het aangevraagde volume is wat betreft de inplanting van het gebouw en het bouwvolume in overeenstemming met de omgeving.

In de bestaande toestand is het volledige perceel bebouwd. In de voorliggende aanvraag wordt de achtergevel ingepland op circa 4,25 meter van de achterste perceelsgrens.

Gezien het een perceel met beperkte oppervlakte betreft, de voorgestelde bouwdieptes kenmerkend zijn voor de omgeving, er geen bezwaren werden geformuleerd tijdens het openbaar onderzoek en de beperkte afstand tussen achtergevel en perceelsgrens geen nadelige effecten met zich meebrengt op vlak van privacy en bezonning voor de omwonenden kan een afwijking van artikel 1.2.1 (artikel 1 Zone voor wonen) uit RUP 2060 toegestaan worden dat stelt dat deze afstand minstens 5 meter moet bedragen. 

Daarnaast wordt 20% van de oppervlakte van het perceel niet bebouwd waardoor voldoende open ruimte aanwezig is. Echter stelt artikel 1.7.1 dat de minimale open ruimte van 20% dient voorzien te worden als onverharde ruimte. Uit de plannen van de voorliggende aanvraag blijkt dat de open ruimte deels verhard voorzien wordt. Het maximaal groen uitvoeren van de rood aangeduide zone op de plannen wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning. Gezien de grootte van het perceel kan wel een afwijking voorzien worden op vlak van het 7m2 grote terras. Dit terras dient wel conform artikel 39 van de bouwcode in helling geplaatst te worden zodat het regenwater kan infiltreren in de aangrenzende groene tuinzone.  

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel wordt gerealiseerd in roodbruine bakstenen en voorzien van antracietkleurig buitenschijnwerk in aluminium. De nieuwe voorgevel wordt gekenmerkt door de toepassing van terugspringende metselwerkvlakken en perceelsbrede verticaal gemetselde metselwerkbanden.

Ook de achtergevel wordt voorzien in dezelfde roodbruine baksteen en is ook voorzien van antracietkleurig buitenschrijnwerk in aluminium. De nieuwe indelingen en materialen van de gevels zijn aanvaardbaar en zijn in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De positionering van de keuken aan de voorgevel op het gelijkvloers, zorgt ervoor dat de woning een levendige plint heeft die de straat aangenaam maakt om in te wonen en te wandelen. Daarnaast zal het groot raam dat in de nieuwe gelijkvloerse achtergevel wordt voorzien het contact tussen de verblijfsruimte en de achterliggende stadstuin versterken, wat de woonkwaliteit ten goede komt.

Op het platte dak boven de eerste verdieping wordt een dakterras voorzien. Het terras is gelegen tegen de scheidingsmuur van de rechterbuur en houd voldoende afstand van de perseelsgrens met de linkerbuur. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het terras op het platte dak aanvaardbaar gezien er voldoende privacy naar de naburige panden kan gegarandeerd worden.

In de voorliggende aanvraag worden alle platte daken uitgevoerd als groendak. Dit heeft op vlak van duurzaamheid een aantal belangrijke voordelen ten opzichte van een gewoon dak. De daken zorgen voor een kleinere hoeveelheid afgevoerd regenwater en beperken gelijktijdig het piekdebiet bij stortbuien. Ook verminderen ze het “urban heat island” effect en werken ze als (extra) dakisolatie tegen oververhitting. Ze capteren fijn stof, en zorgen voor meer biodiversiteit in de stad.

In voorliggende aanvraag is de scheimuur met de linker- en rechteraanpalende ter hoogte van de dak van het hoofdvolume niet uitgevoerd met een opstand van 30cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Dit is strijdig met artikel 34 van de bouwcode. Van dit voorschrift kan met het oog op het voorkomen van brandoverslag niet zonder meer afgeweken worden.

Deze 30cm kan bekomen worden door het dakpakket ter hoogte van de scheimuren minder dik uit te voeren. Deze opstand is echter niet vereist indien tussen de scheidingswand en de vegetatie van een groendak een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed wordt voorzien, eventueel aangevuld met een eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm.

Als voorwaarde voor vergunning wordt opgelegd dat het aangevraagde dient te worden uitgevoerd conform één van de bovenstaande mogelijkheden. Een verhoging van de scheimuur zou eveneens een oplossing kunnen zijn. Echter dit maakt het voorwerp uit van een bevraging van de omwonenden, waarvoor in dat geval een nieuwe omgevingsaanvraag moet worden ingediend.

Daarnaast is het onduidelijk of de scheidingsmuren van de nieuwe constructie voldoende dik zijn en of ze uit massief, ongeperforeerd materiaal bestaan. De scheidingsmuren moeten voldoen aan bepalingen van artikel 34. Dit zal opgelegd worden als voorwaarde voor vergunning.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het gedeelte van de scheidingsmu(u)r(en) dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, te voorzien van:

-          een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand;

3.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

4.      de tuinzone dient zo maximaal mogelijk voorzien te worden van groen;

5.      het terras dient voorzien te worden van een helling van 1 a 2% zodat het hemelwater kan infiltreren in het aangrenzende groen;

6.      de scheidingsmuren dienen op vlak van opbouw te voldoen aan artikel 34 van de bouwcode;

7.      de fietsenberging dient ingericht conform de voorschriften uit artikel 29 van de bouwcode. Dit dient te gebeuren voor 6 fietsen; 

8.      Het advies van Fluvius dient opgevolgd te worden. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten