Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2020073631 |
Gegevens van de aanvrager: | mevrouw Sonja Nikolic met als adres Kapelsesteenweg 480 te 2930 Brasschaat |
Ligging van het project: | Groenendaallaan 99 te 2170 Merksem (Antwerpen) |
Kadastrale gegevens: | afdeling 40 sectie C nr. 34A3 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | omvormen van een kantoor naar een appartement op het gelijkvloers |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 28/02/2020: voorwaardelijke vergunning (20194222) voor het wijzigen van de functie van kantoor naar wonen op 1ste, 2de en 3de verdieping;
- 26/07/2019: weigering (20191471) voor het wijzigen van kantoren naar 4 appartementen en het bouwen van 9 garageboxen en een fietsenstalling;
- 06/10/2017: bouwovertreding (338404) voor het wijzigen van een hoofdfunctie zonder voorafgaandelijke schriftelijke stedenbouwkundige vergunning van het college van burgemeester en schepenen.
Vergunde/vergund geachte toestand
- gebouw in gesloten bebouwing van 4 bouwlagen onder plat dak (bouwdiepte circa 13 m en kroonlijsthoogte van 12,68 m) met:
Huidige toestand
- vergunde toestand in uitvoering.
Gewenste toestand
- idem aan vergunde toestand doch met tot wooneenheid omgevormde gelijkvloerse kantoorfunctie:
Inhoud van de aanvraag
- functiewijziging van kantoor naar appartement.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
brandweer/ risicobeheer/ preventie | 3 juli 2020 | 3 augustus 2020 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen |
Onafhankelijke Diensten/ dienst Strategische Coördinatie/ Loketwerking/ Stadsloketten/ Huisnummeringsteam | 3 juli 2020 | 16 juli 2020 |
ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie | 3 juli 2020 | 16 juli 2020 |
stadsontwikkeling/ mobiliteit | 3 juli 2020 | 16 juli 2020 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Beoordeling afwijkingen van de voorschriften
Er is geen gegronde reden om af te wijken van de geldende voorschriften.
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag beoogt de omvorming van een gelijkvloerse kantoorfunctie naar een afzonderlijke wooneenheid en gelet op de ligging van betreffend gebouw in een voldoende ontwikkeld woongebied is er in deze dan ook effectief sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.
Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid
Er vinden geen wijzigingen plaats aan het vergunde volume van het gebouw in kwestie, waardoor het advies inzake schaal en ruimtegebruik zonder meer gunstig is.
Visueel-vormelijke elementen
De gehanteerde materialisatie, lichte en rode baksteen, beton en blauw schrijnwerk, is identiek aan die reeds gebruikt werd in de rest van het gebouw en is hiermee eenduidig mee in overeenstemming. Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is bijgevolg ondubbelzinnig gunstig.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Bij de beoordeling wordt ook rekening gehouden met de in de omgeving bestaande toestand en de beleidsmatig gewenste evolutie inzake duurzame ruimtelijke ontwikkeling en ruimtelijke kwaliteit zoals hierboven.
De aanvraag wijkt af van artikel 26 van de bouwcode, aangezien de netto vloeroppervlakte van de voorziene afvalberging geen 4 m² bedraagt. De beperkte afwijking kan echter, gezien de goede indeling van de ruimte, aanvaard worden.
Er wordt ook niet voldaan aan artikel 28 van de bouwcode, aangezien de netto vloeroppervlakte van de privatieve buitenruimte van het gelijkvloers appartement geen 4 m² bedraagt. De opgegeven privatieve buitenruimte achter het gebouw, blijkt in werkelijkheid niet afgesloten en privatief voor het appartement te zijn. Daarom zal in voorwaarde opgelegd worden om het inpandige terras te vergroten door de achtergevel van de slaapkamer naar binnen te verplaatsen.
Verder is de invulling aan de voorzijde, waarbij de leefruimte zich onverminderd achter de oorspronkelijke etalage bevindt, ondubbelzinnig onwenselijk te noemen inzake het creëren van een minimum aan privacy. Daarom zal in voorwaarde opgelegd worden om de bestaande raamopening in te vullen met een gesloten borstwering met een minimale hoogte van 75cm ten opzichte van de afgewerkte vloerpas van het appartement en deze uit te voeren in steenachtig materiaal aansluitend met de bestaande gevelmaterialen, en een raam met opengaande delen in het zelfde materiaal en met de zelfde kleur als de overige ramen in de voorgevel. Aldus kan een minimum aan afstand en privacy tussen de woning en het openbare domein gerealiseerd worden.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 2 parkeerplaatsen.
De aanvraag betreft het omvormen van een gelijkvloers kantoor naar een woning in een meergezinswoning.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging. Bij projecten tot 5 units bedraagt de parkeerbehoefte 1 plaats per woning. Er komt 1 woning bij dus de parkeerbehoefte bedraagt 1 plaats.
Er verdwijnt door de verbouwing 1 parkeerplaats. Deze wordt bijgeteld bij de parkeerbehoefte. Bestaande plaatsen moeten maximaal behouden blijven.
De totale parkeerbehoefte bedraagt 2 plaatsen.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 2.
Het plan voorziet niet in (minstens) het aantal te realiseren plaatsen.
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 2 – 0 = 2.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 2 – 0 = 2. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
Echter kan de berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project worden verminderd met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. Bijgevolg kan de parkeerbehoefte van de vergunde toestand in mindering gebracht worden voor 0 parkeerplaatsen.
De berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project kan verminderd worden met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. De laatst vergunde toestand omvat een kantoorfunctie van 34 m². Met een parkeernorm van 1,55 plaatsen per 100 m² bedraagt de parkeerbehoefte hier 0,52 =1.
Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 1.
Betreffende is echter een foutieve berekening en beoordeling aangezien de kantoorfunctie in vergunde toestand reeds beschikt over een inpandige parkeerplaats, gelet op de rechtstreekse doorgang tussen de twee functies. Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds werd afgewenteld op het openbaar domein is bijgevolg 0.
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 2 – 0 = 2.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 2 plaatsen.
|
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. het inpandige terras van het gelijkvloers appartement te vergroten tot een minimum van 4 m² netto oppervlakte door de achtergevel van de slaapkamer naar binnen te verplaatsen;
2. de raamopening in de voorgevel van het gelijkvloers appartement in te vullen met een gesloten borstwering met een minimale hoogte van 75cm ten opzichte van de afgewerkte vloerpas van het appartement en deze uit te voeren in steenachtig materiaal aansluitend met de bestaande gevelmaterialen, en een raam met opengaande delen in het zelfde materiaal en met de zelfde kleur als de overige ramen in de voorgevel;
3. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
4. na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 12 juni 2020 |
Volledig en ontvankelijk | 3 juli 2020 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 1 september 2020 |
Verslag GOA | 12 augustus 2020 |
naam GOA | Gerd Cryns |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. het inpandige terras van het gelijkvloers appartement te vergroten tot een minimum van 4 m² netto oppervlakte door de achtergevel van de slaapkamer naar binnen te verplaatsen;
2. de raamopening in de voorgevel van het gelijkvloers appartement in te vullen met een gesloten borstwering met een minimale hoogte van 75cm ten opzichte van de afgewerkte vloerpas van het appartement en deze uit te voeren in steenachtig materiaal aansluitend met de bestaande gevelmaterialen, en een raam met opengaande delen in het zelfde materiaal en met de zelfde kleur als de overige ramen in de voorgevel;
3. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
4. na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.
Het college beslist de plannen waarvan overzicht als bijlage bij dit besluit gevoegd, goed te keuren.