2020_CBS_06754 - Omgevingsvergunning - OMV_2020072405. Limburgstraat 83. District Deurne - Weigering

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werd 1 bezwaarschrift ingediend dat zich als volgt laten samenvatten:

1.      Bezwaarindiener maakt zich zorgen over de septische put waar ze mede eigenaar van zijn en die zou weggaan.

Beoordeling: het al dan niet eigenaar zijn van een septische put is niet stedenbouwkundig maar burgerrechtelijk van aard. De vergunningverlenende overheid kan geen uitspraak doen over dit aspect. Uiteraard dient elke woning (conform artikel 43 van de bouwcode) aangesloten te zijn op het openbaar rioleerstelsel. Het bezwaar is ongegrond.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          08/08/2019 vergunning onder voorwaarden verleent door de deputatie (20183594) voor het omvormen en verbouwen van een handelspand met woongelegenheid tot een meergezinswoning. Deze vergunning werd echter niet uitgevoerd;

-          22/02/2019 weigering voor het omvormen en verbouwen van een handelspand met woongelegenheid tot een meergezinswoning;

-          Wittestraat 80:

• 29/05/1989: vergunning (86#890210) voor gevelverbouwing, verbouwing;
• 16/05/1958: vergunning (18#38104) voor verbouwingswerken;

-          Limburgstraat 83:

• 10/07/1964: vergunning (18#46695) voor voorgevelverbouwing;
• 06/05/1919: vergunning (1919#7908) voor binnenveranderingen;
• 12/04/1918: vergunning (1918#7533) voor binnenveranderingen;

Laatst vergunde en uitgevoerde toestand

-          Wittestraat 80:

• hoekpand in gesloten bebouwing van twee bouwlagen onder hellend dak;
• het perceel is volledig bebouwd;
• op het gelijkvloers is er een winkel met berg- en werkplaatsen;
• de winkel loopt gedeeltelijk door in het naastgelegen pand Wittestraat 78;
• op de verdieping is er een woongelegenheid met dakterras;

-          Limburgstraat 83:

• eengezinswoning in gesloten bebouwing van twee bouwlagen onder hellend dak;
• achter het hoofdgebouw is er links een achterbouw en rechts een smalle koer;

-          De laatste vergunde toestand van beide panden, Limburgstraat 83 en Wittestraat 80, is telkens een te behouden eengezinswoning met bruto-vloeroppervlakte < 350m² (respectievelijk 131,6 m2 en 217,17 m2).

Huidige toestand

-          de percelen zijn volledig bebouwd;

-          beide panden werden samengevoegd;

-          het volledige gelijkvloers wordt ingenomen met ruimtes in functie van de winkel op de hoek;

-          op de verdiepingen is er één aaneengesloten woongelegenheid, bereikbaar via de trap van het pand in de Limburgstraat;

-          het leefgedeelte bevindt zich op de eerste verdieping;

-          het nachtgedeelte bevindt zich op de onderdakse tweede verdieping.

Gewenste toestand 

-          na  het slopen van de bestaande bebouwing wenst men een hoekgebouw op te richten over vier bouwlagen waarvan de bovenste is afgewerkt als een mansardedak;

-          de kroonlijsthoogte bevindt zich op 9,50 m en de bouwhoogte op 12,63 m;

-          er worden 4 appartementen met twee slaapkamers ingericht, één op elke verdieping  met een netto-vloeroppervlakte van circa:

• appartement 01: 95 m2;
• appartement 02: 83 m2;
• appartement 03: 79 m2;
• appartement 04: 77 m2;

-          de toegang tot de meergezinswoning bevindt zich in de Limburgstraat;

-          de kelderverdieping wordt ingericht met een fietsenstalling voor 12 fietsen, een afvalberging, een meterlokaal en 4 privatieve bergingen;

-          het gelijkvloers krijgt aan de achterzijde een open ruimte ingericht als stadstuin;

-          onder deze tuinzone wordt een hemelwaterput van 5.500 l en een septische put van 5.000 l voorzien;

-          de kopse gevel op de hoek wordt op elke verdieping uitgewerkt met een privaat terras;

-          de gevels worden afgewerkt met witgrijze bepleistering en een plint uit blauwe hardsteen;

-          de mansarde wordt afgewerkt in grijze zink;

-          het buitenschrijnwerk is uit zwartgrijs pvc;

-          het nieuwe platte dak wordt aangelegd als een groendak.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande bebouwingen op het perceel;

-          het oprichten van een meergezinswoning met vier woonentiteiten.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht

Het voorgestelde bouwvolume is niet in harmonie met de omgeving. Deze wordt gekenmerkt door twee bouwlagen onder zadeldak. De draagkracht van het gebouw wordt overschreden door voorgestelde inrichting.

• Artikel 10 Bouwhoogte

De voorgestelde bouwhoogte met 4 bouwlagen overstijgt de maximale en kenmerkende bouwhoogte in de omgeving;

• Artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:

Het materiaalgebruik van alle onderdelen van een gebouw, constructie, afsluiting of aanleg moet duurzaam, kwalitatief, constructief en esthetisch verantwoord zijn. De afwerking van de gevel met wit/grijs pleisterwerk en ramen in kunststof, is niet duurzaam en kwalitatief.

• artikel 26 Afvalverzameling:
  de afvalberging dient voorzien te worden van verluchting, dit staat niet vermeld op de plannen;
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
  de netto-vloeroppervlakte van de terrassen op de verdiepingen bedraagt circa 5 m², terwijl deze voor appartementen met twee slaapkamers minimaal 6 m² dient te bedragen;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  de fietsenberging bevindt zich in de kelder en er is geen fietsgoot voorzien aan de trap;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  men creëert vier woongelegenheden en er worden geen autoparkeerplaatsen ingericht;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  scheidingsmuren dienen een minimale dikte van 0,18 m te bezitten. De scheidingsmuren van het gelijkvloerse appartement -ter hoogte van de keuken- zijn smaller.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af op artikel 6, 10, 11, 26, 28, 29, 30, 34 van de bouwcode:

• Artikel 26 Afvalverzameling: De afvalberging dient voorzien te worden van verluchting. Van dit voorschrift kan met betrekking tot een minimum aan comfort en hygiëne voor de bewoners, niet afgeweken worden. Dit staat niet vermeld op de plannen en zal bij een gunstig advies in voorwaarde worden opgelegd;
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
  de netto-vloeroppervlakte van de terrassen op de verdiepingen bedraagt ca. 5 m², terwijl deze voor appartementen met twee slaapkamers minimaal 6 m² dient te bedragen. Een minimum aan woonkwaliteit voor een gezin is van cruciaal belang. Om die reden kan er van dit voorschrift niet afgeweken worden.
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: De fietsenberging bevindt zich in de kelder waarvan de inrichting niet voldoet aan het gebruiksgemak. In het geval van een gunstig advies wordt in voorwaarde opgelegd te voldoen aan de inrichtingsprincipes conform bouwcode artikel 29;
• Artikel 30 Autostalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: Het aantal woongelegenheden vermeerdert en er worden geen parkeerplaatsen ingericht;
• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: Scheidingsmuren hebben een minimale dikte van 0,18 m. De scheidingsmuren op het gelijkvloerse appartement ter hoogte van de keuken zijn smaller. In het geval van een gunstig advies zal in voorwaarde worden opgelegd de scheidingsmuur uit te voeren conform bouwcode artikel 34.

 De overige artikels (6, 10 en 11) worden gemotiveerd in de beoordeling hieronder.

Functionele inpasbaarheid

De Wittestraat en Limburgstraat worden gekenmerkt door handelshuizen en woningen in gesloten bebouwing.

De stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing/business en innovatie heeft geen bezwaar tegen de geplande werken.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag beoogt de sloop van 2 eengezinswoningen en de nieuwbouw van een meergezinswoning met 4 woonentiteiten. Het nieuw volume voorziet in 3 bouwlagen en een daklaag in de vorm van een mansardedak. De straat wordt voornamelijk gekenmerkt door twee bouwlagen met schuindak. Drie of 4 bouwlagen zijn niet de norm maar vormen de uitzondering (artikel 10 bouwcode). 2 bouwlagen met een daklaag daarentegen zijn wel kenmerkend. Omwille van de hoekligging en gelet op het feit dat de hoekpanden in de Wittestraat  telkens een kop van een bouwblok vormen door 3 bouwlagen en een daklaag, wordt echter geoordeeld dat het voorgestelde project inzake bouwlagen en dakvorm toch aanvaardbaar is in de stedelijke context. De aansluiting van het bouwvolume met het pand Limburgstraat 81 is ruimtelijk aanvaardbaar indien de scheidingsmuur de dakvorm van het mansarde dak volgt en niet recht wordt afgebouwd. Zo wordt er geen aanzet gecreëerd om verder in de straat aan te sluiten op de vierde bouwlaag.

Visueel-vormelijke elementen

De gebruikte materialen, de profilering, de textuur en de kleuren doen steeds een duidelijke uitspraak over de architectuur van een gebouw en bepalen in belangrijke mate de beeldkwaliteit van het gebouw en zijn samenhang met de omgeving. Het straatbeeld in de onmiddellijke omgeving wordt bepaald door een gevelafwerking in baksteen in lichte tinten met aandacht voor geveldetaillering. De voorgestelde materialisatie (wit/grijze gevelbepleistering) is niet kenmerkend in de omgeving en daarom niet aanvaardbaar voor een volledige gevelafwerking (artikel 6 bouwcode). Vanuit duurzaamheid en om vervlakking in het straatbeeld tegen te gaan, is het aangewezen een verdiepingshoge plint te voorzien in een steenachtig materiaal en de overige gevel uit te voeren in gevelsteen (artikel 11 bouwcode). Daardoor ontstaat er een geleding in de gevel die ook de lezing van het gebouw ten goede komt en aansluit bij de gevels van de hoekpanden van het kruispunt. De gevel op het gelijkvloers meer hoogte geven, heeft een bijkomend gunstig effect op de geleding. Vanuit duurzaamheid en esthetisch oogpunt wordt voor het schrijnwerk voorgesteld om dit uit te voeren in aluminium of hout. De overige voorgestelde materialen (blauwe hardstenen dorpels en plint en een zinken dakafwerking) zijn wel aanvaardbaar voor de stedelijke context van het voorliggend pand.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het openbreken van de tuin is positief voor de leefkwaliteit van het appartement op het gelijkvloers. De tuin is echter enkel bereikbaar via de hoofdslaapkamer. Dit is geen logische indeling en beïnvloedt het gebruiksgenot op een negatieve manier. Het contact met de buitenruimte is immers niet optimaal. In een ideale situatie is de gelijkvloerse tuin gelegen aan de leef-/ eetruimte van het appartement.

Bijkomend wordt er opgemerkt dat, strijdig met artikel 678 van het burgerlijk wetboek, enkele ramen van de slaapkamers op de verdiepingen op slechts 1,20 meter van de perceelgrens verwijderd zijn waar dat dit minstens 1,90 meter moet zijn. In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning. Anderzijds doet een stedenbouwkundige vergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om het nodige bouwrecht te bekomen. Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning /melding onwerkzaam.

Woninggrootte

Te behouden eengezinswoning

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen.

De laatste vergunde toestand van beide panden, Limburgstraat 83 en Wittestraat 80, is telkens een te behouden eengezinswoning met bruto vloeroppervlakte < 350m² (respectievelijk 131,6 m2 en 217,17 m2). In de afgeleverde weigering (20183594) werd meegegeven dat bij afbraak van de woningen voorzien kan worden in een meergezinswoning indien er ter vervanging van de twee eengezinswoningen twee woongelegenheden van minstens 130 m² met telkens een buitenruimte van 15m² worden voorzien. De twee grootste woongelegenheden in het project bedragen circa 94,8 m² netto en 82,9 m² netto. Deze oppervlaktes zijn onvoldoende om een groot gezin te herbergen. Op grond hiervan wordt een ongunstig advies geformuleerd.

Bijkomend bieden appartementen 3 en 4 niet de gewenste oppervlakte om te voldoen als 2 slaapkamer appartement, en werd deze afwijking ook niet gemotiveerd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Er moeten voor de 4 appartementen 12 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          4 appartementen met 2 slaapkamers = 4 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 12

 Er worden in de kelder 12 fietsstalplaatsen voorzien. Deze zijn te bereiken met een trap. De trap moet voorzien worden van een fietsgoot. De ruimte voor de trap is echter te klein om hier op een comfortabele manier met je fiets naar beneden te kunnen. Er moet minstens 1m70 vrije ruimte zijn voor de trap zodat je met de fiets recht in de fietsgoot kan geraken.

Achter elke fietsstalplaats moet ook minstens 1m70 vrije ruimte zijn om je fiets comfortabel te kunnen stallen en dat is hier niet overal het geval.

Er wordt ook gewerkt met een ophangsysteem. Omdat niet alle types fietsen (zoals fietsen met een bak vooraan of met kinderzitjes) van dit systeem gebruik kunnen maken moet minstens de helft van het nodige aantal fietsstalplaatsen voorzien worden als gewone stalplaatsen.

De dienst mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

• De toegang naar de fietsenberging is te krap. Er moet minstens 1m70 vrije ruimte zijn voor de trap;
• Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet een minimale vrije ruimte van 1m70 beschikbaar zijn;
• De trap moet voorzien worden van een fietsgoot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.