2020_CBS_06734 - Omgevingsvergunning - OMV_2020006601. Minderbroedersrui 13. District Antwerpen - Goedkeuring

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          06/08/2010: vervallen vergunning (20103468) voor het verbouwen van een voormalig klooster tot 18 appartementen, 3 winkels en ondergrondse parking.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• voorbouw met klooster en schoolgebouw;
• tussenliggende kapel;
• achterbouw met klooster en woning;

-          bouwvolume:

• voorbouw van 3 bouwlagen onder leien zadeldak met dakkapelletjes;
• achterliggende kapel opgetrokken in baksteen onder een schilddak met klokkentoren;
• achterhuis met tuin;

-          gevelafwerking:

• voorgevel voorbouw in beige natuursteen met houten schrijnwerk;

-          inrichting:

• overdekte binnenkoer met glazen daken.

Huidige toestand

-          vaststelling (ID: 5549) van klooster van de zusters maricolen als bouwkundig erfgoed;

-          functie:

• voorbouw gebruikt als opslagplaats;
• klooster/woning in gebruik als eengezinswoning met 5 slaapkamers.

Gewenste toestand

-          5wooneenheden:

• 3 eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte tussen 120 m² en 200 m²;
• 1 tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 225 m2;
• 1 vijfslaapkamerwoning met een netto vloeroppervlakte van circa 400 m2;
• de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle wooneenheden bedraagt 218 m²;

-          gemeenschappelijke binnentuin.

Inhoud van de aanvraag

-          beschermd kloostergebouw verbouwen naar 4 wooneenheden;

-          behouden van achterbouw als woning met 5 slaapkamers;

-          afbreken overdekte binnenkoer en aanleg gemeenschappelijke binnentuin.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk - detailhandel (dh) en artikel  5:   zone voor centrumfuncties - publieksgerichte gebouwen (ce5).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          artikel 2.1.9 Dakkapellen

dakkappellen zijn toegelaten tot minimum 0,75 m van het midden van scheidsmuren. Ze zijn maximum 1.50 m breed en liggen op minimum 1 m afstand onderling. De kroonlijst mag ook niet onderbroken worden.
De dakkapel aan de achtergevel van de voorbouw heeft een breedte van 2,85 m en doorbreekt de kroonlijst.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

Ruimten groter dan 6 m² moeten een vrije hoogte hebben van minstens 2,20 meter. Dit is niet het geval in het meterlokaal en de kleine fietsenstallingen. De vrije hoogte is hier op het hoogste punt (tongewelf) slechts 1,94 meter;

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:

elke verblijfsruimte dient openingen te hebben voor de toetreding van daglicht en zicht. De lichtdoorlatende oppervlakte van de opening is minimaal 10% van de netto-vloeroppervlakte van de ruimte, met een minimum van 1 m2. Dit is niet het geval voor de slaapkamers onder het dak van woning 2;

• artikel 43 Septische putten:

de septische put voldoet niet aan de voorwaarden van dit artikel.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De omgeving wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van zowel een- als meergezinswoningen. De voorgestelde functie van meergezinswoning is niet vreemd in de omgeving en kan aanvaard worden.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Strijdig met het RUP is de dakkapel achteraan in “woning 2” 2,85 meter breed en doorbreekt ze de kroonlijst.

Doordat het hellend dak van de voorbouw enkel waarneembaar is tussen de uitbouw links waarin zich de kapel bevind en het trapvolume rechts, is de kroonlijst en bij uitbreiding de achtergevel zeer beperkt in breedte. Het voorzien van de dakkapel vervangt bijgevolg de kroonlijst wat de dakvorm onherkenbaar maakt. Dit is niet aanvaardbaar. In voorwaarde zal worden opgelegd om de dakkapel te beperken tot de in het RUP vastgelegde maximale breedte van 150 cm en deze te voorzien boven de bestaande kroonlijst. Het terras is hierdoor niet meer bereikbaar en wordt uitgesloten van vergunning. De buitenruimte die hierdoor verdwijnt wordt gecompenseerd door de aanwezigheid van een gemeenschappelijke tuin.

Een terras op de 2de verdieping, boven de tuinkamer kan onderzocht worden.

Mits tegemoet gekomen wordt aan bovenstaande voorwaarde kan vanuit stedenbouwkundig oogpunt ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Door het uitbreiden van het woonprogramma met 4 woonentiteiten wordt de draagkracht van de site niet overschreden.

Cultuurhistorische aspecten

De werken zijn gesitueerd in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplannen werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Bovendien is het pand opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij ministerieel besluit van 29 maart 2019. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Omwille daarvan werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst monumentenzorg. Zij formuleerde het volgende:

“Klooster in neotraditionele stijl gebouwd in opdracht van Jeanne Cop, overste van de zusters maricolen, naar een ontwerp door de architect Ferdinand Hompus uit 1890.

1 Historiek en context

Opgericht door Anna Puttemans te Dendermonde in 1663, vestigden de maricolen zich in 1671 voor het eerst in Antwerpen. In 1863 kochten ze een voormalig herenhuis aan de Minderbroedersrui, dat dienst deed als roepzaal van de notarissen. In 1877 werd in de diepte van het perceel een kloostergebouw opgetrokken, in 1879 de neogotische kapel, en in 1890 de huidige voorbouw. In 1895 verwierven de maricolen ook het aanpalende eigendom voor de oprichting van een school. De congregatie betrok betrok het klooster tot 2009.

Het maricolenklooster behoort tot het rijpe oeuvre van Ferdinand Hompus, die vanaf 1875 tot begin jaren 1910 als zelfstandig architect actief was. In navolging van zijn vader Joseph Antoine Hompus, ontplooide hij een productieve loopbaan in dienst van de burgerij. Vroeg in zijn carrière ontstonden naast neoclassicistische rijwoningen van een conventioneel type, enkele vroege uitingen van neo-Vlaamserenaissance-architectuur. Tijdens de latere jaren 1880 en de jaren 1890 liet Hompus zich vooral opmerken met voorname burger- of herenhuizen in een herkenbare, klassiek geïnspireerde eclectische stijl. Ook bedrijfspanden maken deel uit van zijn oeuvre.

2 Architectuur

Het complex omvat de voorbouw aan de straat, een kapelvleugel op een rechthoekige plattegrond van vijf traveeën onder een schilddak met klokkentorentje, en een achterbouw van drie bouwlagen en vijf traveeën onder een mansardedak.

3 Voorbouw

De voorbouw met dubbelhuisopstand en een gevelbreedte van vijf traveeën, omvat drie bouwlagen onder een leien zadeldak, waarin drie afgesnuite dakkapelletjes. Het gevelfront onderscheidt zich door een parement uit witte natuursteen, verlevendigd met blauwe hardsteen voor de kwarthol geprofileerde plint, speklagen, waterlijsten, kozijnen en steigergaten. Horizontaal geleed door de puilijst en kordonvormende lekdrempels, en asymmetrisch van opzet, legt de compositie de klemtoon op de gedesaxeerde portaaltravee. Deze wordt op de eerste verdieping gemarkeerd door een rechthoekige erker op kraagstenen, en mondt uit in een trapgevel van zes treden met schouderstukken, drielicht, overhoeks topstuk en kruis. Verder beantwoordt de opstand aan een vrij regelmatig ordonnantieschema, opgebouwd uit registers van kruis- of kloosterkozijnen, in drielichtsvorm in de tweede travee en de erker. Rechthoekig portaal met latei op kraagstenen en getoogd bovenlicht in de voorlaatste travee, en deur met gedeeld bovenlicht uiterst links. Een gebroken houten kroonlijst boven steigergaten vormt de gevelbeëindiging; getrapt dakvenster van drie treden met schouderstukken, kloosterkozijn en bolornament in de tweede travee en markante, hoog oprijzende schoorstenen uit baksteenmetselwerk. Het gevernist houten schrijnwerk van deuren en vensters bleef behouden, evenals de smeedijzeren venstertralies van de begane grond.

4 Kapel

Eenbeukige kapel op een rechthoekige plattegrond van zes traveeën, opgetrokken in baksteenbouw onder een schilddak (nok loodrecht op de straat) met klokkentorentje. Beide langsgevels van de constructie, die aansluit op de voorbouw, zijn geopend door spitsboogvensters met drieledig maaswerk uit witte natuursteen. Neogotisch interieur met een polychrome beschildering, afgedekt door een kruisribgewelf uit stucwerk, dat rust op gebundelde colonnetten. De blinde altaarwand sluit de oostzijde af, een doksaalloggia met orgel doorbreekt boven het inkomportaal de westwand. Het neogotische, houten meubilair is niet bewaard.

5 Zomerhuis

Tegen de westgevel van de kloostervleugel, die is ingeplant tussen de overdekte binnenplaats en de tuin, is het gevelfront van een vroeger zomerhuis in overgangsstijl Lodewijk XIV-régence uit 1738 geïncorporeerd. Bepleisterde en beschilderde lijstgevel van drie traveeën en twee bouwlagen afgewerkt met een gelede architraaf en een houten kroonlijst. De compositie legt de klemtoon op de middenas met het portaal en een gebogen fronton als bekroning. Rondboogdeur in een hardstenen omlijsting met geprofileerd kwarthol beloop, neuten, imposten en sluitsteen. Deze is gevat in een spiegelboogveld met vlechtwerk en rankwerkvoluten, afgewerkt door een gestrekte en gekorniste waterlijst, waarop de aanzet van een deels gedicht deurvenster. Gebogen fronton op voluutconsoles met acanthusblad, geïntegreerd in de kroonlijst. Het timpaan is versierd met een rankwerkpalmet, de fries draagt het jaartal MDCCXXXVIII (1738). Verder rechthoekige vensters in hardstenen omlijsting met geprofileerd kwarthol beloop.

Het pand heeft beeldondersteunende kwaliteiten in de gevelrij van de Minderbroedersrui. Het complex is beeldbepalend voor het binnengebied.

B.  Afweging

Het dossier werd voorbesproken. Er was een plaatsbezoek met de stedelijke dienst monumentenzorg en bovenop het bestaande CHE-rapport werd er bijkomend onderzoek gevoerd naar de polychromie en de glasramen van de kapel.

Het ontwerp heeft veel aandacht voor de leesbaarheid van het historische gebouw.

Bijkomend onderzoek wijst uit dat de erfgoedwaarde van de glasramen in de kapel beperkt is.

Het inbrengen van nieuwe muuropeningen onder de bestaande ramen in de zuidwand lijkt te verantwoorden. Deze zone is in fase 2 en 3 gedecoreerd met een repetitief patroon, dat ook op de noordwand terugkomt. Deze decoratie zou dus niet geheel verloren gaan.

Gezien de erfgoedwaarde van de drie decoratiefases van de kapel, adviseert de stedelijke dienst monumentenzorg om de bestaande verflagen te behouden en in functie van de herbestemming te overschilderen.”

Bovenstaand advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt gevolgd. Het advies over het behoud van de bestaande verflagen wordt bijgevolg opgenomen als voorwaarde van de vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De ramen in de slaapkamers van woning 2 zijn te klein in verhouding tot de oppervlaktes. Dit is strijdig met de bouwcode. Gezien de functie hoofdzakelijk gericht is op nachtverblijf waarbij de daglichttoetreding minder relevant is en het om zeer ruime kamers gaat (ca. 18 m²) kan een afwijking gemotiveerd worden.

Het plan vermeldt een septische put. Deze werd echter niet getekend waardoor het onmogelijk is te beoordelen of deze voldoende groot zal voorzien worden. Als voorwaarde zal worden opgenomen om een voldoende grote put te voorzien.

Het gemeenschappelijke meterlokaal en de twee kleine fietsenbergingen zijn te laag. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. In overleg met de dienst monumentenzorg wordt opgelegd om de vloer centraal onder het tongewelf over een breedte van 3 meter te verlagen zodat de vrije hoogte hier conform de bouwcode 2,20 meter hoog is, zoals aangegeven is op de snede BA_VW_S_N_01_MBR13A_rood. Eventuele toevalsvondsen bij uitgraving dienen gemeld te worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 4 bijkomende woningen moeten 9 fietsenstallingen voorzien worden:

-          3 woningen met 1 slaapkamer : 3 x 2 = 6

-          1 woning met 2 slaapkamers : 1 x 3 = 3

De fietsenstallingen worden ingericht in de kelder en zijn bereikbaar via een rechte trap. De trap moet voorzien worden van een fietsgoot voor een vlotte bereikbaarheid.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de bijgevoegde voorwaarden in het advies van Aquafin strikt na te komen;

3.      de bijgevoegde voorwaarden uit het advies van Fluvius strikt na te komen;

4.      de dakkapel achteraan te beperken tot een breedte van 150 cm, conform de bepalingen in het RUP, met behoud van de bestaande kroonlijst;

5.      de trap naar de kelder te voorzien van een fietsgoot voor een vlotte bereikbaarheid van de fietsenstalling;

6.      de bestaande verflagen in de kapel te behouden en in functie van de herbestemming overschilderd;

7.      een septische put te voorzien, conform de bepalingen van de bouwcode;

8.      de vloer centraal onder het tongewelf in het gemeenschappelijke meterlokaal en in de twee kleine bergingen te verlagen over een breedte van 3 meter zodat de vrije hoogte hier conform de bouwcode 220 cm hoog is, zoals aangegeven is in BA_VW_S_N_01_MBR13A_rood;

Eventuele toevalsfondsen bij uitgraving dienen gemeld te worden bij de dienst archeologie;

9.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

Het terras van woning 2 op de derde verdieping.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.