2020_CBS_03777 - Omgevingsvergunning - OMV_2019094229. Kruishofstraat 136. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          15/07/2019: proces-verbaal (11002_2019_9828_VPV) voor werken uitvoeren, wijzigen aantal woongelegenheden en functiewijziging;

-          30/04/1965: vergunning (18#80501) voor een verbouwing.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          meergezinswoning met handelsruimte;

-          3 bouwlagen met plat dak;

-          Open koer op het gelijkvloers

-          handel op het gelijkvloers;

-          2 twee-slaapkamer-appartementen op de verdiepingen.

 Huidige toestand

-          meergezinswoning met reca;

-          3 bouwlagen met plat dak;

-          Open koer op het gelijkvloers is dicht gebouwd;

-          reca op het gelijkvloers;

-          2 twee-slaapkamer-appartementen op de verdiepingen.

Gewenste toestand

-          toeristische verblijfsaccommodaties met reca;

-          3 bouwlagen met plat dak;

-          reca op het gelijkvloers;

-          3 toeristische verblijfsaccommodaties met een NVO van 77,80 m², 34 m² en 28,30 m² op de verdiepingen.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie ‘wonen’ naar de functie ‘verblijfsrecreatie’;

-          inrichten van 3 toeristische verblijfsaccommodaties op de verdiepingen;

-          het gelijkvloers en de kelder maken geen deel uit van deze vergunning

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er worden geen autostalplaatsen voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het wijzigen van de woonfuncties op de bovenliggende verdiepingen naar de functie verblijfsrecreatie (verblijfsaccommodaties). Volgens de aanvraag maakt het gelijkvloers en de kelder geen deel uit van deze aanvraag.

De vergunde toestand wijst uit dat dit pand geacht vergund is voor 2 woonentiteiten en handel op het gelijkvloers. Het pand werd ingericht als reca op het gelijkvloers en 3 toeristische verblijfaccomodaties op de 1ste en 2de verdieping. Deze functies zijn functioneel inpasbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Door heen de tijd werd de gelijkvloerse koer zonder vergunning dichtgebouwd waardoor de volledige perceel oppervlakte bebouwd is. Dit is in strijd met de bouwcode dat stelt dat bij nieuwbouw, herbouw, bij functiewijziging of bij toename van de bebouwde grondoppervlakte minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd dient te zijn. Deze 20% dient zich te bevinden in de zone voor zij-, achtertuinen en binnenplaatsen. In de aanvraag wijst men er op dat  het gelijkvloers geen deel uit maakt van de vergunning, maar toch wordt het gelijkvloers gewijzigd. Dit niet vergunde gelijkvloers, zowel de functie, volume en de gevel, wordt uitgesloten van vergunning.

Indien de aanvrager het gelijkvloers wilt vergunnen, dan dient de aanvrager een nieuwe aanvraag in te dienen waarbij 20% van het perceel onbebouwd dient te zijn (of gelijkaardig aan de laatst vergunde toestand) en dient de aanvraag te voldoen aan artikel 11 (zie visueel-vormelijke elementen).

Buiten de wijzigingen aan het gelijkvloers wordt het bouwvolume op de bovenliggende bouwlagen niet aangepast.

Visueel-vormelijke elementen

De gelijkvloerse gevel pui werd antraciet geschilderd. Het schilderen van de gevel in een donkere kleur zoals antraciet is in strijd met artikel 11 van de bouwcode. Het artikel stelt dat omwille van de stedelijke opwarming, de beeldkwaliteit en de historische waarde de lichte kleurstelling van bepleisterde en geschilderde gevels bewaard of hersteld dient te worden. De gelijkvloerse gevelpui wordt uitgesloten van vergunning.

Met de bovenliggende bouwlagen wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt akkoord gegaan.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvrager heeft een afwijking aangevraagd aan het Agentschap Wegen & Verkeer in verband omdat de bouwplaats binnen de bouwvrije 30 m zone gelegen is. Volgens de wegbeheerder kan een gunstig advies uitgebracht worden aangezien het een kleinschalige verbouwing betreft waarbij het bouwvolume niet vergroot wordt en het bouwvolume buiten de 10 m zone gelegen is waar een absoluut bouwverbod heerst.

Het toevoegen van een zonnescherm aan de voorgevel is aanvaardbaar, aangezien het zonnescherm de eventuele passage van voetgangers niet belemmerd.

De interne indeling van niveau 1 en 2 worden aangepast. De ruimtes op niveau 1 worden logischer ingedeeld, waardoor er meer ruimte ontstaat voor de gebruiker. Op niveau 2 wordt van 1 woongelegenheid 2 accommodaties gemaakt. Deze 2 ruimtes zijn te klein voor een permanent verblijf. Permanent verblijf in een van de accommodaties is bijgevolg niet toegestaan. Dit wordt opgelegd in voorwaarden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Er moeten voor de toeristische logies geen fietsstalplaatsen voorzien worden. Reca en handel vallen onder dezelfde functiegroep voor het bepalen van het aantal fietsstalplaatsen dus ook hier moeten er geen fietsstalplaatsen voorzien worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      in de toeristische accommodaties is permanent verblijf niet toegestaan;

3.      voldoen aan het voorwaardelijk gunstig advies van Fluvius;

4.      voldoen aan het voorwaardelijk gunstig advies van het Agentschap Wegen & Verkeer;

5.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

1.      het niet vergund gelijkvloers, zowel de functie, het volume en de gevel, wordt uitgesloten uit de vergunning;

2.      de fundering (kelder) van het gelijkvloerse volume.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.