2020_CBS_05296 - Omgevingsvergunning - OMV_2020028749. Sint-Jacobsmarkt 16. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          huisnummer 16:

• 18/2/1927: toelating (1927#25949) voor gevel herstellen;
• 26/4/1940: toelating (18#13405) voor binnenveranderingen;
• 5/5/1941: toelating (18#14068) voor binnenveranderingen;

-          huisnummer 18: 8/5/1896: toelating (1896#463) voor nieuwe uitstalramen aan de gevel en nieuw trappenhuis binnen:

-          16/10/1975: bescherming van beide panden als monument:

-          29/03/2019: beide panden werden opgenomen op de inventaris van bouwkundige erfgoed.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          huisnummer 16:

• meergezinswoning met 2 woonentiteiten op de verdiepingen en handelsgelijkvloers;
• trapgevelhuis van 3 bouwlagen onder schuin dak;
• achterliggend trappenhuis bestaande uit 4 bouwlagen;
• achterhuis bestaande uit 3 bouwlagen en een flauw hellend dak;

-          huisnummer 18:

• meergezinswoning met 2 woonentiteiten op de verdiepingen en handelsgelijkvloers;
• trapgevelhuis van 3 bouwlagen onder schuin dak;

Huidige toestand

-          huisnummer 16:

• gelijkvloerse verdieping is een studentenloket;
• de koer op het gelijkvloers werd dicht gebouwd;

-          huisnummer 18: conform vergunde / geacht vergunde toestand;

Gewenste toestand

-          beide panden en het achterhuis worden gekoppeld tot een meergezinswoning met 5 woonentiteiten en 1 commercieel gelijkvloers;

-          huisnummer 16:

• duplexappartement met 1 slaapkamer en een netto-vloeroppervlakte van 80m²;
• duplexappartement met 2 slaapkamers en een netto-vloeroppervlakte van 85m²;

-          achterhuis

• duplexstudio met een netto-vloeroppervlakte van 47,7m²;
• een gemeenschappelijk dakterras met overkapping;

-          huisnummer 18:

• commercieel gelijkvloers;
• studio met een netto-vloeroppervlakte van 42m²;
• duplexappartement met 2 slaapkamers en een netto-vloeroppervlakte van 86m²;

-          de gemiddelde netto-vloeroppervlakte van alle woningen is 68,2 m².

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen van 2 gekoppelde identieke traditionele diephuizen, beschermd als monument;

-          wijzigen van het aantal woonentiteiten van 4 naar 5, bereikbaar via een nieuwe gemeenschappelijke toegang langs de rechterkant;

-          voorzien van een commercieel gelijkvloers in pand huisnummer 18;

-          voorzien van een gemeenschappelijk dakterras op het nieuw plat dak van het achterhuis en plaatsen van een stalen constructie als terrasoverkapping;

-          slopen van het trappenhuis achteraan en voorzien van een nieuwe buitentrap tussen voorhuis en achterhuis;

-          slopen van de constructies op de voormalige open koer en plaatsen van een nieuwe poort naar  de zone in erfpacht naast de kerk;

-          restaureren en vervangen van het schrijnwerk in de voorgevel plus het plaatsen van dubbel glas.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1), artikel  5:   zone voor centrumfuncties - publieksgerichte gebouwen (ce5) en artikel  8:   zone voor publiek domein - (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

-          Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

de vrije hoogte in studio 3 (1ste verdieping) bedraagt 2,52 m waar een minimale hoogte van 2,60 m vereist is;

-          Artikel 26 Afvalverzameling:

het is onduidelijk of de commerciële ruimte en de 5 woongelegenheden een aparte, afgescheiden ruimte voor afvalverzameling hebben.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het voorzien van een commerciële functie op het gelijkvloers en woonfuncties op de verdiepingen is in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het RUP Binnenstad.

In het advies van de dienst ondernemen en stadsmarketing werd opgenomen dat de kleinschalige winkelfunctie op deze locatie, als vorm van verspreide bewinkeling aanvaardbaar is.

Ook in de omliggende panden in de omgeving zijn commerciële functies terug te vinden op het gelijkvloers met erboven wonen.

Het voorstel is bijgevolg functioneel inpasbaar.

Cultuurhistorische aspecten en visueel-vormelijke elementen

De panden Sint-Jacobsmarkt 16-18, respectievelijk Sint-Jacob Minor en Sint-Jacob Major genoemd, zijn opgenomen op de inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij ministerieel besluit van 14 maart 2019. Het pand met huisnummer 18 is daarenboven beschermd als monument bij koninklijk besluit van 16 oktober 1975. In het dossier is een restauratienota opgenomen die duidelijk aangeeft op welke manier er te werk wordt gegaan bij de verbouwing. Ter voorbereiding van het herbestemmingsproject werd een CHE-rapport opgesteld. De plannen werden vooraf besproken, zowel met de stedelijke dienst monumentenzorg als met het agentschap Onroerend Erfgoed.

Het advies van het Agentschap Onroerend Erfgoed is dan ook gunstig en kan als volgt worden samengevat:

“Deze handelingen krijgen een gunstig advies omdat ze geen afbreuk doen aan de bescherming.

De aanvraag betreft de renovatie en herbestemming van twee beschermde panden. Het betreft twee koopmanswoningen, van oudsher in bezit van de Sint-Jacobsparochie in kern 16de-eeuws, verbouwd op het einde van de 19de eeuw op begane grond (winkelpui nr. 18) en in de loop van de 20ste eeuw voorwerp van diverse restauraties en verbouwingen.

Het ontwerp houdt voldoende rekening met de historische typologie (diephuis met gelede trapgevel en achterhuis), de constructieve opbouw (gewelfde kelders, houten dakkappen en moerbalkenroosteringen verankerd aan stenen metselmassieven), architecturale elementen (winkelpui, natuurstenen gevel, schrijnwerk, leien daken, bepleisterde gevels,…). De stabiliteit is in het licht van de nieuwe bestemming onderzocht. Het voorstel biedt oplossingen die de materiële integriteit en de beleefbaarheid van de historische draagstructuren respecteren. De voorgestelde werken zijn voldoende restauratietechnisch onderbouwd. Voor de gevelreiniging zijn diverse reinigingstechnieken voorzien waarin de minst invasieve moet worden toegepast op basis van proefvlakken.”

Het advies van de dienst monumentenzorg kan als volgt worden samengevat:

“Beide panden zijn typische koopmanswoningen uit de 17de eeuw met een fraaie gevel en een gunstige ligging. De panden zijn symmetrisch opgevat, met identieke gevels maar binnenin aangepast aan de afwijkende perceelsvorm. Oorspronkelijk hebben deze panden aan de straatzijde een commerciële ruimte en achteraan een woonruimte met kleine koer. Van de oorspronkelijke interne verdeling met houten wanden is niets bewaard gebleven. Van de moerbalken is na de verbouwingen en restauraties slechts op één plaats in het linkerpand een balksleutel gaaf bewaard, maar op de benedenverdieping zou de balklaag nog oorspronkelijk zijn.

Nr. 18 is intern sterk aangepast tijdens de laatste renovatie, maar in tegenstelling tot het rechterpand is hier op de tweede verdieping nog een gedeelte van de oorspronkelijke wenteltrap bewaard, weliswaar ontdaan van stootborden en met deels ontmantelde trapkast. De binnenafwerking van nr. 16 en van het achterhuis toont vooral de aanpassing tot midden 19de-eeuwse woning, die zichtbaar is in de kameropdeling van de eerste en tweede verdieping, inclusief schouwmantels, deuren, pleisterplafonds, plankenvloeren.

De waarde van de 17de-eeuwse panden bestaat in de eerste plaats uit de fraaie voorgevel en karakteristieke dakvorm. Gezien deze reeds in 1979 werden gerestaureerd, worden deze volgens hun huidige toestand bewaard en waar nodig gerestaureerd. De 19de-eeuwse winkelpui van nr. 18 wordt eveneens gerestaureerd.

Bij de herinrichting wordt het later toegevoegde trappenhuis tussen het straatvolume en het achterhuis verwijderd. De oorspronkelijke buitenruimte wordt terug open gemaakt en gelinkt met een buitentrap die de appartementen in de panden toegankelijk maakt. Het licht hellend dak van het achterhuis is niet oorspronkelijk en wordt vervangen door een plat dak om dienst te kunnen doen als dakterras.

De herinrichting van de panden houdt rekening met de oorspronkelijke bestemming als koopmanswoningen. Op het gelijkvloers van nr. 18 wordt een commerciële functie, gericht naar de straat, voorzien. Het gelijkvloers van nr. 16 en alle verdiepingen krijgen een woonfunctie met een verdeling in 5 appartementen. Via de rechtertravee van nr. 16 wordt er een gemeenschappelijke toegang voorzien voor deze appartementen en op het gelijkvloers van het achterhuis wordt een gemeenschappelijke fietsenstalling met afvalberging georganiseerd.

De interne indeling en afwerking van de panden werd grotendeels gewijzigd doorheen de tijd en wordt aangepast aan de nieuwe bestemming, waarbij ze duidelijk als inrichting voorkomt en dus ondergeschikt is aan de te behouden algemene structuur van de gebouwen.

Alle voorgestelde ingrepen werden vooraf besproken en houden voldoende rekening met de aanwezige erfgoedelementen.”

Bodemreliëf

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen woon- en recreatiefgebied met een oppervlakte onder 300 m² (188 m²) en ingreep in de bodem kleiner dan 100 m² (ca. 50 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht.

Gelet op de ligging en de bodemingrepen werd wel advies gevraagd aan de dienst archeologie. Het advies luidt als volgt:

“De site is gelegen in historisch Antwerpen, nabij de gotische Sint-Jacobskerk. De kerk gaat terug tot op een 15de-eeuwse voorloper. De kerk is vanaf de 16de eeuw volledig omgeven door een huizenblok. Vermoedelijk situeerde zich hiervoor geheel rondom de kerk een begraafplaats. Het lijkt dan ook zeer waarschijnlijk dat bij diepere graafwerken voor het graven van de septische putten, leidingen en onderschoeiingen, oudere archeologische sporen zoals muren en begravingen aan het licht kunnen komen. De dienst archeologie vraagt daarom om aanwezig te zijn bij de graafwerken van het peilen naar het aanzetniveau van de funderingen in de achtertuin.

De bouwheer is steeds verplicht om bij graafwerken vondsten (zoals begravingen) of restanten van muren te melden onder de vondstmeldingsplicht (cfr. Onroerenderfgoeddecreet, 2 juli 2013, artikel 5.1.4). De dienst archeologie kan deze tevens komen inschatten.”

De voorwaarden van de dienst archeologie worden bijgetreden en opgenomen in voorwaarden bij de vergunning.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Zoals opgenomen in het advies van de dienst mobiliteit moeten voor het bijkomend appartement met 2 slaapkamers 3 fietsenstallingen voorzien worden.

Er wordt een fietsenstalling met 14 plaatsen ingericht voor alle appartementen.

Deze wordt voorzien op het gelijkvloers van het achterhuis en is bereikbaar via een gemeenschappelijk toegang. Het voorzien van een voldoende ruime fietsenstalling voor alle appartementen komt de woonkwaliteit ten goede.

Laden en lossen

In het advies van de dienst mobiliteit is opgenomen dat laden en lossen moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving. Het verkeer (tram, fiets en auto) mag niet gehinderd worden. Dit wordt opgelegd in voorwaarden.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag voorziet in het reorganiseren van de bestaande en vergund geachte woonentiteiten op de verdiepingen en het voorzien van een bijkomende woonentiteit. De aanvraag voorziet 5 woonentiteiten en een commercieel gelijkvloers.

De trappenhal tussen het voor en achterhuis wordt gesloopt en een open trapconstructie wordt voorzien. De koterijen op het gelijkvloers worden gesloopt. Ook het flauw hellend dak op het achterhuis wordt gesloopt en vervangen door een dakconstructie waaronder een gemeenschappelijk dakterras wordt voorzien.

De aanvraag voorziet meer open ruimte op het perceel, een vrije achtergevel van het voorhuis waarin raamopeningen kunnen worden voorzien en een gemeenschappelijk buitenruimte op het achterhuis voor zowel de bestaande woonentiteiten als de nieuwe.

Ook wordt voorzien in een gemeenschappelijke afgescheiden verticale circulatie naar de verschillende woonentiteiten, daar waar deze in de vergund geachte situatie in huisnummer 16 was voorzien doorheen de woonentiteiten op de verdiepingen. Er kan worden geoordeeld dat de ingrepen de woonkwaliteit van de bestaande woonentiteiten ten goede komt.

De verdiepingshoogte van studio 3 op de 1ste verdieping van huisnummer 18 is slechts 2,52 meter. Het bestaande appartement op deze verdieping is geacht vergund als woonentiteit. Een afwijking op de vereiste verdiepingshoogte kan worden toegestaan aangezien de woonkwaliteit van deze woonentiteit vergroot door het openwerken van de achtergevel en het openwerken van de verblijfsruimten.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De afvalberging voor de appartementen wordt voorzien in de gemeenschappelijke fietsenberging.

Om een kwalitatief gebruik van de fietsenstalling te garanderen, wordt in voorwaarden opgenomen dat de afvalberging afgescheiden moet worden van de fietsenstalling conform artikel 26 van de bouwcode. Dit kan bijvoorbeeld in de nis van de fietsenberging.

De afvalberging van de commerciële ruimte kan worden voorzien in de kelder.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn.

Er worden in dit project 5 wooneenheden voorzien; 2 studio’s (47,7m² en 41,9m²), een één-slaapkamerappartement van 80,1m² en 2 twee-slaapkamerappartementen van 86m² en 85 m². Deze hebben allemaal een voldoende oppervlakte.

De gemiddelde oppervlakte bedraagt 68,2m². Een afwijking van 15% kan hier verantwoord worden.

Dit betreft een verbouwing in een monument waardoor de ruimtelijke mogelijkheden beperkter zijn dan bij een nieuwbouw en er rekening moet worden gehouden met de stringente voorwaarden van Onroerend Erfgoed met betrekking tot de verschillende te behouden erfgoedelementen binnen en buiten de gebouwen (oa. behoud structurele balken, geen doorsteken door de scheidingsmuur tussen de twee koopmanswoningen, …).

Het project biedt daarbij volgende meerwaarden:

-          een ontpitting van de huidige situatie met als gevolg voldoende licht en lucht voor de woningen;

-          het voorzien van een gemeenschappelijke buitenruimte op het gelijkvloers met voldoende groen en mogelijkheid tot waterinfiltratie in de bodem;

-          het voorzien van een gemeenschappelijk dakterras voor de appartementen, uniek gelegen tegen de zijflanken van de Sint Jakobskerk;

-          een ruime gemeenschappelijke fietsen- en afvalberging;

-          de integratie van de aanwezig erfgoedelementen in de appartementen;

-          het behoud van de verticale tweedeling van oorspronkelijk koopmanswoningen.

De bestaande ramen in de linkse scheimuur, boven het poortgebouw naar de kerk, worden deels dichtgemetseld en deels vervangen. Het terras op het achterhuis wordt voorzien tot op de perceelsgrens met de kerk. Hierdoor worden erfdienstbaarheden gecreëerd ten opzichte van het aanpalend perceel. De vergunningverlenende overheid mag geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning. Anderzijds ontneemt een stedenbouwkundige vergunning deze rechten niet en ontslaat de aanvrager niet om het nodige bouwrecht te bekomen. Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de eventuele vergunning onwerkzaam.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

3.      het laden en lossen moet gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving. Het verkeer (tram, fiets en auto) mag niet gehinderd worden;

4.      de dienst archeologie vraagt om aanwezig te zijn bij de graafwerken van het peilen naar het aanzetniveau van de funderingen in de achtertuin;

5.      de bouwheer is steeds verplicht om bij graafwerken vondsten (zoals begravingen) of restanten van muren te melden onder de vondstmeldingsplicht (cfr. Onroerenderfgoeddecreet, 2 juli 2013, artikel 5.1.4). De dienst archeologie kan deze tevens komen inschatten;

6.      de afvalberging moet afgescheiden worden van de fietsenstalling conform artikel 26 van de bouwcode. Dit kan bijvoorbeeld in de nis van de fietsenberging. De afvalberging van de commerciële ruimte kan worden voorzien in de kelder.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten