2020_CBS_05279 - Omgevingsvergunning - OMV_2020046547. Ieperstraat 24. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          08/03/19567: vergunning (18#36548) voor een wijziging;

-          02/12/1955: vergunning (18#34539) voor het bouwen van een woning.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: meergezinswoning met 3 entiteiten;

-          volume:

• gesloten bebouwing van 3 bouwlagen onder een plat dak;
• kroonlijsthoogte 10,17 m;
• gelijkvloerse bouwdiepte van circa 16 m;

-          gevelafwerking: natuursteen/hardsteen met aluminium buitenschrijnwerk.

Huidige toestand

-          niet relevant gezien de aanvraag handelt over een sloop en nieuwbouw.

Gewenste toestand

-          functie: kantoor;

-          volume:

• gesloten bebouwing van 3 bouwlagen en een daklaag onder plat dak;
• kroonlijsthoogte 10,7m, totale hoogte 13,41 m;
• bouwdiepte gelijkvloers: circa 18,5 m; 
• bouwdiepte verdiepingen 1ste en 2de: circa 15 m;
• bouwdiepte dakverdieping: 10,5 m;
• terrassen op de platte daken van de gelijkvloerse en 2de verdieping. Overige platte daken ingericht als groendak;

-          gevelafwerking:

• witte bepleistering en plint in blauwe hardsteen;
• aluminium buitenschrijnwerk in donkergrijze of zwarte kleur;
• dakverdieping in aluminium met donkergrijze of zwarte kleur;
• balustrades in verticaal spijlenwerk in donkergrijze of zwarte kleur.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van een meergezinswoning;

-          bouwen van een kantoorgebouw.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud. (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 24 Draairuimte:

voor de deur van het mindervalidentoilet is geen draairuimte van 1,5 m mogelijk.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:

het kantoor op de gelijkvloerse verdieping (midden) heeft geen toegang tot rechtstreeks licht en lucht;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  het is niet duidelijk hoe er drie fietsen kunnen gestald worden in de gang. Daarnaast is er geen minimale uitrijlengte van 1,70m voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag betreft het slopen van een meergezinswoning met drie woonentiteiten in functie van een nieuw kantoorgebouw over vier bouwlagen. Een functiewijziging naar kantoor kan vanuit stedenbouwkundig oogpunt gunstig beoordeeld worden en is inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De omgeving van de even zijde van de Ieperstraat wordt gekenmerkt door aaneengesloten rijwoningen uit 3 bouwlagen met plat- of zadeldak.

Het nieuwbouwvolume is een gebouw dat bestaat uit 4 bouwlagen waarbij de bovenste bouwlaag is gematerialiseerd als daklaag. De bouwdiepte van de gelijkvloerse verdieping sluit aan bij de bouwdiepte van de rechterbuur. De bouwdiepte van de verdiepingen is ongeveer dezelfde als het gesloopte volume. De 4de bouwlaag beperkt zich in diepte tot de kenmerkende diepte van daken in de omgeving en sluit qua hoogte aan op de daklaag van de linkerbuur.

De aanvraag ligt volumetrisch in lijn met de kenmerkende configuraties in de omgeving en is in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

De gelijkvloerse bouwdiepte is vrij diep. Omdat het pand wordt bestemd als kantoorgebouw, is deze bouwdiepte aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen - Cultuurhistorische aspecten

De nieuwe voorgevel wordt afgewerkt met witte bepleistering en het buitenschrijnwerk wordt voorzien in donkerkleurig aluminium. De lichte kleurstelling van de gevels is gunstig te adviseren omwille van de stedelijke opwarming, de beeldkwaliteit en de inpassing in het straatbeeld. Ook zijn de materialen van de nieuwe gevels in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel. De voorgestelde voorgevel is ruimtelijk inpasbaar en ook de dienst onroerend erfgoed/monumentenzorg heeft geen bezwaar op de voorgestelde gevelwijzigingen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De kantoorruimte in het midden van de gelijkvloerse verdieping krijgt geen toetreding van daglicht en geen rechtstreekse toevoer van buitenlucht. Licht en lucht worden gezien als basiskwaliteiten voor elke ruimte waar mensen langer verblijven. Voldoende daglichttoetreding, gecombineerd met uitzicht en voldoende ventilatie van het pand met verse lucht zijn basisvoorwaarden voor de gezondheid van de gebruikers en voor een minimum aan gebruiksgenot van de kantoorruimtes. De aanvraag is daardoor ook strijdig met artikel 24 van de bouwcode. Als voorwaarde wordt opgelegd om de vergaderzalen te supprimeren in functie van één grote kantoorruimte op het gelijkvloers. In combinatie met de ruimere plafondhoogte, kan op die manier voldoende licht en lucht gegarandeerd worden op het volledige gelijkvloers.

Vóór het toilet voor mindervaliden is er geen vrije en vlakke draairuimte voorzien aan de hand van een draaicirkel met diameter 1,50m conform artikel 24 van de verordening toegankelijkheid. Dit is als voorwaarde bij vergunning op te leggen.

De gevelopeningen ter hoogte van de verdiepingen aan de achtergevel zijn strijdig met artikels 678 en 679 van het Burgerlijk Wetboek. Het creëren van zijdelingse of schuine uitzichten op naburige percelen is in strijd met de wetgeving inzake lichten en zichten, tenzij er een afstand is van 0,60 meter. In de achtergevel zijn de ramen op de eerste, tweede en derde verdieping op minder dan 0,60m verwijderd van de linkerperceelsgrens. Verder mag men op het erf van zijn buur geen rechtstreekse zichten uitzichten of uitzicht gevende balkons hebben, tenzij er een afstand van 1,90m is tussen de muur waar men die maakt en het erf.

Op de eerste verdieping heeft het terras achteraan geen afstand van 1,90m ten opzichte van de linkerperceelsgrens en op de derde verdieping heeft het dakterras geen afstand van 1,90m ten opzichte van de linker- en rechterperceelsgrens. De voorgestelde dakterrassen en achtergevel komen bijgevolg niet volledig in aanmerking voor vergunning. Om te voldoen aan het burgerlijk wetboek dient het dakterras op de 1^ste verdieping aan de linkerzijde ingeperkt te worden zodat het een afstand van 1,90 meter vrijwaart tot de linkerperceelsgrens en wordt het dakterras op de 3^de verdieping uitgesloten van vergunning. Het overige dakgedeelte van het platte dak van de gelijkvloerse achterbouw en het volledige dak van de achterbouw op de 2^de verdieping dienen ingericht te worden als groendak. De gevelopeningen op de verdiepingen dienen een afstand te bewaren van 0,60 meter ten opzichte van de perceelsgrenzen. Dit wordt opgenomen in de voorwaarden van de vergunning.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor het kantoor van 220m² moeten er 3 fietsstalplaatsen voorzien worden (1,25/100m²). Er worden in de gang 3 fietsstalplaatsen voorzien  maar in een systeem waarbij er 1 fiets omhoog moeten gehangen worden. Het is niet duidelijk hoe dit systeem werkt.

Verder moet achter elke fiets in een fietsstalplaats, conform de inrichtingsprincipes van artikel 29 van de bouwcode, een minimale vrije ruimte van 1,70m beschikbaar zijn. Ook dit is niet het geval. Als voorwaarde van de vergunning wordt gesteld dat er een fietsenberging voorzien moet worden voor 3 fietsen, conform de inrichtingsprincipes van artikel 29 van de bouwcode.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het gelijkvloerse mindervalidetoilet dient te voldoen aan artikel 24 van de integrale verordening toegankelijkheid;

3.      de fietsstalplaatsen inrichten conform artikel 29 van de bouwcode;

4.      de gelijkvloerse vergaderzalen te supprimeren ten gunste van één grote kantoorruimte;

5.      de raamopeningen op de eerste, tweede en derde verdieping dienen 0,60 meter van beide perceelsgrenzen te liggen;

6.      het dakterras op de 1^ste verdieping te beperken zodat het een afstand vrijwaart van minstens 1,90 meter vanaf de linkerperceelsgrens;

7.      de platte daken in te richten als groendak, met uitzondering van de ruimte die wordt ingericht als terras;

Uitsluitingen:

8.      het dakterras op de 3de verdieping.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten