2020_CBS_05286 - Omgevingsvergunning - OMV_2019154466. Frans Van Hombeeckplein 12. District Berchem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          Frans Van Hombeeckplein:

• 14/07/1948: vergunning (961#5842) voor bouwen van een garage, werkplaats en aanhorigheden, meergezinswoningen:
• 05/09/1988: vergunning (961#2749) voor verbouwing; 

-          Grote Steenweg: 

• 129-135:
  • 14/02/2000: vergunning (961#43) voor het slopen van een bestaand pand en bouwen van 5 appartementen + toonzaal; 
• 137:
  • 27/10/1960: vergunning (957#276) voor verbouwing. 

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• garage met toonzaal, werkplaats en aanhorigheden;
• Grotesteenweg 129-135:
  • toonzaal en opslagplaats op gelijkvloers (dubbelhoog);
  • 5 duplex-appartementen met twee slaapkamers op de 2de en 3de verdieping;

-          volume:

• percelen aan Grotesteenweg en Frans Van Hombeeckplein volledig bebouwd; 
• perceel Klauwaardstraat in gebruik als parking en opslag wagens;

-          gevel:

• Grotesteenweg 129-135: zichtbeton met grote glaspartij;
• Grotesteenweg 137-139: geperforeerde betonelementen en natuursteen;  

Huidige toestand

-          conform vergund.

Gewenste toestand

-          78 appartementen, 3 kantoorruimtes, 20 eengezinswoningen en een ondergrondse parkeergarage;

-          gebouw A - Frans Van Hombeeckplein:

• 3 aaneengesloten volumes:
  • 3 bouwlagen aan de uitersten met teruggetrokken 4de bouwlaag;
  • centraal volume met 4 bouwlagen;
  • centraal volume voorziet toegang tot binnengebied;
• inrichting: 38 woonentiteiten en een kantoorruimte;
• gevel:
  • uiterste volumes in metselwerk in beigetinten met bronskleurig aluminium schrijnwerk;
  • centraal volume in natuursteen met bronskleurig aluminium schrijnwerk en balustrades in glas; 
  • bronskleurige toegangspoort met verticale spijlen.

-          gebouw B - Grote Steenweg:

• Grote Steenweg 129-135: (bestaand gebouw en inrichting)
  • functie kantoor op gelijkvloerse en 1ste verdieping;
  • 6 duplex-appartementen op de 2de en 3de verdieping;
  • volume voorbouw ongewijzigd;
  • gevel conform vergund;
• Grote Steenweg 137:
  • nieuwbouw van 4 bouwlagen met extra bouwlaag;
  • kantoor op de gelijkvloerse verdieping;
  • 7 appartementen op verdiepingen;
  • doorsteek naar binnengebied; 
  • gevel in betonnen frame met brons-achtig aluminium beplating;

-          gebouw C – Klauwaardstraat:

• 2 volumes met daartussen een doorgang naar binnengebied;
• variatie tussen 2, 3 en 4 bouwlagen met eventuele extra terugspringende bouwlaag; 
• gevels in metselwerk in beigetinten met bronskleurig aluminium schrijnwerk;
• borstwering en balustrades in bronskleurige spijltjes;

-          gebouw D – binnengebied:

• 20 eengezinswoningen:
  • 4 volumes in binnengebied;
  • 8 woningen met 3 bouwlagen (woningen rond het plein);
  • 12 woningen met 2 bouwlagen (overige woningen);  
  • gevels in metselwerk in beigetinten met bronskleurig aluminium schrijnwerk; 
    • woningen met 3 bouwlagen hebben een dieper liggende inkom in aluminium beplating met bankje;
    • woningen met 2 bouwlagen hebben een betonnen luifel boven de voordeur;

-          parkeergarage:

• 131 parkeerplaatsen voor wagens waarvan 6 aangepaste parkeerplaatsen;
• ingang via Frans Van Hombeeckplein;
• 189 fietsstalplaatsen ondergronds;

-          binnenplein:

• 74 bovengrondse fietsstalplaatsen voorzien onder afdaken in bronskleurige aluminium beplating;
• verharding en groenaanplanting.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande bebouwing;

-          bouwen van 78 appartementen, 3 kantoorruimtes, 20 eengezinswoningen en een ondergrondse parkeergarage. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 12 Draaicirkel en doorgangshoogte: 

in de kelder kan geen draaicirkel gegarandeerd worden aan het tellerlokaal onder het gebouw aan het Van Hombeeckplein;

• artikel 18 Niveauverschillen:

niveauverschillen van meer dan 18cm dienen steeds voorzien te zijn van een trap en lift of helling en lift.  Er zijn enkele liftkokers die tot in de kelder gaan, die niet voorzien zijn van een trap of helling.  (gebouw Klauwaardstraat en Van Hombeeckplein);

• artikel 27 Parkeerplaatsen:

er dienen minstens 7 parkeerplaatsen te voorzien worden voor mindervaliden. 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:

bebouwing in het binnengebied met de functie wonen is niet kenmerkend in de omgeving;   

• artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels:

§1 insprongen grenzend aan openbaar domein dienen afgesloten te worden.  De insprongen met toegang naar het binnengebied kunnen allen worden afgesloten, maar de poorten bevinden zich op 6 en 12m vanaf de voorgevel, zodat nog steeds een grote insprong gecreëerd wordt. Deze insprong moet verlicht worden;

§4 deuren die grenzen aan het openbaar domein en die zich bevinden beneden 2,6m boven het aangrenzende maaiveld, mogen niet opendraaien over het openbaar domein.  De deur van de berging aan het Frans Van Hombeeckplein draait open op openbaar domein;  

• artikel 26 Afvalverzameling:

de kantoorruimtes hebben geen aparte afvalberging;

• artikel 27 Open ruimte:

de binnentuin moet zoveel mogelijk voorzien worden van onverharde ruimte en groen ingericht worden; 

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: 

fietsen op 1 niveau dienen 60cm van elkaar geplaatst te worden. 

Dit is niet zo bij de stalplaatsen in de kelder. Hier is slechts 40cm voorzien. 

Vanaf 30 fietsstal- of fietsparkeerplaatsen dient er minimaal 1 elektrisch oplaadpunt aanwezig te zijn. Indien het aantal te voorziene fietsstalplaatsen van 30 of meer fietsplaatsen opgedeeld wordt in verschillende ruimten dient in elk van deze ruimten een elektrisch oplaadpunt aanwezig te zijn. Dit werd niet voorzien;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: 

5° Per 10 autostalplaatsen dient er telkens één elektriciteitsvoorziening voorzien te worden ten behoeve van elektrische oplaadpunten voor wagens. Dit is niet voorzien. 

Indien het parkeren onder tuinen wordt voorzien, dient een grondlaag met een dikte van minimaal 1 meter voorzien te worden. Er werd niet overal 1m voorzien.;

• artikel 36 Zonnepanelen en zonnecollectoren:

de panelen dienen achter elkaar op het platte dak geplaatst te worden. De maximale hoogte is beperkt tot 1,50 meter. De zonnepanelen werden niet op de snedes getekend waardoor de plaatsing niet beoordeeld kan worden;

• artikel 37 Centrale ruimte voor warmteproductie en leidingkokers: 

bij het lokaal onder Frans van Hombeeckplein is de langste lengte 6,67m, dit mag max. 5m zijn.  Bij het lokaal voor warmteproductie aan de Klauwaardstraat is de langste lengte ook 6m, waar deze max 5m mag zijn.  De oppervlakte van dit lokaal is bovendien slechts 18m² en dit zou 20 m² moeten zijn.  Er is geen snede meegeleverd waaruit de hoogte van deze ruimte kan afgeleid worden. Deze moet minstens 2,5m zijn;

• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:

de aansluitpunten moeten minstens 0,20 meter en hoogstens 0,50 meter uiteen gelegen zijn.  De afvoeren liggen op ca. 95cm uit elkaar. 

De vloeidiepte van de huisaansluitingen op de perceelsgrens mag niet meer bedragen dan 0,80 meter onder het straatniveau.  Het peil van de onderkant van de afvoeren ligt op  -1,36m onder straatniveau. 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 29/12/2019.
De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het voorwerp van voorliggende aanvraag betreft het slopen van de huidige Buga Auto vestiging met hun bijhorende garages aan de Frans van Hombeeckplein 10,12 en 14 én het ontwikkelen van de site met werk- en wooneenheden. Dit houdt in dat er een kantoorruimte en 38 wooneenheden aan het Frans van Hombeeckplein (Blok A), 7 wooneenheden en een kantoorruimte aan de Grote Steenweg (blok B), 33 wooneenheden aan de Klauwaardstraat (blok C) en 20 eengezinswoningen in het binnengebied (blok D) gecreëerd worden. De woonfunctie is in harmonie met de kenmerkende woonfucties in de omgeving van het Frans Van Hombeeckplein, de Klauwaardstraat en aan de Grote Steenweg.

De afdeling ondernemen en stadsmarketing, Investdesk adviseert dit dossier gunstig met de aanbeveling te onderzoeken of andere economische invullingen mogelijk zijn:

Grote, gelijkvloerse ruimtes, zoals ingetekend aan de kant Grotesteenweg, lenen zich minder goed tot een kantoorfunctie gezien de beperkte(re) lichtinval en inkijk door passanten. Zij zijn minder gegeerd op de huurmarkt en blijven dan ook bovengemiddeld lang leeg staan. Een grotere detailhandelsruimte is hier moeilijk: het pand is door de inrichting van de Grotesteenweg niet goed toegankelijk voor autoverkeer (barrière van tramlijnen) en ligt ook net buiten de voetgangerspassage en buiten de afbakening van het kernwinkelgebied Driekoningenstraat-Statiestraat. Net zoals aan de zijde Frans Van Hombeekplein, is voor dit perceel commerciële ruimte enkel mogelijk indien gekozen wordt voor een kleinschalige wijkverzorgende functie (handel, reca of diensten).

Er zijn echter nog andere economische functies mogelijk in de lijn van de huidige invulling: er is een sterke marktvraag naar ateliers / werkruimtes in een stedelijke context. Ook andere economische invullingen die slechts beperkt afhankelijk zijn van de bereikbaarheid, zoals bepaalde vormen van dagrecreatie, zouden kunnen bijdragen aan een interessanter functiemix en de levendigheid van de buurt.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De voormalige garages en volumes van Buga Auto aan het Frans van Hombeeckplein, aan de Grote Steenweg en in het binnengebied van het bouwblok worden afgebroken, met uitzondering van het volume aan de Grote Steenweg nummer 129-135.

De nieuwe woonontwikkeling voorziet volumes aan het Frans Van Hombeeckplein (A), de Grote Steenweg (B), de Klauwaardstraat (C) en in het binnengebied van het bouwblok (D).

Aan het Frans Van Hombeeckplein wordt een volledig nieuwbouw volume voorzien met aan de linkse zijde een parkeerinrit en onderdoorgang naar het binnengebied. Het driedelig volume bestaat uit centraal uit 4 bouwlagen en trapt af tot 3 bouwlagen en een teruggetrokken daklaag. Door het nieuwe volume af te bouwen naar de kroonlijsthoogte links en rechts op het plein wordt een logische aansluiting op het plein gecreëerd.

Aan de zijde van de Grote Steenweg wordt links van het te behouden volume een autonoom volume opgericht van 4 bouwlagen en een daklaag met een gelijkvloerse onderdoorgang richting het binnengebied.

Aan de Klauwaardstraat wordt een tweedelig volume van 3 tot 4 bouwlagen gecreëerd links van de doorsteek. Het afgebouwde volume zoekt aansluiting bij de linkerbuur. Rechts van centrale de doorsteek wordt een vertrapt volume van 2+2, 3+1 en 3 bouwlagen voorzien. Aan de rechterzijde van het volume wordt opnieuw aansluiting gecreëerd met de bestaande bebouwing in de straat.

In het binnengebied wordt een ensemble van eengezinswoningen (van 2 tot 3 bouwlagen) voorzien rond een gemeenschappelijke binnenkoer. De volumes in het binnengebied zijn meer geschakeld qua typologie.

Hoewel bebouwing in binnengebied niet kenmerkend is en hierdoor afgeweken wordt van artikel 10 van de bouwcode, is dit ruimtelijk aanvaardbaar. De welstandscommissie gaat akkoord met de inplanting en de volumetrie van de volumes. Ze apprecieert dat de volumes aan de straatzijde aansluiting zoeken bij de bestaande bebouwing en dat de doorwaadbaarheid richting het binnengebied gegarandeerd wordt door de voorziene gelijkvloerse doorsteken.

Het te slopen volume heeft een footprint van ongeveer 5900 m², de oppervlakte die ingenomen wordt door het geheel van de nieuwe gebouwen bedraagt ongeveer de twee derden hiervan. Er is sprake van een aanzienlijke ontpitting waarbij het momenteel volledig verharde perceel in belangrijke mate vergroend wordt. De stadsdienst Groen en begraafplaatsen beoordeelde het ontwerp gunstig. Er is geen bestaand groen dat dient beschermd te worden tijdens de sloop van het gebouw.

De Stadsdienst ontwerp en uitvoering, ontwerpers gaf onderstaand voorwaardelijk gunstig advies:

Ter hoogte van het Frans Van Homeeckplein komt er een nieuwe doorgang naar het binnengebied tussen de twee bestaande bomen.  Er moet niets gewijzigd worden aan het publiek domein voor de bestaande inrit omdat de boordsteen in de ganse straat gelijkgronds is aangelegd. De parkeerstrook voor de bestaande inrit is al op die wijze aangelegd dat ze ook in gebruik kan worden genomen als parkeerplaats.
In de Klauwaardsstraat wordt er ook een nieuwe inrit voorzien. Op de plaats waar de bestaande inrit was kan de afgeschuinde boordsteen worden gewijzigd naar een opstaande boordsteen. Het voetpadmateriaal dient daar hetzelfde te worden als het voetpadmateriaal in de rest van de straat. Op de locatie waar de nieuwe inrit komt dient de opstaande boordsteen veranderd te worden naar een afgeschuinde boordsteen. De bouwheer zal voor de werken contact opnemen met Stadsontwikkeling - dienst Publieke Ruimte/ Structureel Onderhoud betreffende de opmaak van een plaatsbeschrijving en voor de herstellingen aan het openbaar domein na afloop van de bouwwerken.

Visueel-vormelijke elementen

Het pand gelegen aan de Grote Steenweg nr 129-135 blijft behouden en wordt geïntegreerd in het nieuwe ontwerp. De gevel van het nieuwe pand links ervan wordt afgewerkt in architecturaal beton met bronskleurige aluminium beplating en bronskleurig aluminium buitenschrijnwerk. Op het gelijkvloers wordt een glazen raampartij met toegangsdeur richting de achterliggende kantoorruimte voorzien met daarnaast een bronskleurige poort met spijlenwerk.

Aan het Van Hombeeckplein wordt het centraal volume opgetrokken in natuursteen met bijhorende glazen balustrades en worden de gevels van de uiterste volumes bekleed met metselwerk in beigetinten. De toegangspoorten en borstweringen van de uiterste volumes hebben een bronskleurig spijlenwerk. Het buitenschrijnwerk wordt over de volledige gevel voorzien in bronskleurig aluminium.

De gevels aan de Klauwaardstraat en de gevels van de eengezinswoningen worden opgetrokken in metselwerk in beigetinten met bronskleurig aluminium schrijnwerk. Aan de Klauwaardstraat zijn eveneens bronskleurige borstweringen in spijltjes voorzien.

De lichte kleurstelling van de gevels is gunstig te adviseren omwille van de stedelijke opwarming, de beeldkwaliteit en de inpassing in het straatbeeld. De materialen van de nieuwe gevels zijn in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel.

Verder wijkt het de deur van de berging aan het Frans Van Hombeeckplein af van artikel 14 (insprongen en openingen aan voorgevels) van de bouwcode. Deuren die grenzen aan het openbaar domein en die zich beneden 2,6m boven het aangrenzende maaiveld bevinden, mogen immers niet opendraaien over het openbaar domein. Deze deur moet bijgevolg aangepast worden en naar binnen openend uitgevoerd worden. Dit wordt opgenomen in de voorwaarden. Daarnaast bevinden de insprongen met toegang tot het binnengebied zich dieper dan 2 meter achter de bouwlijn en moeten deze verlicht worden. Dit wordt opgenomen als voorwaarde voor vergunning.

Cultuurhistorische aspecten

Het advies van de stadsdienst Onroerend erfgoed, archeologie werd voor deze aanvraag ingewonnen:

Het projectgebied bevindt zich buiten een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiefgebied met een oppervlakte boven 3000 m² (ca. 8 641 m²) en ingreep in de bodem groter dan 1000 m² (ca  5 328 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

De archeologienota werd ingediend door Verrijckt Archeologie en Advies op 13/12/2019 en door het agentschap Onroerend Erfgoed bekrachtigd op 29/12/2019. Het bijhorende programma van maatregelen beveelt een vervolgonderzoek in uitgesteld traject, nl. een proefsleuvenonderzoek (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/13327). Dit programma van maatregelen dient verplicht te worden uitgevoerd voorafgaand aan de werken.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De verkeerspolitie heeft vanuit veiligheidsoogpunt?geen bezwaar tegen?de aanvraag? voor?het?slopen van de bestaande bebouwing en bouwen van 78 appartementen, 3 kantoorruimtes, 20 eengezinswoningen en een ondergrondse parkeergarage.

Het aangevraagde wijkt af op artikels 12 en 18 van de verordening toegankelijkheid. Zo is er in de kelder onder het gebouw aan het Van Hombeeckplein geen draaicirkel van 1,50m gegarandeerd aan de toegangsdeuren naar de tellerlokalen voor water, gas en elektriciteit. De gang is immers maar 1,20m breed. Als voorwaarde bij vergunning wordt opgelegd dat de gang tussen de tellerlokalen en de bergingen onder het gebouw aan de Frans Van Hombeeckplein 1,50m breed moet zijn. Daarnaast zijn er drie liftkokers (gebouw Klauwaardstraat en Van Hombeeckplein) die op niveau -1 niet voorzien zijn van een trap of helling, conform artikel 18. Aangezien er voldoende evacuatie mogelijkheden zijn, is dit aanvaardbaar.

De kantoorruimtes aan het Frans Van Hombeeckplein en aan de Grote Steenweg hebben geen afgescheiden afvalberging conform artikel 26 van de bouwcode. Als voorwaarde bij vergunning wordt op gelegd om een afgescheiden ruimte voor afvalberging te hebben die voorzien wordt van verluchting en minimaal 4 vierkante meter groot is.

Artikel 27 van de bouwcode schrijft voor dat tuinen zoveel mogelijk als onverharde ruimte moeten ingericht worden en als groene ruimte aangeplant worden. Het te slopen volume heeft een footprint van ongeveer 5900 m². De oppervlakte die ingenomen wordt door het geheel van de nieuwe gebouwen bedraagt ongeveer twee derden hiervan. Er is dus wel degelijk sprake van een aanzienlijke ontpitting. Bijkomend wordt het momenteel volledig verharde perceel in belangrijke mate vergroend. Open binnengebieden zijn dan ook zeer belangrijk voor de woon- en leefkwaliteit binnen een bouwblok en voor de ecologische kwaliteiten van een wijk. Het nieuwe open binnengebied brengt niet enkel licht en lucht in de aangrenzende bebouwing, zij zorgt ook voor speelruimte, voor infiltratiemogelijkheden van het regenwater en voor een afkoeling van de stadslucht in tegenstelling tot het huidige bebouwde en verharde perceel.
De gronddekking boven de parking heeft echter niet overal een diepte van 1m. Als voorwaarde bij vergunning wordt in functie van infiltratiemogelijkheden en vergroening opgelegd om voor het volledige perceel boven de ondergrondse parking een grondlaag met een dikte van minimaal 1 meter te voorzien conform artikel 30 van de bouwcode.

De stad Antwerpen wil een duurzaam gebruik van energie en een duurzame opwekking er van stimuleren. Daarom wil zij de toepassing van duurzame energiesystemen zo veel mogelijk aanmoedigen echter zonder dat deze onnodig hinder veroorzaken voor de omgeving.

Artikel 36 van de bouwcode stelt daarom dat zonnepanelen de omwonenden niet mogen hinderen bij het onderhouden van hun eigendom. Om de visuele overlast te beperken wordt een hoogtebeperking van 1,5m op platte daken ingevoerd. Aangezien uit de bijgevoegde plannen niet kan afgeleid worden of aan dit artikel voldaan is, wordt als voorwaarde bij vergunning opgelegd dat de zonnepanelen op platte daken achter elkaar dienen geplaatst te worden met een maximale hoogte tot 1,50 meter.

In de ondergrondse parking voldoen de centrale ruimten voor warmteproductie en leidingkokers onder het Frans Van Hombeeckplein en onder de Klauwaardstraat niet aan de voorgeschreven afmetingen van artikel 37 van de bouwcode. Bij het lokaal onder het Frans van Hombeeckplein is de langste lengte 6,67m en bij het lokaal voor warmteproductie aan de Klauwaardstraat is de langste zijde 6,0m terwijl dit bij allebei de ruimten maximaal 5m mag zijn. De oppervlakte van het lokaal onder de Klauwaardstraat is bovendien minder dan 20 m², namelijk ca. 18m². Gelet op het feit dat de doelstelling van het artikel, namelijk om geen al te smalle, onbruikbare ruimten te voorzien, gerespecteerd worden, zijn de afwijkingen aanvaardbaar. 

Volgens artikel 41 (Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel) van de bouwcode moeten de aansluitpunten van de DWA en RWA minstens 0,20 meter en hoogstens 0,50 meter uiteen gelegen zijn en mag de vloeidiepte van de huisaansluitingen op de perceelsgrens mag niet meer bedragen dan 0,80 meter onder het straatniveau. In voorliggende aanvraag liggen de afvoeren ca. 0,95m uit elkaar en ligt het peil van de onderkant van de afvoeren op -1,36m onder het straatniveau. Deze afwijkingen zijn niet aanvaardbaar. Als voorwaarde bij vergunning wordt opgelegd om de aansluitingen van de DWA en RWA aan het openbaar rioolstelsel te voorzien conform artikel 41.

Milieuaspecten

De dienst energie en milieu Antwerpen gaf onderstaand voorwaardelijk gunstig advies:

De straatgerichte gevel (geheel van alle geveldelen) van het woongebouw te Grotesteenweg 137 heeft een verhoogde akoestische prestatie. De berekening gebeurt volgens de methode voor het behalen van normaal akoestisch comfort beschreven in NBN S01-400-1 'Akoestische criteria voor woongebouwen' . Hierbij wordt uitgegaan van een gevelbelasting van 70 dB(A) gedurende de dag en 65 dB(A) gedurende de nacht. De streefwaarde is een geluidsniveau van maximaal 35 dB(A) in de leefruimtes en van maximaal 30dB(A) in de slaapruimtes als gevolg van verkeersgeluid.

Het aangevraagde werd verder ter advies voorgelegd aan de stadsdienstmilieuvergunningen:

Vanuit milieuoogpunt zijn er geen bezwaren om het project te vergunnen. Voor de verwarming bedraagt het nominaal thermisch vermogen per emissiepunt minder dan 300 kW.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

In de ondergrondse garage worden slechts 6 parkeerplaatsen voor mindervaliden voorzien Volgens artikel 27 (Parkeerplaatsen) van de verordening toegankelijkheid dienen er minstens 7 parkeerplaatsen te voorzien worden. Dit wordt als voorwaarde opgelegd voor vergunning.

Per 10 autostalplaatsen dient er telkens één elektriciteitsvoorziening voorzien te worden ten behoeve van elektrische oplaadpunten voor wagens. Als voorwaarde bij vergunning wordt opgelegd dat er elektrische laadpunten voor wagens moeten voorzien worden in de ondergrondse garage conform artikel 30 van de bouwcode.

Ontsluiting/bereikbaarheid:
De ontsluiting en bereikbaarheid van de ondergrondse fietsstalplaatsen is niet goed. Enkel de cluster van 71 fietsstalplaatsen is bereikbaar via de fietstrap die op het binnenplein uitkomt. Om de andere 118 ondergrondse fietsstallingen te bereiken zullen fietsers verplicht worden om gebruik te maken van de in- en uitrit aan het Frans Van Hombeeckplein. Hierdoor worden fietsers samen met het autoverkeer gemengd worden wat ten zeerste af te raden is. Op de helling moet daarom een strook voor fietsers fysiek afgebakend worden zodat er geen conflicten tussen auto’s en fietsers zijn. Dit wordt opgelegd als voorwaarde bij vergunning.

Het is niet duidelijk of het binnengebied afgesloten zal worden met palen wanneer de poorten openstaan. Om foutparkeren in het binnengebied tegen te gaan is het belangrijk om hier fysieke maatregelen te nemen. Dit wordt als voorwaarde bij vergunning opgelegd. 

Fietsvoorzieningen:

Voor dit project dienen er 238 fietsenstallingen voor de wooneenheden voorzien te worden. (=(16*1)+(43*(1+1))+(20*(2+1))+(19*(3+1))). Voor het kantoorgedeelte dienen er 4 fietsstalplaatsen voorzien te worden ((1,25/100m²)*275m²).

Er worden in dit project 263 fietsenstallingen voorzien in overdekte fietsenbergingen. Hiervan worden er 74 bovengronds overdekt voorzien en 189 ondergronds afgesloten. De overdekte fietsenstallingen moeten tevens afsluitbaar zijn.

Bovendien wordt er, gezien het aantal nieuw te realiseren woningen, gevraagd om bijkomend 3 clusters met minimum 5 fietsbeugels op het publiek toegankelijk binnendomein te voorzien voor bezoekers. Ook dit wordt als voorwaarde bij de vergunning opgelegd.

Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

Conform artikel 29 van de bouwcode moeten fietsen op 1 niveau op 60cm van elkaar geplaatst worden. Bij de stalplaatsen in de kelder is er slechts 40cm voorzien. Als voorwaarde bij vergunning wordt opgelegd om aan de inrichtingsprincipes van artikel 29 te voldoen, hetzij door 60cm te voorzien tussen de fietsen, hetzij door een aanvaardbaar alternatief stallingssysteem te voorzien waarbij de afstand van 40cm voldoet.

Verder wordt opgelegd om ook fietsstalplaatsen te voorzien voor niet-standaardfietsen zoals cargofietsen. De hedendaagse realiteit is immers dat niet alle fietsen voldoen aan standaardafmetingen. Bovendien moet vanaf 30 fietsstal- of fietsparkeerplaatsen  minimaal 1 elektrisch oplaadpunt aanwezig te zijn. Aangezien het aantal te voorziene fietsstalplaatsen van 30 of meer fietsplaatsen opgedeeld wordt in verschillende ruimten dient in elk van deze ruimten een elektrisch oplaadpunt aanwezig te zijn. Bij de voorwaardelijk gunstige vergunning wordt opgelegd om elektrische laadpunten voor fietsen te voorzien conform artikel 29 van de bouwcode.

Woninggrootte

Tevens is de verwevenheid van functies een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. De kwaliteit van de nieuwe woonontwikkeling wordt gegarandeerd door een mix van eengezinswoningen en verschillende slaapkamerappartementen. Bovendien wordt het ruimtecomfort van de woningen bewaakt door het evenwicht tussen het aantal slaapkamers en het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner.

Verder is een bescheiden last van toepassing. Deze bedraagt 20 woningen en werden door de aanvrager aangeduid op de bijgevoegde plannen. Deze woningen beantwoorden aan de normen voor bescheiden wonen.

Het betreft volgende woningen:

Van Hombeeckplein:

A1.02

A1.04 - A1.07 - A1.09

A2.02 - A2.05 - A2.010

A3.02 - A3.03

Klauwaardstraat:

C0.05

C1.02 - C1.05 - C1.09

C2.02 - C2.04 - C2.06 - C2.09

C3.03 - C3.04 - C3.05

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de bijgevoegde voorwaarden uit het advies van Riolink/Aquafin strikt na te leven;

3.      de bijgevoegde voorwaarden uit het advies van Fluvius strikt na te leven;

4.      de bijgevoegde voorwaarden uit het advies van Proximus strikt na te leven;

5.      de bijgevoegde voorwaarden uit het advies van Wegen en Verkeer strikt na te leven;

6.      de deur van de berging tegen de rechter perceelgrens aan het Frans Van Hombeeckplein, die rechtstreeks uitgeeft en opendraait op het openbaar domein, moet naar binnen opendraaiend uitgevoerd worden.

7.      de insprongen voor de doorgangen die toegang geven tot het binnengebied moeten conform artikel 14 van de bouwcode verlicht worden;

8.      op niveau -1 moet de gang tussen de tellerlokalen en de bergingen onder het gebouw aan de Frans Van Hombeeckplein 1,50m breed zijn in functie van draaicirkels en artikel 12 van de verordening toegankelijkheid;

9.      de kantoorruimtes moeten over een afgescheiden ruimte voor afvalberging te beschikken die voorzien wordt van verluchting en minimaal 4 vierkante meter groot is, conform artikel 26 van de bouwcode;

10.  de bovengrondse overdekte fietsenstallingen moeten afsluitbaar zijn;

11.  3 clusters met minimum 5 fietsbeugels moeten op het publiek toegankelijk binnendomein voorzien worden voor bezoekers;

12.  de ondergrondse fietsstalplaatsen moeten of op 1 niveau ingericht worden met een tussenafstand van 60cm of op een afstand van 40cm aan de hand van een alternatief aanvaardbaar stallingssysteem conform artikel 29;

13.  er dienen ook fietsstalplaatsen voorzien te worden voor niet-standaardfietsen zoals cargofietsen;

14.  op de helling naar de ondergrondse parking moet een strook voor fietsers fysiek afgebakend worden zodat er geen conflicten tussen auto’s en fietsers zijn;

15.  om foutparkeren in het binnengebied tegen te gaan moeten er fysieke maatregelen genomen worden die het openstellen voor publiek niet hinderen;

16.  in de ondergrondse garage moeten zowel elektrische laadpunten voorzien voor wagens, conform artikel 30 van de bouwcode, als voor fietsen, conform artikel 29 van de bouwcode;

17.  in de ondergrondse garage moeten er minstens 7 aangepaste parkeerplaatsen voorzien worden conform artikel 27 van de verordening toegankelijkheid;

18.  bovenop de ondergrondse bouwlaag moet een grondlaag met een minimale dikte van 1m voorzien worden, conform artikel 30;

19.  de zonnepanelen om de platte daken dienen achter elkaar geplaatst te worden met een maximale hoogte van 1,50m, conform artikel 36 van de bouwcode;

20.  de aansluitingen van de DWA en RWA aan het openbaar rioolstelsel moeten tussen de 0,20m en 0,50m uiteen gelegen zijn en het peil van de onderkant van de afvoeren moet minder dan 0,80m onder het straatniveau gelegen zijn, conform artikel 41;

21.  de voorwaarden uit het advies van Ontwerp en uitvoering strikt na te leven:

-          In de Klauwaardsstraat dient op de plaats waar de bestaande inrit was de afgeschuinde boordsteen te worden gewijzigd naar een opstaande boordsteen. Het voetpadmateriaal dient daar hetzelfde te worden als het voetpadmateriaal in de rest van de straat. Op de locatie waar de nieuwe inrit komt dient de opstaande boordsteen veranderd te worden naar een afgeschuinde boordsteen.

-          De bouwheer zal voor de werken contact opnemen met Stadsontwikkeling - dienst Publieke Ruimte/ Structureel Onderhoud postadres aangetekende zending: Grote Markt 1, 2000 Antwerpen, tel. 03 338 84 07, herstellingopenbareruimte@stad.antwerpen.be betreffende de opmaak van een plaatsbeschrijving en voor de herstellingen aan het openbaar domein na afloop van de bouwwerken. Meer informatie vindt u op: https://www.antwerpen.be/nl/info/52d5052439d8a6ec798b4a7e/schade-aan-openbaar-domein-of-aanpassing-na-werken;

22.  na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

23.  volgende voorwaarden uit de bekrachtigde archeologienota zijn strikt na te leven:

-          De bouwheer voert het programma van maatregelen, voortvloeiend uit archeologienota ID 13327 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/13327) verplicht uit voorafgaand aan de aangevraagde werken.

-          De bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be).

-          De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.

Stedenbouwkundige lasten

Artikel 75 Decreet betreffende de omgevingsvergunning bepaalt dat de vergunningverlener stedenbouwkundige lasten bij de omgevingsvergunningen kan opleggen. 

De stedenbouwkundige last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van stedenbouwkundige lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. 

Het college gaf in zitting van 7 februari 2020 (jaarnummer 1054) opdracht aan de onderhandelaar van de stedelijke administratie om onderhandelingen te voeren omtrent het concrete dossier. 

Het college beslist in zitting van 19 juni 2020 tot het sluiten van een overeenkomst over de stedenbouwkundige ontwikkelingskosten waarmee BVBA Antonissen Project Management (APM) ingestemd heeft. De lasten worden geregeld in dat besluit.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werden 65 bezwaarschriften ingediend, die zich als volgt laten samenvatten:

1.        Strijdigheid met de goede ruimtelijke ordening: de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, de visueel-vormelijke elementen, de cultuurhistorische aspecten, het bodemreliëf, de hinderaspecten, de gevolgen voor het leefmilieu en de culturele, economische, esthetische en sociale gevolgen moeten door de vergunningverlenende overheid beoordeeld worden. Volgens de bezwaarindieners kan de overheid dan ook niet anders dan besluiten dat het project niet vergunbaar is. De vergunningverlenende overheid mag het publieke belang niet negeren. Beoordeling: Het bezwaar duidt niet concreet hoe de aanvraag de goede ruimtelijke ordening zou schaden. Er kan bijgevolg niet geoordeeld worden of en in welke mate er schade zou optreden bij gebreke aan concrete argumenten tegen de aanvraag. Het bezwaar is ongegrond.

2.        Functie project: Het project wordt ingevuld met een dominante monotone woonfunctie. Er wordt slechts een beperkte ruimte voorbehouden voor kantoorruimte in het ontwerp.De nieuwe gebouwen moeten een waardevolle aanvulling zijn op het bestaande weefsel, de bestaande straten en het bestaande bouwblok en dit zowel naar functie als verschijningsvorm.

Beoordeling:  De afdeling ondernemen en stadsmarketing, Investdesk adviseert dit dossier gunstig met de aanbeveling te onderzoeken of andere economische invullingen mogelijk zijn in de lijn van de huidige invulling: er is een sterke marktvraag naar ateliers / werkruimtes in een stedelijke context. Ook andere economische invullingen die slechts beperkt afhankelijk zijn van de bereikbaarheid, zoals bepaalde vormen van dagrecreatie, zouden kunnen bijdragen aan een interessanter functiemix en de levendigheid van de buurt. Deze aanbeveling wordt meegenomen in het advies. Het bezwaar is ongegrond.

3.        Overschrijden schaal en draagkracht: Het betreffende bouwblok is niet erg ruim aangezien de site langs vijf zijden ingesnoerd zal worden door bestaande kleinschalige percelen waardoor het grootste gedeelte van de site binnengebied is. De pit van dit bouwblok is te klein om als bebouwbaar binnengebied beschouwd te worden en het voorzien van nieuwe bebouwing in het binnengebied is om die reden in strijd met het ontpittingsprincipe. Bovendien respecteren de nieuwe volumes de afstanden tot de bestaande bebouwde schil niet. Zo wordt het oostelijke bouwvolume in het binnengebied ingeplant in de tuinzone van de Grotesteenweg.

Beoordeling: Het te slopen volume heeft een footprint van ongeveer 5900 m², de oppervlakte die ingenomen wordt door het geheel van de nieuwe gebouwen bedraagt ongeveer de twee derden hiervan. Er is dus wel degelijk sprake van een aanzienlijke ontpitting. Bijkomend wordt het momenteel volledig verharde perceel in belangrijke mate vergroend. De inplanting van de nieuwe volumes hebben, zowel ten opzichte van de bebouwing langs de Kemmelbergstraat als ten opzichte van de bebouwing langs de Grotesteenweg, een  vergroting van de open ruimte tot gevolge. Bij alle volumes werd ook rekening gehouden met voldoende afstand tussen overliggende gevels, conform Burgerlijk Wetboek, lichten en zichten en de 45 graden regel. Er kan geoordeeld worden dat de voorgestelde bebouwing de schaal en de draagkracht van het perceel niet overschrijdt. Het bezwaar is ongegrond;

4.        Bouwhoogte: In het algemeen dient de (her)ontwikkeling van de site rekening te houden met alle randen van het bouwblok. In de Klauwaardstraat geldt een bouwhoogte van 2 à 3 bouwlagen. Er is geen integratie in omgeving aangezien het ontwerp in deze straat een volume van 4 bouwlagen voorziet. Hierdoor zal schaduw vallen over de gehele straat en zullen privacy-inkijk problemen ontstaan.

Beoordeling: gezien de schaal van het project, gezien het uitwerken in verschillende vlakken van de voorgevel op de hoogste bouwlaag aan de Klauwaardstraat, waardoor er op minder dan 1/8 van de totale gevelbreedte op de voorgevelbouwlijn gebouwd wordt op de vierde bouwlaag, gezien het aansluiten met drie bouwlagen aan de aanpalende woningen, die beide ook drie bouwlagen hoog zijn en gezien de oriëntatie van het gebouw, aan de noord-noordwestzijde van de straat, wordt de vierde bouwlaag in de Klauwaardstraat stedenbouwkundig aanvaardbaar. Het bezwaar is ongegrond.

5.        Verstoren leefbaarheid en geen meerwaarde voor de buurt:Ooit was dit een gezellige buurt die nu is volgestouwd met grote gebouwen, parkings voor burelen, serviceflats en sociale appartementen. Bovendien is het bewonersaantal op enkele jaren tijd sterk toegenomen door gelijkaardige nieuwbouwprojecten in de omgeving (Onze-Lieve-Vrouwstraat, De Wittestraat, Kemmelbergstraat) die een invloed hebben op de leefbaarheid.  De buurt heeft nood aan meer sociale en handelsgelegenheden rondom het Frans Van Hombeeckplein.

Beoordeling: De afdeling ondernemen en stadsmarketing, Investdesk adviseert dit dossier gunstig met de aanbeveling te onderzoeken of andere economische invullingen mogelijk zijn in de lijn van de huidige invulling: er is een sterke marktvraag naar ateliers / werkruimtes in een stedelijke context. Ook andere economische invullingen die slechts beperkt afhankelijk zijn van de bereikbaarheid, zoals bepaalde vormen van dagrecreatie, zouden kunnen bijdragen aan een interessanter functiemix en de levendigheid van de buurt. Deze aanbeveling wordt meegenomen in het advies. Het bezwaar is ongegrond.

6.        Geen levendige plint:De autoshowroom vervangen door een monotone stapeling van woonunits – met bovendien een heel gelijkvloers aan slaapkamers als pleinwand – is een gemiste kans naar de verdere ontwikkeling van een buurtplein.Er zullen conflicten, zoals geluidsoverlast, ontstaan tussen de slaapvertrekken en de openbare ruimte. In het ontwerp wordt een building gecreëerd die zijn rug draait naar het plein waardoor geen relatie wordt aangegaan met het plein. Veel beter zou zijn om horeca, winkels, een klein ondernemerschap, doorgangen te voorzien die een werkelijke levendige plint vormt in het publiek belang.

Beoordeling: De bouwcode stelt in artikel 12: het gelijkvloers van een gebouw dat aan de openbare weg grenst, moet aan de straatzijde een verblijfs-, horeca-,

kantoor- of handelsruimte bevatten met een raamopening aan de straatzijde zodat een regelmatig contact tussen de gebruiker(s) van het gebouw en de straat mogelijk is. Slaapkamers worden als verblijfsruimtes gezien. De aanvraag voldoet aldus aan de bouwcode. Bijkomend adviseert de afdeling ondernemen en stadsmarketing, Investdesk dit dossier gunstig met de aanbeveling te onderzoeken of andere economische invullingen mogelijk zijn in de lijn van de huidige invulling: er is een sterke marktvraag naar ateliers / werkruimtes in een stedelijke context. Ook andere economische invullingen die slechts beperkt afhankelijk zijn van de bereikbaarheid, zoals bepaalde vormen van dagrecreatie, zouden kunnen bijdragen aan een interessanter functiemix en de levendigheid van de buurt. Deze aanbeveling wordt meegenomen in het advies. Het bezwaar is ongegrond.

7.        Parkeerdruk: het gebruik van de ondergrondse parking zou verplicht moeten zijn voor bewoners van de nieuwe appartementen. Het parkeercomfort van buurtbewoners komt nu reeds in het gedrang door auto’s van bezoekers en werknemers aan de Singel.

Beoordeling:  Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). Deze aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 125 parkeerplaatsen, wat opgevangen wordt door de ondergrondse parking met 131 parkeerplaatsen voor wagens. De stedelijke dienst Mobiliteit geeft een gunstig advies voor deze aanvraag. De veronderstelling dat toekomstige bewoners niet in de ondergrondse garage zullen parkeren maar in de omliggende straten, wanneer zij daar niet toe verplicht worden, berust louter op een vermoeden en valt buiten de stedenbouwkundige beoordeling van deze aanvraag. Het bezwaar is ongegrond;

8.        Gevels:Er worden geen geveldetailtekeningen toegevoegd aan het dossier van de waardoor er geen duidelijk beeld kan gevormd worden van de materialisatie. De referentiebeelden tonen rijkere of meer gedetailleerde gevels.

Beoordeling: het dossier voldoet aan de technische richtlijnen van de Vlaamse overheid, opgenomen in het normenboek. Er kan dus geoordeeld worden dat alle relevante informatie om de stedenbouwkundige beoordeling van de aanvraag te maken, op correcte wijze aangeleverd werd.  Het bezwaar is  ongegrond.

9.        Geen voorafgaande communicatie met de buurt: Het is jammer dat er geen communicatie gebeurde over het nieuwe project naar de bewoners toe;

Beoordeling: de wetgeving voorziet inspraak van burgers door het organiseren van een openbaar onderzoek. Het bezwaar is  ongegrond.

10.    Betaalbare woningen: de kostprijs van de woningen in de vijfhoek is afgelopen jaren erg opgelopen. Ik wens daarom dat er voldoende betaalbare woningen voorzien worden, 25% sociale woningen lijkt me zeker niet te veel.

Beoordeling: Het advies van de dienst Stadsontwikkeling/ruimte luidt: een bescheiden last is van toepassing. Deze bedraagt 20 woningen. De aanvrager duidt de woningen die als bescheiden worden beschouwd aan op de bijgevoegde plannen. Deze woningen beantwoorden aan de normen voor bescheiden wonen. Dit werd in het dossier opgenomen door de aanvrager en wordt in de beoordeling hernomen. Het bezwaar is ongegrond.

11.    Toenemende verkeersdruk: de positie van de in- en uitrit van de ondergrondse parking bevindt zich heel ongelukkig aan het Van Hombeeckplein. Rondom het plein is de bestrating onduidelijk, zijn er gevaarlijke oversteekpunten en heerst onaangepast rijgedrag. Een toenemende verkeersdruk door de in- en uitrit van de parking aan deze zijde van het bouwblok in te plannen, zal de onveiligheid verhogen. Beter zou dat de in- en uitrit van de parking zich aan de zijde van de Grotesteenweg bevindt. Vandaag wordt het Van Hombeeckplein als onleefbaar ervaren door de rondcirculerende auto’s en de smalle volgeparkeerde straten. Ook de straten rondom het bouwblok zijn sluipwegen voor razend autoverkeer. De huidige verkeersdruk is reeds maakt het spelen op het plein en het oversteken van de omliggende straten heel onveilig voor schoolgaande kinderen en jeugd.

Beoordeling:Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein). Deze aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 125 parkeerplaatsen, wat opgevangen wordt door de ondergrondse parking met 131 parkeerplaatsen voor wagens. Dit komt tegemoet aan de parkeerproblematiek en de overlast van parking zoekende wagens. De mobiliteitsstudie wijst verder uit dat het aantal autobewegingen die de nieuwe ontwikkeling genereert lager zal liggen dan de het aantal autobewegingen dat de huidige functie genereert. Het ontwerp zet ook in op milderende maatregelen zoals fietsenbergingen en elektrische laadpunten voor zowel fietsen als auto’s in de parking. Bovendien wordt het projectgebied zeer goed ontsloten door het openbaar vervoer. Het bezwaar is ongegrond.

12.    Mix:Het aantal eengezinswoningen is niet in verhouding met het aantal appartementen. De woonfunctie binnen het project is uit balans aangezien ze voor 80% aan appartementen bestaat en slechts voor 20% uit eengezinswoningen.

Beoordeling:de voorgestelde woningen voldoen aan de bouwcode en werden geëvalueerd aan de hand van de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen. De te vergunnen woningen voldoen aan deze criteria. Het bezwaar is ongegrond;

13.    Karakter van het project: het binnengebied vormt een gesloten enclave in de wijk omdat het niet doorwaardbaar is door de poorten die fungeren als een harde grens. Er is geen nood aan een ommuurde nederzetting die de sociale cohesie niet ten goede komt.

Beoordeling: Het binnengebied wordt gedurende de dag opengesteld voor buurtbewoners via 3 toegangen.  Op die manier wordt het binnengebied wel degelijk doorwaadbaar voor buurtbewoners. Dit is eveneens opgenomen in het SOK akkoord. Het bezwaar is ongegrond;

14.    Overlast tijdens de werffase: Er dient tijdens de werffase met de nodige zorg omgegaan worden om de in het binnengebied aanwezige solitaire bomen te beschermen. Bovendien moeten de nodige voorzorgsmaatregelen genomen worden voor eventuele schade aan omliggende percelen door het aan en afrijden van werfverkeer.

Beoordeling: Het bezwaar tegen mogelijke schade, onder meer aan bomen en omliggende percelen betreft een uitvoeringstechnische aangelegenheid die losstaat van de stedenbouwkundige beoordeling van de aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer zich te ontzien van burgerrechtelijke afspraken vóór en tijdens de uitvoer der werken.Het bezwaar is ongegrond;

15.    Woonkwaliteit appartementen: in de slaapkamers van de appartementen kan je amper een bed kwijt. Het leefgemak moet gemaximaliseerd worden door appartementen met volwaardige slaapkamers te voorzien.

Beoordeling: de voorgestelde woningen voldoen aan de bouwcode en werden geëvalueerd aan de hand van de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen. De te vergunnen woningen voldoen aan deze criteria. Het bezwaar is ongegrond.

16.    Ondergrondse parkeergarage: de hoge densiteit van het project zorgt ervoor dat er veel parkeermogelijkheid moet voorzien worden. De grote ondergrondse parking en bijhorende betonering de ondergrond maken het vrijwel onmogelijk om in de overblijvende ruimte bomen te planten die op termijn groot kunnen worden en zo een meerwaarde voor de buurt kunnen betekenen.

Beoordeling: De voorziene parking beperkt zich tot de zone onder de gebouwen en het plein in het midden. Daarbij blijven de tuinstroken van de woningen aan de randen, palend aan de andere tuinen, vrij van ondergrondse constructies, zodat het aanplanten van bomen hier mogelijk is. Boven op de parking wordt voldoende grond opbouw voorzien om ook daar bomen te planten, zoals aangegeven op de plannen en snedes. Bovendien is de volledige site op dit moment verhard, waardoor de huidige ontwikkeling een aanzienlijke ontharding realiseert. Aan de voorwaarden van artikel 27 van de bouwcode, die stelt dat er minimaal 20% van de totale oppervlakte van het perceel onbebouwd moet zijn, wordt voldaan. Er wordt minimaal verhard in functie van toegankelijkheid en brandwegen. Het bezwaar is ongegrond.

17.    Bomen: de bestaande solitaire bomen op private percelen hebben naast hun luchtzuiverende functie tevens een emotionele waarde. Het weinige groen in de buurt en de solitaire bomen moeten zoveel mogelijkbeschermd worden;

Beoordeling: Het bezwaar tegen mogelijke schade, onder meer aan tuinmuren, scheimuren, maar ook waardevolle bomen etc. van de aangrenzende eigendommen betreft een uitvoeringstechnische aangelegenheid die losstaat van de stedenbouwkundige beoordeling van de aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer zich te ontzien van burgerrechtelijke afspraken vóór en tijdens de uitvoer der werken.Bij de opmaak van de bemalingsnota (indien bemaling noodzakelijk is) moet rekening gehouden worden met de bomen bij de aanpalenden. Dit wordt in de voorwaarden opgenomen. Het bezwaar is ongegrond;

18.    Voorafgaandelijk onderzoek: Vóór de BUGA site er was, was een fabriek gelegen. Voor de aanvang van de werken zou er een bodemonderzoek moeten gevoerd worden om zowel de arbeiders als de omwonenden te beschermen. Ook wordt gevraagd om onderzoek te doen naar de eventuele aanwezigheid van asbesthoudende bouwmaterialen in de te slopen gebouwen en om zonnestudies uit te voeren.

Beoordeling: Deze problematiek staat los van de stedenbouwkundige beoordeling van de aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer zich te ontzien van zijn eventuele wettelijke verplichtingen in deze, vóór en tijdens de uitvoer der werken.Het bezwaar is ongegrond.

19.    Verdwijnen Art-Decogevel aan de zijde van het Frans Van Hombeeckplein: de Art-Decogevel van de garage maakt bijna integraal deel uit van het uitzicht van de zuidoostelijke kant van het plein. Het uitzicht van het plein wordt voor 1/3e bepaald door deze gevel en straalt een bepaalde monumentaliteit uit.

Beoordeling: De te slopen gevel langs het Frans Van Hombeeckplein is geen beschermd erfgoed, werd niet opgenomen in de inventaris onroerend erfgoed en maakt geen deel uit van een beschermd dorps- of stadsgezicht. Er is geen wettelijke grond om deze te vrijwaren. Het bezwaar is ongegrond.

20.    Vrees voor schade en privacy: Het bezwaar tegen schade aan de aangrenzende eigendommen en meer inkijk door het verlagen van tuinmuren, het bouwen tegen scheimuren, het slopen van bebouwing, het voorzien van een ondergrondse parking en de uitvoering van de werken in het algemeen.

Beoordeling: Het bezwaar tegen mogelijke schade, onder meer aan tuinmuren, scheimuren, etc. van de aangrenzende eigendommen betreft een uitvoeringstechnische aangelegenheid die losstaat van de stedenbouwkundige beoordeling van de aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer zich te ontzien van burgerrechtelijke afspraken vóór en tijdens de uitvoer der werken.Het bezwaar is ongegrond;

21.    Geluidsoverlast door de werken: Het bezwaar tegen verkeersdrukte door aan- en afrijdend werfverkeer tijdens de uitvoer van de werken;

Beoordeling: De realisatie van elk bouwproject veroorzaakt een zekere overlast naar zijn omgeving. Dit is een noodzakelijk kwaad met een tijdelijke dimensie, die bovendien politioneel is geregeld. Dit aspect vormt geen grond om de aanvraag te weigeren. Het bezwaar is ongegrond;

22.    Verlies van privacy:Het bezwaar tegen inkijk specifiek voor een woning aan de straatzijde van het project door het verlagen van tuinmuren in het binnengebied.

Beoordeling: Wonen in een stad betekent een hoge densiteit op een kleine oppervlakte, wat inkijk niet kan tegenhouden. Dit staat goed nabuurschap niet in de weg. Voor de specifieke woning is van inkijk geen sprake: afstand tussen woning en project is conform Burgerlijk Wetboek. De bouwhoogte in de aanvraag is conform afstandsregel, 45°-regel, en Burgerlijk Wetboek. Het bezwaar is ongegrond.