2020_CBS_05293 - Omgevingsvergunning - OMV_2020039918. Molenlei 4A. District Merksem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          26/05/1952: vergunning voor het aanpalend pand nummer 4 (103#3953) verandering van winkelhuis. Op deze vergunning staat een gelijkvloers magazijn opgetekend als ‘toebehorend aan huisnummer 4A.’

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          gelijkvloerse handelsruimte met garage, koer en 3 bovenliggende wooneenheden (geacht vergund).

Huidige toestand

-          pand van 3 bouwlagen plus een lichtjes teruggetrokken daklaag onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          gelijkvloerse handelsruimte met garage en koer;

-          3 bovenliggende wooneenheden.

Gewenste toestand

-          pand van 3 bouwlagen plus een lichtjes teruggetrokken daklaag onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          gelijkvloers  appartement  met garage en gemeenschappelijke koer;

-          3 bovenliggende wooneenheden met interne wijzigingen;

-          voorgevelwijziging.

Inhoud van de aanvraag

-          de gelijkvloerse handelsruimte wordt omgevormd tot een studio met een netto-vloeroppervlakte van circa 40 m²;

-          de garage blijft behouden en de koer wordt ingericht voor gemeenschappelijk gebruik;

-          de 3 bovenliggende een-slaapkamer appartementen met een respectievelijke netto-vloeroppervlakte van circa 58, 58 en 53 m² worden intern heringericht;

-          het dakappartement wordt vooraan voorzien van 2 kleine balkons;

-          ondergronds worden een afval- en fietsenberging ingericht;

-          de voorgevel wordt wit geschilderd en het gelijkvloers raam wordt gewijzigd.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: de kelderverdieping met de fietsenberging heeft een hoogte van slechts 1m80 in plaats van de minimaal vereiste 2m20;
• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: de fietsenberging met een hoogte van slechts 1m80 is via de garage en de keldertrap van slechts 80cm breed moeilijk bereikbaar;
• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: de scheidingsmuren van het plat dak van het hoofdvolume hebben na de isolatie ervan niet overal  een minimaal vereiste opstand van 30cm;
• Artikels 40 en 41 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen en Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel: er wordt geen gescheiden rioolstelsel voorzien conform artikels 40 en 41 van de bouwcode;
• Artikel 43 Septische putten: het is niet duidelijk of de bestaande septische put in overeenstemming is met artikel 43 van de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het omvormen van een gelijkvloerse handelsruimte naar een studio. Verder wordt de koer achteraan rechts open getrokken en wordt de indeling van de bovenliggende appartementen gewijzigd.

Advies werd gevraagd aan geacht vergund. De dienst stelt vast dat volgens het kadaster een handelshuis met 1 garage en 1 woonentiteit aanwezig was. Oude woonkaarten bevestigen meerder periodes tot zelfs 3 gezinnen. De dienst geacht vergund geeft een positief advies voor een handelsruimte op het gelijkvloers en 3 woningen. Het aantal woningen in de voorliggende aanvraag wijzigt dus van 3 naar 4 door het toevoegen van een studio. De draagkracht van het perceel wordt hierdoor niet overschreden.

Advies werd gevraagd aan de dienst ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie wegens het wijzigen van de gelijkvloerse handelsruimte naar studio. De dienst heeft voor de voorgestelde werken geen bezwaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Achteraan wordt een bestaande toilet aan de rechterzijde afgebroken en wordt de overdekte koer open gemaakt. Vooraan worden op de bovenste bouwlaag twee kleine terrassen voorzien die niet uitsteken in het gevelvlak. Verder zijn er geen wijzigingen aan het bouwvolume. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan er ingestemd worden met het bouwvolume zoals voorgesteld.

Afgaande op de laatste vergunde toestand wordt het linkergedeelte van de voorgevel teruggetrokken van 100 cm naar 80 cm, waardoor de twee uitbouwen gelijk te komen liggen tegenover elkaar. Er wordt met de voorliggende aanvraag dus niet voorbij de rooilijn gebouwd.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel wordt voorzien in gevelparement dat in een witgrijze kleur wordt geschilderd. Het buitenschrijnwerk wordt voorzien in hout en zwartgrijs geschilderd. De poort wordt voorzien in PVC in een zwartgrijze kleur. De achtergevel wordt in dezelfde materialen als de voorgevel voorzien. De gewenste materialen zijn neutraal van kleur en vorm en bijgevolg aanvaardbaar in de omgeving van de Molenlei. Vanuit het visuele en vormelijke aspect worden vanuit stedenbouwkundig oogpunt geen storende effecten verwacht.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De studio op het gelijkvloers is voldoende groot, wordt open ingericht en wordt voorzien van een privaat terras. De bovenliggende woningen worden open getrokken door de interne indeling te wijzigen en ontvangen voldoende daglicht aan zowel de voor- als achterzijde door het gebruik van grote raamopeningen. Mits voldaan aan de opgelegde voorwaarden gaat het in de voorliggende aanvraag om een verbetering van het gebruiksgenot en de woonkwaliteit tegenover de bestaande toestand.

Het wijzigen van de kelder naar een berging, vuilnisberging en fietsenberging kan niet worden toegestaan. Een vrije hoogte van slechts 1,80 m is te beperkt om het gebruiksgenot en de veiligheid van de kelder te garanderen en veroorzaakt hinder voor de gebruikers. Bovendien is een vrije hoogte van 1,80 m strijdig met artikel 21 van de bouwcode en dienen overige ruimten, zoals bergingen, een minimale vrije hoogte van 2,20 m te hebben. Het opleggen van de voorwaarde om de vrije hoogte uit te breiden naar 2,20 m zou impliceren dat de kelder dieper dient uitgegraven te worden. Deze werken staan niet in verhouding met de geplande werken in de aanvraag. De functies in de kelder (bergingen, vuilnisberging en fietsenberging) worden vervolgend uitgesloten uit de vergunning. In voorwaarden wordt opgelegd om een fietsenberging voor minimaal 2 fietsen en een afvalberging te voorzien in de garage op het gelijkvloers, conform artikel 29 en 26 van de bouwcode. Niveau -1 kan enkel als kelder worden gebruikt, zoals voorzien in de bestaande toestand.

Door het toevoegen van een isolatie op het platte dak van het hoofdvolume is de opstand van het platte dak op sommige plaatsen slechts 22 cm. Dit is strijdig met artikel 34 van de bouwcode dat oplegt om een opstand van minimaal 30 cm te voorzien. Omdat de (brand)veiligheid van levensbelang is kan hiervan niet worden afgeweken. Echter wordt er vastgesteld dat het voldoen aan de minimale opstand zou betekenen dat het bestaande dak dient afgebroken te worden en dat een nieuw dak met de juiste opstand dient voorzien te worden. Dit staat echter niet in verhouding met de werken die voorzien werden in de voorliggende aanvraag. Daarom wordt opgelegd in de vergunning om de dakbekleding te laten vallen onder brandreactie klasse BROOF (t1) of voorkomt op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden; geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.). Op die manier kan de (brand)veiligheid worden gegarandeerd.

De aanvraag is voor advies opgestuurd naar Waterlink  - Aquafin. De dienst adviseert ongunstig met volgende beoordeling:

“Het project kan niet worden aangesloten om volgende redenen:

-          Regenwater en afvalwater worden niet volledig gescheiden ingezameld. Op de plannen is te zien dat de RWA afvoer van het dak achteraan de woning, is aangesloten op de DWA. In de straat liggen huisaansluitingen voor DWA en RWA. De RWA dient via een aparte RWA leiding aan te sluiten op de RWA huisaansluiting.”

 Het bovenstaande dient conform artikel 40 en 41 van de bouwcode te gebeuren.

“Volgende punten dienen in acht genomen te worden:

-          Er wordt aangesloten op de bestaande septische put. Een volume van deze put staat niet op het plan, of is niet gekend. Er worden 4 wooneenheden verbouwd. Volgens de bouwcode van de stad Antwerpen dient er voor de functie wonen, per slaapkamer 1GE/slaapkamer + 1 extra GE voorzien te worden. Volgens de bouwcode zou er dan een septische put van minimum 2.900l voorzien te worden.“

Het bovenstaande dient conform artikel 43 van de bouwcode te gebeuren.

-          “Het betreft een verbouwing van een bestaande meergezinswoning. Verbouwingen vallen niet onder de GSV. Het regenwater wordt niet opgevangen. Indien het dak zou vernieuwd worden, kan hier geopteerd worden voor een groen dak.

-          De diameter van de RWA-huisaansluiting staat niet vermeld op het plan. Deze dient 125mm tot maximaal 200mm te bedragen.

-          RWA en DWA moeten volledig gescheiden tot op de rooilijn worden gebracht. De vergunningsaanvrager dient een externe toezichtmogelijkheid op beide aansluitingen te voorzien.

-          Gravitaire kelderaansluitingen zijn niet toegelaten. Indien er afvoerpunten van het gebouw (bijv. klokrooster) lager gelegen zijn dan het straatniveau t.h.v. de leiding dient de aansluiting beveiligd te worden tegen terugstroming. Dit kan door aan te sluiten via een terugslagklep of pomp.

Een terugslagklep dient te worden geplaatst in de aankomende leidingen en niet in de infrastructuur van de rioolbeheerder.

-          De aansluiting dient te gebeuren op een diepte van 80 cm onder het straatniveau. Afwijkingen hiervan kunnen eventueel toegelaten worden mits een gemotiveerde aanvraag.”

Het bovenstaande kan echter wel in voorwaarden worden opgenomen. De aanvrager dient te voldoen aan de bovenstaande voorwaarden die opgesteld werden door Aquafin.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

De fietsparkeerbehoefte wordt bepaald op het aantal slaapkamers per woning vermeerderd met 1. Het project bestaat uit de toevoeging van 1 woning met 1 slaapkamer. De fietsparkeerbehoefte bedraagt 2. Er wordt een ondergrondse fietsenstalling voorzien met plaats voor 4 fietsen.  Deze stalling is moeilijk bereikbaar. De trap heeft slechts een breedte van 80 cm en de vrije hoogte van de fietsenstalling is slechts 1,80 m. Met een fiets in de hand is het zeer moeilijk om de fiets in de kelder te kunnen stallen zonder de veiligheid in het gedrang te brengen. Het is efficiënter om meer ruimte te voorzien in de garage om daar enkele fietsen te kunnen stallen. In voorwaarde wordt opgenomen om minimaal 2 fietsstalplaatsen te voorzien in de garage van het gelijkvloers, conform artikel 29 van de bouwcode.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      een afvalberging voorzien in de garage van het gelijkvloers, conform artikel 26 van de bouwcode;

3.      een fietsenstalling plaatsen voor 2 fietsen in de garage van het gelijkvloers, conform artikel 29 van de bouwcode;

4.      het gedeelte van de scheidingsmu(u)r(en) dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, te voorzien van:

-          dakbekleding die valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of voorkomt op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden; geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.);

5.      voldoen aan de opgelegde voorwaarden van Fluvius;

6.      voldoen aan de opgelegde voorwaarden van Aquafin:

-          de RWA dient via een aparte RWA leiding aan te sluiten op de RWA huisaansluiting, conform artikel 40 en 41 van de bouwcode;

-          een septische put van minimum 2.900l dient voorzien te worden, conform artikel 43 van de bouwcode;

-          indien het dak zou vernieuwd worden, kan hier geopteerd worden voor een groen dak.

-          de diameter van de RWA-huisaansluiting staat niet vermeld op het plan. Deze dient 125mm tot maximaal 200mm te bedragen;

-          RWA en DWA moeten volledig gescheiden tot op de rooilijn worden gebracht. De vergunningsaanvrager dient een externe toezichtmogelijkheid op beide aansluitingen te voorzien;

-          gravitaire kelderaansluitingen zijn niet toegelaten. Indien er afvoerpunten van het gebouw (bijv. klokrooster) lager gelegen zijn dan het straatniveau t.h.v. de leiding dient de aansluiting beveiligd te worden tegen terugstroming. Dit kan door aan te sluiten via een terugslagklep of pomp. Een terugslagklep dient te worden geplaatst in de aankomende leidingen en niet in de infrastructuur van de rioolbeheerder;

-          de aansluiting dient te gebeuren op een diepte van 80 cm onder het straatniveau. Afwijkingen hiervan kunnen eventueel toegelaten worden mits een gemotiveerde aanvraag;

7.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

De functies (fietsenberging, afvalberging en overige bergingen) en iedere vergunningsplichtige wijziging in het kelderniveau.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.