2020_CBS_05290 - Omgevingsvergunning - OMV_2020030973. Wijngaardstraat 9, Moriaanstraat 10. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          30/09/1993: vergunning (86#8722392) vervangen garage door atelierruimte, verbouwen gevelpui;

-          28/01/1993: vergunning (86#8719008) voor een gesloten veranda op de tweede verdieping;

-          26/08/1988: vergunning (86#880386) voor het uitvoeren van verbouwingswerken;

-          01/02/1988: vergunning (86#8723847) voor het uitvoeren van een gevelpuiverbouwing en renovatie- en aanpassingswerken.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          programma:

• handelspand met winkel, atelier en bovenliggend 5 woonentiteiten;
• 3 eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 66m², 79m² en 109m²;
• 2 tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 111m² en 179m²;

-          bouwvolume:

• wooncomplex in gesloten bebouwing rondom patio van circa 23m²;
• Wijngaardstraat: gebouw van 3 traveeën en 4 bouwlagen onder een pannen tentdak;
• Moriaanstraat: 3 traveeën en 3 bouwlagen met insteekverdieping onder plat dak;
• achterbouwen: 2 en 4 bouwlagen, beiden onder schuin dak;

-          gevelafwerking:

• Wijngaardstraat: lijstgevel met parement uit baksteenmetselwerk in 3 tinten rood;
• Moriaanstraat: bak- en zandsteenbouw met speklagen, verankerd door smeedijzeren muurankers.

Huidige toestand

-          Wijngaardstraat 9: vaststelling (ID: 4699) van Tabaksfabriek Stanislas Pauwels als bouwkundig erfgoed;

-          Moriaanstraat 10: vaststelling (ID: 4392) van Traditioneel rijhuis als bouwkundig erfgoed en bescherming van Stadswoning: geveldelen als monument;

-          garage zijde Moriaanstraat links;

-          aangepaste indeling en opdeling van het pand in 3 woningen;

-          gevelafwerking: gevel Moriaanstraat gekaleid.

Gewenste toestand

-          functie: handelspand met winkel, atelier en bovenliggend 5 woonentiteiten:

• 2 één-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 56m² en 76m²;
• 3 twee-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 104m², 120m² en 178m²;
• garage wordt opnieuw omgevormd tot atelierruimte;

-          bouwvolume: dakterras en traphal zijde Moriaanstraat.

Inhoud van de oorspronkelijke aanvraag

-          herstellen van niet-vergunde garage wordt hersteld naar vergunde atelierruimte;

-          functiewijziging gelijkvloers foto-atelier naar casco handelsruimte (detailhandel);

-          herinrichten gemeenschappelijke verticale circulatie en plaatsen van een lift;

-          herinrichten bovenliggende woonentiteiten:

-          slopen veranda ter hoogte van de 2de verdieping en herbouw/uitbreiding;

-          gevelafwerking: herstel gevel Moriaanstraat d.m.v. decaperen;

-          aanleg dakterras met balustrade bovenop beschermde gevel Moriaanstraat.

Inhoud van de aanvraag na wijzigingsverzoek

-          herstellen van niet-vergunde garage wordt hersteld naar vergunde atelierruimte;

-          functiewijziging gelijkvloers foto-atelier naar casco handelsruimte (detailhandel);

-          herinrichten gemeenschappelijke verticale circulatie en plaatsen van een lift;

-          herinrichten bovenliggende woonentiteiten:

-          slopen veranda ter hoogte van de 2de verdieping en herbouw/uitbreiding;

-          gevelafwerking behoort niet tot de aanvraag;

-          dakterras wordt verkleind zodat beschermde gevel behouden blijft.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de voorschriften van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed:
  het maken van een terras boven de 16de-eeuwse gevel verstoort de historische waarde van de gevel (in de oorspronkelijke aanvraag);
  de gevraagde CHE-nota ontbreekt (ook nog na de wijzigingslus) waardoor een oordeelkundige beoordeling van het behoud van de erfgoedwaarde onmogelijk is;
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  de slaapkamer in appartement 2.1 is voorzien van een te klein dakraam;
  slaapkamer 2 in appartement 1.1 is grotendeels afgescheiden van het raam met een vrije doorgangsbreedte van minder dan 1,5 meter.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het optimaliseren van een bestaand handelspand gelegen in afgebakend hoofdkernwinkelgebied Centrum Antwerpen is functioneel inpasbaar. De handelsfunctie blijft behouden in dit pand, wat positief is gelet op de clustering en versterking van bestaande en nieuwe handelszaken in de afgebakende kernwinkelgebieden. De voorliggende investering maakt het mogelijk dat de aanwezige handel en omliggende kern versterkt wordt.

Het wonen boven winkels is eveneens functioneel inpasbaar.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De schaal van de gebouwencluster wordt niet ingrijpend gewijzigd en is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag omvatte oorspronkelijk een dakterras met borstwering bovenop de beschermde gevel in de Moriaanstraat. Door middel van een wijzigingsverzoek werd het terras met 2,20m verkleind waardoor het ontwerp geen impact meer heeft op het uitzicht van de gevel en het straatbeeld.

Het advies van het Agentschap Onroerend Erfgoed was aanvankelijk ongunstig en laat zich samenvatten in twee punten:

-          De bescherming omvat het bovengedeelte van de gevel vanaf de blinde insteekverdieping van de stadswoning aan de Moriaanstraat. Deze woning hoorde in de 19de eeuw bij de voormalige tabaksfabriek Sint-Pauwels. Het is een traditoneel rijhuis van drie traveeën en drie bouwlagen met insteekverdieping onder een plat dak, uit de tweede helft van de 16de eeuw. Het maken van een terras boven deze 16de eeuwse gevel verstoort de historische waarde van de gevel.

-          Voor volgende handelingen is het dossier onvolledig: decaperen van de beschermde delen van de voorgevel.

In het dossier ontbreekt namelijk:

• een nauwkeurige beschrijving van de werken en van de noodzaak ervan. Is het decaperen enkel een esthetische beslissing of is er ook een bouwfysiche noodzaak? Kan het decaperen gemotiveerd worden vanuit historisch standpunt? Zijn er ook werken noodzakelijk aan het voegwerk? Wat is de toestand van de bak- en natuursteen? Zijn er hier ook restauratiewerken nodig?
• een nauwkeurige beschrijving van de uitvoeringstechniek.

Het decaperen van de gevel kan enkel toegestaan worden indien de reiniging de bak- en natuurstenen niet beschadigen. Hiervoor is een gedetailleerde beschrijving noodzakelijk die rekening houdt met de aard van de ondergrond, het type vervuiling en de bouwkundige staat van de gevel. Het bepalen van de juiste reinigingsmethode met een proefreiniging is hiervoor zeer belangrijk.

De aanvrager heeft de plannen aangepast d.m.v. een wijzigingsverzoek op 15 mei 2020. Het advies van het Agentschap Onroerend Erfgoed werd opnieuw aangevraagd en is nu voorwaardelijk gunstig:

Deze handelingen krijgen een gunstig advies omdat ze geen afbreuk doen aan de bescherming. De plannen zijn aangepast n.a.v. ons ongunstig advies dd. 16/4/2020. De aangepaste aanvraag komt tegemoet aan onze bemerkingen:

-          Het terras is verkleind. De balustrade werd op 220 cm teruggelegd. Op deze manier ligt het terras op voldoende afstand van de beschermde delen en wordt het gevelbeeld vanuit de Moriaanstraat en het Moriaanstraatje niet verstoord.

-          De restauratie van de voorgevel zal in een aparte aanvraag opnieuw worden voorgelegd.

De gewijzigde plannen komen tegemoet aan de bezwaren van het Agentschap doordat het dakterras verkleind wordt waardoor de beschermde gevel gerespecteerd wordt, en de restauratie van de voorgevel uit de vergunningsaanvraag werd gehaald.

Gezien de grote erfgoedwaarde en historiek van het geheel van de panden (ook het interieur) werd ook het advies van de stedelijke dienst monumentenzorg ingewonnen. Dit advies is ongunstig, ook na aanpassing van de plannen:

Conform artikel 5§2 van de bouwcode van 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat de vergunningverlenende overheid deze kan afwegen.

Het dossier bevat helemaal geen informatie over het cultuurhistorisch profiel van de panden. Ingrepen worden niet gemotiveerd op basis van de aanwezige erfgoedwaarden. Zoals ook aangegeven in het extern advies van het Agentschap onroerend erfgoed is het dossier onvolledig om de aanwezige erfgoedelementen te kunnen afwegen en weloverwogen advies te kunnen geven.

Er is een CHE-rapport nodig om dit dossier te kunnen beoordelen.

De stedelijke dienst monumentenzorg adviseert dan ook ongunstig.

Gezien het ontbreken van de nodige documentatie en fotomateriaal is er geen duidelijkheid of er historische constructieve en/of decoratieve elementen worden aangetast. Een goed onderbouwde CHE-nota zou hierover klaarheid moeten scheppen zodat een passende beoordeling kan gemaakt worden. Bij gebrek hieraan kan de goede ruimtelijke ordening niet gegarandeerd worden. De aanvraag is dan ook in strijd met artikel 5 van de bouwcode.

De aanvrager was ook van dit advies op de hoogte, maar heeft hierover geen aanvullingen bijgebracht bij zijn wijzigingsverzoek. Een nieuwe aanvraag kan enkel gunstig worden beoordeeld mits het toevoegen van een CHE-rapport waarin alle waardevolle bouwkundige elementen en alle ingrepen geïnventariseerd en gemotiveerd worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer was initieel ongunstig omwille van enkele conceptuele tekortkomingen. Deze werden rechtgezet in de gewijzigde plannen van 15 mei 2020 en de brandweer bracht daarop een voorwaardelijk gunstig advies uit dat stipt moet worden nageleefd.

Slaapkamer 1 van appartement 1.1 op de eerste verdieping kan enkel bereikt worden via slaapkamer 2. Om de nodige privacy te voorzien werd een scherm geplaatst in kamer 2. Hierdoor krijgt deze ruimte echter geen rechtstreeks daglicht en is daarom in strijd met artikel 24 van de bouwcode. Slaapkamer 2 moet daarom geschrapt worden en omgevormd tot bureau of hobbyruimte.

Er wordt tevens opgemerkt dat op de tweede verdieping een raam wordt geplaatst in de scheimuur, om licht te trekken in een bureauruimte van appartement 2.1. Hierdoor kan rechtstreekse inkijk ontstaan naar de achtergevels in de Moriaanstraat. Stedenbouwkundig is hiertegen geen bezwaar mits een invulling met ondoorzichtige beglazing, onder voorbehoud van burgerrechtelijke aspecten.

Om te voldoen aan artikel 24 van de bouwcode (minimale lichtinval en luchttoevoer) moet het dakraam in de slaapkamer van appartement 2.1 minstens 1m² groot zijn.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte: het betreft het opnieuw omvormen van een niet-vergunde garage aan de zijde Moriaanstraat tot atelier zoals vergund in 1993.

Woninggrootte

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn. De gemiddelde oppervlakte van de appartementen bedraagt meer dan 80m².

De vijf appartementen variëren in grootte tussen 55,72m² en 178,2m² netto vloeroppervlakte. De gemiddelde oppervlakte is 106,67m². Er zijn drie appartementen met twee slaapkamers die elk groter zijn dan 100m². Er zijn twee appartementen met één slaapkamer waarvan het kleinste minder dan 60m² groot is. Rekening houdend met de beperkingen die historische panden met een zeker erfgoedwaarde met zich meebrengen, is deze beperkte afwijking aanvaardbaar vermits de ruimtes voldoende daglicht en leefbare verhoudingen hebben, en gezien ook de variatie in woningtypes in dit project.

Omwille van interne privacy moet appartement 1.1 worden omgevormd van een één- naar een twee-slaapkamerappartement, waardoor er nu 2 appartementen met 2 slaapkamers zijn en 3 met 1 slaapkamer. Dit is nog steeds een aanvaardbare mix.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en met de goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Wijzigingslus

De aanvrager heeft een of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens een van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten