2020_CBS_08087 - Omgevingsvergunning - OMV_2020096518. Vredestraat 51. District Berchem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          19/07/1982: vergunning (198219061) voor verbouwingswerken;

-          20/07/1977: vergunning (197718476) voor verbouwingswerken;

-          05/01/1932: vergunning (1275#1355) voor huis afbreken en herbouwen;

-          11/06/1926: vergunning (961#8279) voor gevelveranderingswerken.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• eengezinswoning met naastgelegen magazijn;

-          bouwvolume:

• besloten bebouwing op hoekperceel;
• eengezinswoning:
  • 2 bouwlagen;
  • plat dak;
• magazijn:
  • 3 bouwlagen;
  • plat dak;

-          gevelafwerking:

• eengezinswoning (hoekpand):
  • bruine gevelsteen met streklagen uit bruine gevelsteen en gewassen beton;
  • wit buitenschrijnwerk;
  • plint uit blauwe hardsteen;
• magazijn:
  • rode gevelsteen;
  • wit buitenschrijnwerk;
  • bruine garagepoort;
  • plint uit blauwe hardsteen;

-          inrichting:

• eengezinswoning (hoekpand):
  • volledig bebouwd perceel, met uitzondering van kleine koer (circa 3m²) op gelijkvloers;
• magazijn:
  • volledig bebouwd perceel;
• koer is toegankelijk vanuit de woning en het magazijn.

Huidige toestand

-          in overeenstemming met vergunde toestand.

Gewenste toestand

-          functie:

• 2 eengezinswoningen;
• vermeerderen van het aantal wooneenheden van 1 naar 2. Met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:
  • 1 zelfstandige woning met 2 tot 3 slaapkamers met een netto vloeroppervlakte van circa 128 m²;

-          bouwvolume:

• besloten bebouwing op hoekperceel;
• eengezinswoning 1 (hoekpand):
  • 2 bouwlagen + 1 teruggetrokken daklaag;
  • platte daken;
• eengezinswoning 2:
  • 4 bouwlagen + 1 onderdakse bouwlaag;
  • hellend dak vooraan, plat dak achteraan;
  • bouwdiepte beperkt tot 7,33 m;

-          gevelafwerking:

• eengezinswoning 1 (hoekpand) - onderbouw:
  • bruine gevelsteen met streklagen uit bruine gevelsteen en gewassen beton;
  • houten buitenschrijnwerk;
  • plint uit blauwe hardsteen;
• eengezinswoning 1 (hoekpand) - daklaag:
  • gevelafwerking uit zink;
  • aluminium buitenschrijnwerk;
• eengezinswoning 2:
  • voorgevel uit genuanceerde gevelsteen;
  • wacht- en achtergevel afgewerkt met cementering;
  • aluminium buitenschrijnwerk;
  • plint uit blauwe hardsteen;

-          inrichting:

• eengezinswoning 1 (hoekpand):
  • gelijkvloerse koer wordt vergroot;
  • dakterras op volledige platte dak van 2de verdieping;
• eengezinswoning 2:
  • gelijkvloerse koer;
  • open dakterras achteraan op 4de onderdakse verdieping.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie van magazijn naar eengezinswoning;

-          gedeeltelijke sloop van magazijn achteraan;

-          uitbreiden van voormalige magazijn in de hoogte;

-          toevoegen van nieuwe daklaag en dakterras aan bestaande eengezinswoning;

-          verhogen en verlagen van de scheidingsmuren;

-          interne wijzigingen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 6: Harmonie en draagkracht
  Het achterste dakvlak van het nieuwe hellende dak wordt niet uitgevoerd, wat een niet kenmerkend profiel genereerd. Kenmerkend zijn schuine daken achteraan indien dit ook vooraan aanwezig is.

Dit pand wordt ook voorzien van 5 bouwlagen en een ‘laag’ gelijkvloers. Kenmerkend zijn vier bouwlagen en een hoog gelijkvloers.

• artikel 12: Levendige plint
  De nieuwe eengezinswoning is smaller dan 5 m en heeft op het gelijkvloers een fietsenberging aan de straatzijde, de aanvraag toont echter onvoldoende aan of er nog voldoende contact is tussen de woning en de straat;
• artikel 24: Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer
  In de aanvraag zijn de te openen raamopeningen niet aangeduid, waardoor niet kan worden afgetoetst of elke verblijfsruimte over voldoende natuurlijke ventilatiemogelijkheden beschikt;
• artikel 30: Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen
  Er wordt geen parkeerplaats op eigen terrein voorzien voor de nieuwe woongelegenheid;
• artikel 34: Stabiliteit en scheidingsmuren
  De scheidingsmuur ter hoogte van de nieuwe daklaag heeft niet overal een opstand van minimaal 0,30 m;
• artikel 38: Groendaken
  Het nieuwe platte dak van de nieuwe daklaag is groter dan 20 m² en wordt niet aangelegd als groendak;
• artikel 40: Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen
  Er wordt een gescheiden rioolstelsel aangelegd voor beide woningen, maar ze worden niet gescheiden aangeboden aan de straat;

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Het straatbeeld wordt gekenmerkt door woningen met ‘klassieke’ zadeldaken of platte daken. De daklaag van de woning links wordt echter voorzien als een combinatie tussen beide: vooraan wordt een schuin dak voorzien en achteraan een dakterras.

Dit profiel is aanvaardbaar, in afwijking op artikel 6, op voorwaarde dat de muur tussen de twee woningen wel dit kenmerkende profiel volgt, daar deze muur zichtbaar is vanop de publieke ruimte.

Het straatbeeld wordt gekenmerkt door woningen met vier bouwlagen en een hoog gelijkvloers. De woning links wordt echter voorzien van 5 bouwlagen en een ‘laag’ gelijkvloers.

5 bouwlagen en een ‘laag’ gelijkvloers is aanvaardbaar, in afwijking op artikel 6, gelet op de bestaande toestand én op voorwaarde dat de vide tussen gelijkvloers en eerste verdieping 1m80 groter wordt voorzien waardoor deze eerste verdieping eerder een duplex wordt van het gelijkvloers dat hierdoor ook dubbel hoog wordt voorzien.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het behouden van de rechter eengezinswoning en het omvormen van het links gelegen magazijn tot een afzonderlijke eengezinswoning.

De Vredestraat wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door grondgebonden eengezinswoningen. Het voorzien van een bijkomende eengezinswoning wordt positief geadviseerd.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het achterste gedeelte van het magazijn wordt afgebroken, waardoor een onbebouwde buitenruimte van circa 8m² ontstaat. Gelet op de beperkte oppervlakte van het perceel is dit voldoende.

Het voormalige magazijn wordt voorzien van 2 bijkomende verdiepingen (tot 5 bouwlagen onder schuin dak). De kroonlijsthoogte wordt vooraan voorzien tot 13,38 meter. Het schuine dak vooraan heeft dezelfde hellingshoek als de links aanpalende woning en de nok wordt voorzien op een hoogte van 16,56 meter. Indien de muur tussen de twee woningen in de vorm van een schuin dak opgetrokken wordt (zoals hierboven  bij beoordeling afwijking van de voorschriften vermeld), is dit in overeenstemming met de kenmerkende bebouwing in de omgeving.

Het hoofdvolume van het hoekpand blijft behouden. In de hoek links achteraan wordt een kleine daklaag van circa 24m² voorzien. Het nieuwe bouwvolume heeft een kroonlijsthoogte van 10,7 meter en wordt voorzien met voldoende afstand tot de gevels langs de Vredestraat en de Patriottenstraat. Vooraan wordt het bestaande dak ingericht als een ruim dakterras. Dit wordt positief geadviseerd.

Visueel-vormelijke elementen

De opbouw van het voormalige magazijngebouw wordt voorzien in genuanceerde gevelsteen met aluminium buitenschrijnwerk. De derde verdieping wordt voorzien van drie smalle verdiepingshoge ramen met bovenaan bloembakken. De nieuwe gevelopeningen worden uitgelijnd op de ramen van de eerste verdieping. De bestaande ramen worden vervangen. Het nieuwe schrijnwerk wordt voorzien in aluminium. De wijzigingen in de voorgevel gebeuren met respect voor de bestaande architectuur en worden positief geadviseerd.

De achtergevel van deze woning wordt gecementeerd en voorzien van aluminium buitenschrijnwerk. Tussen de ramen van de tweede en derde verdieping wordt een gevelpaneel in aluminium voorzien. Ook de achtergevel van de dakverdieping wordt voorzien in aluminium.  Gelet op de stedelijke context van de achtergevel is dit aanvaardbaar.

De optopping van het hoekpand wordt voorzien in zinken gevelpanelen. Dit versterkt de interpretatie van het bouwvolume als een daklaag. Het centrale gedeelte langs de kant van de hoek van de straat wordt voorzien in grote aluminium ramen. Dit is aanvaardbaar.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de muur tussen de twee woningen langs het dakterras schuin te voorzien worden tot de nok, zodat de zadeldak-vorm over de volledige diepte van de woning doorgetrokken wordt;

2.      de vide in de woning links, tussen gelijkvloers en eerste verdieping, 1m80 groter te voorzien;

3.      de voordeur van de woning links en de dubbele deur tussen de keuken en de fietsenberging/inkomhal volledig met doorzichtig te voorzien;

4.      elke verblijfsruimte over een te openen gevelopening te laten beschikken, conform artikel 24 van de bouwcode;

5.      het nieuwe platte dak van de tweede verdieping van het hoekpand als groendak te voorzien, conform artikel 38 van de bouwcode;

6.      de riolering van beide woningen gescheiden aan te bieden aan de straat, conform artikel 40 van de bouwcode;

7.      het gedeelte van de scheidingsmu(u)r(en) dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand; 

8.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten