2020_CBS_08095 - Omgevingsvergunning - OMV_2020094260. Herentalsebaan 325. District Deurne - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          23/06/2020: proces-verbaal (11002_2020_12598_VPV) voor het doorvoeren van wijzigingen zonder vooraf verkregen vergunning;

-          27/05/1991: vergunning (629#5992) voor het verbouwen van een woning tot winkel.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          handelspand in gesloten bebouwing met drie bouwlagen onder hellend dak;

-          kroonlijst- en nokhoogte van respectievelijk circa 8,95 en 12,45 m;

-          bouwdiepte benedenverdieping circa 23,25 m (rechterzijde perceel), op de bovenliggende verdiepingen beperkt deze zich toch circa 9,15 m;

-          gevelafwerking:

• roodbruine bakstenen gevel met detaillering in witte zandsteen;;
• benedenverdieping afgewerkt in zwarte leisteen;
• materiaal buitenschrijnwerk niet gekend.

Huidige toestand

-          functie en aantal bouwlagen conform vergunde toestand;

-          bouwdiepte benedenverdieping circa 39,25 m, ongewijzigd op verdiepingen;

-          gewijzigde toegang tot handelsruimte na inkorten etalage;

-          aangepaste verticale circulatie;

-          gevelafwerking conform vergunde toestand met uitzondering van het buitenschrijnwerk in wit pvc;

-          achteraan het perceel werd een gebouw opgericht.

Gewenste toestand

-          handelspand met bovenliggende wooneenheid:

• tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 98,60 m²;
• appartement en winkel beschikken over een aparte toegang, maar zijn intern met elkaar verbonden;

-          bouwhoogte conform vergunde toestand;

-          maximale bouwdiepte van 39,25 m conform huidige toestand, variërende bouwdiepte op de verdiepingen;

-          gevelafwerking conform huidige toestand;

-          losstaand bijgebouw achteraan perceel ongewijzigd.

Inhoud van de aanvraag

-          opsplitsen van een handelspand in een handelsruimte met bovenliggende wooneenheid;

-          voorzien van een aparte toegang tot beide functies;

-          uitbreiden van het bouwvolume (beneden- en eerste verdieping);

-          wijzigen van de verticale circulatie;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          wijzigen van de scheidingsmuren;

-          de berging achteraan de tuin maakt geen deel uit van de aanvraag.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 26 Afvalverzameling:
  er werd geen afvalberging voorzien voor de handelsruimte;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  ter hoogte van de uitbreiding van het bouwvolume (gelijkvloerse en eerste verdieping) werden de scheidingsmuren niet voorzien van een minimale opstand van 0,30 m ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak;
• artikel 38 Groendaken:
  de daken behorende tot de gelijkvloerse uitbouw worden niet voorzien van een groendak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag betreft het verbouwen van een handelspand met bergruimtes op de verdiepingen. Het gelijkvloers blijft behouden als handelspand, op de verdiepingen wordt een woonfunctie voorzien. De beoogde functies zijn in harmonie met de kenmerkende functies in de Herentalsebaan.

Het perceel is gelegen binnen een lokaal kernwinkelgebied Deurne-Zuid zoals voorzien in de beleidsnota detailhandel. De dienst Ondernemen en stadsmarketing (Business en Innovatie) geeft een gunstig advies voor het behouden van de handelsfunctie op het gelijkvloers.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Inzake volumetrie betreffen de aanpassingen het uitbreiden van het gelijkvloers en de eerste verdieping. Het gelijkvloers wordt ten opzichte van de bestaande toestand uitgebreid met een personeelsruimte van circa 28 m² ter hoogte van de linker perceelgrens. Tegen de rechter perceelgrens is reeds een uitbreiding, een werkplaats aansluitend aan de winkelruimte, gerealiseerd ten opzichte van de laatst vergunde toestand.

Op het perceel wordt voldoende open ruimte voorzien, dat via het handelspand door een interne verbinding bereikbaar blijft voor de bovenliggende woonfunctie. Gelet op de ligging van het perceel in kernwinkelgebied en het behoud van voldoende open ruimte op het perceel, is de gelijkvloerse uitbreiding in functie van handel op het gelijkvloers aanvaardbaar.

De eerste verdieping wordt eveneens uitgebreid in functie van de nieuwe zelfstandige woning. Deze uitbreiding wordt binnen het gabarit van de rechterbuur voorzien tot een bouwdiepte van circa 17 m. De bouwdiepte overschrijdt de maximale kenmerkende bouwdieptes in de straat niet, de beoogde uitbreiding is bijgevolg vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar.

Achteraan het perceel is een bestaand bijgebouw als garage voorzien. Deze is echter niet vergund. Het is ook onduidelijk hoe de garage bereikt wordt met de wagen via de naastliggende percelen. Bijgevolg wordt de garage uitgesloten uit de vergunning.

Visueel-vormelijke elementen

De bestaande materialisatie aan de voorgevel blijft behouden. De bestaand insprong en etalages van de winkel worden afgebroken, het gelijkvloers wordt voorzien van een nieuwe winkelpui en een aparte toegangsdeur naar de woonfunctie.

In het hellend dak worden dakvlakvensters gerealiseerd langs straat- een achterzijde.

De achtergevel wordt uitgevoerd in een witte bepleistering.

Gelet op het feit dat de materialen in overeenstemming zijn met de stedelijke context, kan de gevelafwerking aanvaard worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag wijkt af van artikel 26 van de bouwcode. Functies anders dan wonen, dienen een afgescheiden ruimte voor afvalberging te hebben die voorzien wordt van verluchting en minimaal 4 vierkante meter groot is. Dit wordt opgelegd als voorwaarde bij vergunning.

De scheidingsmuren ter hoogte van de uitbreidingen zijn niet uitgevoerd met een opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Dit is strijdig met artikel 34 van de bouwcode. Aangezien de nieuwe daken, inclusief het bestaand en niet-vergund plat dak van de werkplaats voorzien moeten worden van een groendak conform artikel 38 van de bouwcode kan afgeweken worden van een minimale opstand van 30cm wanneer er tussen de scheidingswand en de vegetatie een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30cm breed aanwezig is. Dit wordt opgelegd als voorwaarde bij vergunning.

De plannen voorzien een terras aan de achtergevel ter hoogte van de eerste verdieping. Het terras is in overeenstemming met artikel 678 tot 680 van het Burgerlijk Wetboek inzake zichten op het naastliggend goed. Zo voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten.

Mits voldaan wordt aan de gestelde voorwaarden is de aanvraag in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Woninggrootte

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is het geval in het voorliggend project, waardoor de nieuwe woongelegenheid voldoende wooncomfort biedt. Op een oppervlakte groter dan 80 m² wordt voldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een twee-slaapkamerappartement.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Er is een fietsparkeerbehoefte van 1 x (2+1) = 3 fietsstalplaatsen.

Er worden geen fietsstalplaatsen voorzien. Als voorwaarde wordt opgelegd minstens 3 fietsstalplaatsen te voorzien voor de woonfunctie conform artikel 29 van de bouwcode.

Laden en lossen

De winkel is te klein om inpandig laden en lossen te voorzien en is aangewezen op het openbaar domein.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      een afvalberging voorzien voor de handelsfunctie conform artikel 26 van de bouwcode;

2.      de nieuwe daken, inclusief het bestaand plat dak van de werkplaats voorzien van een groendak conform artikel 38 van de bouwcode;

3.      ter hoogte van de dakopstand van de scheidingsmuren aan de nieuwe uitbreidingen een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) te voorzien van minstens 30cm breed tussen de scheidingswand en de vegetatie van het groendak;

4.      minstens 3 fietsstalplaatsen voorzien voor de woonfunctie conform artikel 29 van de bouwcode;

5.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

6.      het hydraulisch en technisch advies van Aquafin strikt na te leven;

7.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

De garage achteraan het perceel zoals in het rood aangeduid op de plannen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1.      Licht en zicht: Er wordt te veel licht weggenomen door de hoge muren die in de tuin en op de eerste verdieping voorzien worden. De scheiding op de eerste verdieping wordt hoog en zal veel licht wegnemen. Het uitzicht naar achter vanuit de woonkamer zal voorgoed verdwijnen;

Beoordeling:

De te verwachten hinder die hier zal ontstaan resulteert niet in een hinder die in een stedelijke omgeving de gangbare normale burenhinder zal overschrijden. Bijkomend komt de voorgestelde bouwdiepte op de verdieping overeen met het referentiebeeld in de straat. Op termijn zou het mogelijk zijn de bebouwing op het perceel van bezwaarindiener op de verdieping uit te breiden en aan te sluiten aan deze bouwdiepte.

Het bezwaar is ongegrond.

2.      Schenden van de privacy: de privacy zal geschonden worden door de aanbouw van een terras waardoor binnen gekeken kan worden;

Beoordeling:

Het Burgerlijk Wetboek legt een aantal voorschriften op, voor het creëren van rechtstreekse en schuine zichten op een aanpalend erf. Het terras ter hoogte van de eerste verdieping voldoet aan deze voorschriften.

Het bezwaar is ongegrond.

3.      Open ruimte: de bestaande gebouwen in de tuin werden gebouwd door de vorige eigenaar zonder bouwaanvraag. Deze gebouwen worden in voorliggende aanvraag verder uitgebreid met als gevolg dat een groot deel van de tuinoppervlakte wordt bebouwd;

Beoordeling:

Het perceel is volgens de Beleidsnota Detailhandel gelegen in een zone aangeduid als kernwinkelgebied. In deze zone is het van belang dat de handelsfunctie ten volle wordt geconcentreerd en ondersteund. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is de voorgestelde uitbreiding op het gelijkvloers aanvaardbaar en gunstig voor de handelsfunctie. In voorliggende aanvraag wordt verder nog voldoende open ruimte voorzien als tuinzone. Er zijn echter onduidelijkheden over de bereikbaarheid van de garage achteraan het perceel, bijgevolg wordt dit bijgebouw uitgesloten uit de vergunning.

Het bezwaar is deels gegrond.

4.      Uitvoeringstechnisch: De verbouwingen zijn reeds begin dit jaar gestart en er is nog geen vergunning. De muren in de tuin zijn al gedeeltelijk opgebouwd, helaas niet volgens de normen van het vak. Langs de kant van bezwaarindiener zijn de muren niet volledig gevoegd;

Beoordeling:

De bezorgdheden van de bezwaarindiener rond de afwerking is een uitvoeringstechnische aangelegenheid die los staat van de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggende aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de bouwheer/aannemer zich te ontzien van burgerrechtelijke plichten. De aanvrager is verplicht de werken uit te voeren zonder schade aan derden en volgens de regels van de kunst.

Het bezwaar is ongegrond.