Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2020109691 |
Gegevens van de aanvrager: | BVBA BARLEY'S INVEST met als adres De Keyserlei 27 te 2018 Antwerpen en de heer Peter De Clerck met als adres Botermarkt 12 bus 0102 te 9000 Gent |
Ligging van het project: | De Keyserlei 25-27, Statiestraat 20 te 2018 Antwerpen |
Kadastrale gegevens: | afdeling 8 sectie H nrs. 1167M7, 1249Y3 en 1249C8 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | regulariseren wijzigingen reca en extra woonentiteit |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 08/06/2018: toelating (2018221) voor een open gevelterras De Keyserlei;
- 08/06/2018: toelating (2018222) voor een open eilandterras De Keyserlei;
- 24/03/2017: niet-uitgevoerde vergunning (20162709) voor het regulariseren van een commerciële ruimte met woningen;
- 14/07/2011: proces-verbaal (AN.66.LB.102244/2011) voor het uitvoeren van werken en wijzigingen in strijd met de op 13/08/2010 verleende vergunning;
- 13/08/2010: vergunning (20103442) voor het verbouwen van een horecazaak:
- 02/07/2010: toelating (20103172) voor een open gevelterras Statiestraat.
Vergunde/vergund geachte toestand
- functie:
- bouwvolume: besloten bebouwing van respectievelijk 3 en 5 bouwlagen onder zadeldak;
- gevelafwerking: wit/beige gevelbepleistering met bruin/groene houten gevelbekleding en buitenschrijnwerk.
Huidige toestand
- functies conform de vergunde toestand behalve de verdiepingen in de Statiestraat: woning op de verdiepingen;
- gevel De Keyserlei 25 is geel geschilderd met oranje raamomlijstingen en wit buitenschrijnwerk;
- gevels voorzien van zaak-gebonden publiciteit en zonneluifels;
- technieken geplaatst op het platte dak van het gelijkvloers;
- bouwvolume: besloten bebouwing van respectievelijk 3 en 5 bouwlagen onder zadeldak.
Gewenste toestand
- functie:
- de nieuwe woonentiteit is een drie-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 203m²;
- bouwvolume: besloten bebouwing van respectievelijk 3 en 5 bouwlagen onder zadeldak;
- gevelafwerking: wit/beige gevelbepleistering met bruin/groene houten gevelbekleding en buitenschrijnwerk.
Inhoud van de aanvraag
- functiewijziging van bergingen/kantoor naar wonen;
- het vermeerderen van het aantal woonentiteiten met 1;
- voorzien van een aparte toegang naar de nieuwe woning in de Statiestraat;
- het ophogen van de scheimuur ter hoogte van het nieuwe terras bij de nieuwe woonentiteit;
- het doorvoeren van interne constructieve werken.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
brandweer/ risicobeheer/ preventie | 2 oktober 2020 | 27 oktober 2020 | Voorwaardelijk gunstig |
Fluvius System Operator | 2 oktober 2020 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag | Geen tijdig advies ontvangen waardoor het geacht wordt gunstig te zijn |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Onafhankelijke Diensten/ dienst Strategische Coördinatie/ Loketwerking/ Stadsloketten/ Huisnummeringsteam | 2 oktober 2020 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
stadsontwikkeling/ mobiliteit | 2 oktober 2020 | 6 oktober 2020 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
de inplanting van het terras bij de woning in de Statiestraat overschrijdt de kenmerkende bouwhoogte en bouwdiepte in het reeds zeer dens bebouwd bouwblok;
de technische installaties worden niet in het bouwvolume geplaatst en niet op het hoogst gelegen dak;
slaapkamer 1 in de Statiestraat heeft onder het schuin dak niet minstens voor de helft vanaf een hoogte van 1,8 meter, een hoogte van 2,60 meter;
het is niet duidelijk in de aanvraag of de leefruimten in de Statiestraat beschikken over raamopeningen om op natuurlijke wijze te ventileren;
op de toegevoegde foto’s is er een overvloed aan zaak-gebonden publiciteit zichtbaar op de gevels. Op de plannen zijn geen gegevens opgenomen over publiciteit;
het is niet duidelijk of de uitlaat van de kanalen voor de afvoer van schadelijke gassen zich situeert boven de kroonlijst van het eigen gebouw.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Het voorzien van een woonfunctie op de verdiepingen in de Statiestraat is functioneel inpasbaar in de Stationsomgeving. Het voorzien van kwalitatieve woningen is noodzakelijk om de leefbaarheid van deze omgeving te garanderen.
De horecafunctie op het gelijkvloers blijft ongewijzigd. Deze is functioneel inpasbaar in de horecakern rond het station.
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
De aanvraag voorziet een functiewijziging naar wonen op de verdiepingen in de Statiestraat.
De oppervlakte van de woning is voldoende groot om een gezin te huisvesten.
De fietsenberging op de verdieping is echter niet vlot bereikbaar door de gewone trap.
Zelfs met een fietsgoot is het onwaarschijnlijk dat deze fietsenstalling op een kwalitatieve manier kan worden gebruikt. Gelet op de hoge densiteit op het bouwblok zou het beter zijn dat het volume van de fietsenstalling wordt gesupprimeerd.
Het terras bij de woning wordt voorzien op het platte dak van deze fietsenberging.
De inplanting van dit terras overschrijdt in dit dens bouwblok de kenmerkende en aanvaardbare bouwhoogte en bouwdiepte. Om privacy bij de rechter gebuur te garanderen is het nodig de scheimuur te verhogen. Het verhogen van scheimuren in dit dens bouwblok, is niet aanvaardbaar.
Mobiliteitsimpact
Toetsing parkeerbehoefte
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaats.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding en of functiewijziging. Er is 1 bijkomende wooneenheid. Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1. 1 bijkomende wooneenheid : 1 x 1 = 1. De werkelijke parkeerbehoefte is 1.
|
De plannen voorzien geen nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet (volledig) gerealiseerd worden:
Het pand in de Statiestraat heeft een gevelbreedte kleiner dan 8 meter. Het volledige gelijkvloers wordt ingenomen door een horecafunctie. Langs de De Keyserlei is het volledige openbaar domein ingenomen door open terrassen. De Statiestraat is een autoluwe zone.
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1 – 0 = 1. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Fietsvoorzieningen
Voor het bijkomend appartement met 3 slaapkamers moeten 4 fietsenstallingen voorzien worden.
Er wordt een fietsenberging voorzien op de 1ste verdieping. De fietsenberging is enkel bereikbaar met een gewone trap en dus niet vlot bereikbaar.
Laden en lossen
Laden en lossen moet gebeuren tijdens de venstertijden van de voetgangerszone.
Visueel-vormelijke elementen
De aanvraag voorziet geen wijzigingen aan de voorgevels, noch het voorzien van publiciteit.
Op de foto’s van het dossier wordt vastgesteld dat er een overvloed van zaak-gebonden publiciteit aanwezig is op de gevels, alsook bestickering op de ramen van de woonfunctie in de Statiestraat. Het is noodzakelijk dat de aanvraag verduidelijking schept over de te voorziene publiciteit. Het voorzien van publiciteit met een oppervlakte vanaf 4 m² en verlichte publiciteit is immers vergunningsplichtig.
Er wordt op de foto’s ook vastgesteld dat de gevel van de De Keyserlei geel werd geschilderd, met oranje raamomlijstingen. Deze kleuren zijn niet inpasbaar in het straatbeeld. Ook de ramen werden vervangen.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De inplanting van het terras veroorzaakt inkijk bij de linker gebuur, wat niet aanvaardbaar is.
Slaapkamer 1 onder het dak in de Statiestraat is onvoldoende hoog om een slaapkamer te voorzien conform artikel 21 van de bouwcode. Deze ruimte kan enkel gebruikt worden als berging. Het is noodzakelijk voor een kwalitatief wooncomfort dat alle leefruimten beschikken over een raamopening om natuurlijk te ventileren. Het is niet duidelijk of de ramen in de voorgevel van de Statiestraat open kunnen.
Het gebruik van een horecafunctie vraagt veel afvoerkanalen en technische installaties.
Om de hinder voor omliggende woonfuncties te beperken schrijft artikel 16 van de bouwcode voor dat technische installaties in het bouwvolume of minstens op het hoogste dak moeten worden voorzien. Het voorzien van de installaties op het plat dak in het midden van het bouwblok stemt hier niet mee overeen. Het is ook niet duidelijk of de afvoerkanalen uitmonden boven de hoogste kroonlijst van het eigen gebouw. Er moet gezocht worden naar en kwalitatieve oplossing.
De afmetingen van het aangepast sanitair wijkt af van de verordening toegankelijk. Hiervan kan niet worden afgeweken. De afmetingen moeten conform artikel 30 van deze verordening gerespecteerd worden. De breedte van de nieuwe toegangsdeuren moet voldoen aan artikel 22 van de verordening toegankelijkheid.
Gelet op recente vergunningen voor woonfuncties op de verdiepingen in de Statiestraat, wordt, in tegenstelling tot de vergunning van 2016, geoordeeld dat de inplanting van het terras ruimtelijk niet aanvaardbaar is, de densiteit van het bouwblok op onaanvaardbare wijze verhoogt en de privacy op het naastliggend perceel wordt verstoord. Er wordt voorgesteld om een andere oplossing te zoeken voor de buitenruimte van de woning en voor de technische installaties, en alle publiciteit en gevelwijzigingen in kaart te brengen.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 2 september 2020 |
Volledig en ontvankelijk | 2 oktober 2020 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 30 november 2020 |
Verslag GOA | 12 november 2020 |
naam GOA | Katrine Leemans |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Schriftelijke bezwaarschriften | Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften | Petitielijsten | Digitale bezwaarschriften |
0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.