2020_CBS_04190 - Omgevingsvergunning - OMV_2020002496. Dalkruidlaan 11. District Wilrijk - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Vergunde/vergund geachte toestand

-          historische hoeve, gekend als “Hoeve Janssens”;

-          te behouden zonevreemde woning, gelegen in bedrijvenzone en omgeven door de grootschalige infrastructuren, bedrijvigheid en de complexen met serviceflats;

-          hoeve met 3 gekoppelde volumes in U-vorm van 1 bouwlaag onder schilddak met pannen.

Huidige toestand

-          niet-originele aanbouw onder plat dak;

-          verschillende bijgebouwen op het perceel.

Gewenste toestand

-          hoevewoning van 2 gekoppelde volumes met 1 bouwlaag onder gecombineerd schild- en zadeldak met pannen;

-          programma:

• een gelijkvloerse woonkamer, keuken, eetruimte, slaapkamer en badkamer;
• onder het dak worden 2 extra slaapkamers, bureau en een badkamer voorzien;

-          wit gekaleide gevels onder dakvlakken in rode pannen.

Inhoud van de aanvraag

-          renoveren, verbouwen en restaureren van een historische hoeve;

• deels afbreken en (her-)bouwen van het volume: de footprint en het volume worden hierbij aangepast;
• dieper uitgraven van de nieuwe footprint en verlagen van de gelijkvloerse vloerplaat;
• aanpassen van het dakvlak;
• voorzien van extra kamers/leefruimte onder het dak;
• vergroten en plaatsen van nieuwe raamopeningen;
• kaleien van de gevels in witte kleurstelling, de plint wordt grijs gekaleid. Dakgoten en schrijnwerk wordt voorzien in natuurkleurig hout. Een dakvlak van pannen in rustiek rood;

-          op het perceel:

• plaatsen van een hemelwaterput, septische put en infiltratiekratten;
• voorzien van een zwemvijver;
• regulariseren van de verschillende bijgebouwen. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een parkgebied. De parkgebieden moeten in hun staat bewaard worden of zijn bestemd om zodanig ingericht te worden, dat ze, in de al dan niet verstedelijkte gebieden, hun sociale functie kunnen vervullen. (Artikel 14 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een gebied voor ambachtelijke bedrijven of gebieden voor kleine en middelgrote ondernemingen. Deze gebieden zijn mede bestemd voor kleine opslagplaatsen van goederen, gebruikte voertuigen en schroot, met uitzondering van afvalproducten van schadelijke aard. (Artikel 8 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA Bloemenveld, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 7 april 2006. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: te behouden hoeve, zone non-aedificandi, zone voor parkgebied, bufferzone, gemengde bedrijvenzone en zone voor rust- en verzorgingstehuis en serviceflats.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) en bijzondere plannen van aanleg (BPA) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  Delen van verschillende verblijfsruimten op het gelijkvloers hebben een hoogte van 2,50m;
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  De slaapkamer op de 1e verdieping boven de leefruimte wordt niet voorzien van openingen voor toetreding van daglicht en zicht;

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. Aan de bestaande hoeve worden instandhoudingswerken en constructieve ingrepen doorgevoerd. De aanvraag voldoet zo aan de vraag van het bijzonder plan van aanleg Bloemenveld om deze hoeve te behouden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De plannen voorzien een grondige verbouwing en restauratie van de historische hoeve Janssens.

Aan de zijde van de autosnelweg wordt het volume verkleind om dit in overeenstemming te maken met de gevraagde vrije strook van 10 meter langs het autosnelwegdomein. Ook aan de noord- en zuidzijde van het pand wordt volume verkleind.

Verder wordt het gelijkvloers uitgegraven om zo ook een eerste verdieping te kunnen voorzien. Aan de buitenzijde wordt een zwemvijver voorzien.

Deze aanpassingen zijn aanvaardbaar, bijgevolg wordt geoordeeld dat de draagkracht van het perceel, noch de omgeving wordt overschreden.

Op het perceel zijn volgens het inplantingsplan verschillende bijgebouwen aanwezig waarvoor in het verleden geen vergunning is verleend. Met deze aanvraag wenst men deze bijgebouwen te regulariseren. Echter ontbreken alle gegevens over de bijgebouwen buiten de inplanting.

De aanvraag bevat geen argumentatie voor de inplanting van deze bijgebouwen, onder andere in samenhang qua grootte en materialisatie met de historische hoeve.

De bijgebouwen zullen daarom worden uitgesloten van vergunning.

Visueel-vormelijke elementen

De materiaalkeuze is afgestemd op de architectuur van de historische hoeve. Het voorzien van gekaleide gevels, pannen daken en houten buitenschrijnwerk is bijgevolg stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op De hoeve Janssens, vermoedelijk initieel een langgevelhoeve met rechts een stalzone en links een woonzone. Omwille van deze reden is advies gevraagd aan de stedelijke dienst monumentenzorg. De afweging in het advies luidt alsvolgt: ‘Vanuit oogpunt monumentenzorg geen bezwaar. De renovatie gebeurt in de geest van de oorspronkelijke architectuur. De renovatie gebeurt in de geest van de oorspronkelijke architectuur. Tijdens een plaats bezoek is gebleken dat het pand volledig ontdaan is van zijn agrarische context door de nabijheid van industrie en snelweg. Door de sterke verbouwingen is de typologie van de langgevelhoeve zwaar aangetast en niet meer als dusdanig afleesbaar. Een groot deel van de originele houten spantconstructie is afgebroken. Het pand is zeer bouwvallig en in slechte staat, een deel is ingestort. Het complex kan niet meer als een uniek stuk agrarische architectuur beschouwd worden. De renovatie gebeurt in de geest van de oorspronkelijke vormentaal. Er worden overal pannen daken voorzien. De gevels worden gekaleid en voorzien van een donker geschilderde plint. Het schrijnwerk wordt in hout uitgevoerd.’

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Ondanks de grondige verbouwing en het uitdiepen beschikken delen van verschillende verblijfsruimten op het gelijkvloers niet over de gevraagde vrije hoogte van 2,60 meter. Er wordt een vrije hoogte voorzien die gelijk is aan de vrije hoogte in de bestaande toestand.

Deze hoogte is echter aanvaardbaar omdat de beperkte vrije hoogte in de keuken wordt gecompenseerd door voldoende raamopeningen, een vide boven de doorgang naar de leefruimte en de royale vrije hoogte in de eetruimte die aansluit op de keuken. Ook in de slaapkamer wordt de vrije hoogte in de aansluitende badkamer tot aan het dak voorzien waardoor er voldoende compensatie is. Voor deze ruimtes kan, met toepassing van artikel 3 van de bouwcode, een afwijking worden toegelaten.

In de leefruimte wordt deze beperkte vrije hoogte echter ook voorzien doordat er op de eerste verdieping een slaapkamer is ingetekend boven de zitruimte van de leefruimte. Hierdoor ontstaat er een ongewone situatie waarbij de leefruimte centraal een vrije hoogte heeft van circa 2,47 meter en aan de zijdes van de drie buitengevels een vrije hoogte die gaat tot circa 5,60 meter. Bovendien voldoet de slaapkamer boven de leefruimte niet aan 24 van de bouwcode. Deze kamer heeft namelijk enkel ramen die uitkijken op de leefruimte en kan niet op een natuurlijke manier verlucht en verlicht worden. De aanvraag voorziet een bijkomende vloerplaat om deze slaapkamer te creëren. Op de eerste verdieping is echter zonder deze bijkomende ruimte voldoende plaats om twee slaapkamers en een badkamer te voorzien die zowel voldoen aan artikel 21 als artikel 24 van de bouwcode. Door de slaapkamer boven de leefruimte uit te sluiten van vergunning kan een leefruimte voorzien worden waarbij er over de volledige oppervlakte een royale hoogte voorzien.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de verbouwing van een eengezinswoning waarbij de functie en het aantal woongelegenheden ten opzichte van het bestaande ongewijzigd blijven.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het advies van Aquafin NV strikt na te leven;

3.      het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer strikt na te leven;

4.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

1.      de vloer voor de slaapkamer boven de leefruimte;

2.      de bijgebouwen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten