2020_CBS_04211 - Omgevingsvergunning - OMV_2020028021. Steynstraat 106. District Hoboken - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/07/2019: proces-verbaal (11002_2019_9830_VPV) voor het uitbreiden van het volume met optrekken van de scheidingsmuren;
25/05/2018: voorwaardelijke vergunning (2018810) voor het vernieuwen en isoleren van de voorgevel

-          2/6/2017: opname in het vergunningenregister (201739) van een handelsruimte met 3 woningen;

-          1/1/1948: toelating (1006#1821) voor heropbouwen winkelhuis.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          handelsruimte met 3 woongelegenheden;

-          3 bouwlagen onder plat dak;

-          winkelruimte op gelijkvloerse verdieping met bijhorende woongelegenheid van circa 58 m2 en 2 slaapkamers;

-          hoofdvolume 14,56 meter bouwdiepte;

-          gelijkvloerse uitbouw rechts tot op 24,42 meter bouwdiepte;

-          inpandige terrassen achteraan;

-          erker op eerste en tweede verdieping;

-          gevel uitgevoerd in bruinrode baksteen met gelijkvloerse plint in blauwe hardsteen.

Huidige toestand

-          uitbouw achteraan afgebroken;

-          nieuwe uitbouw over volledige gevelbreedte van circa 4 meter bouwdiepte;

-          wijziging van de schrijnwerkopeningen in de achtergevel;

-          inpandige terrassen dichtgemaakt;

-          dragende binnenmuren op de eerste en tweede verdieping opgeheven;

-          wijziging schrijnwerkindeling in de erker van de voorgevel.

Gewenste toestand

-          kantoor op de gelijkvloerse verdieping;

-          studio aan tuinzijde van 48 vierkante meter;

-          2 éénslaapkamerappartementen van 81,2 m2;

-          behoud uitgebreide woonruimte ten koste van terrassen.

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van het nieuwe volume van de achterbouw;

-          regulariseren van de uitbreiding woonruimte ten koste van terrassen;

-          wijzigen van de gelijkvloerse functie van winkel naar kantoor.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 28: Minimale oppervlakte buitenruimte: ten opzichte van de laatst vergunde toestand werden de terrassen dichtgebouwd;
• Artikel 43: Septische putten: de capaciteit van de septische put is onvoldoende;
• Artikel 38: Groendaken: er is geen informatie af te lezen op het plan of het nieuwe platte dak uitgevoerd wordt als groendak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er is geen aanleiding om het college te adviseren (beargumenteerd) af te wijken van de geldende voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

Gelet op het onderwerp van de aanvraag werd er advies ingewonnen bij de stedelijke dienst business en innovatie:

“Gunstig advies voor het omvormen van een (voormalige) handelsruimte/commercieel gelijkvloers naar een kantoorruimte op deze verdieping. Het pand is gelegen op een locatie buiten de afgebakende kernwinkelgebieden. Gelet op het principe van clustering winkelvloeroppervlakte in afgebakende kernen, is behoud van commerciële ruimte op deze locaties niet op te leggen en kan er gelijkvloers woonruimte voorzien worden.”

Het gunstig advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt gevolgd. De aanvraag is functioneel inpasbaar op deze locatie.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag heeft enerzijds betrekking op een functiewijziging en anderzijds op het regulariseren van de uitbreidingen aan de achtergevel. Het gelijkvloers werd uitgebreid tot op een totale bouwdiepte van 18,67 meter. Door deze uitbreiding wordt de woonkwaliteit verbeterd van de vergunde woonentiteit op het gelijkvloers.

Er wordt opgemerkt dat in de nieuwe toestand de private buitenruimte van de woonentiteiten op de eerste en tweede verdieping wordt volgebouwd. Hierdoor is de aanvraag strijdig met artikel 28 van de bouwcode. Het verdwijnen van deze buitenruimte heeft een rechtstreekse ongunstige invloed op de woonkwaliteit van de aanliggende woonentiteiten. Van dit voorschrift kan met betrekking tot het aantrekkelijker maken van wonen in de stad, niet afgeweken worden. Hierdoor worden de geplande werkzaamheden op de verdiepingen uitgesloten van vergunning. Er dient gezocht te worden naar een oplossing waarbij de buitenruimte behouden blijft. Dit is een essentiële wijziging in de planning en inrichting van de woongelegenheden, die niet via een voorwaarde kan worden rechtgezet.

De aanvraag is hierdoor slechts deels inpasbaar wat betreft schaal en ruimtegebruik.

Visueel-vormelijke elementen

De visuele wijziging aan te voorgevel beperken zich tot een wijzig van de indeling in het schrijnwerk. De voorgestelde materialisatie van een roodbruine gevelsteen aan de uitbreiding aan de achtergevel is aanvaardbaar gezien de stedelijke context van het gebouw.
Bij de uitwerking van de gevels is voldoende aandacht besteed aan de geveldetaillering en geleding zodat het nieuwe gebouw zich integreert in de bestaande omgeving. Bijgevolg is de geveluitwerking verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het voorwaardelijk gunstig advies van brandweer wordt integraal opgenomen als voorwaarden van vergunning.

Er wordt opgemerkt dat het plat dak van de nieuwe achterbouw niet wordt voorzien van een groendak. Dit moet worden voorzien van een groendak conform artikel 38 van de bouwcode en wordt dan ook opgelegd als voorwaarde bij het verlenen van deze vergunning.

Bijkomend wordt er ook opgemerkt dat de capaciteit van de septische put onvoldoende is. Deze moet zich in regel stellen met de bepalingen van artikel 43 van de bouwcode.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet het pand aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het platte dak van de aanbouw op het gelijkvloers moet worden uitgevoerd als een groendak conform artikel 38 van de bouwcode;

3.      de capaciteit van de septische put moet voldoen aan de bepalingen van artikel 43 van de bouwcode;

4.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Uitsluitingen

De werken aan de  woonentiteiten op de eerste en tweede verdieping worden uitgesloten van vergunning.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten