2020_CBS_04195 - Omgevingsvergunning - OMV_2020024348. Meir 1. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          30/11/2017: vergunning (2017901) voor het verbouwen van een winkelruimte naar een restaurant (Burger King) en een kantoorruimte;

-          15/09/2002: vergunning (86#20292) voor het gedeeltelijk afbreken en wederopbouw van kantoren tot een kantoor-, handels- en appartementencomplex.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          hoekgebouw bestaande uit 8 bouwlagen met plat dak;

-          detailhandel en reca op het gelijkvloers;

-          detailhandel op de eerste verdieping;

-          appartementen vanaf verdieping 2.

Huidige toestand

-          hoekgebouw bestaande uit 8 bouwlagen met plat dak;

-          detailhandel en reca op het gelijkvloers;

-          detailhandel op de eerste verdieping;

-          appartementen vanaf verdieping 2.

Gewenste toestand

-          hoekgebouw bestaande uit 8 bouwlagen met plat dak;

-          detailhandel en reca op het gelijkvloers;

-          dagrecreatie op de eerste verdieping;

-          appartementen vanaf verdieping 2;

-          nieuwe gevelreclame.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie ‘detailhandel’ naar ‘dagrecreatie’ op de eerste verdieping;

-          inrichten van een fitnesscenter op de eerste verdieping;

-          plaatsen van gevelreclame.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk - detailhandel (dh), overdruk - reca (r), artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6) en artikel  8:   zone voor publiek domein - (pu).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Artikel 21 Verticale plateauliften:

de lift dient minstens een lift van het type 2, zoals omschreven in de EN 81-70, te zijn;

• Artikel 30 Publiek toegankelijke toiletten en doucheruimtes:

de aangepaste doucheruimte voldoet niet aan de minimale afmetingen.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 26 Afvalverzameling:

er wordt geen afgescheiden ruimte voor afvalberging voorzien;

• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

er worden geen fietsstalplaatsen voorzien;

• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

er worden geen autostalplaatsen voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
 

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het voorzien van een fitnesscenter op de eerste verdieping is in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het RUP Binnenstad.

Er werd advies gevraagd aan de dienst ondernemen en stadsmarketing. Het advies luidt als volgt:

“Gunstig advies met betrekking tot de functiewijziging van een handelszaak op de eerste verdieping (voormalige sportwinkel) naar de functie dagrecreatie (fitness Basic-Fit). Het is positief voor de Meir dat het aanbod aan functies op de Meir verbreed wordt: de fitness-functie zal de verblijftijd in het hoofdkernwinkelgebied vergroten en ook het bezoek verruimen naar andere momenten tijdens de week en in het weekend.”

Dit standpunt wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt gevolgd.De verwevenheid van de verschillende functies komt de omgeving ten goede.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Er worden geen wijzigingen voorzien aan het bouwvolume.

De winkelruimten op de eerste verdieping worden integraal gewijzigd naar een fitnesscenter met aanhorigheden. Het plan voorziet ruime gescheiden kleedkamers en sanitair. Er wordt een volwaardige toegang voorzien via een lift en trap via de Twaalfmaandenstraat.

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag voorziet geen ingrijpende wijzigingen aan de straatgevels.
De beperkte aanpassingen aan de inkom in de Twaalfmaandenstraat hebben geen negatieve impact op het straatbeeld. De publiciteit op de gevels is beperkt en niet storend voor de omgeving.

Cultuurhistorische aspecten

Gelet op de ligging in een gebied met culturele, historische en/of esthetische waarde werd er advies gevraagd aan de dienst monumentenzorg. Vanuit monumentenzorg is er geen bezwaar tegen de werken aangezien het bestaande pand geen erfgoedwaarde heeft.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Gelet op de aard van de aanvraag werd er advies gevraagd aan de afdeling milieuvergunningen. Het advies luidt als volgt:

“Huidige aanvraag betreft een functiewijziging van de eerste verdieping van een appartementsgebouw gelegen aan de Meir 1.  De winkel op de eerste verdieping wordt omgevormd tot fitnessruimte. De beoogde activiteit veroorzaakt aanzienlijke trillingsoverdracht. Trillingen veroorzaakt op een van de verdiepingen kunnen zich zeer gemakkelijk voortplanten, al dan niet geamplificeerd, in het bijzonder bij staalstructuren.

Idealiter wordt een fitnessruimte op het gelijkvloers ingebracht en gescheiden van wooneenheden met een bufferverdieping (bv. kantoor, detailhandel, enz); of anders dienen alle dragende structuren van de boven- en onderliggende vloerplaat losgekoppeld worden.”

De aanvraag bevat geen informatie over de maatregelen die worden genomen om trillingsoverdracht en geluidsoverdracht naar de bovenliggende appartementen en onderliggende winkels te voorkomen. Volgens de snede wordt een akoestisch tegelplafond voorzien.

Aangezien trillingen en geluid een ongunstige impact kunnen hebben op de kwaliteit van de overige functies in het gebouw is het noodzakelijk dit verder te onderzoeken. In voorwaarden zal worden opgenomen dat een degelijke geluidsstudie en studie naar trillingsoverdracht dient te gebeuren en dat de fitnessruimten binnen een onafhankelijk structuur van de draagstructuur moet worden voorzien.

De ASTRID-veiligheidscommissie heeft besloten dat er indoordekking aanwezig dient te zijn gelet op de mogelijke gelijktijdige publieke toegankelijkheid van meer dan 150 personen.

Dit zal worden opgenomen in voorwaarden.

Conform artikel 26 van de bouwcode zal in voorwaarden worden opgelegd dat er een afgescheiden ruimte voor afvalberging dient te worden voorzien op de eerste verdieping.

Toegankelijkheid

Een fitnesscenter is een publiek toegankelijke functie.

De lift moet voldoen aan de bepalingen van artikel 21 van de verordening toegankelijkheid en de aangepaste doucheruimte met toilet moet de minimale afmetingen conform artikel 30 respecteren. Dit zal worden opgelegd in voorwaarden bij het verlenen van de vergunning.

Mobiliteitsimpact

Parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte. Het advies van de dienst mobiliteit kan als volgt worden samengevat:

“De fitness ligt in het centrum van de stad. De bezoekers van deze fitness zullen buurtbewoners zijn die niet met de auto naar de fitness komen. Eventuele bezoekers met de auto kunnen parkeren in de publieke parkings in de omgeving.”

Fietsvoorzieningen

Omtrent het voorzien van fietsenstalplaatsen is het volgende opgenomen in het advies van de dienst mobiliteit:

“Aangezien er geen bijkomende info ivm het aantal bezoekers / personeel beschikbaar is, baseren we ons op de norm voor fietsenstallingen uit de bouwcode voor diensten en horeca. Personeel ? 2500m² x 0.6/100m² = 15 fietsenstaplaatsen. Deze 15 fietsenstallingen voor personeel moeten inpandig voorzien worden. Bezoekers kunnen gebruik maken van de fietsenstallingen op openbaar domein.”

De aanwezigheid van de commerciële ruimten op het gelijkvloers laten echter niet toe een voldoende ruime fietsenstalling te voorzien. Een afwijking op de bouwcode is dan ook aanvaardbaar voor wat betreft het voorzien van een fietsenstalling op het eigen perceel.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      een degelijke geluidsstudie en studie naar trillingsoverdracht uit te voeren en de fitnessruimten binnen een onafhankelijk structuur van de draagstructuur te voorzien;

3.      indoordekking te voorzien conform de bepalingen van de ASTRID-veiligheidscommissie;

4.      een afgescheiden ruimte voor afvalberging te voorzien conform artikel 26 van de bouwcode;

5.      de lift uit te voeren conform de bepalingen van artikel 21 van de verordening toegankelijkheid;

6.      minstens te voldoen aan de minimale afmetingen voor de aangepaste doucheruimte met sanitair conform artikel 30 van de verordening toegankelijkheid.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.