2020_CBS_04199 - Omgevingsvergunning - OMV_2020026825. Compaensstraat 16. District Deurne - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          14/02/2020: weigering (20193934) voor het omvormen van een winkelwoning naar een appartement;

-          26/02/1973: vergunning (627#27183) voor het plaatsen van lichtreclame;

-          15/02/1956: vergunning (627#16901) appartementsgebouw;

-          01/01/1953: vergunning (626#14768) winkelhuis.

Vergunde toestand

-          hoekpand van 3 bouwlagen onder plat dak ingericht met 4 wooneenheden en een handelsgelijkvloers.

Huidige toestand

-          hoekpand van 3 bouwlagen onder plat dak ingericht met 4 wooneenheden en een handelsgelijkvloers.

Gewenste toestand

-          hoekpand van 3 bouwlagen onder plat dak ingericht met 4 wooneenheden plus een gelijkvloers appartement met één slaapkamer.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen van een handelsgelijkvloers;

-          de winkelfunctie verdwijnt en het gelijkvloers wordt ingericht als appartement met 1 slaapkamer en heeft een netto-vloeroppervlakte van circa 84m²;

-          er wordt een fietsenberging voor 2 fietsen voorzien;

-          de gelijkvloerse voorgevel wordt gewijzigd met een aangepaste raamindeling en afgewerkt met een wit gekaleide baksteen en buitenschrijnwerk in wit pvc;

-          de voortuin wordt voorzien van een lage voortuinmuur en buiten het toegangspad naar de gemeenschappelijke inkom volledig groen en onverhard aangelegd;

-          de bovenliggende woonentiteiten blijven ongewijzigd en maken geen deel uit van de aanvraag.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht: het kaleien van enkel de gelijkvloerse gevel is niet in harmonie met het gevelgeheel;
• artikel 19 Tuinafsluitingen: de voortuin dient door een muurtje met een hoogte van maximum 1 meter afgesloten te worden. Het muurtje tussen de voortuin van de linkerbuur en de voortuin van het perceel is ongeveer 1m20 hoog in plaats van de maximaal toegelaten 1m;
• artikel 27 Open ruimte: er is na de functiewijziging geen 20% open ruimte voorzien op het niveau van het maaiveld.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat het omvormen van een pand met vier woongelegenheden naar een pand met vijf woongelegenheden. De woonfunctie blijft dus behouden waardoor het pand in harmonie is met de kenmerkende woonfuncties in de Compaensstraat. De functiewijziging van handelsgelijkvloers naar wonen kan vanuit stedenbouwkundig oogpunt gunstig beoordeeld worden. De dienst ondernemen en stadsmarketing/business en innovatie geeft ook een positief advies.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De werken beperken zich binnen het bestaande en vergunde volume waardoor de schaal gerespecteerd blijft. Voorliggende aanvraag omvat het omvormen van een gelijkvloerse winkelruimte tot een appartement met één slaapkamer. Dit appartement heeft een oppervlakte van ongeveer 84m2. De vier bovenliggende appartementen hebben een oppervlakte van ongeveer 42m2, maar maken geen deel uit van de aanvraag.

Voorliggende aanvraag bevat een functiewijziging waardoor volgens artikel 27 van de bouwcode minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd dient te zijn. Deze 20% dient zich te bevinden in de zone voor zij-, achtertuinen en binnenplaatsen.

Aangezien het echter een hoekperceel betreft met een bouwdiepte van minder dan 20m aan beide straatkanten, kan op het minimale percentage worden afgeweken. De verharde voortuinzone wordt in voorliggende aanvraag maximaal vergroend wat positief is voor de woon- en leefkwaliteit van de verschillende woonentiteiten.  Omwille van bovenstaande redenen wordt een afwijking hierop toegestaan. 

Visueel-vormelijke elementen

In voorliggende aanvraag wordt het buitenschrijnwerk van de gelijkvloerse gevel gewijzigd, het nieuwe schrijnwerk wordt uitgevoerd in witte pvc. De bestaande garagepoort wordt verwijderd en vervangen door een raam naar de achterliggende slaapkamer. De toegangsdeur naar de winkelruimte wordt dichtgemaakt en de winkelvitrines worden gewijzigd. De voorgestelde wijzigingen aan het buitenschrijnwerk zijn stedenbouwkundig aanvaardbaar en in harmonie met het gevelgeheel.

Daarnaast wordt de gelijkvloerse verdieping afgewerkt met een gevelsteen die wordt voorzien van een kaleilaag. De kleur van de kalei staat niet gespecifieerd op de plannen. Op de bovenliggende verdiepingen blijft volgens het gevelplan de bestaande rode gevelsteen behouden.  In de beschrijvende nota wordt echter vermeld dat de volledige gevel wordt gekaleid.

Conform artikel 6 van de bouwcode moeten gebouwen zowel qua materiaalkeuze, plaatsing en kleur afgestemd zijn op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving. Daarom wordt als voorwaarde voor vergunning opgelegd dat de volledige baksteengevel dient te worden gekaleid in een lichte kleurstelling zoals in rood aangeduid op het gevelplan.

Bij het kaleien van de gevel dienen elementen die niet bedoeld zijn om gekaleid te worden zoals de arduinen plinten en dorpels en de raamomkaderingen in natuursteen, ongekaleid te blijven, conform artikel 11 van de bouwcode.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen – woninggrootte

De positionering van de leefruimte aan de voorgevel op het gelijkvloers, zorgt ervoor dat de woning een levendige plint heeft die de straat aangenaam maakt om in te wonen en te wandelen.

In voorliggende aanvraag wordt in de voortuin een tuinmuur voorzien die ter hoogte van de perceelgrens met de linkerbuur circa 1m25 hoog is. Deze muur mag zoals beschreven in artikel 19 van de bouwcode maximaal 1m hoog zijn. Als voorwaarde voor vergunning wordt dan ook opgelegd dat de tuinmuur dient uitgevoerd te worden met een maximale hoogte van 1m.

In voorliggende aanvraag wordt op de gelijkvloerse verdieping een ruime en aangename wooneenheid gecreëerd die samen met de eerder vermelde voorgevelwijzigingen, het creëren van een levendige plint en de vergroening van de voortuinzone, de woon- en leefkwaliteit binnen de meergezinswoning maar ook binnen de wijk verhoogt.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Er moeten 2 fietsstalplaatsen voorzien worden voor het bijkomende appartement. Deze zijn voorzien in de gang van het appartementsgebouw.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de volledige gevel dient gekaleid te worden in een lichte kleur, conform artikel 6 van de bouwcode;

3.      de arduinen plinten en dorpels en de raamomkaderingen in natuursteen dienen ongekaleid te blijven, conform artikel 11 van de bouwcode;

4.      de tuinmuur in de voortuinzone ter hoogte van de perceelsgrens met de linker aanpalende dient uitgevoerd te worden met een maximale hoogte van 1m, conform artikel 19 van de bouwcode;

5.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten