2020_CBS_04218 - Omgevingsvergunning - OMV_2020012171. Carnotstraat 54 - Ommeganckstraat 7. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          12/12/2017: proces-verbaal (AN.66.LB.003870/2018) voor het wijzigen van het aantal woongelegenheden van twee naar zes, zonder voorafgaandelijke schriftelijke stedenbouwkundige vergunning van het college van burgemeester en schepenen;

-          08/02/2013: vergunning (20127229) voor het verbouwen handelspand met 3 appartementen & aansluitend nieuwbouw handelspand met 3 appartementen;

-          15/06/2005: proces-verbaal (AN.66.LB.062966/2005) voor het realiseren van een terras op het plat dak van gelijkvloerse verdieping;

-          30/12/1998: vergunning (86#970112) voor het uitvoeren van verbouwingswerken (overdekken binnenkoer);

-          22/06/1962: vergunning (18#43998) voor het verbouwen van de winkelpui.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

langs straatzijde Carnotstraat:

• een handelsgelijkvloers met bovenliggend 2 appartementen en een zolderverdieping onder het dak;
• twee appartementen met één slaapkamer met een netto vloeroppervlakte van circa 82 m² en circa 65 m²;
• een zolderverdieping van circa 50m²;

langs straatzijde Ommeganckstraat:

• een braakliggend terrein afgesloten met een muur met daarin een garagepoort;

-          bouwvolume:

langs straatzijde Carnotstraat:

• rijwoning met drie bouwlagen waarvan het hoogste zich in het schuine dak bevindt;

langs straatzijde Ommeganckstraat:

• braakliggend terrein;

-          gevelafwerking:

langs straatzijde Carnotstraat:

• uitstalraam op het gelijkvloers met daarnaast de inkom naar de bovenliggende woonentiteiten;
• de bovenliggende bouwlagen zijn afgewerkt in een witte natuursteen in combinatie met wit pvc buitenschrijnwerk;

langs straatzijde Ommeganckstraat:

• afsluitingsmuur tussen twee wachtgevels met een hoogte van 3,05 meter;
• combinatie van rode snelbouwsteen en rode baksteen en een bruine garagepoort.

Huidige toestand

-          pand Carnotstraat vastgesteld als bouwkundig erfgoed zijnde een Neoclassicistisch rijhuis;

-          functie:

langs straatzijde Carnotstraat:

• handelsgelijkvloers met bovenliggend 5 kamers, een studio en een gezamenlijke badkamer en keuken;

langs straatzijde Ommeganckstraat:

• braakliggend terrein afgesloten met een muur met daarin een garagepoort;

-          bouwvolume:

langs straatzijde Carnotstraat:

• vier bouwlagen waarvan het hoogste zich in het schuine dak bevindt;

langs straatzijde Ommeganckstraat:

• geen bouwvolume aanwezig het betreft hier een braakliggend terrein;

-          gevelafwerking:

langs straatzijde Carnotstraat:

• uitstalraam op het gelijkvloers met daarnaast de inkom naar de bovenliggende woonentiteiten;
• de bovenliggende bouwlagen zijn afgewerkt in een witte natuursteen in combinatie met wit pvc buitenschrijnwerk;

langs straatzijde Ommeganckstraat:

• afsluitingsmuur tussen twee wachtgevels met een hoogte van 3,05 meter;
• combinatie van rode snelbouwsteen en rode baksteen met een bruine garagepoort;

Gewenste toestand

-          functie:

langs straatzijde Carnotstraat:

• handelsgelijkvloers met een netto-vloeroppervlakte van circa 140 m²;
• bovenliggend 2 woningen:

-          1ste verdieping: appartement met één slaapkamer en een netto-vloeroppervlakte van circa 51 m²;

-          2de verdieping en schuine dak: duplex-appartement met 3 slaapkamers en een netto-vloeroppervlakte van circa 110 m²;

langs straatzijde Ommeganckstraat:

• eengezinswoning met 3 slaapkamers en een bruto vloeroppervlakte van circa 168 m²;

-          bouwvolume:

langs straatzijde Carnotstraat:

• vier bouwlagen waarvan het hoogste zich in het schuine dak bevindt;
• gelijkvloerse bouwvolume over de gehele perceelsoppervlakte ;

langs straatzijde Ommeganckstraat:

• vier bouwlagen onder plat dak ingericht als dakterras;

-          gevelafwerking:

langs straatzijde Carnotstraat:

• voorgevel blijft ongewijzigd;

langs straatzijde Ommeganckstraat:

• witte gevelsteen in combinatie met pvc buitenschrijnwerk in antracietgrijze kleur.

Inhoud van de aanvraag

-          uitbreiden van het gelijkvloerse handelspand;

-          slopen van de achterbouw op de 1ste en 2de verdieping;

-          herinrichten 2 appartementen in bestaande bebouwing aan Carnotstraat;

-          bouwen van een eengezinswoning langs de Ommeganckstraat.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 12 levendige plint:
  langs de straatzijde van de Ommeganckstraat voorziet men op het gelijkvloers enkel de fietsenberging/inkomhal van de eengezinswoning, wat geen levendige functie is;
• artikel 26 Afvalverzameling: het gelijkvloerse handelspand heeft geen afzonderlijke, verluchte afvalberging;
• artikel 27 open ruimte: door de uitbreiding van het gelijkvloerse bouwvolume is er geen open ruimte meer op het perceel.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De Carnotstraat wordt gekenmerkt door meergezinswoningen met op het gelijkvloers veelal commerciële functies. De Ommeganckstraat wordt gekenmerkt door één- en meergezinswoningen. De beoogde functie waarbij het handelsgelijkvloers met bovenliggende appartementen aan de Carnotstraat behouden blijft en er in de Ommeganckstraat een ééngezinswoning wordt opgetrokken, is functioneel inpasbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voorziet een volume-uitbreiding op het gelijkvloers waardoor dit volledig volgebouwd wordt. Deze volume-uitbreiding wordt voornamelijk voorzien in functie van de uitbreiding van de gelijkvloerse handelszaak. Door de beperkte perceelsbreedte en rekening houdend met de ligging in kernwinkelgebied is een uitbreiding in de diepte aanvaardbaar. Een afwijking op artikel 27 kan beargumenteerd worden toegelaten.
Het aantal woongelegenheden in het pand aan de Carnotstraat blijft ten opzichte van de vergunde toestand beperkt tot 2. Het pand is echter momenteel ingericht met 5 kamers en een studio. Het terugbrengen van het aantal woningen naar de vergunde toestand wordt gunstig geadviseerd. Dit heeft een positieve impact op de draagkracht van het perceel en zijn omgeving.
Het nieuwbouwvolume in de Ommeganckstraat sluit zich aan bij de bouwtypologie van de omgeving. Het dak wordt ingericht als dakterras. De balustrades die het dakterras begrenzen, bevinden zich echter buiten het aanvaardbare bouwvolume. Daarom wordt in voorwaarde opgenomen om deze balustrades naar achter te plaatsen zodat deze zich bevinden binnen een hoek van 45° ten opzichte van de voor- en achtergevellijn.

Mits rekening houdend met de voorwaarden, is het voorstel ruimtelijk aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De Ommeganckstraat wordt gekenmerkt door bepleisterde  of bakstenen gevels in een lichte, meestal witte, kleur. De gevel is voorzien van grote, hoge raamopeningen en een afwerkingen in een witte gevelsteen die harmoniseert met zijn omgeving.

De gevel bevat echter geen levendige plint. Het perceel is langs de straatzijde slechts 3,90 meter breed. De bouwcode laat in zulke gevallen een afwijking toe indien er voldoende contact tussen de woning en de straat kan gegarandeerd worden. De voordeur wordt voorzien van glas en de bovenliggende verdiepingen hebben voldoende ramen langs de straatzijde, waarlangs ook levendige functies zijn georganiseerd. Op basis hiervan kan beargumenteerd worden dat er voldoende contact is tussen de woning en de straat.

Het pand in de Carnotstraat is in zijn geheel opgenomen op de inventaris onroerend erfgoed. Bijgevolg werd er advies gevraagd aan de stedelijke dienst monumentenzorg. Zij stellen in hun advies:

“De werken aan de voorgevel zijn niet aanvaardbaar vanuit het oogpunt van de stedelijke dienst monumentenzorg.
De voorgevel aan de zijde van de Carnotstraat wordt ‘opgekuist’. Er wordt niet gedefinieerd hoe. Wordt de gevel gereinigd of geschilderd. Op de plannen vermeldt men dat het parement uit witte natuursteen zou bestaan. Op vroegere plannen en in de inventaris wordt gesproken van een cementering. Dit is een belangrijk onderscheid om de restauratieoptie te bepalen. Graag terugkoppeling met onze dienst om de juiste materialisatie en reinigingstechniek te bepalen.

Het oorspronkelijk houten schrijnwerk, met uitzonderlijke profilering wordt vervangen door witte pvc met gewijzigde profilering. Deze wijziging doet een enorme afbreuk aan de beeldwaarde en de erfgoedwaarde van het inventarispand. Om geen afbreuk te doen aan de historiciteit pleiten wij in de eerste plaats voor het behoud van het oorspronkelijk schrijnwerk. Authenticiteit is immers een belangrijk uitgangspunt in de monumentenzorg. Om toch aan betere comforteisen tegemoet te komen wordt er vaak wel toegelaten om dubbel glas te plaatsen in de bestaande sponning. Pas wanneer behoud niet mogelijk blijkt (aan te tonen aan de hand van een onderbouwd dossier gestoffeerd met foto’s), kan er geopteerd worden voor de vervanging van het schrijnwerk naar oorspronkelijk model, dit zowel wat betreft materiaalgebruik, profilering, detaillering en afwerking. De behandeling van het schrijnwerk dient eveneens in nauw overleg met onze dienst te gebeuren. Ook de kroonlijst moet gerestaureerd worden en geschilderd in de kleur van het gevelparement.   

De bestaande en onvergunde pui vormt geen meerwaarde voor het inventarispand en dient op welstand getoetst. De reclame doet hier nog eens extra afbreuk aan.”

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt het advies van de dienst monumentenzorg gevolgd. Bijgevolg dient de voorgevel in de Carnotstraat uitgesloten te worden van vergunning. Alvorens hiervoor een nieuwe aanvraag in te dienen, wordt aanbevolen om contact op te nemen met de stedelijke dienst monumentenzorg.
 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De gelijkvloerse handelsfunctie voorziet niet in een afgescheiden afvalberging van minstens 4m², voorzien van verluchting. Dit is strijdig met artikel 26 van de bouwcode. Van dit voorschrift kan met betrekking tot een minimum aan comfort en hygiëne, niet afgeweken worden. Als voorwaarde voor vergunning wordt opgelegd dat in de kelderverdieping een afvalberging dient ingericht te worden.

Het 1-slaapkamerappartement op de 1ste verdieping langs de Carnotstraat heeft slechts een oppervlakte van ca. 51m². De oppervlakte wordt beperkt doordat de achterbouw gesloopt wordt in functie van meer licht en lucht, zowel voor de woningen op het perceel zelf als voor de aangrenzende. De planschikking laat toe dat de grootte van de verblijfsruimten, ondanks de beperkte totale oppervlakte, in goede verhouding staan tot elkaar en voldoen aan de VMSW-richtlijnen.

Daarbij dient te worden opgemerkt dat de twee andere woningen die in de aanvraag voorzien worden ruime woningen zijn, van respectievelijk 110m² (3-slaapkamerduplexappartement) en 168m² (eengezinswoning).

De ééngezinswoning voldoet inzake woonkwaliteit door de aanwezigheid van voldoende hoge plafonds, grote raamopeningen en een private buitenruimte op het dak.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de nieuwe eengezinswoning met 3 slaapkamers moeten 4 fietsenstallingen voorzien worden. Deze worden ingericht op het gelijkvloers.

De fietsenberging die ingericht wordt voor de bestaande appartementen is niet vlot bereikbaar. Het is niet mogelijk met een fiets een bocht van 180° te nemen op de trap.

Indien een fietsenberging wordt ingericht, moet deze vlot en veilig bereikbaar zijn.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      er dient een afzonderlijke afvalberging voorzien te worden voor het handelsgelijkvloers, conform artikel 26 van de bouwcode;

3.      de balustrades van het dakterras van de eengezinswoning te verplaatsen zodat deze zich situeren binnen een hoek van 45° ten opzichte van de voor- en achtergevellijn;

4.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

Alle handelingen, werken en wijzigingen aan de voorgevel in de Carnotstraat. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1.      Geluidsoverlast vanaf terrassen: het bezwaar tegen geluidsoverlast vanaf de geplande terrassen;
Beoordeling: Het bezwaar omtrent geluidsoverlast betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn  en die bijgevolg niet mee in afweging kan worden genomen bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Het gebruik van de terrassen is inherent aan het wonen in een stedelijke omgeving. Een normaal gebruik van een terras, hoeft een goed nabuurschap niet in de weg te staan. Het bezwaar is ongegrond;

2.      Vermoeden van ander gebruik of uitvoering: Het bezwaar dat het groendak niet conform de aanvraag zal worden uitgevoerd;
Beoordeling: Een aanvraag wordt vergund conform de bij de bouwaanvraag ingediende plannen en de aanvrager is verplicht de werken uit te voeren volgens deze plannen. Het bezwaar is ongegrond;

3.      Bouwdiepte: Het bezwaar dat het project niet in harmonie is met het referentiebeeld van de omgeving omwille van de bouwdiepte van het gelijkvloers.
Beoordeling: Het pand is gelegen in een kernwinkelgebied waar vele kleine handelspanden aanwezig zijn. De bouwcode voorziet in kernwinkelgebieden een mogelijkheid tot afwijking op artikel 27 - open ruimte. Het bezwaar is ongegrond;

4.      Overaanbod: Het bezwaar tegen een bijkomende kleine handelsruimte in een zone waar reeds een overaanbod is;

Beoordeling: Voorliggend dossier voorziet in het vergroten van de bestaande handelsruimte wat het winkelaanbod, dat vooral gekenmerkt wordt door kleinere winkels, mogelijks kan diversifiëren. Het bezwaar dat voorliggend dossier het huidig aanbod aan handelsruimtes in de buurt verstoort, is louter hypothetisch en niet stedenbouwkundig van aard.  Het bezwaar is ongegrond;

5.      Verwevenheid van twee panden: Het bezwaar tegen de verwevenheid van de eengezinswoning in de Ommeganckstraat en het handelsgelijkvloers in de Carnotstraat;
Beoordeling: Het bezwaar dat de (fysieke) verwevenheid van de twee functies op lange termijn voor problemen kunnen zorgen bij een verkoop is weerlegbaar. Het gebouw zal als één geheel worden bekeken als een gebouw met gemengde functies. Er zijn in de stedelijke context verschillende voorbeelden van dit soort gemengd gebruik met een soortgelijke problematiek. De aanvraag biedt een kwalitatief antwoord om een uitbreiding van de gelijkvloerse handelsruimte te combineren met een eengezinswoning. Het bezwaar is ongegrond.