2021_CBS_00083 - Omgevingsvergunning - OMV_2020140942. Dokter Maurice Timmermanslaan 2A. District Merksem - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          19/05/1959: vergunning (103#6566) voor het bouwen van een magazijn.

Vergunde/vergund geachte en huidige toestand

-          magazijncomplex van bruto vloeroppervlakte van circa 355 m²;

-          gesloten bebouwing met 4 bouwlagen onder plat dak. De gelijkvloerse bouwlaag omvat het volledige perceel. De verdiepingen hebben een bouwdiepte van 13 m;

-          de voorgevel werd afgewerkt met beige gevelsteen;

-          de voortuinstrook werd volledig verhard (oprit).

Gewenste toestand

-          appartementsgebouw met 4 woonunits

• 3 x 1-slaapkamer-appartementen van 65 m²;
• 1 x 1-slaapkamer-appartement van 94 m²;

-          gesloten bebouwing met 4 bouwlagen en 1 extra teruggetrokken bouwlaag onder platte daken. Een deel van de gelijkvloerse verdieping wordt afgebroken i.f.v. het kunnen inrichten van een tuin;

-          de raamindeling van de voorgevel wordt gewijzigd. De voorgevel wordt afgewerkt met wit crepi. Het schrijnwerk wordt voorzien in antraciet aluminium;

-          de voortuinstrook  wordt ingericht met groen.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen van een magazijncomplex tot een meergezinswoning:

• herinrichten naar een gebouw met 4 woonunits;
• (deels) afbreken van gelijkvloerse uitbouw;
• voorzien van een teruggetrokken 5e bouwlaag;
• voorzien van terrassen (aan voor- en achterzijde en op het dakvlak):
• wijzigen van de voorgevel (raamindeling, schrijnwerk, gevelmateriaal).

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  zowel het hoofdgebouw als de uitsprongen (erkers, zonneweringen, …) en aanbouwen dienen qua vorm, grootte, materiaalkeuze, plaatsing en kleur afgestemd te zijn op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving. In een omgeving waar de bestaande bebouwing homogene kenmerken vertoont, moeten de op te richten of de te verbouwen gebouwen zodanig worden ontworpen dat ze in harmonie zijn met de kenmerken van de omgeving. De kenmerken van de omgeving worden bepaald door het referentiebeeld. Het referentiebeeld wordt gevormd door de gebouwde omgeving die de begrenzing vormt met de buitenruimte en bestaat uit de gebouwen welke inzake harmonische samenhang het talrijkste zijn en dus kenmerkend voor de betreffende omgeving kunnen genoemd worden. De aard en grootte van de functie, de typologie en schaal van een project worden afgetoetst aan de draagkracht van de omgeving en dit voor alle delen van de constructie.
  Een gebouw met 5 bouwlagen is niet kenmerkend voor de omgeving.
• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  bij nieuwbouw, herbouw, functiewijziging of een volume-uitbreiding moeten de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte in harmonie zijn met het referentiebeeld, zoals nader bepaald in Artikel 6 “Harmonie en draagkracht”. Er kan niet gerefereerd worden naar bestaande gebouwen die niet in harmonie of storend zijn met de omgeving.
  Een gebouw met 5 bouwlagen is niet kenmerkend voor de omgeving.
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: Er worden geen parkeerplaatsen aan geboden voor de 4 bijkomende wooneenheden;
• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:
  Elk gebouw moet voorzien zijn van een gescheiden rioolstelsel dat bestaat uit 1 droogweerafvoer (DWA) en 1 hemelwaterafvoer (RWA). Dit gescheiden rioolsysteem moet aangeboden worden aan de straat.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De vijfde teruggetrokken bouwlaag is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar waardoor de aanvraag niet conform artikel 6 en 10 van de bouwcode is. De aanvraag is niet in harmonie met de omgeving.

De aanvraag maakt deel uit van een aaneengesloten bebouwing, bestaande uit 4 bouwlagen onder een plat dak. Deze 5 woningen vormen de uitzondering in het straatbeeld en de omgeving. De Dokter Maurice Timmermanslaan is echter voldoende breed om 4 bouwlagen met een dergelijke bouwhoogte toe te laten. Echter komt in de omgeving geen teruggetrokken vijfde bouwlaag voor.

Het gebouw richt zich noch naar de bestaande elementen van de straatwand of de omliggende gebouwen, noch naar de beleidsmatig gewenste ontwikkelingen. De schaal van de aanvraag is totaal anders. Een vijfde bouwlaag is bijgevolg stedenbouwkundig niet aanvaardbaar. Indien dit punt wordt aangepast in een nieuwe aanvraag, kan dit gunstig worden geadviseerd.

Functionele inpasbaarheid

Het omvormen van een magazijn in een woonstraat naar een meergezinswoning met 4 wooneenheden sluit aan bij de bestaande functies aanwezig op de omliggende percelen. De aanvraag is daarmee in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de Dokter Maurice Timmermanslaan.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De regularisatie van de bouwdiepte aan de rechterzijde tot 13 m is stedenbouwkundige aanvaardbaar. Tijdens de behandeling van het dossier werd vastgesteld dat de achtergevel niet werd uitgevoerd conform de toenmalige verleende vergunning. De bouwdiepte aan de rechterzijde is gewijzigd van circa 8,78 m naar circa 13 m, maar deze bouwdiepte kan niet als hinderlijk worden beschouwd.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevelwijziging is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar. er ontstaat een vervlakking van de voorgevel doordat de raamopeningen worden verkleind en de gevel wordt bepleisterd.

De kenmerkende gevel-brede raamopeningen worden verkleind en opgedeeld en voorzien van een balkon. De keramische witte tegel als borstwering verdwijnt achter de bepleistering. Dit heeft als gevolg dat de duidelijke horizontaal verdeling van de gevel niet meer leesbaar is. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het wenslijk om deze te bewaren.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag is voor advies opgestuurd naar Aquafin. Zij adviseren ongunstig met volgende beoordeling:

“Het dossier wordt negatief geëvalueerd en kan voorlopig niet aanvaard worden. Volgende zaken dienen bijgestuurd te worden: 

Er dient tot aan de rooilijn een gescheiden afvoer voor afval- en hemelwater voorzien te worden. Het betreft hier een verbouwing van een bestaand appartementsgebouw. Op de plannen is echter te zien dat de afvoerleidingen volledig vernieuwd zullen worden. De afvoer van het regenwater, dat van het dak komt, is niet ingetekend op de plannen. 

Het addendum B25 hemelwaterformulier ontbreekt. 

De diameter van de afval- en hemelwateraansluiting moet minimaal 125 mm en maximaal 200 mm bedragen.”

Er wordt inderdaad geen gescheiden rioolsysteem aangeboden aan de straat, waarmee de aanvraag afwijkt van artikel 40 van de bouwcode. indien dit punt wordt aangepast in een nieuwe aanvraag, kan dit gunstig worden geadviseerd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de 4 nieuwe appartementen moeten er 8 fietsstalplaatsen voorzien worden:

4 x 1 slaapkamer = 4 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 8

Er worden in de kelder 14 fietsstalplaatsen voorzien die te bereiken zijn via een trap met fietsgoot.

Woninggrootte

De verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook is er een verschil tussen typologieën die niet via de functiebeperkingen kunnen opgevangen worden. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Het aanbieden van 4 een-slaapkamerappartementen is geen mix waardoor er onvoldoende kwaliteit en diversiteit in het appartementsblok wordt gegarandeerd.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van een magazijn naar 4 eenheden de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Een mogelijke oplossing is om enkele bouwlagen samen te nemen (bijvoorbeeld +0 en +1) , waardoor één groot kwalitatieve wooneenheid wordt gevormd met een buitenruimte. Dit punt kan worden meegenomen in een nieuwe aanvraag.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werd 1 bezwaarschrift ingediend, dat zich als volgt laten samenvatten:

1.      Bezwaar tegen het verbouwen van het magazijncomplex tot meergezinswoning omdat men vreest dat dit bijkomende kosten voor de aanpalenden zal genereren omwille van een mogelijk gemeenschappelijke watermeter: 

Beoordeling: Het bezwaar is ongegrond. Deze problematiek staat los van de stedenbouwkundige beoordeling van de aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer zich te ontzien van zijn eventuele wettelijke verplichtingen in deze, vóór en tijdens en na de uitvoer der werken.