2020_CBS_02040 - Omgevingsvergunning - OMV_2019159359. Generaal Lemanstraat 33. District Antwerpen - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed:

voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.
de voorgestelde wijzigingen hebben een negatieve impact op de historisch waardevolle elementen van het pand en dit zowel voor het exterieur als het interieur;

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

slaapkamer op het gelijkvloers en 2de verdieping heeft een vrije hoogte van slechts 2,50 meter;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

de fietsenberging in de kelder is niet vlot bereikbaar;

• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

Er wordt geen autoparkeerplaats voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De omgeving kenmerkt zich voornamelijk door een mix van woongebouwen en kantoorgebouwen. De functie van meergezinswoning is aldus functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het perceel is bebouwd met een volume van 3 bouwlagen onder plat dak en een entresol volume van eveneens 3 bouwlagen onder plat dak. Doorheen de tijd werd het gelijkvloers achteraan uitgebreid met een volume en werd er ter hoogte van de 1ste verdieping een terras toegevoegd. In de huidige aanvraag wenst men een daklaag toe te voegen die zal ingericht worden als een bijkomende, zelfstandige woning. De in het verleden toegevoegde uitbreiding  en de gewenste extra bouwlaag in de vorm van een mansardedak is ruimtelijk inpasbaar op het perceel en in de omgeving, indien deze voldoet aan de inrichtingsvoorwaarden uit het advies van de stedelijke dienst monumentenzorg.

Cultuurhistorische aspecten en Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag heeft betrekking een pand dat is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten.

Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur. Daarom werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg:

“Burgerhuis of meergezinswoning in art-decostijl gebouwd in opdracht van F. Kalkema, naar een ontwerp door de architect Raymond Ceurvorst uit 1927. Het ontwerp behoort tot het vroege oeuvre van Ceurvorst, wiens loopbaan kort na de Eerste Wereldoorlog van start ging. Een gemeenschappelijk kenmerk van zijn eerste realisaties, is de veeleer conventionele gevelcompositie in combinatie met een discrete art-deco-ornamentatie.

Met een gevelbreedte van drie traveeën, telt de rijwoning drie bouwlagen onder een plat dak. De sobere lijstgevel is opgetrokken uit geel baksteenmetselwerk in kruisverband, verwerkt met natuursteen en arduin voor de plint, dorpels en speklagen, het balkon en de gevelbekroning. Geleed door de puilijst legt de symmetrische compositie de klemtoon op het middenrisaliet, dat wordt gemarkeerd door een balkon met smeedijzeren leuning en een getrapt topstuk. Spiraalmotieven karakteriseren zowel het gesculpteerde decor als het smeedwerk. Het houten schrijnwerk van deur en vensters is bewaard.

Volgens de bouwplannen beantwoorden begane grond en eerste verdieping aan de conventionele typologie van het burgerhuis: een suite van salon en eetkamer geflankeerd door de inkom en het trappenhuis, een grote en kleine slaapkamer, de keuken en badkamer boven elkaar in de achterbouw. De tweede verdieping omvat drie kamers met een pomphuis en toilet, wellicht bestemd als huurkwartier.

Er werd fotomateriaal van het interieur bezorgd. Op basis van deze foto’s kan gesteld worden dat ook in het interieur nog waardevolle erfgoedelementen aanwezig zijn, zoals o.a. traphal (vloeren, wanden, trap, binnenschrijnwerk), schouw, stucwerkplafonds, moulures, houten vloeren, tussendeuren,… deze lijst is niet limitatief aangezien het fotomateriaal niet erg volledig was.

Het pand is beeldbepalend omwille van de architecturale waarde.

Men wenst een daklaag toe te voegen. De gevelbekroning in arduin wordt verwijderd, er wordt een wit geschilderde houten kroonlijst voorzien en een daklaag in de vorm van een soort mansardedak bekleed met imitatieleien.

Al het buitenschrijnwerk in de voorgevel is nog het oorspronkelijke schrijnwerk. De vormgeving van het schrijnwerk sluit aan bij de sobere art-deco waarin de gevel is vormgegeven. Dit wenst men te vervangen door nieuw schrijnwerk in zwart pvc, zonder dezelfde vormgeving te hernemen, dit geldt eveneens voor de voordeur.

In het interieur wordt in de gang een nieuwe keldertrap gemaakt naast de bestaande trap naar de eerste verdieping waardoor de trappaal en leuning verdwijnen.

De tussendeuren tussen de gelijkvloerse ruimtes verdwijnen, de schouwen blijven bewaard. Het is niet duidelijk hoe met de plafondafwerking en vloerafwerking wordt omgegaan.

Op de eerste verdieping wordt de traphal verkleind. De schouwen blijven bewaard, de tussenmuur tussen de  voorste en achterste kamer wordt opengewerkt in de vorm van een portiek. Het is niet duidelijk hoe de plafondafwerking en vloerafwerking op de eerste verdieping zijn en of deze bewaard blijven.

Op de tweede verdieping wordt de traphal eveneens aangepast. De schouwen blijven bewaard volgens plan. Het is niet duidelijk of de bestaande plafondafwerking (kooflijst) en vloerafwerking behouden blijven.

Het nieuwe volume beperkt zich tot de diepte van het hoofdgebouw.

Door het verwijderen van de bekroning in arduin en het banaliseren van de voorgevel door een nieuwe toevoeging in het vlak van de gevel te voorzien, wordt de erfgoedwaarde van de voorgevel sterk aangetast. Dit wordt nog versterkt door het vernieuwen van het schrijnwerk waarbij de indeling niet hernomen wordt, noch het materiaalgebruik. Deze geometrische indeling versterkt de sobere art-deco vormgeving van de voorgevel.

Vanuit erfgoedoogpunt is het aanvaardbaar een bijkomende bouwlaag te voorzien. Deze dient echter achter de gevelbekroning geplaatst te worden zodat de erfgoedwaarde van de gevel behouden blijft. Ook het aanpassen van het buitenschrijnwerk aan hedendaagse comforteisen is aanvaardbaar,  gelet op de slechte bouwfysische staat waarin ze zich bevinden. De specifieke indeling dient echter wel hernomen te worden.

De bestaande voordeur moet behouden blijven. Plaatselijk herstel is uiteraard aanvaardbaar.

Op basis van de plannen is het niet duidelijk of het smeedijzerwerk ter hoogte van de keldergaten en ter hoogte van het balkon in de voorgevel wordt vervangen. Dit dient overal bewaard te blijven.

In het interieur gaan we uit van volledig behoud van de trap, inclusief trappaal in art-decovormgeving uitgewerkt. Dit heeft als gevolg dat een andere oplossing moet gezocht worden voor de fietsenberging.

Als voorwaarde zal ook opgelegd worden dat de binnendeuren tussen de verschillende achtereengelegen kamers bewaard moeten blijven aangezien deze eveneens de waarde van het interieur mee bepalen.

Ook de plafondafwerking en vloerafwerking moeten bewaard blijven op alle niveaus, net zoals de schouwen.

Gelet op het voorgaande wordt een ongunstig advies verleend aangezien de gestelde voorwaarden conceptuele wijzigingen met zich meebrengen.”

Dit ongunstig advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden.

Bijgevolg wordt geadviseerd om de daklaag en de voorgevel uit te sluiten van vergunning.

Een daklaag en een renovatie van de gevel zou wel in aanmerking kunnen komen voor vergunning indien er met de gestelde voorwaarden uit het advies monumentenzorg rekening wordt gehouden, m.n.:

-       bij toevoeging van een extra bouwlaag dient de bestaande bekroning in arduin behouden te blijven. Bijgevolg dient de bouwlaag achter de gevelbekroning geplaatst te worden;

-       bij het vernieuwen van het schrijnwerk dient de indeling van het bestaande schrijnwerk en het materiaalgebruik overgenomen te worden. De geometrische indeling versterkt immers de sobere art-deco vormgeving van de voorgevel.

-       de bestaande voordeur moet behouden blijven. Plaatselijk herstel is uiteraard aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag wijkt af op artikel 21 van de bouwcode dat stelt dat verblijfsruimten een minimale vrije hoogte dienen te hebben van 2,60 meter. Zowel op de gelijkvloers als de 2de verdieping hebben de verblijfsruimten in de achterbouw een vrije hoogte van 2,50 meter. Deze hoogte verschilt van de originele plannen waarbij de binnenhoogte 2,70 m, 2,60 m en 2,60 m is. Indien er een vergunning zou verleend worden, zou in voorwaarde  worden opgenomen om de binnenhoogtes te behouden, overeenkomstig vorige vergunning. Hierdoor stelt de aanvraag zich conform met artikel 21 van de bouwcode.

Het renoveren van de bestaande appartementen verhoogt het wooncomfort, dit zal echter dienen te gebeuren met respect voor de erfgoedwaarde zoals omschreven in het voormeld advies van de dienst Monumentenzorg.

De aanvraag bestaat uit 3 1-slaapkamerappartementen en voorziet een extra woonentiteit in de nieuwe daklaag. Tevens beschikken alle woningen over een buitenruimte en van voldoende licht en lucht, wat het gebruiksgenot ten goede komt.

De bijkomende woning in de daklaag wordt aangevraagd als studio maar laat zich lezen als een 1-slaapkamerappartement. Een studio kenmerkt zich als een kleine zelfstandige woning bestaande uit één verblijfsruimte. Deze verblijfsruimte doet dienst als woon- en slaapkamer. De slaapkamer en de leefruimte is in voorliggende aanvraag afgescheiden door de badkamer, waardoor er twee verblijfsruimten gecreëerd zijn, ongeacht de aan- of afwezigheid van tussendeuren.

De oppervlakte is zelfs te klein (ca. 34m²) om voldoende comfort te bieden als studio. Daarnaast zal een daklaag die in rekening zou kunnen komen voor vergunning, een nog kleinere oppervlakte opleveren doordat deze zich achter de bestaande kroonlijst moet bevinden. Bijgevolg kan gesteld worden dat een zelfstandige woning in de daklaag niet wenselijk is. Een daklaag zou wel ten dienste kunnen staan als uitbreiding van de woning op de 2^de verdieping.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

 De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt. Door de uitsluiting van de woning in de mansardedaklaag blijft het aantal woningen gelijk.

 Fietstalplaatsen:

Voor de bijkomende woonentiteit (studio in mansarde) zouden er 2 fietsstalplaatsen voorzien moeten worden, die goed bereikbaar moeten zijn, zoals opgelegd in artikel 29 van de bouwcode. De voorziene fietsenberging in de kelder is dat niet.

Dit wordt ook opgemerkt in het advies dat werd gevraagd aan het Agentschap Wegen & Verkeer:

 “Er wordt een fietsenstalling in de kelder voorzien. De trap is echter slechts 80 cm breed. De fietsenstalling is zeer slecht toegankelijk. Bij gevolg zullen de fietsen op het openbaar domein gestald worden. Het openbaar domein is hier niet voldoende voor uitgerust. De fietsen zullen overlast betekenen op het voetpad. Er moet een gemakkelijk toegankelijke fietsenstalling voorzien worden op eigen terrein.”

Gezien de bijkomende woning uitgesloten wordt van vergunning is dit advies echter niet meer van toepassing.

De parkeerbehoefte die een bijkomende woning genereert en de verplichting voor een goed bereikbare fietsenberging (bij voorkeur op de gelijkvloerse verdieping) zijn eveneens argumenten om, indien er in de toekomst een daklaag zou worden aangevraagd, deze te voorzien als uitbreiding van het appartement op de 2^de verdieping, in plaats van deze in te richten als zelfstandige woning.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

 Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1^e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. de binnenhoogtes van de achterbouw te behouden overeenkomstig laatst vergunde toestand, respectievelijk 2,70 m, 2,60 m en 2,60 m;
3. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Uitsluitingen

1. de daklaag (mansarde) wordt uitgesloten van vergunning;
2. alle handelingen, wijzigingen en werken aan de voorgevel worden uitgesloten van vergunning.