2020_CBS_02050 - Omgevingsvergunning - OMV_2019160961. Ooievaarstraat 24. District Antwerpen - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          12/12/2008: vervallen vergunning (20084782) voor het verbouwen van een meergezinswoning met een herbestemming van een handelsgelijkvloers naar woonst en het omvormen van bovenliggende woonentiteiten naar gastenkamers;

-          03/05/1973: vergunning (18#56452) verbouwing van een winkel – woonhuis;

-          13/01/1939: vergunning (18#11686) 2 pompplaatsen vergroten;

-          13/12/1935: vergunning (18#4092) binnenveranderingen.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          pand van 4 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing met een gelijkvloerse winkelruimte en drie bovenliggende wooneenheden.

Huidige toestand

-          pand van 4 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing met een gelijkvloerse winkelruimte en 2 bovenliggende appartementen plus 1 studio;

-          de gelijkvloerse voorgevel werd gewijzigd ten opzichte van de laatst vergunde toestand.

-          Achterbouw reeds volledig afgebroken en interne onderverdeling aangepast.

Gewenste toestand

-          pand van 4 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing ingedeeld in 4 appartementen.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen van een winkel – woonhuis tot 4 appartementen;

-          de gelijkvloerse winkelruimte wordt omgevormd naar een appartement met een netto-vloeroppervlakte van 77m², met 1 slaapkamer en privé tuin;

-          op de 1ste en 2de verdieping wordt telkens een éénslaapkamer-appartement ingericht met een netto-vloeroppervlakte van 79m², voorzien van een terras achteraan;

-          de dakverdieping van de voor- en achterbouw wordt als een soort duplex met 2 slaapkamers plus terras ingericht en heeft een netto-vloeroppervlakte van 77m². 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6: De nieuwe voorgevelafwerking op de gelijkvloerse verdieping is niet afgestemd op de architectuur van de totale constructie;
• Artikel 34: Op de derde verdieping wordt een paneel voorzien met een dikte van circa 3cm;
• Artikel 40: Het gescheiden rioolsysteem wordt niet gescheiden aangeboden aan de straat;
• Artikel 41: Het gescheiden rioolsysteem dient aangesloten te worden volgens de richtlijnen. Daarnaast dient de regenwaterafvoer aan de voorgevel inpandig aangesloten te worden op de riolering.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De voorliggende aanvraag omvat het omvormen van een meergezinswoning met 3 woongelegenheden op de verdiepingen en een gelijkvloerse handelsruimte naar een meergezinswoning met vier woongelegenheden.

Het omvormen van het gelijkvloers van een vergunde winkelruimte naar een wooneenheid kan gunstig geadviseerd worden. De gelijkvloerse functie is in overeenstemming met de kenmerkende functies op het gelijkvloers in de Ooievaarstraat.

Er wordt geoordeeld dat de draagkracht van het pand of van de omgeving met deze vermeerdering van het aantal woongelegenheden niet wordt overschreden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat de Ooievaarstraat gekenmerkt wordt door één- of meergezinswoningen met twee tot vier bouwlagen onder een plat of hellend dak. De hoofdgebouwen zijn er aan de achterzijde bijna altijd uitgebreid met achterbouwen. Het perceel was voorheen volledig bebouwd op de gelijkvloerse verdieping. Deze aanbouw werd reeds afgebroken naar aanleiding van de nu reeds vervallen vergunning uit 2008. In de voorliggende aanvraag beperken de werken zich binnen het bestaande volume waardoor de schaal en ruimtegebruik gerespecteerd blijft. 

Visueel-vormelijke elementen

De vergunde winkelpui werd bij de gedeeltelijke uitvoering van de vergunning van 2008 reeds aangepast. De vitrine werd reeds vervangen door twee kleinere ramen maar de gevelafwerking werd nog niet gerealiseerd. De dimensies van de ramen passen beter bij de nieuwe woonfunctie van het gelijkvloers. In voorliggende aanvraag blijven deze openingen bewaard. Deze raamopeningen zijn aanvaardbaar.

In voorliggende aanvraag wordt de gevel op de gelijkvloerse verdieping echter afgewerkt met een plint in blauwe natuursteen en pleisterwerk, terwijl de verdiepingen zijn afgewerkt in witte natuursteen en geglazuurde witte baksteen.

De voorgestelde afwerking is bijgevolg niet afgestemd op de architectuur van de totale constructie. Het uitvoeren van de gevelafwerking met geglazuurde bakstenen zoals aangevraagd in de vorige vergunningsaanvraag van 2008 wordt opgenomen als voorwaarde aan vergunning.

Het schrijnwerk wordt uitgevoerd in wit geschilderd houten schrijnwerk. De lichte kleurstelling van de gevels is gunstig te adviseren omwille van de stedelijke opwarming, de beeldkwaliteit en de inpassing in het straatbeeld.

De architect bevestigt dat de bovenste verdieping aan de voorgevel afgewerkt blijft met zwarte pannen en een wit geschilderde kroonlijst in plaats van het voorgestelde ‘schrijnwerk hout’. De uitvoering van deze gevel in houten schrijnwerk zoals voorzien op de plannen wordt bijgevolg uitgesloten.

De achtergevel wordt afgewerkt met isolatie en wit pleisterwerk. Dit materiaal is in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel en is daarom positief te adviseren.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De Ooievaarstraat kenmerkt zich door een- of meergezinswoningen met twee tot vier bouwlagen onder een plat of hellend dak. De hoofdbouwen zijn er aan de achterzijde bijna altijd uitgebreid met achterbouwen. In de laatst vergunde toestand was het perceel volledig bebouwd op de gelijkvloerse verdieping. Bij de deelse uitvoering van de vergunning van 2008 werd de achterbouw grotendeels gesloopt waardoor beduidend meer open ruimte gecreëerd wordt. In voorliggende aanvraag wordt deze open ruimte groen en kwalitatief ingericht wat de leefkwaliteit van de appartementen verhoogd en het binnengebied te goede komt.

De bouwdiepte van de vergunde vier bouwlagen hoge achterbouw wordt in de voorliggende aanvraag op de verdiepingen aangepast. Door deze ongeveer twee meter te laten terugspringen ontstaan er nieuwe, van ongeveer 6m² grootte, private terrassen. Deze terrassen voldoen aan de minimale oppervlakte-eisen voorzien in artikel 28 van de bouwcode. Op niveau 1 tot 2 bevinden de terrassen zich vlak naast de blinde scheidingsmuur van de rechter aanpalende.

Er worden bijgevolg vanop deze terrassen geen storende zichten gecreëerd naar de aangrenzende eigendommen.

Op de derde verdieping wordt een ondoorzichtig paneel voorzien. Dit is onverenigbaar met artikel 34 van de bouwcode. Bijgevolg zal worden opgelegd de bestaande scheimuur (lengte 19,58m) hier niet met 70cm in te korten tot 18,88m. Omwille van de privacy zal dan ook worden opgelegd het voorziene terras van 2,00m diepte aan de rechterzijde over een breedte van 1,30m met 1,30m in te korten.

De achterbouw wordt geïsoleerd en bepleisterd. Ook de daken worden geïsoleerd waardoor de kroonlijsthoogte van de achterbouw en de scheidsmuur met de rechterbuur ongeveer 40cm opgehoogd wordt over de volledige lengte van de achterbouw. Hierdoor wordt geen ontoelaatbaar nadeel met betrekking tot bezonning voor het naburige perceel gegenereerd.

In voorliggende aanvraag wordt de gelijkvloerse winkelruimte omgevormd naar een appartement met een netto-vloeroppervlakte van 77m², met 1 slaapkamer en privé tuin. Er wordt een eetruimte voorzien aan de straatzijde. Deze functie zorgt voor meer contact met de straat en doet een levendige plint ontstaan. Deze levendige plint maakt straten aangenamer om in te wonen en te wandelen. De inplanting van de eetruimte aan de voorgevel verbetert het contact tussen de gebruikers van het gebouw en de straat. Het nieuwe appartement wordt daarnaast voorzien van twee schuiframen in de gelijkvloerse achtergevel. Hierdoor wordt het contact tussen de verblijfsruimte en de buitenruimte versterkt, wat de woonkwaliteit ten goede komt.

Op de 1ste en 2de verdieping wordt telkens een éénslaapkamer-appartement ingericht met een netto-vloeroppervlakte van 79m², voorzien van een 6m² terras achteraan. Deze woonentiteiten krijgen een nieuwe meer hedendaagse indeling wat de woonkwaliteit te goede komt en positief te adviseren is op voorwaarde dat het bureau als verblijfruimte bij de woonkamer wordt geïntegreerd.

De dakverdieping van de voor- en achterbouw wordt als een soort duplex met 2 slaapkamers en terras ingericht en heeft een netto-vloeroppervlakte van 77m2. Om het ruimtecomfort van dit appartement te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in de voorliggende aanvraag voor deze woonentiteit, waardoor deze woonentiteit onvoldoende wooncomfort biedt. Daarnaast is de slaapkamer aan de voorgevel niet kwalitatief en heeft deze een te grote negatieve impact op het gehele appartement. Op een oppervlakte kleiner dan 80 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een twee-slaapkamerappartement. Deze oppervlakte kan hoogstens een een-slaapkamerappartement herbergen. Het schrappen van de slaapkamer aan de voorgevel en het uitvoeren van het plan van het hoofdvolume zoals op de eerste en tweede verdieping wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

Omdat bij deze verbouwingswerken tevens het afvoerstelsel van het afval- en hemelwater wordt aangepast, dient dit te gebeuren conform artikel 40 “Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen” van de bouwcode.  Elk gebouw moet voorzien zijn van een gescheiden rioolstelsel dat bestaat uit 1 droogweerafvoer (DWA) en 1 hemelwaterafvoer (RWA). In de voorliggende aanvraag wordt dit gescheiden rioolsysteem niet aangeboden aan de straat. Dit gescheiden stelsel dient aangeboden te worden conform de voorschiften uit artikel 41 van de bouwcode. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning. Ook het inpandig aansluiten van de regenwaterafvoer aan de voorgevel conform artikel 41 wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking een pand zonder erfgoedstatuut. Gelet op de architecturale kwaliteit van de bovengevel in art nouveaustijl, is het pand zeker inventariswaardig. Er werd bijkomend fotomateriaal van het interieur aangeleverd dat aantoont dat het interieur eveneens nog erfgoedelementen bevat zoals stucwerkplafonds in de gang en in de kamers. Op basis van het beperkte fotomateriaal is het niet duidelijk of er nog schouwmantels aanwezig zijn of waardevolle vloeren.

Het advies van monumentenzorg luidt in de afweging alsvolgt: ‘Men wenst het handelspand op te delen in 4 woongelegenheden.

De voorgevel wordt terug omgevormd naar een woongevel met correcte geleding van drie traveeën. Men wenst de gelijkvloerse voorgevel wit te bepleisteren.

Kenmerkend voor dit type van panden is een plint in  blauwe hardsteen tot onder de raamdorpel van de gelijkvloerse vensteropeningen. Dit zal dan ook als voorwaarde worden opgelegd. Door het toevoegen van een plint ontstaat er opnieuw een correcte verhouding tussen het onderste deel van de gevel en de bovengevel. Er rest nog maar weinig oppervlakte na het toevoegen van een plint in blauwe steen. Om de gevel volledig op te waarderen en een aansluiting tussen boven- en ondergevel te voorzien, zal als voorwaarde worden opgelegd het overige deel van de gelijkvloerse gevel te voorzien in metselwerk met hetzelfde uitzicht als dat van de bovengevel. Er kan ook gezocht worden naar een alternatief in steenstrips, met aandacht voor de afwerking van de dagkanten van de vensteropeningen.

Met betrekking tot de interieurwerken gaan we uit van maximaal behoud van oorspronkelijke interieurafwerking van het pand, met name de stucwerkplafonds, de trap, schouwmantels, vloeren,.. ‘

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

3.      het voorgestelde pleisterwerk van de gelijkvloerse voorgevel niet te voorzien en te voorzien in een geglazuurde baksteen met een formaat, kleur en verwerking gelijk aan de geglazuurde baksteen van de verdiepingen;

4.      de bestaande scheimuur op de derde verdieping niet in te korten;

5.      het voorziene terras op de derde verdieping aan de rechterzijde over een breedte van 1,30m met een diepte van 1,30m in te korten;

6.      de bestaande opening tussen badkamer en slaapkamer op de eerste en tweede verdieping op het plan bestaande toestand niet te verkleinen;

7.      het appartement op de derde verdieping als een-slaapkamerappartement te voorzien;

8.      de woonkamer, eetkamer en keuken op de derde verdieping te voorzien zoals op de tweede en eerste verdieping;

9.      alle aansluitingen van de leidingen met het openbaar rioolstelsel te voorzien conform artikel 41 van de bouwcode;

10.  alle waardevolle interieurelementen zoals stucwerkplafonds, schouwmantels, vloeren, trap en dergelijke te behouden.

Uitsluitingen

De nieuwe afwerking van de voorgevel op de 3de verdieping.