2020_GR_00539 - Herontwikkeling Wilgenstraat, 2060 Antwerpen - Samenwerkingsovereenkomst tussen AG VESPA, cvba Woonhaven Antwerpen, stad Antwerpen en AG SO. Ondertekening - Goedkeuring

De kosten voor uitvoering van de opdracht worden geraamd op 229.000,00 EUR inclusief btw:

• voorstudies (archeologienota, opmeting, ...): 90.000,00 EUR;
• wedstrijdvergoeding drie ontwerpteams: 24 000,00 EUR;
• opmaak inrichtingsplan: 90 000,00 EUR;
• opmaak verkavelingsaanvraag: 25.000,00 EUR.

De verdeelsleutel cvba Woonhaven Antwerpen/stad Antwerpen/AG SO bedraagt respectievelijk 50/25/25.

AG VESPA zal bovenstaande kosten prefinancieren en factureren aan de partners van de voornoemde samenwerkingsovereenkomst.  De vastlegging op AG VESPA zal ter goedkeuring worden voorgelegd aan het college.

Voor het deel van de stad Antwerpen is er in het stedelijk meerjarenplan 2020-2025 voor de studie een uitgavebudget voorzien van 57.250,00 euro (inclusief btw) op het budgetadres SUB_NR/INTERN/5291620000/214/2WNS020101PA3914, waarvan 36.300,00 EUR in 2020 en 20.950,00 EUR in 2021 (mits goedkeuring van de eerstvolgende aanpassing van het meerjarenplan door college en gemeenteraad).

Artikel 41, 11° van het Decreet Lokaal Bestuur bepaalt dat de gemeenteraad bevoegd is voor de daden van beschikking over onroerende goederen.

Op 26 februari 2018 (jaarnummer 137) keurde de gemeenteraad de aankoop, via voorkooprecht, goed van het postgebouw in de Wilgenstraat 2a, 2060 Antwerpen.

Op 25 november 2019 (jaarnummer 652) keurde de gemeenteraad de beheersovereenkomst 2019-2024 tussen de stad Antwerpen en AG VESPA goed. Artikel 6 §3.2. bepaalt dat AG VESPA instaat voor de uitvoering en afhandeling van alle in- en uitgaande overdrachten van zakelijke rechten met betrekking tot het stedelijk patrimonium. De beleidsbeslissing hiertoe ligt bij de stad.

Op 3 juli 2020 (jaarnummer 5712) keurde het college het mandaat aan AG VESPA goed om te handelen in naam van de stad Antwerpen voor gronden van de stad Antwerpen gelegen in het projectgebied 'herontwikkeling Wilgenstraat'.

De site

Het projectgebied ‘Wilgenstraat’ is centraal in Antwerpen-Noord gesitueerd, vlakbij het Stuivenbergplein. De site wordt afgebakend door de Van Kerckhovenstraat, Nijverheidsstraat, Korte Scholiersstraat, Lange Scholiersstraat, Sentensteeg, Pionierstraat en de Gasstraat. De Wilgenstraat loopt door het projectgebied en deelt de site op in een noordelijk en zuidelijk deel. Het projectgebied heeft een totale perceeloppervlakte van 29.943 m², waarvan 18.451 m² in het noordelijk deel en 11.492 m² in het zuidelijk deel.

Het projectgebied is gelegen in ruimtelijk uitvoeringsplan 2060 (RUP 2060), dat op 22 oktober 2012 (jaarnummer 1198) door de gemeenteraad werd goedgekeurd. Het RUP 2060 stelt dat het noordelijk deel ingedeeld wordt als overdruk bouwblokproject, het zuidelijk deel is omschreven als zone voor maatschappelijke functies. 

Het noordelijk gedeelte is in eigendom van cvba Woonhaven Antwerpen. Het zuidelijk gedeelte is in eigendom van de stad Antwerpen. AG SO heeft een erfpacht voor het perceel waarop de kleuterschool is gelegen. In de Sentensteeg is een deel van de school ondergebracht in mobiele units. AG SO heeft een gebruiksrecht voor deze grond. Een duurzame oplossing is wenselijk.

Huidige gebruik

Op het perceel in de Wilgenstraat 4, 2060 Antwerpen is het stedelijk kinderdagverblijf Deugniet met 128 kindplaatsen gelegen. IVA KOP wenst deze locatie te verlaten en is op zoek naar een nieuwe geschikte locatie voor het kinderdagverblijf. De herlocatie kadert binnen de doelstelling van IVA KOP om moderne opvang in duurzame verblijven aan te bieden. De huidige infrastructuur is in verouderde conditie en is niet meer conform de hedendaagse eisen voor een optimale exploitatie. Op de naastgelegen percelen (Pionierstraat 35 en Lange Scholiersstraat z/n) is de stedelijke kleuterschool De Musjes gelegen. Het kinderdagverblijf en de school zijn ondergebracht in lage gebouwen met één tot twee bouwlagen. De twee percelen zijn op dit moment onderbenut.

De gemeenteraad besliste op 26 februari 2018 (jaarnummer 137) om het voormalig postgebouw in de Wilgenstraat 2a, via voorkooprecht, aan te kopen in functie van de uitbreiding van een stedelijk kinderdagverblijf en een stedelijke school.

cvba Woonhaven Antwerpen is eigenaar van het noordelijk deel van de site. De drie gebouwen, met in totaal 318 sociale woningen, dienen grondig te worden gerenoveerd. cvba Woonhaven Antwerpen wenst deze woningen te herontwikkelen tot duurzame woningen. 

Ruimtelijk onderzoek en perceel-overschrijdende aanpak

Op initiatief van AG VESPA en in overleg met cvba Woonhaven Antwerpen, IVA KOP en AG SO is er door het team Stadsbouwmeester een ruimtelijk onderzoek uitgevoerd. Het doel van dit traject is om, samen met alle betrokken eigenaars/partners, een gezamenlijk visie voor de gehele site op te maken. 

Het ruimtelijk onderzoek heeft aangetoond dat een samenwerking voor de ontwikkeling van de site als geheel alle partijen in staat stelt om een betere spreiding van de volumes te voorzien alsook een spreiding van functies over de verschillende bouwblokken en percelen. Verder maakt de samenwerking het mogelijk een geïntegreerde en perceel-overschrijdende aanpak uit te werken voor de verplichte bodemsanering door de aanwezige historische verontreiniging op de percelen, de mobiliteit, het openbaar domein, de fasering en dergelijke.

Conform de beheersovereenkomst tussen de stad Antwerpen en AG VESPA heeft het college op 3 juli 2020 (jaarnummer 5712) het mandaat aan AG VESPA om te handelen in naam van de stad Antwerpen voor gronden van de stad gelegen in het projectgebied 'herontwikkeling Wilgenstraat' goedgekeurd. cvba Woonhaven Antwerpen behoudt haar mandaat over haar eigen gronden binnen het projectgebied.

Het mandaat van AG SO aan AG VESPA zal ter goedkeuring worden voorgelegd aan het directiecomité op 31 augustus 2020 en de raad van bestuur van AG SO op 25 september 2020.

Samenwerkingsovereenkomst

Uitgangspunten van de overeenkomst

Voor de herontwikkeling van de ‘Wilgenstraat’ streven we een geïntegreerd project na: 

• in functie van de ruimtelijke samenhang: ontwikkelingen van cvba Woonhaven Antwerpen en de stad Antwerpen op elkaar afstemmen;
• in functie van de gewenste ruimtelijke en sociale mix en fasering: voorzieningen en woningen verweven op bouwblokniveau waarbij er maximaal gestreefd wordt naar een verticale opdeling van de eigendomsorganisatie;
• maximaal gedeeld gebruik op de site in zowel tijd als ruimte met alle partijen en de buurtbewoners is wenselijk; 
• het ontwikkelingsproject voor de “Wilgenstraat” wordt ingezet als hefboom voor buurt en wijk; 
• het stadsvernieuwingsproject wordt binnen de stedenbouwkundige voorschriften van het RUP 2060 uitgewerkt en de mogelijk te bekomen en noodzakelijke afwijkingen op het RUP.

Voorwerp van de overeenkomst

Het voorwerp van deze samenwerkingsovereenkomst betreft het aanstellen van een ontwerpteam voor de opmaak van een inrichtingsplan en een verkavelingsaanvraag. Volgende taken zijn inbegrepen in deze opdracht:

• de opmaak van een inrichtingsplan en verkavelingsplan;
• de opmaak van een faseringsplan;
• de opmaak van een richtlijnennota beeldkwaliteit architectuur als bindend kader voor de verdere gefaseerde ontwikkeling en architecturale uitwerking door andere ontwerpbureaus van latere architectuurprojecten. 

Verloop van de procedure

De plaatsingsprocedure verloopt in twee fasen: de selectiefase en de gunningsfase. Met de selectieleidraad nodigt de aanbestedende overheid geïnteresseerde ontwerpteams uit om een aanvraag tot deelneming in te dienen. De selectieleidraad heeft tot doel om op basis van selectiecriteria drie ontwerpteams te selecteren die mogen deelnemen aan de tweede fase: de gunningsfase. De drie geselecteerde ontwerpteams ontvangen het bestek en de projectdefinitie en worden uitgenodigd om op basis daarvan een offerte in te dienen. Uiteindelijk wordt één ontwerpteam gekozen om het inrichtingsplan en verkavelingsaanvraag uit te werken. 

Timing

De hierna volgende indicatieve planning is het uitgangspunt voor de samenwerking.

FASE 1: SELECTIE 

• Bekendmaking selectieleidraad: 27 november 2020.
• Indienen aanvraag tot deelneming door kandidaten: vrijdag 12 februari 2021. 
• Selectiejury: donderdag 18 februari  2021.
• Selectiebeslissing: donderdag 25 maart 2021. 

Informatie en motivering ten aanzien van de deelnemers die niet geselecteerd worden in de eerste fase van de plaatsingsprocedure: eerste helft april 2021. 

FASE 2: GUNNING  

• Uitnodigen van de geselecteerden tot het indienen van een offerte op basis van het bestek: tweede helft april 2021.
• Plaatsbezoek: maandag 17 mei 2021.
• Uiterste datum voor het stellen van vragen over het bestek: vrijdag 27 augustus 2021.
• Uiterste datum voor ontvangst van de offertes: vrijdag 24 september 2021, 16.00 uur.
• Presentatie van de offertes: vrijdag 1 oktober 2021.
• Gunningsbeslissing: vrijdag 29 oktober 2021. 
• Informatie en motivering ten aanzien van de inschrijvers: eind eerste helft november 2021.
• Sluiten van de opdracht: tweede helft november 2021.
• Aanvang van de opdracht: tweede helft november 2021.

FASE 3: OPDRACHT

• Het opmaken van een inrichtingsplan: eind maart 2022.
• Het opmaken van een faseringsplan: eind maart 2022.
• De opmaak van een richtlijnennota beeldkwaliteit en architectuur als bindend kader voor de verdere gefaseerde ontwikkeling en architecturale uitwerking door andere ontwerpbureaus van latere architectuurprojecten: eind maart 2022.

Fase 3 eindigt met de goedkeuring van het inrichtingsplan/faseringsplan/richtlijnennota beeldkwaliteit en architectuur van alle partijen tweede helft april 2022.

FASE 4: VERKAVELINGSPLAN 

Het opmaken en indienen van een verkavelingsplan dat de bouwvelden voor de eigenaars vastlegt (na projectvergadering): begin december 2022.

Fase 4 eindigt met de goedkeuring van het verkavelingsplan door de bevoegde overheid: begin juni 2023 (rekening houdend met de wettelijke termijnen).

FASE 5: GRONDENRUIL EN ZAKELIJKE RECHTEN

Het ruilen van de gronden tussen cvba Woonhaven Antwerpen en de stad Antwerpen overeenkomstig de nieuwe functies. Tussen de stad Antwerpen en AG SO zal met een kosteloos te verlenen zakelijk recht worden gewerkt.

De uiteindelijke grondenruil en zakelijke rechten worden ter goedkeuring voorgelegd aan college en gemeenteraad.

Voor dit project geldt gedeeld projectleiderschap tussen cvba Woonhaven Antwerpen en AG VESPA. AG VESPA treedt op voor stad Antwerpen en AG SO. De projectorganisatie en overlegstructuur gaan uit van een evenwaardig gedeeld projectleiderschap tussen AG VESPA en cvba Woonhaven Antwerpen. 

De samenwerkingsovereenkomst legt de rollen en de (financiële) inbreng van alle partijen vast. De studiekosten en erelonen, verbonden aan het inrichtings- en verkavelingsplan, worden 50/50 verdeeld tussen cvba Woonhaven Antwerpen en de groep stad Antwerpen. Doordat het projectleiderschap gedeeld wordt opgenomen, zal AG VESPA geen begeleidingskost doorrekenen aan cvba Woonhaven Antwerpen. De begeleidingskost van AG VESPA voor AG SO en IVA KOP valt binnen de globale dotatie.

De nodige afspraken met betrekking tot grondoverdracht en -ruil zijn opgenomen in de overeenkomst.

Artikel 30, §1 van de wet van 17 juni 2016 inzake overheidsopdrachten bepaalt met betrekking tot in-house-toezicht volgende voorwaarden:
1° de aanbestedende overheid oefent op die rechtspersoon toezicht uit zoals op haar eigen diensten;
2° meer dan 80 % van de activiteiten van de gecontroleerde rechtspersoon behelst de uitvoering van taken die hem zijn toegewezen door de controlerende aanbestedende overheid of door andere, door diezelfde aanbestedende overheid gecontroleerde rechtspersonen; en
  3° er is geen directe participatie van privékapitaal in de gecontroleerde rechtspersoon, met uitzondering van geen controle of blokkerende macht opleverende vormen van participatie van privékapitaal, vereist krachtens de nationale wetgeving, in overeenstemming met de verdragen, die geen beslissende invloed uitoefenen op de gecontroleerde rechtspersoon”.