2020_CBS_06420 - Omgevingsvergunning - OMV_2020060408. Sergeyselsstraat 16. District Borgerhout - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          07/08/1989: milieuvergunning (223#2354) voor een bakkerij met em van 7.9 kW;

-          12/03/1973: vergunning (179#6955) voor voorgevelveranderings- en verbouwingswerken;

-          11/04/1939: toelating (1229#992) voor het plaatsen van een zonnetent aan de voorgevel;

-          07/03/1939: toelating (1229#1028) voor het verbouwen van uitstalraam en voorgevel;

-          27/09/1921: toelating (1399#6863) voor het bouwen van een bakkerij;

-          14/09/1917: toelating (1399#6214) voor het vernieuwen van een bakkersoven.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          bakkerij op gelijkvloers met eengezinswoning op verdiepingen;

-          3 bouwlagen met zadeldak.

Huidige toestand

-          bakkerij met eengezinswoning;

-          3 bouwlagen met zadeldak;

-          bakkerij op gelijkvloers;

-          opslag en berging op eerste verdieping;

-          voorgevel afgewerkt met witte gevelsteen, blauwe beplating, rode dakpannen, blauw aluminium buitenschrijnwerk op het gelijkvloers en wit pvc buitenschrijnwerk op de verdiepingen.

Gewenste toestand

-          dienstverlening: buurtvoedselatelier met eengezinswoning:

• buurtvoedselatelier op gelijkvloers;
• dakserre op eerste verdieping;
• eengezinswoning op verdiepingen;

-          3 bouwlagen met zadeldak;

-          voorgevel afgewerkt met witte gevelsteen, grijze beplating, rode dakpannen, houten buitenschrijnwerk op het gelijkvloers en wit pvc buitenschrijnwerk op de verdiepingen.

Inhoud van de aanvraag

-          Functiewijziging van handel naar dienstverlening: inrichten van een buurtvoedselatelier op het gelijkvloers;

-          ontpitten van het gelijkvloers;

-          verwijderen van de silo;

-          renoveren van de achterbouw;

-          ontkoppelen van de toegang tot de eengezinswoning van het publieke programma;

-          plaatsen van een dakserre op het dak van de achterbouw;

-          vernieuwen van het buitenschrijnwerk in de voorgevel op het gelijkvloers.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Artikel 24 Draairuimte: achter de deur naar de toiletten is geen vrije en vlakke draairuimte voorzien;
• Artikel 30 Afmetingen sanitaire cellen: het rolstoeltoegankelijk toilet is te klein.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 26 Afvalverzameling:

er is geen aparte afvalberging voorzien;

• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

de scheidingsmuren hebben geen opstand van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak;

• Artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:

het gebouw wordt niet voorzien van gescheiden rioolstelsel dat gescheiden aangeboden wordt aan de straat;

• Artikel 43 Septische putten:

er worden twee nieuwe toiletten voorzien maar geen septische put;

• Artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:

er wordt geen vetafscheider geplaatst.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Met het voorliggende project wil de aanvrager zich breder openstellen voor de buurt en de verbinding zoeken tussen het sociaal-artistieke en het sociaal-economische waarbij een actieve en duurzame verbinding gevormd wordt tussen stad en landbouw. Door aan te sporen samen voedsel te oogsten en te verwerken, na te denken, informatie en recepten uit te wisselen,… wil de aanvrager mensen met elkaar verbinden en bewuster laten omgaan met het voedsel dat ze consumeren.

Voorliggende aanvraag omvat het verbouwen van een bakkerij met bovenliggende eengezinswoning tot een publiek toegankelijk buurtvoedselatelier in combinatie met stadslandbouw en bovenliggende apart toegankelijke eengezinswoning. Het behoud van de functie "voeding" op deze locatie en de link met de buurt, maakt dat deze functie gunstig beoordeeld kan worden. De dienst ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie geeft gunstig advies voor de voorliggende aanvraag. Daarnaast blijft de bovenliggende woonfunctie behouden waardoor het pand in harmonie is met de kenmerkende woonfuncties in de Sergeyselsstraat.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De Sergeyselsstraat wordt gekenmerkt door een- en meergezinswoningen met twee of drie bouwlagen onder een plat of hellend dak. De hoofdgebouwen zijn er aan de achterzijde bijna altijd uitgebreid met achterbouwen.

In voorliggende aanvraag worden de twee bouwlagen hoge achterbouwen achter het perceel van de rechterbuur afgebroken om een voldoende grote ruimte voor stadslandbouw te creëren. Het voorzien van deze open ruimte en de invulling met stadslandbouw is positief te adviseren. De tuinzone met stadslandbouw mag echter niet ingericht worden als publieke functie om mogelijke overlast in het binnengebied te voorkomen. Dit zal als voorwaarde voor vergunning opgenomen worden. 

Achteraan het perceel wordt bovenop de gelijkvloerse aanbouw een serre voorzien die niet voor het publiek toegankelijk is. Deze volledig beglaasde serre zorgt voor extra lichttoetreding naar de onderliggende bouwlaag en heeft een footprint van ongeveer 11m². De serre draagt bij tot het karakter van het nieuwe groene daklandschap en is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening. Het extra volume bevindt zich daarnaast op voldoende afstand van de perceelsgrenzen van de buren en heeft bijgevolg geen negatieve gevolgen voor de privacy en de bezonning van de naastgelegen percelen.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel wordt in de voorliggende aanvraag grotendeels behouden. De bovenliggende verdiepingen hebben een gevel van wit metselwerk met natuurstenen dorpels. Het buitenschrijnwerk bestaat uit witte pvc en blijft behouden. In de voorliggende aanvraag wordt de blauwe beplating van de commerciële plint vervangen door grijze beplating. Het blauwe gelijkvloers buitenschrijnwerk in aluminium wordt vervangen door gelakt houten schrijnwerk  met passende detaillering. De gevelplint wordt zo transparant mogelijk uitgevoerd om interactie met de straat te realiseren. De plint zoals deze voorzien wordt, is, gezien de functie van de gelijkvloerse verdieping, gunstig te adviseren.

De achtergevels worden in de voorliggende aanvraag opgeknapt. De donkerbruine en grijze gevelbepleistering wordt vervangen door witte bepleistering. De lichte kleurstelling van de achtergevels is omwille van het milderende effect ervan op de stedelijke opwarming, gunstig te adviseren. Een aantal gevels worden maximaal beglaasd en voorzien van houten buitenschrijnwerk. Dit nieuwe buitenschrijnwerk komt op vlak van  materialisatie en kleurstelling overeen met de hernieuwde pui van de oude bakkerij.

Zowel de nieuwe voorgevel als achtergevels zijn op vlak van indeling en materialiteit in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel en zijn daardoor gunstig te adviseren.     

Veiligheid in het algemeen

In voorliggende aanvraag zijn de scheimuren met de aanpalers ter hoogte van de gelijkvloerse achterbouw niet uitgevoerd met een opstand van 30cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Dit is strijdig met artikel 34 van de bouwcode. Van dit voorschrift kan met het oog op het voorkomen van brandoverslag niet zonder meer afgeweken worden. Gezien er in de voorliggende aanvraag een groendak voorzien wordt, kan van dit artikel afgeweken worden indien tussen de scheidingswand en de vegetatie van een groendak een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed wordt voorzien, eventueel aangevuld met een eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm. Dit wordt dan ook als voorwaarde voor vergunning opgenomen.

Een verhoging van de scheimuur zou eveneens een oplossing kunnen zijn. Echter maakt dit het voorwerp uit van een nieuwe bevraging van de omwonenden, waarvoor in dat geval een nieuwe omgevingsaanvraag moet worden ingediend.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot

De positionering van het publiek toegankelijke buurtvoedselatelier  aan de voorgevel op het gelijkvloers, zorgt er voor dat het gebouw een levendige plint, wat bijdraagt aan een aangename en veilige straat.

Het ontpitten van het perceel en het realiseren van het groendak, dat tot diep in het woonblok loopt, kan een uitnodiging zijn voor de omliggende huizen om deel te nemen aan de vergroening van het dakenlandschap binnen het bouwblok. De aanvraag kan dan ook gunstig geadviseerd worden. Er wordt echter wel in voorwaarde opgenomen dat het nieuwe dak alleen toegankelijk mag zijn in functie van onderhoud en niet voorzien mag worden als publiek toegankelijk dak. Ook de aangrenzende ruimte die voorzien is in functie van het onderhoud van het groendak mag niet als publieke ruimte gebruikt worden. Deze voorwaarden moeten burenhinder zo veel als mogelijk beperken.

Functies anders dan wonen, dienen volgens artikel 26 van de bouwcode een afgescheiden ruimte voor afvalberging te hebben die voorzien wordt van verluchting en minimaal 4 vierkante meter groot is. Voorliggende aanvraag voorziet niet in zulk een afvalberging. Van dit voorschrift kan met betrekking tot comfort en hygiëne niet afgeweken worden. Als voorwaarde voor vergunning wordt opgelegd dat er in de kelderverdieping een dergelijke afvalberging dient ingericht te worden.

In de voorliggende aanvraag wordt nieuw sanitair geplaatst en worden rioleringswerken voorzien. Het rioleringsstelsel wordt echter niet ingetekend. Volgens artikel 40 van de bouwcode dient elk gebouw voorzien te zijn van een gescheiden rioolstelsel dat bestaat uit 1 droogweerafvoer en 1 hemelwaterafvoer. Gezien de aanvraag een bestaand gebouw van het gesloten type betreft waarbij werken in of onder de woning nodig zijn om het regenwater naar de straat te leiden, kan een afwijking toegestaan worden op basis van artikel 3 van de bouwcode.

Het is in voorliggende aanvraag niet duidelijk of ook voedsel zal worden verwerkt en/of er warme maaltijden ter plekke zullen worden geconsumeerd. Indien dit het geval zou zijn, is het volgens artikel 44 van de bouwcode verplicht om het afvalwater via een vetafscheiders te lozen. Dit zal dan ook als voorwaarde opgelegd worden.

In de voorliggende aanvraag zijn geen deuren ingetekend in de toiletruimte op de gelijkvloerse verdieping. Het lijkt dan ook zo dat er onvoldoende ruimte voor een vrije en vlakke draairuimte achter de deur naar de toiletten op gelijkvloerse verdieping aanwezig is, conform artikel 24 van de verordening toegankelijkheid. Met betrekking tot gebruiksgemak kan hiervan niet worden afgeweken. Bijgevolg wordt als voorwaarde van de vergunning opgelegd om de aanvraag conform artikel 24 van de verordening toegankelijkheid te stellen.

Daarnaast moeten de ruwbouwmaten van een aangepast toilet minstens 1,70 meter op 2,25 meter bedragen, zodat na de afwerking van de wanden en met inbegrip van de ruimte voor plinten een ruimte van minstens 1,65 meter op 2,20 meter gegarandeerd wordt. Bij die minimale maten moet de deur in de korte zijde aangebracht worden. Deze afmetingen worden niet voorzien in de voorliggende aanvraag. Met betrekking tot gebruiksgemak kan hierop niet afgeweken worden. Bijgevolg wordt als voorwaarde opgelegd om de aanvraag conform artikel 30 van de verordening toegankelijkheid te stellen.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen functiewijziging noch een vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het gedeelte van de scheidingsmuren dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed tussen het groendak en de scheidingswand;

3.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

4.      de tuinzone met stadslandbouw mag niet ingericht worden als publieke functie;

5.      het nieuwe groendak bovenop de achterbouw mag enkel toegankelijk zijn in functie van onderhoud;

6.      de entresol aangrenzend aan het groendak mag niet als publieke ruimte gebruikt worden;

7.      een verluchte afvalberging in te richten op de kelderverdieping;

8.      indien ook voedsel zal worden verwerkt en/of er warme maaltijden ter plekke zullen worden geconsumeerd is het verplicht  het afvalwater via een vetafscheiders te lozen;

9.      de aanvraag dient aangepast te worden conform artikel 24 en 30 van de verordening toegankelijkheid;

10.  de ontbrekende deuren naar de toiletten dienen gerealiseerd te worden conform de regelgeving van de verordening toegankelijkheid.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de procedure van de bevraging aanpalenden werd er 1 bezwaarschrift ingediend, dat zich als volgt laat samenvatten:

1.      Mensen die de dakserre betreden hebben rechtstreekse inkijk in de aanpalende woning en meer concreet in de badkamer:

Beoordeling: De serre zal enkel toegankelijk zijn voor onderhoud. Verder wordt de serre op een voldoende grote afstand van de perceelsgrens voorzien waardoor geen hinder ontstaat op vlak van privacy. Het bezwaar is ongegrond.

2.      De bezwaarschrijvers vragen de scheidingsmuur te laten staan ter hoogte van hun terrasje en op de hoogte van de bestaande houten terrasomheining. Zoals het nu voorzien is in de aanvraag zou de omheining invallen bij het afbreken van de scheidingsmuur:

Beoordeling: Het bezwaar tegen mogelijke schade aan het aangrenzend eigendom betreft een uitvoeringstechnische aangelegenheid die losstaat van de stedenbouwkundige beoordeling van de aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer zich te ontzien van burgerrechtelijke afspraken vóór en tijdens de uitvoer der werken. Het bezwaar is ongegrond.

3.      Indien het platte dak toegankelijk zou zijn voor publiek, zouden de mensen die op het terras komen, kunnen binnenkijken in de aanpalende woning:

Beoordeling: In de voorliggende aanvraag wordt een vegetatiedak voorzien dat enkel toegankelijk is voor onderhoud waardoor geen hinder ontstaat op vlak van privacy. Het bezwaar is ongegrond.