2020_CBS_08524 - Omgevingsvergunning - OMV_2020053537. Markgravelei 5. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          18/04/2014: niet uitgevoerde vergunning  (3582#3694) voor het verbouwen van een handelspand tot 4 studentenkamers;

-          08/11/2019: bouwovertreding (11002_2019_11658_VPV) voor werken uitvoeren zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          handelspand van 3 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          gelijkvloers dichtgebouwd;

-          bouwdiepte verdiepingen bedraagt 10,20 meter;

-          gevel in grijs/bruin pleisterwerk en donker aluminium buitenschrijnwerk;

-          winkelpui in donkerkleurig aluminium buitenschrijnwerk met rondom een afwerking in natuursteen en onderaan oranje/rode tegels.

Huidige toestand

-          eengezinswoning van 3 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          bouwdiepte:

• gelijkvloers: 12 meter;
• verdiepingen: 10,40 meter;

-          gevel in grijs/bruin pleisterwerk en donker aluminium en pvc buitenschrijnwerk.

Gewenste toestand

-          eengezinswoning van 3 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          gelijkvloerse bouwdiepte van 12 meter en 10,40 meter op de verdiepingen;

-          gevel in grijs/bruin pleisterwerk,  antracietkleurig paneel als plint en antracietkleurig buitenschrijnwerk in aluminium en pvc.

Inhoud van de aanvraag

-          functiewijziging van handel naar wonen;

-          slopen van de achterbouw;

-          interne constructieve werken;

-          wijzigen van de voorgevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht

Zowel het hoofdgebouw als de uitsprongen (erkers, zonneweringen, …) en aanbouwen dienen qua vorm, grootte, materiaalkeuze, plaatsing en kleur afgestemd te zijn op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving.
De gelijkvloerse gevel is niet afgestemd op de architectuur van de bovenliggende verdiepingen.

• Artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:
  het materiaal van de plint (“rockpanel”) is niet duurzaam en kwalitatief en is niet kenmerkend voor de omgeving;
  • Artikel 27 Open ruimte:
    de open ruimte bedraagt slechts 15% van de oppervlakte van het perceel, terwijl dit minstens 20% zou moeten zijn;
  • Artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:

Bij functiewijziging naar wonen dient elke zelfstandige woning over een buitenruimte te beschikken. De minimale netto-vloeroppervlakte van deze buitenruimte is 4 vierkante meter, vermeerderd met 2 vierkante meter per slaapkamer, te rekenen vanaf de tweede slaapkamer.
De buitenruimte is circa 6,60m² groot terwijl dit voor deze woning met 3 slaapkamers 8m² moet zijn.
 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft een functiewijziging van het handelsgelijkvloers naar wonen. Door dit gelijkvloers toe te voegen aan de bovenliggende woning ontstaat er een eengezinswoning.

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing. Zij adviseerde de functiewijziging gunstig. Dit gunstig advies wordt bijgetreden. Wonen is kenmerkend en functioneel inpasbaar in de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag wenst de bestaande gevelpui te regulariseren. De voormalige winkelpui was opgetrokken in donkerkleurig aluminium buitenschrijnwerk met daarrond een natuurstenen afwerking en rood-oranje tegels aan de onderzijde. Deze wordt aangepast naar een pvc-invulpaneel met een deuropening aan de rechterzijde. De plint wordt verder afgewerkt door antracietkleurig plaatmateriaal.

De voorliggende woonfunctie is inpasbaar. Echter is het noodzakelijk dat een woonfunctie zich ook vertaalt in de voorgevel. Dit is niet het geval in voorliggende aanvraag. De voorgestelde gevel heeft geen gunstig effect op de beeldkwaliteit van de straat. Gelet op de fraaie gevelafwerking van bovenliggende voorgevel is het wenselijk dat er gezocht wordt naar een kwalitatieve pui die de gevelarchitectuur van de bestaande voorgevel ondersteunt, conform artikel 6 en 11 van de bouwcode. Dergelijke gevelafwerking weerspiegelt de woonfunctie achter de voorgevel en heeft een positieve invloed op de beeldkwaliteit in de straat.

Het is niet mogelijk om de gevelwijzigingen uit te sluiten van vergunning, noch om voorwaarden hieromtrent op te leggen in de vergunning. Daarom dient de aanvraag geweigerd te worden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voorziet onvoldoende open ruimte conform artikel 27 van de bouwcode. Gelet op de functie, een eengezinswoning, is het noodzakelijk dat de buitenruimte in verhouding staat met de leefbare oppervlakte van de woning. Volgens artikel 28 van de bouwcode moet de buitenruimte voor een drieslaapkamerwoning minstens 8m² zijn. De voorgestelde open ruimte is slechts ca. 6m².

Minder diep bouwen betekent ook meer daglichttoetreding op de gelijkvloerse verdieping, wat de woonkwaliteit ten goeden komt.

Het gelijkvloers dient bijgevolg beperkt te worden tot de bouwdiepte van het hoofdvolume.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Omdat een functiewijziging naar wonen wordt geambieerd dienen er fietsstalplaatsen te worden voorzien op het perceel. Hieraan is echter niet voldaan. De stedelijke mobiliteitsdienst adviseert om 4 fietsstalplaatsen te voorzien conform artikel 29 van de bouwcode. Omdat een nieuwe gelijkvloerse pui wordt aangevraagd kan een nieuw gevelontwerp een oplossing voor de noodzakelijk fietsenberging incorporeren.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing omdat het geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden betreft. Het huidig handelsgelijkvloers van het handelshuis wordt verbouwd en wordt deel van de reeds bestaande vergunde eengezinswoning. De handelsfunctie verdwijnt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten