2020_CBS_08528 - Omgevingsvergunning - OMV_2020079404. Waalsekaai 30. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          04/05/2020: onvolledig dossier (OMV_2020043791) voor verbouwen van een meergezinswoning met 4 entiteiten.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          meergezinswoning van 4 woonentiteiten:

• gelijkvloerse verdieping:

-          woning met een netto vloeroppervlakte van circa 34 m²;

-          magazijn/opslagplaats achteraan;

• verdieping 1, 2 en 3: één eenslaapkamerwoning met een netto vloeroppervlakte van circa 40,38 m²;

-          bouwvolume:

• hoofdvolume vooraan:

-          een besloten bouwvolume van 4 bouwlagen onder een zadeldak;

-          een bouwdiepte van 8,90 m, een kroonlijst hoogte van 13,26 m en een nokhoogte van 15,26 m;

• open koer achter de hoofdbouw;
• magazijn achteraan het perceel: uitbouw van 3 bouwlagen onder plat dak met een dakrandhoogte van 9,30 m en een diepte van 3,12 m tegenover de centrale uitbouw.

-          gevelafwerking:

• voorgevel:

-          roodbruine gevelsteen met wit bepleisterde horizontale stroken;

-          wit pvc buitenschrijnwerk op de gelijkvloerse verdieping;

-          indeling van de gelijkvloerse verdieping: links de voordeur, centraal en rechts telkens een dubbel opengaand raam;

-          blauw hartstenen plint met een hoogte van circa 0,92 m;

-          wit geschilderd houten buitenschrijnwerk voor het overige buitenschrijnwerk;

• achtergevel:

-          beige geschilderd als algemene gevelafwerking;

-          zwart geschilderd houten buitenschrijnwerk.

-          inrichting:

Huidige toestand

-          meergezinswoning van 4 woonentiteiten;

• gelijkvloerse verdieping: tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 93,81 m²;
• verdieping 1, 2 en 3: één eenslaapkamerwoning met een netto vloeroppervlakte van circa 40,38 m²;

-          gelijkvloers volledig bebouwd. Ter hoogte van dichtgemaakte koer een scheidingsmuur met een hoogte van circa 3,15 m;

-          gevelafwerking idem vergunde toestand uitgezonderd van:

• voorgevel:

-          wit pvc buitenschrijnwerk;

-          witkleurige bepleistering voor de gelijkvloerse verdieping;

-          indeling van de gelijkvloerse verdieping: links de voordeur, centraal en rechts telkens een dubbel opengaand raam;

Gewenste toestand

-          meergezinswoning van 4 woonentiteiten;

• gelijkvloerse verdieping + 1ste en 2de verdieping achterbouw: eenslaapkamerappartement met een totale netto vloeroppervlakte van circa 83,63 m²;
• verdieping 1, 2 en 3: één eenslaapkamerwoning met een netto vloeroppervlakte van circa 40,38 m² (conform vergunde toestand);

-          bouwvolume:

• gelijkvloers volledig bebouwd. Ter hoogte van dichtgemaakte koer een scheidingsmuur met een hoogte van circa 3,45 m;

-          gevelafwerking idem vergunde toestand met:

• voorgevel:

-          roodbruine gevelsteen met zwart bepleisterde horizontale stroken;

-          wit pvc buitenschrijnwerk;

-          blauw hartstenen plint met een hoogte van circa 3,20 m;

-          indeling van de gelijkvloerse verdieping: links de voordeur, centraal 1 groot raampartij, uitgelijnd op de overige gevelopeningen.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de voorgevel;

-          wijzigen van de functie magazijn naar wonen;

-          uitbreiden van volume: dichtmaken koer;

-          ophogen van de rechter scheidingsmuur;

-          intern wijzigen van de gemeenschappelijke delen;

-          intern structurele wijzigingen doorvoeren.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, overdruk - detailhandel (dh), overdruk - reca (r) en artikel  2:   zone voor wonen - (wo2).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          RUP Binnenstad: artikel 2.2.5 onbebouwde ruimte en tuinen. In de nieuwe toestand is er minder (geen) onbebouwde ruimte in vergelijking met de laatst vergunde toestand.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 5: Cultuurhistorisch erfgoed

De aanpassingen aan de gelijkvloerse pui zijn niet verenigbaar met de erfgoedwaarde van het gebouw en de omgeving;

• Artikel 27: Open ruimte

De gelijkvloerse koer werd overbouwd;

• Artikel 28: Private buitenruimte

Door het overbouwen van de koer wordt de buitenruimte van het gelijkvloerse appartement gesupprimeerd.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het verbouwen en herinrichten van een geacht vergunde meergezinswoning met vier wooneenheden. De aanvraag bevat informatie om aan te tonen dat achterin het magazijn voor 1979 gewoond werd. Aan de stedelijke dienst Geacht Vergund werd advies gevraagd.

Uit verklaringen van de aanvrager en een getuigenverklaring blijkt dat het achterhuis sinds 1966 niet meer in gebruik is als leefruimte. Bij gebrek aan bewijs, wordt de woonfunctie in het achterhuis als niet meer bestaande beschouwd.

Dit advies wordt bijgetreden. De woonfunctie is sinds 1966 niet meer in gebruik als leefruimte, waardoor wonen in het magazijn niet als geacht vergund beschouwd kan worden. De voorzijde van de gelijkvloerse verdieping werd wel omgevormd naar wonen voor 1979. Ook de verbouwing van een winkelpui naar een woongevel werd voor 1979 uitgevoerd.

Het gebouw is geacht vergund voor vier wooneenheden. Wonen is kenmerkend voor de Waalse Kaai. Bijgevolg wordt geoordeeld dat de aanvraag functioneel inpasbaar is.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vastgesteld wordt dat de koer achteraan het gelijkvloerse appartement is overbouwd. Hierdoor is de gelijkvloerse woning niet meer voorzien van een private buitenruimte, wat strijdig is met artikel 28 van de bouwcode. De aanvrager argumenteert dat deze koer reeds voor 1979 werd overdekt en de open ruimte geacht vergund werd volgebouwd. Aan de stedelijke dienst Geacht Vergund werd hiervoor advies ingelicht.

Op basis van plan van 1957 en kadaster: negatief advies voor dichtgebouwde koer.

Een overdekte koer is nog niet hetzelfde als een volledig dichtgebouwde ruimte.

Uit de vergelijking tussen footprint BT en footprint kadaster blijkt dat bij het vestigen van de kadastrale gegevens die koer open was.

Dit advies wordt vanuit ruimtelijk oogpunt bijgetreden. Er is geen bewijs dat de koer voor 1979 werd overbouwd. Een overdekte koer staat nog steeds in contact met de buitenlucht, wat geheel anders is dan een volledig overbouwde ruimte.

Door het dichtbouwen van de koer is niet alleen de private buitenruimte van de gelijkvloerse woning daarmee gesupprimeerd, maar ook de open ruimte op het terrein. Dit is strijdig met artikel 2.2.5 van RUP Binnenstad en met artikel 28 van de bouwcode. Bijgevolg kan het bebouwen van de koer niet in aanmerking komen van vergunning en zal deze worden uitgesloten. Dit is met rood aangeduid op plannen BA_P_N_gelijkvloers-Titel_ROOD.pdf en BA_P_N_verd-Titel_PLAN_IN_ROOD.pdf.

De aanvraag wenst eveneens een functiewijziging in het achtergelegen volume van magazijn naar wonen aan te vragen. Conform artikel 27 van de bouwcode zou daardoor minstens 20 procent van het perceel open ruimte moeten zijn. Om deze ontpittingswens te volbrengen, zou het volume achteraan het perceel gesloopt moeten worden. De functiewijziging van magazijn naar wonen wordt uitgesloten van vergunning. Indien de functie magazijn behouden blijft, kan het volume bewaard blijven. Echter is dit bouwvolume vanuit ruimtelijk oogpunt storend en zou het een absolute meerwaarde betekenen moest dit volume op termijn verwijderd worden. Dit komt ongetwijfeld de daglichttoetreding voor het eigen perceel en de omliggend percelen ten goede.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag is gelegen in CHE-gebied. Aan de stedelijke dienst monumentenzorg werd advies gevraagd.

“Het complex in kwestie heeft een beeldondersteunende waarde op de Waalsekaai. Het behoort tot de authentieke bebouwing in sobere neotraditionele stijl van rond de vorige eeuwwisseling. Dezelfde vorm en structuur als moment van ontstaan zijn nog afleesbaar. De pui werd aangepast. Het centraal balkon op de eerste verdieping omgevormd tot een raam.

De geplande werken werden niet voorbesproken met de stedelijke dienst monumentenzorg.  De aanvraag voldoet niet aan artikel 5§1 en 5§2 van de stedelijke bouwcode. 

De interne aanpassingen zijn aanvaardbaar vanuit oogpunt monumentenzorg. Het pand heeft een stadslandschappelijke waarde.  Enerzijds wordt er ingezet op het behoud van volume, schaal en korrel. Anderzijds is bijzondere aandacht voor de gevel. 

Gezien de architecturale en esthetische waarde van het herenhuis worden voorwaarden opgelegd mbt buitenschrijnwerk in de voorgevel en het gevelparement.

De verhoudingen van de pui die teruggaat op een winkelpui blijft gedrongen. Het voorzien van een breed venster is vreemd. Twee hogere vensters bezijden een verhoogde deur zouden beter aansluiten bij een typologie van laat 19de eeuwse burgerwoning. Het laten doorlopen van de blauwe hardstenen plint tot aan de witte gepleisterde band valt misschien ook te overwegen. Het zwart schilderen van de wit gepleisterde geveldelen is niet wenselijk. Het schrijnwerk dient in geschilderd hout te worden uitgevoerd.”

Dit advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden en worden in de voorwaarden van de vergunning opgenomen. De voorgestelde wijzigingen aan de gelijkvloerse pui zijn ten opzichte van de geacht vergunde toestand een verbetering. Echter blijven de verhoudingen van onder andere de centrale gevelopening atypisch en accorderen niet met bovenliggende gevelopbouw. Ook het zwartschilderen van de pui is niet kenmerkend voor de typologie van een negentiende-eeuwse burgerwoning. De wijzigingen aan de gelijkvloerse pui worden daarom uitgesloten in deze vergunning. Het verbouwen van de gelijkvloerse pui is een opportuniteit om een verbetering aan de winkelpui door te voeren. In samenspraak met de stedelijke dienst Monumentenzorg kan een aangepast voorstel worden opgemaakt.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De voorgestelde fietsenberging is krap en niet optimaal. Echter kan in alle redelijkheid worden gesteld dat de fietsenberging bruikbaar is. Het wordt geapprecieerd dat er gezocht wordt om in het bestaande volume een fietsenberging te voorzien voor de geacht vergunde woningen. Om de fietsenberging bruikbaarder te maken wordt in voorwaarden opgelegd om de deur naar de fietsenberging automatisch te laten openen. De deuren naar de berging zijn op sommige plekken slechts 75 centimeter breed, wat de circulatie met een fiets niet evident maakt. Er wordt daarom aanbevolen om de deuropeningen minstens één meter breed te voorzien.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de deuren naar de fietsenberging automatisch te laten openen;

3.      de witgepleisterde gevelonderdelen dienen in een witte kleur te blijven;

4.      de kroonlijst in een witte kleur te voorzien;

5.      het schrijnwerk dient naar oorspronkelijk model te worden vervangen. In dit geval geschilderd houten schrijnwerk, bij voorkeur wit. De bovenlichten van de ramen dienen opengemaakt te worden. Detailtekeningen voor te leggen aan de stedelijke dienst monumentenzorg of te voorzien zoals het aangeleverde typedetail. 

6.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Uitsluitingen

7.      het overbouwen van de koer. Dit werd verduidelijkt op plannen BA_P_N_gelijkvloers-Titel_ROOD.pdf en BA_P_N_verd-Titel_PLAN_IN_ROOD.pdf;

8.      functiewijziging van het achterliggende magazijn naar wonen. Dit werd verduidelijkt op plannen BA_P_N_gelijkvloers-Titel_ROOD.pdf , BA_P_N_verd-Titel_PLAN_IN_ROOD.pdf en BA_P_N_verd-2-Titel_ROOD.pdf;

9.      de gevel ter hoogte van het gelijkvloers.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten