2020_CBS_08540 - Omgevingsvergunning - OMV_2020103370. Jaak Van Haesendonckstraat 15-17. District Ekeren - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          17/01/2011: proces-verbaal (EK/2011/PV/0009 – 20094255) voor het gebruiken van de voortuinzone als parkeerplaats voor 3 voertuigen en voor het plaatsen van verdeelautomaten;

-          15/12/1994: vergunning (872#2816) voor het verbouwen van een winkel;

-          29/03/1976: vergunning (803#4407) voor verbouwingswerken;

-          02/10/1963: vergunning ( 803#944) voor het vergroten van een winkel en voor een gevelverandering;

-          29/02/1960: vergunning (803#943) voor het vergroten van een winkel.

Vergunde/geacht vergunde toestand

-          2 samengevoegde panden;

-          linkerdeel bestaat uit 3 bouwlagen met plat dak;

-          rechterdeel bestaat uit 2 bouwlagen met zadeldak;

-          achterbouw bestaat uit 1 bouwlaag met plat dak;

-          bakkerij op het gelijkvloers;

-          wonen op de verdiepingen.

Huidige toestand

-          2 samengevoegde panden;

-          linkerdeel bestaat uit 3 bouwlagen met plat dak;

-          rechterdeel bestaat uit 2 bouwlagen met zadeldak;

-          achterbouw bestaat uit 1 bouwlaag met plat dak;

-          bakkerij op het gelijkvloers;

-          1 woongelegenheid op de verdiepingen;

-          gelijkvloers heeft een bouwdiepte van circa 30,60 m;

-          eerste verdieping heeft een bouwdiepte van circa 12,30 m;

-          tweede verdieping heeft een bouwdiepte van circa 10,10 m;

-          voorgevel is afgewerkt met natuurstenen gevelbekleding op het gelijkvloers, rode gevelsteen op de verdiepingen, rode dakpannen, metalen luifel, groen buitenschrijnwerk in aluminium op het gelijkvloers en wit aluminium buitenschrijnwerk op de verdiepingen.

Gewenste toestand

-          2 eengezinswoningen met een bruto vloeroppervlakte van circa 192 m² en circa 190 m²;

-          linker woning bestaat uit 3 bouwlagen met plat dak;

-          rechter woning bestaat uit 2 bouwlagen met zadeldak en dakkapellen;

-          achterbouwen bestaan uit 1 bouwlaag met plat dak;

-          gelijkvloers heeft aan beide zijden een bouwdiepte van circa 17 m;

-          eerste en tweede verdiepingen hebben een bouwdiepte van circa 10,40 m;

-          voorgevels zijn afgewerkt met roodbruine steenstrips, zwarte dakpannen en antraciet grijs buitenschrijnwerk in PVC.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de achterbouw;

-          bouwen van een nieuwe achterbouw op het gelijkvloers;

-          uitbreiden van beide eerste verdiepingen;

-          verbouwen en herinrichten van het pand;

-          opsplitsen van een bakkerij met een woning naar 2 eengezinswoningen;

-          wijzigen van de scheidingsmuren;

-          verharden van de voortuinen met grasdals.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 10 – Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: de rechter woning wordt op de tweede verdieping uitgebouwd tot een bouwdiepte van circa 10,40 m;
• Artikel 11 – Afwerken van gevels en materiaalgebruik: de natuurstenen gevelbekleding op het gelijkvloers van de voorgevel wordt vervangen door roodbruine steenstrips;
• Artikel 27 – Open ruimte: de voortuinen worden nagenoeg volledig verhard en niet afgesloten ter hoogte van het openbaar domein;
• Artikel 29 – Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er worden geen fietsstalplaatsen voorzien;
• Artikel 43 – Septische putten: elke woning heeft een septische put van 300 liter, hetgeen minder is dan de vereiste minimale inhoud van 2.000 liter.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er is geen enkele gegronde reden om af te wijken van de geldende voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag beoogt de omvorming van een bakkerij met bovengelegen woning naar twee eengezinswoningen en gelet op de ligging van het project in een voldoende ontwikkeld woongebied is er in deze dan ook effectief sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De geplande volumetrie is grotendeels ruimtelijk aanvaardbaar want hoofdzakelijk in overeenstemming of beperkter dan de vergunde toestand. Zo wordt de gelijkvloerse bouwlaag beperkt tot 17 m en de eerste verdieping tot 10,40 m; beide maatvoeringen zijn ruimtelijk ingepast en in harmonie met de gebouwde context. Enkel is er in het rechter deel op verdieping 1 sprake van een uitbouw aan de achterzijde, waarbij de hellende dakvorm in zijn geheel verdwijnt en enerzijds een atypische dakvorm ontstaat, waarbij de consequente behandeling van voor- en achterzijde achterwege blijft en anderzijds een bouwdiepte (10,40 m) die bijzonder atypische is voor deze bouwlaag in dit bouwblok. De bestaande toestand van het linker deel is daarbij zo afwijkend dat deze niet kan gehanteerd worden als referentie. Er zal dan ook in voorwaarden worden opgelegd de hellende dakvorm aan de achterzijde zonder meer te behouden en te voorzien van een dakkapel, gelijkaardig als die aan de voorzijde.

Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is daardoor dan ook voorwaardelijk gunstig.

Visueel-vormelijke elementen

De gehanteerde materialen, roodbruine steenstrips, zwarte dakpannen en donkergrijs schrijnwerk, zijn enerzijds aanvaardbaar voor dit type van bebouwing en zijn anderzijds visueel ingepast in de huidige gebouwde context. Uit de tekeningen blijkt wel dat er een tegensprekelijkheid is inzake het al dan niet behouden van de hardstenen plint: deze is wel zichtbaar op de doorsnede maar niet op de gevelaanzichten. Aangezien dergelijke plint een volwaardig onderdeel uitmaakt van een degelijke gevelopbouw en veelvuldig voorkomend is in de gevels van de aanpalende panden zal dan ook worden opgelegd de plint in kwestie zonder meer te voorzien in hardsteen en dit met een hoogte van 50 cm.

Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is bijgevolg voorwaardelijk gunstig.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de voortuin, uitgezonderd een toegangspad voor elke woning met een maximale breedte van 1,50 m, geheel groen aan te leggen en ter hoogte van het openbaar domein een afsluiting te voorzien (gemetst muurtje/houten hekwerk/levende haag) met een hoogte van maximaal 1 m;

2.      voor beide woningen een septische put te voorzien met een minimale inhoud van 2.000 liter;

3.      in één van beide woningen de werkhoek aan te wenden als fietsenbergplaats, voor 5 fietsen;

4.      ter hoogte van de tweede verdieping van het rechter deel de hellende dakvorm aan de achterzijde te behouden zoals in bestaande toestand aanwezig en hierin een dakkapel te plaatsen zoals ook aan de voorzijde wordt voorzien;

5.      in de voorgevel een hardstenen plint te voorzien/behouden met een hoogte van 50 cm;

6.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Standpunt college

Het college sluit zich grotendeels aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert om de voortuin, uitgezonderd een toegangspad voor elke woning met een maximale breedte van 1,50 m, geheel groen aan te leggen en ter hoogte van het openbaar domein een afsluiting te voorzien (gemetst muurtje/houten hekwerk/levende haag) met een hoogte van maximaal 1 m.

Het college is evenwel van mening dat, gelet op de vergunde en bestaande situatie van de voortuinzone enerzijds en de bestaande context in de straat anderzijds, in dit geval bij beide woningen in de voortuin een oprit van maximaal 3 meter breedte kan worden voorzien, naast een toegangspad van maximaal 1 meter breedte. Beide opritten dienen aangelegd te worden in waterdoorlatend, grasdoorgroeibaar materiaal cfr. artikel 30, §3, 2° van de Antwerpse bouwcode, zoals ook op grondplan nieuwe toestand van het gelijkvloers wordt aangegeven (aanleg in grasdallen). Tussen de twee opritten dient in het midden van beide woningen een onverharde groenzone van 2 meter breedte te worden voorzien, over de volledige diepte van de voortuin (van het voetpad tot aan de voorgevel). In die zin zal de eerste voorwaarde dan ook worden aangepast.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten