2020_CBS_08509 - Omgevingsvergunning - OMV_2020082893. Ter Heydelaan 240. District Deurne - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          21/05/1963: vergunning (627#21778) oprichten van een bergplaats.

Vergunde toestand

-          meergezinswoning van 4 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          duplex appartement met gelijkvloerse garage plus 2 bovenliggende appartementen.

Huidige toestand

-          meergezinswoning van 4 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          duplex appartement met gelijkvloerse garage plus 2 bovenliggende appartementen.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning van 5 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          kleine gelijkvloerse uitbreiding achteraan;

-          2 één-slaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van circa 75 en 78m²;

-          2 twee-slaapkamerappartementen  met een netto-vloeroppervlakte van circa 78m²;

-          1 studio met een netto-vloeroppervlakte van circa 53m².

Inhoud van de aanvraag

-          de garageruimte wordt samen met het volledige, beperkt uitgebreide gelijkvloers omgevormd tot een appartement;

-          bovenliggend wordt er per verdieping een appartement behouden en worden de terrassen uitpandig uitgebreid;

-          er wordt een teruggetrokken bouwlaag toegevoegd, ingericht als een studio met een dakterras voor- en achteraan;

-          de voortuin wordt vergroend;

-          de voorgevel wordt gerenoveerd en voorzien van pvc buitenschrijnwerk.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er worden slechts vier fietsparkeerplaatsen voorzien die bovendien niet voldoen aan de inrichtingsprincipes gezien hun locatie en ophangsysteem;
• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er verdwijnt een parkeerplaats en er worden geen parkeerplaatsen voorzien voor de twee nieuwe woongelegenheden.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande functie van meergezinswoning blijft behouden en is daarmee in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de Ter Heydelaan.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag omvat het creëren van een teruggetrokken daklaag waarin een studio wordt ondergebracht en het omvormen van het vergunde gelijkvloers met garage tot een nieuwe woonentiteit. De gelijkvloerse bouwdiepte wordt hierbij uitgebreid.

De voorgestelde bouwdiepte is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening. Na de uitbreiding blijft er voldoende ruimte over op het gelijkvloers om een kwalitatieve tuinzone te behouden. Het wijzigen van de bouwhoogte door het creëren van een teruggetrokken daklaag is in harmonie met het straatbeeld.

Het creëren van de gelijkvloerse woonentiteit en het creëren van een studio in de nieuwe teruggetrokken daklaag, doet echter de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgen. Dit verhoogt de druk op het perceel onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden. De aanvraag dient bijgevolg te worden geweigerd.

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag voorziet in het renoveren van de voorgevel en het aanpassen van het buitenschrijnwerk. Het nieuwe beige-grijze buitenschrijnwerk in PVC en aluminium is in harmonie met de omgeving, net als het sierijzerwerk in de beige-grijze kleur. De vergunde blauwe mozaïeken delen worden vervangen door beige-grijze cementering, wat qua materialisatie en kleurstelling in harmonie is met de rest van de voorgevel. De nieuwe teruggetrokken daklaag wordt wit gepleisterd.

De voorziene voorgevelwijzigingen kunnen gunstig beoordeeld worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De nieuwe voortuin wordt zoveel mogelijk als onverharde ruimte ingericht vergroend door het grasperk en de nieuwe haag. Een groene voortuin heeft een aangenamer uitzicht in de straat en bevordert daarom de leefkwaliteit van bewoners en omwonenden. Dit heeft tevens een positief effect op de natuurlijke infiltratie van regenwater in de bodem, zodat de openbare riolering minder belast wordt en het risico op problemen met de waterhuishouding vermindert. Bovendien is elke tuin, hoe klein ook, een natuurlijke oase in de bebouwing voor vogels, insecten,… en zorgt ze ervoor dat de opwarming van de stedelijke omgeving licht verminderd wordt.

Aan de achtergevel worden uitpandige terrassen voorzien over de volledige gevelbreedte en op elke verdieping, met weliswaar een afgeschuinde hoek vanaf de tweede verdieping. Doordat er geen afstand wordt gehouden van de perceelsgrenzen, is er bij alle aanpalenden inkijk. Op de eerste verdieping werd de scheimuur opgetrokken omwille van de privacy. Echter door dit extra volume wordt dan weer een wegname van de bezonning op de naburige percelen veroorzaakt, alsook een beperking op de (zon)lichtinval van de onderliggende appartementen. Er werd hierover een gegrond bezwaar ingediend.

Vanuit brandveiligheid dient aan de achtergevel van het gebouw een brandladder voorzien te worden die goed bereikbaar is vanuit elke wooneenheid. De ladder dient ofwel overal op minimum 0,50 m afstand van de muur en vooruitspringende delen bevestigd ofwel dient de ladder van het type kooiladder te zijn met rugringen. Deze ringen dienen onderbroken ter hoogte van elk opstap niveau. De ladder dient een minimumbreedte tussen de ladderstijlen van 0,55 m te hebben. De afstand tussen de sporten bedraagt tussen de 0,25 - 0,30 m. Dit wordt door de brandweer opgenomen in zijn advies en als voorwaarde opgelegd bij de vergunning. De aanvraag dient aan deze en alle brandvoorzorgsmaatregelen te voldoen, om het even wie de eigenaar is.

Mobiliteitsimpact

Parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de 2 bijkomende wooneenheden moeten er 5 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          1 studio met 1 slaapkamer  = 1 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 2

-          1 appartement met 2 slaapkamers = 1 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 3

We rekenen de bureauruimte in het gelijkvloers appartement mee als slaapkamer.

Er worden in het gelijkvloers appartement 2 fietsstalplaatsen voorzien maar deze fietsen staan in de leefruimte. In de praktijk wordt dit niet gedaan, we tellen deze plaatsen dus niet mee.

Er staan ook nog 2 fietsstalplaatsen in de gang. Het gaat om een ophangsysteem en niet alle types van fietsen kunnen hier gebruik van maken. De helft van het aantal nodige fietsstalplaatsen moet voorzien worden als een lage fietsstalplaats. De voorziene fietsstalplaatsen voldoen niet aan artikel 29 (Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen) van de bouwcode.

Woninggrootte en -mix

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden. Op de grondplannen van het gelijkvloers en van de eerste verdieping worden bureauruimtes aangeduid. Deze kamers kunnen als slaapkamers gebruikt worden, waardoor de appartementen op het gelijkvloers en de eerste verdieping als twee-slaapkamerappartementen beschouwd worden. Op een oppervlakte kleiner dan 80 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een twee-slaapkamerappartement. Ook de twee-slaapkamerappartementen op de tweede en derde verdieping hebben een netto vloeroppervlakte van minder dan 80 m². Het wooncomfort van deze vier appartementen wordt met andere woorden niet gegarandeerd, hetgeen onaanvaardbaar is.

Bovendien moet de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle zelfstandige woningen in het meergezinsgebouw minimaal 80 m² bedragen. Dit komt overeen met een zelfstandige woning met 2 slaapkamers. Deze woonvorm is nodig om starters en beginnende gezinsuitbreidingen de mogelijkheid te geven om in de stad een woonaanbod te vinden. Bij voorliggende aanvraag bedraagt de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle zelfstandige woningen slechts 72 m² waardoor geen voldoende woningmix wordt gecreëerd.

De aanvraag dient bijgevolg te worden geweigerd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werd 1 bezwaarschrift ingediend, dat zich als volgt laat samenvatten:

1.      Tekort aan parkeerplaatsen: Er wordt één parkeerplaats weggenomen en er worden geen parkeerplaatsen voorzien voor de bijkomende woongelegenheden. Dit is niet alleen strijdig met de bouwcode (artikel 30) maar wegens de beperkte parkeercapaciteit in de buurt wordt ook verwacht dat dit de parkeerdruk in de buurt zal verhogen en zo de leefbaarheid in het gedrang komt.
Beoordeling:
De stedelijke dienst Mobiliteit geeft aan dat de werkelijke parkeerbehoefte horende bij de gevraagde werken 3. Bovendien mogen bestaande en vergunde parkeerplaatsen niet verwijderd worden. Het afwentelen van de parkeerbehoefte op het openbaar domein verhoogt mee de parkeerdruk in de buurt.

Het bezwaar is gegrond;

2.      Uitbreiding terrassen: Door de realisatie van het project wordt rechtstreeks zonlicht weggenomen. De voorziene uitpandige terrassen aan de achtergevel hebben een negatieve invloed op de ‘bezonning’ van de naburige percelen. Bovendien blijkt uit de plannen dat er gebruik wordt gemaakt van de brandladders van de naburige percelen.

Beoordeling:

Aan de achtergevel worden uitpandige terrassen voorzien over de volledige gevelbreedte en op elke verdieping, met weliswaar een afgeschuinde hoek vanaf de tweede verdieping. Doordat er geen afstand wordt gehouden van de perceelsgrenzen, is er bij alle aanpalenden inkijk. Op de eerste verdieping werd de scheimuur opgetrokken omwille van de privacy. Echter door dit extra volume wordt dan weer een wegname van de bezonning op de naburige percelen veroorzaakt, alsook een beperking op de (zon)lichtinval van de onderliggende appartementen.

Het bezwaar is op dit punt gegrond.

Vanuit brandveiligheid dient aan de achtergevel van het gebouw een brandladder voorzien te worden die goed bereikbaar is vanuit elke wooneenheid. De ladder dient ofwel overal op minimum 0,50 m afstand van de muur en vooruitspringende delen bevestigd ofwel dient de ladder van het type kooiladder te zijn met rugringen. Deze ringen dienen onderbroken ter hoogte van elk opstap niveau. De ladder dient een minimumbreedte tussen de ladderstijlen van 0,55 m te hebben. De afstand tussen de sporten bedraagt tussen de 0,25 - 0,30 m. Dit wordt door de brandweer opgenomen in zijn advies en als voorwaarde opgelegd bij de vergunning. De aanvraag dient aan deze en alle brandvoorzorgsmaatregelen te voldoen, om het even wie de eigenaar is. Dit laatste heeft betrekking op burgerrechtelijk aspecten, is voorwerp van een eventuele overeenkomst tussen de aanpalenden en is derhalve niet van stedenbouwkundige aard.

Het bezwaar is op dit punt ongegrond.

3.      Schade aan eigendom van derden: De geplande werken gaan eventueel schade veroorzaken door trillingen en geluidsoverlast aan de woningen op de naburige percelen;

Beoordeling:

De aanvrager is verplicht de werken uit te voeren zonder schade aan derden en volgens de regels van de kunst. Dit is een bezwaar van burgerrechtelijke aard. Er kunnen ook geen veronderstellingen genomen worden.

Het bezwaar is ongegrond.

4.      Werken aan de scheimuur: In 2008 werd de verwarming van de woning (van de bezwaarindienster) op de vierde verdieping van het aanpalende perceel vervangen en werd daarbij de afvoer van de verwarming ingewerkt in de scheimuur. De aanvraag houdt hier geen rekening mee.

Beoordeling: 

De aanvrager is verplicht de werken uit te voeren zonder schade aan derden en volgens de regels van de kunst. Het is aan te raden om voor de aanvang van de werken een tegensprekelijke plaatsbeschrijving te laten uitvoeren.

Het bezwaar is ongegrond.