2020_CBS_08514 - Omgevingsvergunning - OMV_2020104403. Louisalei 1. District Hoboken - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          06/03/1957: vergunning (1006#3543) voor verbouwingswerken;

-          17/09/1930: vergunning (1006#7390) voor veranderingswerken.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• handelspand met bovenliggende eengezinswoning;
• winkelruimte met een bruto vloeroppervlakte van circa 69 m²;
• eengezinswoning met een bruto vloeroppervlakte van circa 340 m²;

-          bouwvolume:

• hoekpand in gesloten bebouwing;
• 1 à 2 bouwlagen;
• zadeldak en platte daken;

-          gevelafwerking:

• roodbruine gevelsteen met witte speklagen;
• wit houten buitenschrijnwerk;
• plint uit blauwe hardsteen;
• gelijkvloerse plint van handelsruimte afgewerkt met beige travertijn en stalen en aluminium buitenschrijnwerk;

-          inrichting:

• kelderruimtes gekoppeld aan winkelruimte;
• tuinzone van circa 45 m², gekoppeld aan de eengezinswoning;
• garage met 1 autoparkeerplaats.

Huidige toestand

-          in overeenstemming met de vergunde toestand.

Gewenste toestand

-          functie:

• handelspand met bovenliggende meergezinswoning;
• winkelruimte met een netto vloeroppervlakte van circa 48 m²;
• vermeerderen van het aantal wooneenheden van 1 naar 6. Met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:
  • 4 één-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 75 m², 61 m², 60 m² en 66 m²;
  • 1 twee-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 85;
  • 1 drie-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 131 m²;
  • de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle wooneenheden bedraagt 80 m²;

-          bouwvolume:

• hoekpand in besloten bebouwing;
• 2 à 4 bouwlagen;
• platte daken;

-          gevelafwerking:

• roodbruine gevelsteen, deels met witte speklagen;
• nieuwe daklaag uit antracietkleurige zink;
• bestaand wit houten buitenschrijnwerk;
• nieuw antraciet aluminium buitenschrijnwerk;
• bestaande plint uit blauwe hardsteen;
• gelijkvloerse plint van handelsruimte afgewerkt met beige travertijn en stalen en aluminium buitenschrijnwerk;

-          inrichting:

• fietsenstalling in kelder met aparte toegang;
• tuinzone van circa 45 m², gekoppeld aan de gelijkvloerse woongelegenheid;
• garage met 1 autoparkeerplaats.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 6;

-          slopen van het bestaande zadeldak;

-          toevoegen van een derde volwaardige bouwlaag en een daklaag;

-          uitvoeren van interne structurele werken:

• deels verlagen van de vloerplaten op gelijkvloerse -en kelderverdieping;
• maken van een liftschacht;
• toevoegen van een trapkern;
• wijzigen van de interne indeling.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 12 – Draaicirkel en doorgangshoogte:
  de funderingsplaat wordt i.f.v. de nieuwe fietsenstalling plaatselijk verlaagd, de nieuwe vrije hoogte bedraagt slechts 2,20 m i.p.v. het minimum van 2,30 m;
• artikel 20 – Trappen:
  de lift bedient de kelderverdieping niet en er wordt een nieuwe trap naar de kelderverdieping voorzien; deze trap is wel 1 m breed, maar beschikt niet over een trapleuning aan beide zijden.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 16 – Technische uitsprongen
  de bovendakse uitloper van de lift is niet inbegrepen binnen een verticale hoek van 45° vanaf de bovenste kroonlijst;

• artikel 29 – Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  de nieuwe fietsenstalling voldoet niet aan de inrichtingsprincipes en beschikt bovendien over minimaal 1 stalplaats te weinig.

Er is voor de vermeerdering van 1 naar 6 wooneenheden een fietsparkeerbehoefte van: 3 x (1+1) + 1 x (2+1) + 1 x (3+1) = 13 fietsstalplaatsen.

Het fietsparkeren wordt in de kelder voorzien, via een trap met fietsgoot, via een aparte toegang. Beneden aan deze trap is een plat vlak van ongeveer 1,45m. Dit is onvoldoende om met je fiets volledig uit de goot te geraken; met het achterwiel nog in de goot kan een fiets niet afdraaien. Er is minstens 1,80 m plat vlak vereist om met de fiets de kelder te betreden.

Er worden wel 18 fietsen ingetekend in de kelder. Wat de fietsen die geplaatst zijn tegenover de muur van de trap betreft, is echter onvoldoende ruimte achter de fiets, slechts ongeveer 1,50 m. Ook hier is de ruimte van een hele fiets nodig achter de geparkeerde fietsen om de stalling te kunnen verlaten als er fietsen naast geparkeerd staan. Er zijn hierdoor 6 niet bruikbare stallingen. Van de 18 ingetekende plaatsen blijven er bijgevolg slechts 12 bruikbare over. Dat is er 1 tekort.

• artikel 30 – Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen
  er worden zonder meer geen parkeerplaatsen op eigen terrein voorzien voor de bijkomende woongelegenheden;
• artikel 34 – Stabiliteit en scheidingsmuren
  de scheidingsmuur van de nieuwe daklaag wordt ter hoogte van het linker aanpalende pand opgetrokken in houtskeletbouw i.p.v. in een massief en ongeperforeerd materiaal van minimaal 0,18 m dik. Bijkomend beschikken de nieuwe scheidingsmuren niet overal over een opstand van minimaal 0,30 m ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak;
• artikel 38 – Groendaken
  het is aan de hand van de aangeleverde tekeningen niet eenduidig op te maken of het platte dak van de bovenste verdieping wordt aangelegd als groendak;
• artikel 40 – Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:
  het rioolstelsel wordt gescheiden aangelegd, maar niet gescheiden aangeboden aan de straat.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van diverse artikels van de verordening toegankelijkheid en de bouwcode:

De vrije hoogte van de fietsenstalling is in strijd met artikel 12 van de verordening toegankelijkheid. De nieuwe vrije hoogte bedraagt slechts 2,20 m i.p.v. het minimum van 2,30 m. In de voorwaarde van vergunning wordt bijgevolg opgelegd de vrije hoogte verder te verlagen tot 2,30 m.

De trap richting de kelderverdieping is niet conform artikel 20 van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid. Deze trap heeft de correcte breedte maar wordt niet voorzien van een trapleuning aan beide zijden. Dit wordt dan ook opgelegd als voorwaarde bij het verlenen van deze vergunning.

De scheimuur wordt niet uitgevoerd met een opstand van 30cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Dit is strijdig met artikel 34 van de Bouwcode. De minimale opstand die in dit artikel wordt gevraagd, is noodzakelijk om brandoverslag te voorkomen. Het plat dak moet aangelegd als groendak. Met het oog op het voorkomen van brandoverslag kan van dit artikel enkel afgeweken worden als er een niet-brandbare strook van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand, wat verder in voorwaarde wordt opgelegd.

De bovendakse uitloper van de lift is niet inbegrepen binnen een verticale hoek van 45° vanaf de bovenste kroonlijst en is hierdoor in strijd met artikel 16 van de bouwcode. Echter betreft dit een beperkte dakuitloper die architecturaal inpasbaar geacht kan worden in het gebouw en op deze locatie. Gelet op artikel 3 van de bouwcode kan deze afwijking gunstig worden geadviseerd.

Er is verder geen aanleiding om het college te adviseren (beargumenteerd) af te wijken van de geldende voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag beoogt de omvorming en uitbreiding van handelspand met woonst tot handelspand met meergezinswoning en gelet op de ligging van het perceel in een voldoende ontwikkeld woongebied is er in deze dan ook effectief sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De geplande volumetrie is ruimtelijk ingepast in zijn gebouwde context. Er zijn in dit straatbeeld meerdere panden aanwezig met een gelijkaardig aantal bouwlagen en met een overeenkomstige typologie en nergens is er grote nadelige impact te verwachten op de naburige panden en percelen.

Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is dan ook zonder meer gunstig.

Visueel-vormelijke elementen

De te hanteren materialen, roodbruine gevelsteen, zink, wit en donkergrijs schrijnwerk en travertijn, zijn enerzijds aanvaardbaar voor dit soort van bebouwing en zijn anderzijds visueel ingepast in de huidige gebouwde context.

Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is dan ook zonder meer gunstig.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het voorwaardelijke gunstig advies van brandweer en Fluvius wordt integraal opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Het is niet geheel duidelijk of plat dak van het bovenste wordt aangelegd als groendak. Dit wordt dan ook opgelegd als voorwaarde bij het verlenen van deze vergunning.

Op de plannen kan worden vastgesteld dat het rioolstelsel niet gescheiden wordt aangeboden aan de straat en is bijgevolg strijdig met artikel 40 van de bouwcode. Het voldoen aan dit wordt bijgevolg verder opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

“Er is voor de vermeerdering van 1 naar 6 wooneenheden een fietsparkeerbehoefte van:

3 x (1+1) + 1 x (2+1) + 1 x (3+1) = 13 fietsstalplaatsen.

Het fiets parkeren wordt in de kelder voorzien, via een trap met fietsgoot via een aparte toegang. Beneden aan deze trap is een plat vlak van ongeveer 1,45m. Die is onvoldoende om met je fiets volledig uit de goot te geraken. Met de achterwiel nog in de goot kan een fiets niet afdraaien. Er is minstens 1,80m plat vlak nodig om met de fiets de kelder te betreden.

Er worden 18 fietsen ingetekend in de kelder. Achter de fietsen die geplaatst zijn tegenover de muur van de trap is onvoldoende ruimte achter de fiets, maar ongeveer 1,50m. Ook hier is de ruimte van een hele fiets nodig achter de geparkeerde fietsen om de stalling te kunnen verlaten als er fietsen naast je geparkeerd staan. Er zijn hiermee 6 niet bruikbare stallingen. Van de 18 ingetekende plaatsen blijven er 12 bruikbaar over. Dat is er 1 tekort.”

Er wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt aangesloten bij het gegeven advies van de stedelijke dienst mobiliteit. Een vlot bereikbare en bruikbare fietsenberging wordt gezien als een basiskwaliteit voor een meergezinswoning. Hierdoor moet er een plat vlak van minstens 1.8 meter voorzien worden zowel bovenaan als onderaan de trap. Dit wordt verder opgenomen als voorwaarde van vergunning.

In de kelderruimte waar de trap beneden komt en er zes niet bruikbare stallingen zijn geplaatst, moet de inrichting aangepast worden zodat minimaal  vier kwalitatieve fietsenstalling gerealiseerd worden conform de voorschriften van artikel 30 van de bouwcode. Dit wordt dan ook verder opgenomen als voorwaarde van vergunning.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het bijgevoegde advies van Fluvius strikt na te leven;

3.      het plat dak van de bovenste verdieping moet worden aangelegd worden conform artikel 38 van de bouwcode;

4.      het gedeelte van de scheidingsmuren dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, te voorzien van:

-          een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand;

5.      de vrije hoogte van de fietsenstalling moet minimaal 2,3 meter bedragen, conform artikel 12 van de verordening toegankelijkheid;

6.      In de kelderruimte waar de trap beneden komt en er zes niet bruikbare stallingen zijn geplaatst, moet de inrichting aangepast worden zodat minimaal  vier kwalitatieve fietsenstalling gerealiseerd worden conform de voorschriften van artikel 30 van de bouwcode;

7.      de trap naar de fietsenkelder moet voorzien worden van een trapleuning aan beide zijde van de trap, conform artikel 20 van de verordening toegankelijkheid;

8.      er moet een plat vlak van minstens 1.8 meter voorzien worden zowel bovenaan als onderaan de trap naar de fietsenberging;

9.      het rioolstelsel moet gescheiden aangeboden worden  aan de straat;

10.  na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft een of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens een van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten