2020_CBS_08560 - Omgevingsvergunning - OMV_2020084645. Driehoekstraat 268. District Ekeren - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.   de gemeentelijke projecten;

2.   andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-     17/06/1991: vergunning (872#1557) voor de uitbreiding van een bedrijfsgebouw;

-     28/11/1988: vergunning (871#1815) voor het optrekken van een bedrijfsgebouw.

Vergunde/vergund geachte toestand

-     perceel, grenzend aan de spoorlijn, ingericht in functie van bedrijvigheid.

Huidige toestand

-     niet relevant gezien de aanvraag handelt over een sloop en nieuwbouw.

Gewenste toestand

-     projectzone onderverdeeld in drie blokken, met elks 6 wooneenheden;

• blok A (zijde Driehoekstraat):

-     1 een-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 
74,75 m²;

-     5 twee-slaapkamerappartementen, waarvan 3 met een netto vloeroppervlakte van circa 77,75 m² en 2 van circa 89,60 m²;

-     gemiddelde netto vloeroppervlakte circa 81,20 m²;

• blok B (hoek Driehoekstraat en spoorweg):

-     2 een-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 73,50 en 67,45 m²;

-     4 twee-slaapkamerappartementen, waarvan twee met een netto vloeroppervlakte van circa 90,50 m² en twee van circa tot 91,75 m²;

-     gemiddelde netto vloeroppervlakte circa 84,25 m²;

• blok C (zijde spoorweg):

-     6 twee-slaapkamerappartementen waarvan drie met een netto vloeroppervlakte van circa 93,55 m² en drie van circa 82,85 m²;

-     gemiddelde netto vloeroppervlakte circa 88,20 m²;

-     bouwvolume:

• open bebouwing met drie bouwlagen onder plat dak;
• ondergrondse bouwlaag ingericht als parking en fietsenberging, rechtstreeks bereikbaar via blok A en B;
• kroonlijsthoogte van circa 9,70 m;
• voetafdruk variërend per blok;

-     gevelafwerking:

• grijs genuanceerde gevelsteen met detaillering in architecturaal beton;
• buitenschrijnwerk in grijs/zilverkleurig aluminium;
• balustrades in glas en in zilverkleurig aluminium.

Inhoud van de aanvraag

-     slopen van de bestaande loodsen;

-     oprichten van drie afzonderlijke bouwblokken met elk zes zelfstandige wooneenheden;

-     voorzien van een kelderverdieping, bereikbaar via de Driehoekstraat en via blokken A en B.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

Grondwaterbemaling nodig voor de realisatie van een bouwproject.

Aangevraagde rubrieken

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-     Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 18 – er werd onvoldoende informatie aangeleverd met betrekking tot de overbrugging van het niveauverschil ter hoogte van de inkomzones van blokken A, B en C. Deze wordt op de grondplannen aangeduid als slechts 2 cm, op snede bedraagt dit verschil echter 10 cm. Bovendien werden de hellingen niet opgetekend op grondplan. Blok C beschikt bijkomend niet over een rechtstreekse toegang tot de kelderverdieping en laatstgenoemde zal voor de bewoners van dit blok enkel toegankelijk zijn via de (auto)helling;
• artikel 22 – alle toegangen of deuropeningen dienen te beschikken over een breedte van 100 cm (ruwbouwmaat) zodat na afwerking een minimale vrije en vlakke doorgangsbreedte van 85 cm gegarandeerd kan worden. De toegangen tot de bergingen ter hoogte van de parkeerplaatsen 19 en 24 beschikken echter niet over deze minimale breedte;
• artikel 24 – er werd geen vrije en vlakke draairuimte voorzien aan de duwzijde van de bergingen ter hoogte van de parkeerplaatsen 19 en 24.

Algemene bouwverordeningen

-     Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 30 – autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: de in- en uitrit van en naar de ondergrondse parkeergarage mag de eerste 5 m maximaal een helling hebben van 4 %. De aangeleverde plannen verschaffen onvoldoende informatie om op een degelijke manier te kunnen oordelen of betreffende helling hieraan voldoet;
• artikel 37 – centrale ruimte voor warmteproductie en leidingkokers: er wordt geen centrale stookruimte voorzien.

Sectorale regelgeving

-     MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-     Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

-     Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-     BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er is geen gegronde reden om af te wijken van de geldende voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het optrekken van een geheel van 3 meergezinswoningen na de afbraak van een bedrijfsgebouw en gelet op de ligging van het perceel in kwestie in een voldoende ontwikkeld woongebied is er in deze effectief sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het project voorziet in de opbouw van 3 los van elkaar opgetrokken volumes, elk 3 bouwlagen hoog onder plat dak, en dit rond een binnentuin. De hoogte van de gebouwen is aangepast aan de wettelijke richtlijnen uit het gewestplan en bovendien aangepast aan de bebouwing in de aangrenzende wijk; bijkomend wordt qua inplanting voldoende onderlinge afstand gerespecteerd, evenals een afdoende maatvoering naar de bebouwing op de aanpalende percelen. Bovendien werd ook inzake de inplanting en conceptuele opbouw van het project een gunstig advies bekomen van de stedelijke welstandscommissie.

Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is dan ook zonder meer gunstig.

Om in aanmerking te komen voor vergunning moeten de woonentiteiten voldoende woonkwaliteiten bevatten. Dit vertaalt zich onder andere in het voorzien van voldoende woningoppervlakte voor een woonentiteit en een goede mix van verschillende types van appartementen. De voorgestelde combinatie van één- en tweeslaapkamerappartementen vormt een aanvaardbaar geheel. Vier appartementen hebben echter een kleinere netto vloeroppervlakte dan gewenst. Het betreft drie tweeslaapkamerappartementen in blok A met een netto vloeroppervlakte kleiner dan 80 m². Hoewel hiervoor geen afwijking werd gevraagd, kan toch worden vastgesteld dat de afwijking minder dan 15% bedraagt en de planschikking en de afmetingen van de afzonderlijke ruimtes voldoende woonkwaliteit bieden. De afwijkingen kunnen aanvaard worden en het advies omtrent deze aspecten is dan ook gunstig.

Visueel-vormelijke elementen

De gehanteerde materialisatie en verschijningsvorm, grijs genuanceerde gevelsteen en zilverkleurig aluminium voor schrijnwerk en balustrades voor 3 bouwblokken in de vorm van een campus-site, zijn enerzijds aanvaardbaar voor dit type van bebouwing en anderzijds ingepast in de ruimere gebouwde context, waar ook de woningen van de wijk ten oosten van het project mee in het referentiekader worden betrokken. Bijkomend bekwam het project een gunstig advies vanwege de stedelijke welstandscommissie.

Het advies voor dit deelaspect is bijgevolg eenduidig gunstig.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

De dienst Mobiliteit stelt verder ook nog vast dat de afmetingen die in de fietsenstalling gebruikt worden afgestemd zijn op een hoog laag systeem. Dit moet ook zo toegepast worden en wordt in voorwaarde opgenomen.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

De ingedeelde inrichtingen of activiteiten zijn louter en alleen in de derde klasse ingedeeld, de exploitatie ervan is dus meldingsplichtig.

Er wordt voldaan aan artikel 5.4.3, §3 van het DABM betreffende verbods- en afstandsregels.

De gemelde exploitatie is niet verboden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.   de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.   het verschil tussen de buiten- en binnenpas dient ter hoogte van elke inkomzone maximaal 2 cm te bedragen – de tekeningen leveren hierover tegenstrijdige informatie aan, vandaar deze expliciete voorwaarde. Bijkomend dienen de nodige hellingen hiervoor correct te worden aangelegd – dit laatste kan uiteraard niet op het openbaar domein plaatsvinden;

3.   de deuropeningen ter hoogte van de parkeerplaatsen 19 en 24 dienen te beschikken over een breedte van 100 cm (in ruwbouwmaat) zodat na afwerking een minimale vrije en vlakke doorgangsbreedte van minimaal 85 cm gegarandeerd kan worden;

4.   er dient een vrije en vlakke draairuimte voorzien te worden aan de krukzijde van de bergingen ter hoogte van de parkeerplaatsen 19 en 24;

5.   er dient een conforme ruimte te worden voorzien voor centrale warmteproductie;

6.   de toegangshelling van de ondergrondse parkeergarage dient de eerste 5 m te beschikken over een helling van maximaal 4%;

7.   de fietsenstalling uit te rusten een hoog laag systeem voor fietsen;

8.   de ondergrondse fietsenstalling en parking voor alle bewoners, ook die van blok A en C toegankelijk te maken via de lift van blok B;

9.   na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Geadviseerde rubrieken

Geadviseerde bijzondere milieuvoorwaarden

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werd binnen de looptermijn van het openbaar onderzoek één digitaal bezwaarschrift ingediend, dat zich als volgt laat samenvatten:

1.   Ontbreken sociale woning: er dient onderzocht te worden of er in het project niet minimaal één unit als sociale woning kan worden aangeboden.

Beoordeling:

Het project voldoet niet aan de randvoorwaarden om verplicht een betaalbare woning van beperkte omvang te voorzien waardoor aan betreffende eis kan worden voorbijgegaan.

Het bezwaar is ongegrond.

2.   Veilig in- en uitrijden van het terrein: er dient eenduidig te worden omschreven hoe het in- en uitrijden van het terrein zal gebeuren, dit aangezien er nu meer verkeer te verwachten valt ter hoogte van het terrein.

Beoordeling:

Het project werd voorgelegd aan de bevoegde dienst Mobiliteit en er werd geen voorbehoud geformuleerd bij de heden opgetekende gewenste situatie waardoor zonder meer kan worden geconcludeerd dat de voorgestelde toestand meer dan voldoende veilig is.

Het bezwaar is ongegrond.

3.   Recuperatie werfwater: de recuperatie van vermeld water dient verplicht te worden opgelegd, door bijvoorbeeld een samenwerking met het platform WerfWater.

Beoordeling:

De Antwerpse bouwcode voorziet dat bemalingswater in eerste instantie moet worden geretourneerd, indien technisch onmogelijk kan er geloosd worden op de riolering waarbij de exploitant een aftappunt moet voorzien om omwonenden de mogelijkheid te bieden van het bemalingswater gebruik te maken als de kwaliteit van het water dit toelaat. Op deze manier wordt er rekening gehouden met de bekommernis geuit in het bezwaar.