2020_CBS_08552 - Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden - OMV_2020047122. Hof Nieles 70. District Deurne - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Aangezien verkavelingen niet voorkomen op de Vlaamse of provinciale lijst, is het college bevoegd voor de vergunning.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Relevante voorgeschiedenis

-         18 juni 1963: stedenbouwkundige vergunning (19634247) voor het bouwen van een serre op het adres Eksterlaar 181;

-         10 september 1990: verkavelingsvergunning (19906) voor 2 loten (opgeheven door het college) op het adres Eksterlaar 167;

-         30 april 1992: stedenbouwkundige vergunning (1992543) voor het bouwen van een appartementsgebouw op het adres Eksterlaar 167;

-         18 september 2015: verkavelingsvergunning (201513) voor 1 lot op het adres Eksterlaar 179;

-         1 juli 2016: stedenbouwkundige vergunning (2016430) voor het bouwen van een rijwoning op het adres Eksterlaar 179;

-         15 mei 2017: adviesvraag voor het verdelen van een grond (2017423) voor het adres Eksterlaar 169;

-         13 april 2018: stedenbouwkundig attest (20181) voor het bouwen van een meergezinswoning op het adres Eksterlaar 171;

Vergunde/vergund geachte toestand

-          zie relevante voorgeschiedenis

Huidige toestand

-          terrein met een oppervlakte van 4.700 m²;

-          enkele bergplaatsen en garages;

-          opgeschoten struiken en dunne bomen;

-          ingesloten binnengebied met een toegangsweg aan Hof Nieles.

Gewenste toestand

-          bouwgrond met een oppervlakte van 4.700 m² voor co-housing:

• Blok A, met maximum drie bouwlagen en een plat dak, voor 14 appartementen en 5 kamerwoningen, gemeenschappelijke leefruimtes en ondergrondse parkeerplaatsen;
• Blok B, met maximum twee bouwlagen en een plat dak, voor 8 eengezinswoningen;
• gemeenschappelijke tuin, fietsenstallingen, serre en tuinhuis;

-          bebouwd restperceel op het adres Eksterlaar 165-167;

-          bebouwd restperceel op het adres Eksterlaar 171;

-          afbreken bergplaatsen en garages.

Inhoud van de aanvraag

-          verkavelen van een terrein in 1 lot voor co-housing;

-          slopen van gebouwen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
 

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
 

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
 

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
 

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Normen en percentages betreffende de verwezenlijking van een sociaal of bescheiden woonaanbod

Niet van toepassing.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het verkavelen van meerdere percelen. Er wordt één groot lot gevormd in binnengebied, met een oppervlakte van ongeveer 4.700 m² en restpercelen met bestaande woningen, gelegen aan de rand van het bouwblok te Eksterlaar.

De verkaveling is in functie van een co-housingproject in het binnengebied van het bouwblok. Zowel ééngezinswoningen als meergezinswoningen zijn toegelaten. De beoogde functie ‘wonen’ is inpasbaar in de omgeving.

Als nevenbestemming zijn functies toegelaten complementair aan het wonen, zoals voorzien in de voorschriften van de verkaveling. Het wonen geeft de hoofdtoon aan en blijft zonder meer de hoofdbestemming.

De toegelaten bestemmingen zijn in overeenstemming met de bestemming als woongebied.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag betreft percelen gelegen in een omgeving gekenmerkt door gesloten en halfopen bebouwing. De bebouwing aan de schil van het bouwblok bestaat voornamelijk uit twee en drie bouwlagen onder een schuin dak.

De voorschriften laten twee volumes, Blok A en Blok B, toe voor wonen met gemeenschappelijke tuin en aanhorigheden op het nieuw gevormd lot.

Blok A (14 appartementen, 5 kamerwoningen en ondergrondse parkeergarage) bestaat uit maximaal twee bouwlagen en een teruggetrokken daklaag, Blok B (8 eengezinswoningen) uit maximaal twee bouwlagen. De maximale footprint van Blok A en Blok B is respectievelijk ongeveer 810 m² en 630 m². De toegelaten kroonlijsthoogtes variëren van 4 m tot 11 m en het dak wordt enkel als plat dak gerealiseerd.

Bijkomend zijn bijgebouwen zoals een fietsenberging, tuinberging en serre toegelaten in de zone zoals aangeduid op het omgevingsplan. De maximale bouwhoogte bedraagt 4 m. De zones voor bijgebouwen worden echter tegen de perceelgrenzen, grenzend aan achtertuinen voorzien. Om de hinder op deze tuinen te beperken dienen de kroonlijsthoogtes van de bijgebouwen maximaal 3 m te bedragen. Dit wordt aangepast in artikel 3.1.C van de verkavelingsvoorschriften.

Verder is de zone voor gemeenschappelijke serre en tuinhuis op een afstand van 0,50 m van de perceelgrens verwijderd. Het voorzien van dergelijke onbruikbare strook is vanuit ruimtelijk oogpunt niet wenselijk. Een bijgebouw in betreffende zone dient op de perceelgrens of op minstens 2 m van de perceelgrens geplaatst te worden. Op het omgevingsplan wordt de zone voor gemeenschappelijke serre en tuinhuis uitgebreid tot tegen de perceelgrens. 

Volgens de voorschriften is het niet toegelaten meer dan 10% van de totale oppervlakte van het perceel te voorzien aan bijgebouwen. Aangezien de zones voor bijgebouwen op het omgevingsplan duidelijk zijn afgebakend en de totale oppervlakte van de zones kleiner is dan 10% van de totale oppervlakte van het perceel, is dit voorschrift niet van toepassing en wordt deze uit de verkavelingsvoorschriften geschrapt.

De voorgestelde volumes in het binnengebied zijn ondergeschikt aan de bebouwing in het bouwblokschil. De schaal van de aanvraag is overeenstemmend met deze van de omgeving.

Verhardingen in de gemeenschappelijke tuinstrook zijn toegelaten tot een maximum van 25% van de totale oppervlakte. Deze dienen in waterdoorlatende materialen uitgevoerd te worden.

Visueel-vormelijke elementen

De gevelmaterialen van het hoofdgebouw moeten conform artikel 6 van de bouwcode in harmonie zijn met de omgeving. Bij de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen van de woningen zal beoordeeld worden of de voorgestelde materialen in harmonie zijn met de omgeving.

Het is toegelaten een uitkragend terras- en trapstructuur te realiseren zoals aangeduid op het omgevingsplan. Andere uitsprongen dienen zich binnen de strook voor hoofdgebouwen te situeren.

De bijgebouwen moeten worden afgewerkt met duurzame materialen. Afsluitingen op de perceelgrens moeten als levende haag of draadafsluiting voorzien worden met een maximale hoogte van 2 m.

Bodemreliëf

Het gaat om een nagenoeg vlak terrein. Reliëfwijzigingen zijn enkel toegelaten om de bestaande niveauverschillen op te heffen of te verkleinen, een ondergrondse parkeergarage te realiseren of voor het bouwen van een eventuele kelderverdieping.

Er dienen twee bomen gekapt te worden. Deze worden bij het indienen van een omgevingsvergunning voor de bouw van het project ter advies voorgelegd en beoordeeld door de stedelijke groendienst.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Voorliggende aanvraag werd ter advies voorgelegd aan verschillende externe adviesinstanties. Deze adviezen zijn voorwaardelijk gunstig. De voorwaarden worden mee opgenomen als voorwaarden bij het verlenen van deze verkavelingsvergunning.

Mobiliteitsimpact

Het project wordt ontsloten via de site Eksterlaar (Hof Nieles). De nieuwe toegangsweg wordt voorzien tussen Hof Nieles 68 en 72 en wordt ingericht zoals besproken met de stedelijke dienst openbaar domein. Deze nieuwe weg wordt afgestaan aan de stad Antwerpen volgens overeenkomst en nieuw rooilijnplan.

Om op eigen perceel de parkeerbehoefte op te vangen van de nieuwe woningen laten de voorgestelde voorschriften een ondergrondse parkeergarage toe onder Blok A.

Advies aan het college

Aan het college wordt voorgesteld om de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden te verlenen onder voorwaarden en lasten.

Geadviseerde voorwaarden

1.      het bij de vergunning gevoegd met rood aangepast verkavelingsplan moet strikt worden nageleefd:

-          de zone voor gemeenschappelijke serre en tuinhuis wordt uitgebreid tot tegen de perceelgrens;

2.      de bijgevoegde stedenbouwkundige voorschriften dienen strikt toegepast te worden. Ze worden evenwel met volgende bepalingen gewijzigd en aangevuld:

-          het voorschrift wat betreft constructies in de tuinzone (artikel 3.1.C.) wordt gewijzigd met de bepaling dat de hoogte van de gebouwen beperkt is tot 3 meter in plaats van 4 meter en in dit artikel wordt geschrapt: ‘De totale oppervlakte aan bijgebouwen heeft een oppervlakte van maximum 10% van de totale oppervlakte van het perceel.’;

3.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn strikt na te leven;

4.      de voorwaarden opgelegd in het advies van Aquafin moeten strikt worden nageleefd.

Geadviseerde lasten

Vooraleer onderhavige verkavelingsvergunning kan worden uitgevoerd dient de verkavelaar aan volgende lasten te voldoen:

1.      de verkavelaar dient er zelf voor te zorgen dat de nodige leidingen voor gas-, water-, elektriciteits-, kabeltelevisie- en fm-distributie aanwezig zijn, zodanig dat alle individuele kavels van voormelde verkaveling zonder uitbreiding van het distributienet op dat net aangesloten kunnen worden.

Indien voor de realisatie van de verkaveling uitbreiding of aanpassing van één of meer distributienetten noodzakelijk is, zal hij hiervoor alle kosten en waarborgen dragen.

Hij zal voor dit alles contact opnemen met de maatschappijen die voor de distributie instaan en zich volgens hun richtlijnen gedragen, ook wat een eventuele eigendomstoewijzing van de leidingen betreft na hun realisatie.

De verkavelaar dient in de onderhandse en authentieke akten betreffende de verkoop van percelen in de verkaveling melding te maken of te laten maken van het feit dat de nodige leidingen voor de aansluiting van de betrokken percelen op de verschillende distributienetten zijn aangebracht, of dat deze leidingen nog dienen aangebracht en dat geen stedenbouwkundige vergunning zal verleend worden dan nadat deze leidingen effectief zijn aangebracht of dat de borg hiervoor is betaald;

Dit houdt in dat zolang aan deze lastvoorwaarden niet voldaan is, de verkavelaar niet kan overgaan tot de uitvoering van de verkregen verkavelingsvergunning en tot de verkoop van de kavels in de zin van artikel 4.2.16 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.

Uitsluitingen

Voor het vellen van hoogstammige bomen dient een aparte Omgevingsvergunning aangevraagd te worden volgens het normenboek daarvoor van toepassing.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens het openbaar onderzoek werden 20 bezwaarschriften ingediend die als volgt worden samengevat:

1.    Mobiliteit:

Het bezwaar stelt dat door de realisatie van de verkaveling de verkeersdrukte zal toenemen en de verkeersveiligheid in het gedrang komt. Bijkomend wordt gesteld dat de ontsluiting van het project enkel kan geschieden via de nieuwe wijk ‘Hof Nieles’ die enkel uitgerust is met een éénrichtingsbaan welke als woonerf is ingericht. Verder worden bezwaren ingediend tegen de ontsluiting zelf van het binnengebied en de uitvoering hiervan. In verschillende bezwaren wordt voorgesteld eerder een ontsluiting langs de Eksterlaar te voorzien.

Beoordeling:

Het project wordt ontsloten via de site Eksterlaar (Hof Nieles). De nieuwe toegangsweg wordt voorzien tussen Hof Nieles 68 en 72 en wordt ingericht zoals besproken met de stedelijke dienst openbaar domein. Deze toegangsweg bevond zich reeds op het goedgekeurde verkavelingsplan voor Eksterlaar. Deze nieuwe weg wordt afgestaan aan de stad Antwerpen volgens overeenkomst en nieuw rooilijnplan. De veronderstelling dat de verkeersveiligheid in de nieuwe voorgestelde toestand van de straat vermindert is niet aantoonbaar en stoelt op vermoedens.

Het bezwaar is ongegrond;

2.   Vellen van bomen en groen karakter:

Er werden meerdere bezwaren ingediend tegen het vellen van de bomen in het projectgebied en het ontbreken van een boscompensatie. Verder wordt gesteld dat door de ontwikkeling van het gebied verschillende vogelsoorten en de schuilplaats van de vleermuis dreigen te verdwijnen. De voorschriften spreken heel wollig over ‘het groene karakter dat optimaal gevrijwaard dient te worden’ en zijn niet bepaald toegespitst op de lokale situatie en de bescherming van de voorkomende kwetsbare soorten.

Beoordeling:

Voorliggende aanvraag handelt over het verkavelen van percelen. Voor het vellen van hoogstammige bomen dient een omgevingsvergunning aangevraagd te worden. Het vellen van de bomen wordt bij het indienen van een omgevingsvergunning ter advies voorgelegd en beoordeeld door de stedelijke groendienst. Bijkomend zijn alle van nature in het wild levende vogelsoorten en vleermuizen beschermd in het Vlaamse Gewest op basis van het Soortenbesluit van 15 mei 2009. De bescherming heeft onder meer betrekking op de nesten van de vogels en de rustplaatsen van de vleermuizen (artikel 14 van het Soortenbesluit). Bij het vellen van bomen dient men dan ook gedurende het gehele jaar en dit vóór aanvang van de vellingswerken na te gaan of vleermuizen aanwezig zijn. Bij het uitvoeren van werken in de periode 1 maart tot 1 juli moet men er zich daar bovenop van vergewissen dat geen nesten van beschermde vogelsoorten beschadigd, weggenomen of vernield worden. Als nesten of rustplaatsen in het gedrang komen, dient er steeds contact opgenomen te worden met het Agentschap voor Natuur en Bos.

Het bezwaar is ongegrond;

3.   Ontbreken bijlage MER:

Het bezwaar meldt dat rubriek 10 j) ontbreekt en de stelling dat er geen effecten zijn is niet correct. De bezwaarindiener stelt een veiligheid- en mobiliteitsstudie uit te voeren voor dit project en de mogelijkheid van een tweede ontsluiting te onderzoeken. Bijkomend wordt voorgesteld een nota betreffende waterhuishouding en een boscompensatiedossier toe te voegen.

Beoordeling:

Als onderdeel van de vergunningsprocedure werd dit dossier volledig verklaard. Hiermee bevestigden onze diensten dat de voorziene documenten volstaan voor een gepaste en gegronde beoordeling van dit dossier.

Het bezwaar is ongegrond;

4.    Inplanting fietsstalling:

Het bezwaar tegen de inplanting van de fietsstalling ter hoogte van de scheidingslijn met Hof Nieles. De voorschriften laten een maximale hoogte toe van 4 m. Dit is geen prettig vooruitzicht voor de buren.

Beoordeling:

Het is inderdaad zo dat een bijgebouw met een hoogte van 4 m tegen de perceelgrens een impact zal hebben op de naastliggende tuinen. Dit wordt in de beoordeling van de aanvraag verder besproken.

Het bezwaar is gegrond.