2020_CBS_08556 - Omgevingsvergunning - OMV_2020078525. Boomgaardstraat 188 en 194. District Berchem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          21/08/2018: proces-verbaal met stakingsbevel (11002_2018_7322_APO) voor het uitvoeren van werken zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning;

-          29/01/2016: proces-verbaal (11002_2016_572) voor het uitvoeren van werken in strijd met de op 23 april 2010 verleende stedenbouwkundige vergunning;

-          23/04/2010: vergunning (2010336) voor het verbouwen van een woning met werkplaats;

-          10/02/1912: toelating (956#3402) voor het bouwen van drie woonhuizen en een werkhuis.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: eengezinswoning met magazijn;

-          bouwvolume:

• besloten bebouwing van vier bouwlagen onder plat dak;
• werkplaats van één bouwlaag onder plat dak;
• werkhuis van één bouwlaag onder puntdak, met recht van doorgang via nummer 188;

-          gevelafwerking:

• gele baksteen met arduin natuurstenen plint en lichtgrijs zinken dakverdieping;
• lichtgrijs aluminium buitenschrijnwerk en een grijze PVC rolpoort.

Huidige toestand

-          vaststellingen proces-verbaal:

• achteraan het magazijn van Boomgaardstraat 194 werd het dak de laatste 6 m over de volledige breedte van het perceel met circa 1,5 m verlaagd, hierdoor werd het volume gewijzigd. De achterste enkelvoudige scheimuur werd met circa 1 m opgehoogd met snelbouwsteen. In de verlaging wordt een zwembad voorzien van circa 3 bij 7,5 m. Het zwembad wordt in het magazijn ondersteund met stalen liggers die op hun beurt steunen op betonnen funderingen. Voor de werken werd geen architect aangesteld. De hoofdfunctie van het achterste deel van het magazijn werd hierdoor gewijzigd van industrie en bedrijvigheid naar wonen (particulier gebruik van zwembad);
• op circa 10 m van de achtergevel werd een houten constructie door middel van paletten opgetrokken. Deze constructie dient als scheidingswand tussen het resterende plat dak en het nog aan te leggen dakterras aansluitend aan het dieper gelegen zwembad. De wand is circa 1 m hoog en 0,80 m breed;
• achteraan de eerste verdieping van de voorbouw van Boomgaardstraat 194 wordt op het dak van de dieper gebouwde gelijkvloerse verdieping een dakterras aangelegd. Op de plannen van 2010 is op de doorsnede duidelijk het woord terras doorgeschrapt met een paraf erbij, tevens is op het dakplan duidelijk de vermelding plat dak opgetekend;
• de magazijnen van Boomgaardstraat 188 en Boomgaardstraat 194 werden samengevoegd. Tussen de beide magazijnen werd een opening van circa 6 m gemaakt. Door deze verbinding is compartimentering en bijhorende brandweeradvies in de stedenbouwkundige vergunning van 2010 mogelijk niet meer juist. In deze stedenbouwkundige vergunning staat op de gelijkvloerse verdieping enkel het magazijn bij Boomgaardstraat 194 opgetekend zonder onderbrekingen in de rechter scheimuur;
• links achteraan in het magazijn van de Boomgaardstraat 188 werd een kantoor ingericht. Hiervoor werd een dakuitbouw gerealiseerd van circa 8 bij 2 m en werd de achterste enkelvoudige scheidsmuur opgehoogd. Het kantoor heeft een afmeting van circa 8 bij 6 m en is toegankelijk via een trap in het magazijn;
• de hoofdfunctie van het deel links achteraan in het magazijn van Boomgaardstraat 188 werd gewijzigd van industrie en bedrijvigheid naar kantoor.

Gewenste toestand

-          functie:

• samenvoegen gelijkvloers van twee werkplaatsen/magazijnen;
• ondergeschikte kantoorruimte en toonzwembad in werkplaats/magazijn;

-          bouwvolume:

• dakterras ter hoogte van de eerste en uitbreiding dakterras derde verdieping achteraan de woning;
• wijzigingen aan het linkermagazijn achteraan door het toevoegen van een zwembad;
• wijzigingen aan het rechtermagazijn achteraan door het toevoegen van een bureel;

-          gevelafwerking:

• aluminium grijze sectionaalpoort met vluchtdeur in verwerkt;

-          inrichting:

• verbinding tussen twee werkplaatsen/magazijnen.

Inhoud van de aanvraag

-          samenvoegen van wonen en twee aparte bedrijvigheidsfuncties tot wonen en één werkplaats (bedrijvigheid) met een oppervlakte van circa 700 m²;

-          het vervangen van de dakconstructie van het magazijn;

-          inrichten van een toonzaalzwembad links achteraan de eerste verdieping;

-          inrichten van een kantoorruimte rechts achteraan;

-          inrichten van een duplex-opslagruimte als onderdeel van het magazijn;

-          het wijzigen van een dakterras bij de woning (nr.194);

-          het wijzigen van de gevelafwerking: materialisatie en detaillering sectionaalpoort.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

Exploitatie van een demo-zwembad.

Aangevraagde rubrieken

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 3 Publiek toegankelijke gebouwen:
  de nieuwe kantoorfunctie en het zwembad bevinden zich niet op het gelijkvloers;
• artikel 18 Niveauverschillen:
  het kantoor op de eerste verdieping en het zwembad zijn enkel toegankelijk via een trap;
• artikel 20 Trappen:
  §1 de voorziene trap heeft geen ruwbouwbreedte van 125 cm;
  §4 aan beide zijden moet een trapleuning aangebracht worden;
• artikel 22 Toegangen en deuropeningen:
  §1 bij de toegangsdeur tot het kantoor moet een vrije doorgangshoogte van minstens 2,09 m gegarandeerd worden;
  §2 de toegangsdeur tot het kantoor en het zwembad heeft geen ruwbouw breedte van minstens 105 cm.
   

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 11 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  het voorzien van publiek toegankelijke buitenruimte of toonzaal achteraan het private perceel is niet kenmerkend in het referentiebeeld;
• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  de vrije hoogte van de berging in de werkplaats/magazijn onder het nieuwe kantoor bedraagt slechts 2,18 meter en de vrije hoogte van de duplex-opslag kan niet afgeleid worden uit de sneden;
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  §1. het gedeelte van de lichtdoorlatende oppervlakte van de dakvlakramen van het kantoor (dat zich tussen 1 en 2 meter boven het loopvlak bevindt) bedragen minder dan 10% van de netto vloeroppervlakte;
• artikel 26 Afvalverzameling:
  §3. er is geen afvalberging aanwezig;
• artikel 27 Open ruimte:
  er wordt geen onbebouwde oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld voorzien;
• artikel 38 Groendaken:
  het is uit de aangeleverde informatie onvoldoende af te leiden of het gedeelte rechts van het intensief groendak (boven het linker magazijn) ook als een groendak voorzien wordt.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op voorliggende aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Publiek toegankelijke kantoren, magazijnen of een publiek toegankelijke toonzaal met zwembad voor klanten achteraan op het perceel organiseren is niet kenmerkend in het bouwblok. Deze functies zijn aanvaardbaar aan de straatzijde welke de meest publieke ruimte is.

De voorziene buitenruimte achteraan het perceel toegankelijk maken voor publiek is tevens ook hinderlijk in het bouwblok.

Publiek toegankelijke kantoorruimten, magazijnen en toonzaal met zwembad voor klanten wordt bijgevolg uitgesloten uit de vergunning.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De bedrijfsvoering alsook alle technische installaties worden bij voorkeur inwendig in het gebouw ondergebracht. Indien dit onmogelijk is kunnen technische installaties uitwendig aan het gebouw worden aangebracht en dit enkel op het hoogst gelegen dak en op voorwaarde dat deze technische zone zich, inclusief alle onderdelen, binnen het toegelaten bouwvolume bevindt.

Het verwijderen van het dak ter hoogte van het zwembad wordt bijgevolg uitgesloten uit de vergunning.

De aanvraag betreft ook het regulariseren van de uitbreiding van het terras ter hoogte van de derde verdieping van de woonentiteit. De balustrade die zich circa 40 centimeter achter de gevel bevond, werd tot op de achtergevel geplaatst. De impact hiervan op de omgeving is zeer beperkt.

Achteraan de eerste verdieping van de woonentiteit wordt een dakterras aangelegd met een diepte van circa 2,6 meter. Om de privacy ten opzichte van de buren te garanderen wordt de scheidingsmuur links met 1,2 meter opgehoogd en wordt er links een ondoorzichtig scherm toegepast. Gelet op de bouwvolumes van de omliggende woningen is dit aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Omwille van de veiligheid, gebruikscomfort en toegankelijkheid is het niet aanvaardbaar om klanten te ontvangen in de kantoorruimtes, magazijnen of aan het zwembad.

Het zwembad achteraan als toonzaalmodel voor klanten is enkel toegankelijk via de magazijnfunctie. Omwille van de conflicten met de doorrit voor camionetten en de veiligheid is het niet aanvaardbaar om:

-          het zwembad te laten gebruiken door de bewoners van de woonentiteit;

-          klanten toe te laten in de zone rondom het zwembad;

-          het zwembad recreatief te gebruiken.

Het kantoor beschikt over te kleine ramen, wat onvoldoende zicht en daglichttoetreding mogelijk maakt. Er dienen voldoende grote ramen voorzien te worden die voldoen aan artikel 24 van de bouwcode. Om de leefkwaliteit van de lage en donkere kantoorruimte te garanderen mag deze ruimte niet verder opgedeeld of verkleind worden. De opslagruimte onder het kantoor beschikt over onvoldoende vrije hoogte en dient verhoogd te worden tot een vrije hoogte van 2,2 meter. Hierbij moet gelet worden dat minimaal 50% van de kantoorruimte (na verhoging van de opslagruimte) over een vrije hoogte van 2,6 meter moet beschikken.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel van nr.188 blijft ongewijzigd. De wijzigingen aan de voorgevel van nr.194 blijft beperkt tot het voorzien van een nieuwe sectionaalpoort met vluchtdeur. Dit wordt positief geadviseerd.

De bestaande achtergevel van de woonentiteit blijft ongewijzigd, met uitzondering van de aanleg van het nieuwe dakterras achteraan de eerste verdieping met glazen borstwering en scherm in opaal glas en het wijzigen van de balustrade achteraan de derde verdieping in een glazen borstwering met twee ondoorzichtige glaspanelen. Gelet op de stedelijke context van de achtergevel is dit aanvaardbaar.

Het dak van het rechter magazijn wordt omgevormd naar een intensief groendak. Dit wordt positief geadviseerd. Het dak van het linkermagazijn wordt gewijzigd naar steeldek sandwichpanelen. Indien dit niet hoger komt dan het bestaande volume, wordt dit positief geadviseerd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De aanvraag betreft samenvoegen van functiewijziging van wonen en twee aparte bedrijvigheidsfuncties tot wonen en één werkplaats (bedrijvigheid) met een oppervlakte van circa 700 m². De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

De ingedeelde inrichtingen of activiteiten zijn louter en alleen in de derde klasse ingedeeld, de exploitatie ervan is dus meldingsplichtig.

Er wordt voldaan aan artikel 5.4.3, §3 van het DABM betreffende verbods- en afstandsregels.

De gemelde exploitatie is meldingsplichtig en niet verboden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de kantoorruimte en toegang tot de kantoorruimte te voorzien conform artikel 20 en 22 van de verordening toegankelijkheid;

3.      de vrije hoogte van de berging in het magazijn minimaal 2,2 meter te voorzien;

4.      de vrije hoogte van de berging onder de kantoorruimte minimaal 2,2 meter te voorzien;

5.      de kantoorruimte over minimaal 50% van de vloeroppervlakte van een minimale vrije hoogte van 2,6 meter te voorzien;

6.      de dakvlakramen ter hoogte van de kantoorruimte te vergroten conform artikel 24 van de bouwcode;

7.      de kantoorruimte niet op te delen in meerdere verblijfsruimtes;

8.      een afvalberging te voorzien, conform artikel 26 van de bouwcode;

9.      het kleinere dak rechts van het intensieve groendak (achter de woningen te Boomgaardstraat 186-190) als groendak te voorzien, conform artikel 38 van de bouwcode;

10.  het zwembad te verwijderen na stopzetting van huidige bedrijfsvoering;

11.  na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

12.  publiek toegankelijke kantoorruimten, magazijnen en toonzaal met zwembad voor klanten;

13.  het verwijderen van het dak ter hoogte van het zwembad;

14.  een zwembad voor de gebruikers van de woonentiteit;

15.  iedere vorm van recreatief gebruik van het zwembad.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

De ingedeelde inrichtingen of activiteiten zijn louter en alleen in de derde klasse ingedeeld, de exploitatie ervan is dus meldingsplichtig. Er wordt voldaan aan artikel 5.4.3, §3 van het DABM betreffende verbods- en afstandsregels. De gemelde exploitatie is niet verboden.

Geadviseerde rubrieken

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten