2020_CBS_09152 - Omgevingsvergunning - OMV_2020106465. Provinciestraat 181. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          23/06/1939: toelating (18#12651) voor onrechtstreeks spoelstelsel;

-          16/12/1938: toelating (18#11519) voor pasteibakkersoven en muurtje bouwen;

-          04/08/1933: toelating (1933#44455) voor binnenverandering;

-          14/03/1930: toelating (1930#36073) gevel- en binnenveranderingen.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          meergezinsgebouw:

• gelijkvloerse verdieping: winkel met achteraan op perceel bakkerij;
• 3 woongelegenheden op de verdiepingen;

-          3 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          perceeldiepte 36 meter;

-          centrale koer van 18,90 m².

Huidige toestand

-          meergezinsgebouw:

• gelijkvloerse verdieping: winkel met achteraan op perceel atelierruimte;
• 3 woongelegenheden op de verdiepingen;

-          gevelafwerking:

• winkelpui en indeling schrijnwerk gewijzigd;
• grijze bepleistering;
• T-ramen op de verdiepingen;
• bruin geschilderd houten schrijnwerk.

Gewenste toestand

-          meergezinsgebouw met 4 woningen:

• 1 een-slaapkamerappartement op de gelijkvloerse verdieping met een netto vloeroppervlakte van circa 61,50 m²;
• 2 een-slaapkamerappartementen op de eerste en tweede verdieping met een netto vloeroppervlakte van 70 m²;
• 1 studio in de daklaag met een netto vloeroppervlakte van 50 m²;
• achteraan het perceel een polyvalente ruimte/atelierruimte;

-          toegevoegde (mansarde) daklaag, ingericht als woning;

-          bouwdiepte:

•  eerste 3 bouwlagen: 19 meter;
• daklaag: 14,80 meter;

-          centrale koer van 15,90 m²;

-          gevelafwerking:

• witte bepleistering;
• schrijnwerk in antracietkleurig pvc;
• metalen hekwerk vóór voordeur;
• mansardedak in antracietkleurige imitatieleien.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de gelijkvloerse functie van winkel naar wonen;

-          bouwen van een extra daklaag, ingericht als wooneenheid;

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 3 naar 4;

-          wijzigen van de voorgevelbekleding en het schrijnwerk.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6: Harmonie en draagkracht: de daklaag is niet in harmonie met de rest van het gebouw en met de omgeving;
• Artikel 27: Open ruimte: na functiewijziging is er geen 20% van het perceel als open ruimte voorzien;
• Artikel 29: Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: de ondergrondse fietsstalplaats is moeilijk toegankelijk.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De laatst vergunde toestand omvat een winkel op het gelijkvloers, ‘werkhuizen’ aan de achterzijde van het pand en bovenliggend wooneenheden. Vermoedelijk ging het hier om een bakkerij omwille van de vermelding van ‘brood’, ‘bloem’ en ‘oven’ op de plannen. Volgens de dienst geacht vergund is het pand geacht vergund voor drie wooneenheden en dit op basis van oude woonkaarten.

De voorliggende aanvraag omvat het supprimeren van de winkelfunctie, het wijzigen van de achterliggende functie naar atelier en het voorzien van in totaal 4 wooneenheden. De voorliggende aanvraag omvat dus een functiewijziging en het vermeerderen van het aantal woongelegenheden met 1 woongelegenheid.

De Provinciestraat wordt gekenmerkt door meergezinswoningen met eventueel een commerciële of kantoorruimte op het gelijkvloers. De aanvraag is functioneel inpasbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

In de laatst vergunde toestand heeft de open koer een oppervlakte van 18,90 m². In de voorliggende aanvraag omvat de open ruimte ca. 35 m². Deze verruiming wordt gecreëerd door het overdekte toegangspad rechts op het perceel, ter ontsluiting van de polyvalente ruimte/atelierruimtes, open te werken. Hierdoor wordt 13% van het perceel ingericht als open ruimte, wat nog steeds te weinig is conform artikel 27 van de bouwcode.

Bij een functiewijziging dient minimaal 20 % van de oppervlakte van het perceel onbebouwd te zijn. Voor de voorliggende aanvraag (waarbij het perceel 250 m² groot is) betekent dit een oppervlakte van minimaal 50 m². De aanvraag voldoet hier in geen geval aan. Open binnengebieden zijn echter belangrijk voor de woon- en leefkwaliteit binnen een bouwblok en voor de ecologische kwaliteiten van een wijk. Open binnengebieden brengen niet enkel licht en lucht in de aangrenzende bebouwing, zij zorgen ook voor verblijfsruimte, voor infiltratiemogelijkheden van het regenwater en voor een afkoeling van de stadslucht in tegenstelling tot bebouwde oppervlakten en wegen. 

Omwille van het gebrek aan voldoende en kwalitatieve open ruimte wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren. Een nieuwe aanvraag kan pas in aanmerking komen van vergunning indien deze zich conform stelt met artikel 27 van de bouwcode.

Het hoofdvolume wordt uitgebreid met een gemansardeerde daklaag. Vanuit het aspect schaal en ruimtegebruik is het toevoegen van een vierde bouwlaag op dit pand aanvaardbaar aangezien er meerdere gebouwen in de nabije omgeving voorzien zijn van een vierde bouwlaag. Het toevoegen van een vierde bouwlaag is stedenbouwkundig aanvaardbaar mits het visuele en vormelijke aspect eveneens aanvaardbaar is.

Visueel-vormelijke elementen

De bestaande gevel van drie bouwlagen wordt aangepast door de gevelbepleistering te wijzigen van een grijze naar een witte kleur, het buitenschrijnwerk aan te passen naar pvc in een antraciet kleur en de toegangsdeur te wijzigen naar een metalen poort in antraciet. De bestaande plint met grote raamopeningen wordt niet aangepast. Vanuit de straatzijde is de plint nog steeds herkenbaar als winkel en is de nieuwe functie van appartement op het gelijkvloers niet herkenbaar. Het is belangrijk dat de functies van een gebouw afleesbaar zijn van de gevel. Dit is niet het geval. Omwille van het grote raam, is er ook ruime inkijk waardoor verwacht wordt dat dit raam wordt geblindeerd of afgesloten. Dit conflicteert met een levendige plint. Het gelijkvloerse deel van de gevel kan dan ook, in relatie tot de achterliggende functie, niet gunstig geadviseerd worden.

Bovenop de bestaande bouwlagen wordt een nieuwe bouwlaag toegevoegd in de vorm van een mansardedak met dakkapel. Deze daklaag wordt voorzien van imitatieleien in een antraciet kleur. Het voorzien van een mansardedak is niet in harmonie met de gevel van het pand als met de omgeving.

Omwille van de vormgeving van de gevel, voorzien van een kapiteel, is de voorgestelde daklaag niet wenselijk. De daklaag speelt niet in op de specifieke vormgeving van de voorgevel en staat niet in verhouding tot de onderliggende verdiepingen.

De dakvorm en het materiaal is eveneens niet kenmerkend voor de omgeving. In de onmiddellijke omgeving van het pand is er slechts één pand (aan de overzijde) dat over een mansardedak beschikt. Imitatieleien komen eveneens niet voor.

Omwille van het gebrek aan harmonie met de gevel en met de omgeving is de aanvraag strijdig met artikel 6 van de bouwcode.

De daklaag kan bijgevolg niet in aanmerking komen voor vergunning.

Omwille van de ongunstige beoordeling op de visueel-vormelijke elementen dient de aanvraag geweigerd te worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Elke woongelegenheid wordt voorzien van een volwaardig dakterras die voldoende privacy kunnen garanderen. Echter is de oppervlakte van de open ruimte op het perceel te klein.

De bovenste woning wordt aangevraagd als een studio maar op plan laat het zich lezen als een een-slaapkamerappartement. Een studio is een kleine zelfstandige woning bestaande uit één verblijfsruimte. Deze enige verblijfsruimte doet dienst als woon- en slaapkamer. In de voorliggende aanvraag is er geen sprake van een studio aangezien het slaapgedeelte nagenoeg afgesloten is van het verblijfsgedeelte door een muur. Echter heeft het appartement een oppervlakte van slecht 50,64 m² waardoor het onvoldoende woonkwaliteit kan garanderen als een-slaapkamerappartement.

Indien de aanvrager een woongelegenheid wil voorzien, dan dient deze of te voldoen aan de minimale oppervlakte van een een-slaapkamerappartement (minstens 60 m²) of te voldoen aan de definitie van een studio.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor het bijkomende appartement met 1 slaapkamer moeten 2 fietsenstallingen voorzien worden.

Er wordt een fietsenberging ingericht in de kelder voor 9 fietsen, waardoor alle bewoners hiervan gebruik kunnen maken. De toegang naar de fietsenberging gebeurt via een trap met fietsgoot. Hiervoor moet je 180° draaien naar de trap. De deuren naar de fietsenberging moeten voldoende breed zijn en automatisch open gaan, zodat de fietsenberging vlot bereikbaar is.

Om in aanmerking te komen voor een vergunning dient de fietsenberging goed bereikbaar zijn.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten