2020_CBS_06559 - Omgevingsvergunning - OMV_2020065096. Lange Slachterijstraat 14. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          31/10/2018: vergunning (20182368) voor het verbouwen van een handelspand naar een eengezinswoning met garage. Deze vergunning werd niet uitgevoerd;

-          22/05/2018: proces-verbaal (11002_2018_6623_APO) voor het uitvoeren van werken zonder voorafgaandelijke schriftelijke omgevingsvergunning;

-          05/05/1950: toelating (18#26625) voor het bouwen van agentschap met woning.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          bankkantoor op het gelijkvloers met 1 appartement op de verdiepingen;

-          3 bouwlagen met plat dak;

-          koer links achter trap van ca. 7,80 m²;

-          voorgevel in metselwerk en gelijkvloerse pui in blauwe hardsteen.

Huidige toestand

-          volledig gestript gebouw;

-          3 bouwlagen met plat dak;

-          gelijkvloers heeft een bouwdiepte van 12,50 m;

-          koer links achter trap van ca. 7,80 m²;

-          voorgevel in witte gevelbepleistering, gelijkvloerse pui in blauwe hardsteen en witte kroonlijst in hout – buitenschrijnwerk is gestript.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning;

• gelijkvloers: 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 53 m²;
• 1ste verdieping: 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 56 m²;
• 2de en 3de verdieping: 1 tweeslaapkamersduplexappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 73 m²;

-          3 bouwlagen en teruggetrokken 4de bouwlaag;

-          koer links achter trap van ca. 7,80 m² en tuin rechts achteraan van ca. 11,40 m²;

-          gelijkvloers heeft een bouwdiepte van 10 m;

-          voorgevel in witte gevelbepleistering met gelijkvloerse pui in blauwe hardsteen, witte kroonlijst in hout, witte voordeur in pvc en antracietkleurig buitenschrijnwerk in pvc;

-          teruggetrokken daklaag: antracietkleurige imitatieleien, antracietkleurig buitenschrijnwerk in pvc en zwarte metalen borstwering.

Inhoud van de aanvraag

-          functiewijziging op het gelijkvloers van diensten naar wonen;

-          vermeerderen van het aantal wooneenheden van 1 naar 3;

-          slopen van een achterbouw;

-          uitbreiden met een vierde bouwlaag;

-          ophogen van de scheidingsmuren;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          interne constructieve wijzigingen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  zowel het hoofdgebouw als de uitsprongen (erkers, zonneweringen, …) en aanbouwen dienen qua vorm, grootte, materiaalkeuze, plaatsing en kleur afgestemd te zijn op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving.
  Het dakvolume is niet kenmerkend voor de omgeving. Het raam wordt hoger geplaatst dan de bovenkant van de voordeuren wat een onsamenhangend gevelbeeld creëert;
• Artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  het toegevoegde dakvolume is niet in harmonie met het referentiebeeld van de omgeving en het gelijkvloers appartement heeft geen optimale bezonning en daglichttoetreding aan de achtergevel en in de buitenruimte;
• Artikel 27 Open ruimte:

bij functiewijziging moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Er wordt slechts 18% onbebouwd gelaten. Deze gezamenlijke hoeveelheid open ruimte wordt gevormd door een koer links achteraan en een tuintje, dieper op het perceel;

• Artikel 43 Septische putten: er wordt geen septische put voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft de functiewijziging van een bankkantoor met bovenliggend appartement naar een meergezinswoning met drie appartementen. Gezien de aanwezigheid van een bankkantoor op het gelijkvloers in de laatst vergunde toestand, werd de aanvraag voor advies voorgelegd aan de stedelijke dienst voor ondernemen en stadsmarketing. Zij beoordelen de functiewijziging gunstig aangezien het pand gelegen is buiten de afgebakende kernwinkelgebieden (verspreide bewinkeling). Gelet op het principe van clustering winkelvloeroppervlakte in afgebakende kernen, is het behoud van een commerciële ruimte op deze locaties niet op te leggen.

De functiewijziging is verenigbaar met de woonomgeving waarin het pand zich situeert.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het perceel bevat momenteel 8% open ruimte door een koertje achter de traphal. De aanvraag voorziet een bijkomende open ruimte door de dichtgebouwde koer, rechts achteraan het perceel, terug open te maken. Hierdoor zal 18% van het perceel ingericht worden als open ruimte.  Deze ruimte is verdeeld over 2 aparte buitenruimtes die niet met elkaar in verbinding staan.

Doordat het project een functiewijziging inhoudt, dient 20% van het perceel ontpit te worden. Dat is niet het geval. Gezien de ligging in een reeds erg volgebouwd binnengebied, is het realiseren van open ruimte cruciaal. Bovendien wordt er door de opgesplitste buitenruimten geen meerwaarde gecreëerd naar een samenhangende open ruimte voor het binnengebied van het bouwblok.

Open binnengebieden zijn zeer belangrijk voor de woon- en leefkwaliteit binnen een bouwblok en voor de ecologische kwaliteiten van een wijk. Open binnengebieden brengen niet enkel licht en lucht in de aangrenzende bebouwing, zij zorgen ook voor speelruimte, voor infiltratiemogelijkheden van het regenwater en voor een afkoeling van de stadslucht in tegenstelling tot bebouwde oppervlakten en wegen. Daarom stelt de bouwcode voorop dat een deel van het perceel, minstens 20%, achteraan de bebouwing open en onbebouwd blijft. Hierbij wordt er gestreefd om op het perceel en perceelsoverschrijdend een aaneengesloten open ruimte te creëren zodat de voordelen van open ruimte maximaal kunnen werken. Gezien de transformatie van dit door nijverheidsfuncties gekenmerkt bouwblok (gelinkt aan de voormalige Slachterijsite), naar een woonbouwblok, is een doordachte en duurzame ontpittingsstrategie cruciaal.

Er kunnen bijgevolg geen aanvaardbare stedenbouwkundig argumenten worden voorgelegd om een afwijking op deze 20%-regel te motiveren. De aanvraag is dan ook strijdig met artikel 27 van de bouwcode en een goede ruimtelijke ordening en dient bijgevolg geweigerd te worden. Een aanvraag kan pas in aanmerking komen van vergunning indien voldoende open ruimte (min. 20%) gerealiseerd wordt.

Er wordt opgemerkt dat recent een vergunningsaanvraag (OMV_2020059624) werd ingediend voor een aanpalend perceel door dezelfde aanvrager. Ook deze aanvraag werd negatief geadviseerd aangezien deze niet voldoet aan artikel 27 van de bouwcode. Het wordt aanbevolen beide projecten samen te onderzoeken zodat een volwaardige, bij voorkeur aaneengesloten, open ruimte voorzien wordt die bijdraagt tot een open binnengebied.

De Lange Slachterijstraat wordt gekenmerkt door 3 bouwlagen met plat dak. De aanvraag voorziet in een bijkomend dakvolume dat aangebouwd wordt tegen de uitloop van een liftschacht op het rechteraanpalende pand. Dat bestaande volume is storend in de omgeving en strijdig met artikel 6 en 10 van de bouwcode. Bij de beoordeling van een recente vergunningsaanvraag (OMV_2020059624) voor het rechteraanpalende pand werd geadviseerd om het dakvolume af te breken. Bij de beoordeling van voorliggende aanvraag wordt hetzelfde standpunt ingenomen en kan een bijkomend volume dan ook niet gunstig geadviseerd worden.

De schaal van de aanvraag is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening en dient bijgevolg geweigerd te worden.

Visueel-vormelijke elementen

De Lange Slachterijstraat wordt gekenmerkt door gelijkvloerse bouwlagen die worden uitgevoerd in een ander materiaal dan de rest van de voorgevel. Volgens de beschrijvende nota en de geveltekening nieuwe toestand, wordt de gelijkvloerse pui in blauwe hardsteen behouden en ter hoogte van het nieuwe raam van het gelijkvloerse appartement opgevuld met nieuwe panelen naar analogie met de gevel uit de laatst vergunde toestand. De geveltekening en de legende lijken elkaar echter tegen te spreken.

Het raam op het gelijkvloers wordt hoger voorzien dan de deuren. Dit verhindert een samenhangend gevelbeeld, wat strijdig is met artikel 6 van de bouwcode. De voormalige rechterdeur wordt ingevuld als een raam met behoud van de oorspronkelijke gevelopening. Dit levert een vreemd beeld op. De gevel moet een eerlijke vertaling zijn van de achterliggende functie.

De gevel kan dan ook niet in aanmerking komen van vergunningen. De raamopeningen op het gelijkvloers dienen aangepast te worden waarbij deze aansluit(en) op en in verhouding staan tot de rest van de gevel. De gelijkvloerse pui moet uitgevoerd worden in blauwe hardsteen. Pleisterwerk is hier niet toegelaten.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

In de laatst vergunde toestand was op het gelijkvloers een overdekte koer aanwezig die in de bestaande situatie werd dichtgebouwd. In de aanvraag wordt de oorspronkelijke koer, met een oppervlakte van circa 10m² terug open gemaakt als tuin bij het gelijkvloerse appartement. Deze tuin wordt echter omgeven door muren waarvan de hoogte varieert tussen 6,50-11,8 meter. Aangezien er slechts beperkte (zon)lichttoetreding mogelijk is in de tuin, is de private buitenruimte bezwaarlijk kwalitatief te noemen. Een tweede buitenruimte op het gelijkvloers bevindt zich achter de verticale circulatie. Voor de beoordeling van deze buitenruimte gelden dezelfde opmerkingen met betrekking tot het gebruiksgenot. De aanvraag is daardoor strijdig met artikel 10§2 van de bouwcode en dient bijgevolg geweigerd te worden.

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. De vergunde woning kan niet beschouwd worden als een te beschermen eengezinswoning. Wel was het een ruim appartement met 3 slaapkamers met een netto vloeroppervlakte van 130m². Dit biedt voldoende ruimte om een gezin in te huisvesten. Deze wooneenheid verdwijnt ten voordele van 3 wooneenheden die niet geschikt zijn om een gezin te huisvesten. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om zulke grotere woonentiteiten te beschermen. Deze worden echter steeds vaker, zoals ook in deze aanvraag, opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Dit heeft eveneens tot gevolg dat de densiteit verhoogt en de draagkracht van de omgeving op de proef stelt. De aanvraag situeert zich in een omgeving die reeds gekenmerkt wordt door eerder kleine tot zeer kleine woningen, waardoor de draagkracht van het gebied reeds overschreden is. Een tegengewicht op dit eenzijdige aanbod is noodzakelijk.

Bijkomend wordt opgemerkt dat de oppervlakte van de aangevraagde woningen niet in verhouding staat tot het potentieel aantal bewoners ervan. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Het appartement op het gelijkvloers heeft een oppervlakte van 53m² en het appartement op de verdieping heeft een oppervlakte van 56m². Beide appartementen tellen één slaapkamer. Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een eenslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen.

Het duplexappartement op de tweede en de dakverdieping heeft een oppervlakte van 73m² en telt twee slaapkamers. Op een oppervlakte kleiner dan 80 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een tweeslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 60 m²) kan hoogstens een eenslaapkamerappartement herbergen. Aangezien eerder in het verslag werd geoordeeld dat het dakvolume niet wenselijk is, zal de oppervlakte van de woning nog beperkt worden.

Op basis van bovenstaande beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de omgeving en met de goede ruimtelijke ordening kan geoordeeld worden dat het bestaande volume van de woning ontoereikend is om drie appartementen met voldoende woonkwaliteit in onder te brengen. De aanvraag dient dan ook geweigerd te worden.

Er wordt aanbevolen om op het perceel maximaal 2 wooneenheden te realiseren waarbij een kwalitatieve buitenruimte wordt gegarandeerd met voldoende (zon)lichttoetreding.

Het bouwblok dat wordt gevormd door de Lange Lobroekstraat, Lange Slachterijstraat en Korte Slachterijstraat is door de historische aanwezigheid van vleesverwerkende activiteiten een zeer dens bebouwd bouwblok. Deze bedrijvigheid is verdwenen en wordt stelstelmatig omgevormd naar andere functies. Bij een omvorming naar wonen is het voorzien van meer licht en lucht in dit dense bouwblok, in de vorm van ontpitting, een absolute voorwaarde. Door het perceel uit de aanvraag integraal te betrekken bij de ontwikkeling op het aanpalende perceel, waarvoor door dezelfde aanvrager recent een vergunningsaanvraag werd ingediend, kan tegemoet gekomen worden aan deze absolute nood aan ontpitting.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsenberging

Voor de 2 bijkomende appartementen met 1 slaapkamer moeten 4 fietsenstallingen voorzien worden (2 x 2 = 4). Er wordt een fietsenberging ingericht in de kelder voor 7 fietsen. Deze is bereikbaar via een trap met fietsgoot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten