2020_CBS_06594 - Omgevingsvergunning - OMV_2020048318. Winkelstap 24-26. District Merksem - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          08/10/1990: vergunning (1974#67) voor het verbouwen van een woonhuis. 

Vergunde/vergund geachte toestand

-          meergezinswoning met 3 tweeslaapkamerappartementen;

• ruimte onder zadeldak ingericht als zolder;

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing met 3 bouwlagen onder zadeldak, met kroonlijst op 8,14m hoogte en nok op 11,92m;
• dakkapellen aan voor- en achterzijde met overal 1m afstand tot perceelsgrenzen;
• gelijkvloerse bouwlaag tot 17m bouwdiepte;
• perceelsbrede uitbouw op 1ste en 2de verdieping tot 13m; 

-          gevelafwerking:

• gevelparement in roodbruine gevelsteen met buitenschrijnwerk in wit pvc;
• houten garagepoort;
• dakkapel in gevelsteen;

-          inrichting:

• doorrij aan linkerzijde naar 2 achterliggende autostaanplaatsen;
• verharding in tuinzone tot 20m achter het volume met breedte van 2 – 4,5m.

Huidige toestand

-          functie: meergezinswoning met 4 woonentiteiten:

• gelijkvloerse verdieping voorzien van 1 eenslaapkamerappartement;
• de 2 entiteiten op de 1ste en 2de verdieping zijn conform vergund;
• de zolder werd ingericht als studio; 

-          bouwvolume:

• de dakkapel vooraan werd verbreed met 40cm aan de linkerzijde; 
• de dakkapel achteraan is perceelsbreed uitgewerkt;
• dakterras achteraan op dak gelijkvloerse verdieping;

-          gevelafwerking:

• de raamindeling werd gewijzigd;

-          inrichting:

• de 2 parkeerplaatsen en verhardingen in de tuinzone zijn gesupprimeerd;
• de tuin is volledig groen en onverhard;
• er werd een tuinberging geplaatst tegen de rechter perceelsgrens.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning met 4 entiteiten; 

• 1 eenslaapkamerappartement met netto-vloeroppervlakte van circa 57m² conform bestaand;
• 2 tweeslaapkamerappartementen met netto-vloeroppervlakte van circa 79,5m² conform vergund;
• 1 studio op de zolderverdieping met netto-vloeroppervlakte van circa 28,3m²;  

-          bouwvolume:

• 3 bouwlagen onder zadeldak kroonlijstophoging tot 9,04m en nokophoging tot 13,50m;
• vooraan 2 dakkapellen en achteraan 1 dakkapel;
• dakterras achteraan op dak 2de verdieping;

-          gevelafwerking:

• opgehoogde gevel in baksteen conform bestaand metselwerk;
• afwerking dakkapellen in rockpanel;

-          inrichting:

• conform bestaande toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woonentiteiten van 3 naar 4;

-          inrichten van een nieuwe woonentiteit op de zolderverdieping (studio) met netto-vloeroppervlakte van circa 28,3m²;  

-          verhogen van de kroonlijst- en nokhoogte;

-          wijzigen van de voorgevel en de dakkapellen;

-          verwijderen van de twee vergunde autostalplaatsen (tuinzone).

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 13 Ondergrondse en bovengrondse uitsprongen:

het dakterras van de studio bevindt zich niet binnen de denkbeeldige hoek van 45° ten opzichte van de perceelsgrenzen;

• artikel 26 Afvalverzameling:

er werd geen gemeenschappelijke afgescheiden ruimte voor afvalverzameling voorzien;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: 

de fietsstalplaatsen worden voorzien in de doorrit;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

er wordt geen parkeerplaats voorzien voor de bijkomende woonentiteit, de twee vergunde autoparkeerplaatsen in de tuinzone zijn verdwenen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid
Voorliggende aanvraag omvat het omvormen van een meergezinswoning met drie woongelegenheden tot een meergezinswoning met vier woongelegenheden. De woonfunctie blijft behouden waardoor het pand in harmonie is met de kenmerkende woonfuncties in de Winkelstap.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen - woninggrootte

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheid op de 3de verdieping onvoldoende wooncomfort biedt. De studio heeft een netto oppervlakte van slechts 28,3m2 (gemeten vanaf een plafondhoogte van 2,6m). Op een oppervlakte kleiner dan 35m2 wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een studio. De ruimte onder het dak kan dan ook niet in aanmerking komen als zelfstandige woning. De vergunning dient daarom geweigerd te worden.

Voorliggende aanvraag voorziet niet in een afgescheiden afvalberging van minstens 4m². De gemeenschappelijke ruimte voor de verzameling van afval wordt voorzien in de bestaande doorrit waar ook reeds fietsen worden gestald. Dit is strijdig met artikel 26 van de bouwcode. Van dit voorschrift kan met betrekking tot een minimum aan comfort en hygiëne voor de bewoners, niet afgeweken worden. Bij een voorwaardelijk gunstige vergunning dient als voorwaarde te worden opgelegd dat de meergezinswoning voorzien moet worden van een afgesloten afvalberging.

Op basis van de aangeleverde foto’s en de tekening van de achtergevel werd er opgemerkt dat op het platte dak van de gelijkvloerse achterbouw een dakterras voor het appartement op de eerste verdieping werd ingericht. Op de plannen is dit terras echter niet ingetekend waardoor het niet mogelijk is te beoordelen of dit terras voldoet aan de wetgeving rond lichten en zichten. Het terras maakt echter ook geen deel uit van de aanvraag.

Omwille van alle bovenstaande afwijkingen dient de aanvraag te worden geweigerd. Bij een volgende vergunningsaanvraag zou er overwogen moeten worden om de zolderruimte samen te voegen met het onderliggende appartement. Dit zou de woonkwaliteit van het appartement op de tweede verdieping doen toenemen, waarbij er ook geen bijkomende druk ontstaat door een extra woning. Overigens wordt opgemerkt dat deze vergunde appartementen een plafondhoogte hebben van minder dan 2,50 meter (en niet zoals de maatlijn op de snede vergunde toestand op verdieping 2 een hoogte aangeeft van 2,74 meter). Het is ook vanuit dat oogpunt dat aanbevolen wordt om de vergunde appartementen aan te passen aan het huidige wooncomfort vooraleer een bijkomende woonentiteit wordt toegevoegd, die overigens, gezien de beperkte uitbreidingsmogelijkheden, niet kan voldoen aan de gestelde basiskwaliteiten.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid
De omgeving wordt gekenmerkt door gebouwen met 2 bouwlagen en een hellend dak of drie bouwlagen met een plat dak. De bestaande meergezinswoning betreft een hoofdvolume van drie bouwlagen onder een hellend dak in gesloten bebouwing met een achterbouw van 3 bouwlagen, waarbij het gelijkvloers nog verder is uitgebouwd tot een bouwdiepte van 17 meter. Het gebouw heeft daarmee het maximaal aanvaardbare bouwvolume reeds bereikt.

In voorliggende aanvraag wenst men de zolderruimte om te vormen tot een studio. Om een hogere verdiepingshoogte te voorzien voor deze extra woonentiteit worden zowel de kroonlijst als de nok verhoogd. Deze verdere volume-uitbreiding is niet aanvaardbaar.

De bestaande dakkapellen in de voor- en achtergevel worden vervangen door drie nieuwe dakkapellen. De nieuwe dakkapellen houden telkens een afstand van 1,0m ten opzichte van de perceelsgrenzen waardoor er geen negatieve gevolgen voor de privacy en de bezonning van de naastgelegen percelen wordt gegenereerd. Daarnaast blijven de schuine dakvorm en de kroonlijst duidelijk leesbaar. Het toevoegen van dakkapellen kan gunstig geadviseerd worden.

Geoordeeld wordt dat het maximaal toelaatbare volume en programma reeds bereikt is. Een uitbreiding van aantal wooneenheden of volume is niet aanvaardbaar aangezien hierdoor de draagkracht van het pand en de omgeving wordt overschreden. Daarom wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

De extra woonentiteit onder het hellend dak wordt in voorliggende aanvraag voorzien van een dakterras. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is een terras op het platte dak niet storend indien het terras, inclusief borstwering en toebehoren, zich bevindt binnen een denkbeeldige hoek van 45° gemeten vanaf de perceelsgrenzen. Dit is in de voorliggende aanvraag niet het geval waardoor het terras strijdig is met artikel 13 van de bouwcode. Indien de aanvraag in aanmerking zou komen voor vergunning dient als voorwaarde te worden opgelegd dat het dakterras dient uitgevoerd te worden conform de bepalingen van artikel 13 van de bouwcode.

Visueel-vormelijke elementen
De bestaande gevel in roodbruine gevelsteen wordt in voorliggende aanvraag opgehoogd. Het opgehoogde gedeelte wordt voorzien in dezelfde roodbruine gevelsteen als de bestaande gevel. De dakkapellen in de voor- en achtergevel worden afgewerkt met wit plaatmateriaal en voorzien van wit buitenschrijnwerk. Het voorgestelde materiaalgebruik is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

De fietsparkeerbehoefte wordt bepaald door het aantal slaapkamers vermeerderd met 1. De fietsparkeerbehoefte bedraagt voor de bijkomende studio dus 1 (0+1). De doorrit ter hoogte van de linker perceelsgrens wordt in de bestaande toestand reeds benut als fietsenberging. Er wordt echter geoordeeld dat de ruimte te smal is om fietsen op een gebruiksvriendelijke manier te stallen conform artikel 29 van de bouwcode. Op de plannen staan geen fietsstalplaatsen aangeduid, het is ook onduidelijk hoeveel fietsen reeds in de doorrit worden gestald.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en de goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten