Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2020063046 |
Gegevens van de aanvrager: | Naser Abdullah met als adres Groenendaallaan 220 te 2170 Antwerpen |
Ligging van het project: | Groenendaallaan 122 te 2170 Merksem (Antwerpen) |
Kadastrale gegevens: | afdeling 40 sectie C nr. 35X2 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen van een meergezinswoning en toevoegen van 2 studentenkamers |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 18/7/1960: toelating (1974#3345) voor het oprichten van een appartementsgebouw.
Vergunde/vergund geachte toestand
- meergezinsgebouw;
- 3 bouwlagen onder plat dak;
- bouwdiepte van 15 meter over alle bouwlagen;
- inpandige terrassen achteraan;
- gevelafwerking:
Huidige toestand
overeenkomstig vergunde toestand met uitzondering van:
- stookplaats gewijzigd naar berging;
- hal achter garage;
- de balkons links achteraan kragen ongeveer 0,5 m uit van de achtergevellijn;
- gevelafwerking:
Gewenste toestand
- 4 studentenkamer op gelijkvloers en 1ste verdieping met behoud van de garage;
- buitentrap centraal in de achtergevel met bordes tussen de tuin en de eerste verdieping;
- inpandig terras 1ste verdieping opgenomen in binnenruimte;
- inpandig terras 2de verdieping uitgebreid door een centraal uitkragend gedeelte;
- openmaken keuken naar zitruimte op eerste en tweede verdieping;
- gevelafwerking:
Inhoud van de aanvraag
- vermeerderen van het aantal woongelegenheden: omvormen van berging (gelijkvloers) en 1 appartement (1ste verdieping) tot 4 studentenkamers;
- interne constructieve wijzigingen;
- plaatsen van een buitentrap vanop de eerste verdieping;
- uitbreiden van een terras op de tweede verdieping;
- wijzigen van de voorgevel.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
brandweer/ risicobeheer/ preventie | 15 juni 2020 | 6 juli 2020 | Voorwaardelijk gunstig |
Fluvius System Operator | 15 juni 2020 | 24 juni 2020 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen |
Onafhankelijke Diensten/ dienst Strategische Coördinatie/ Loketwerking/ Stadsloketten/ Huisnummeringsteam | 15 juni 2020 | 29 juni 2020 |
stadsontwikkeling/ mobiliteit | 15 juni 2020 | 29 juni 2020 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:
- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;
- de eigen aard van het betrokken gebied;
- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
zowel het aantal woonentiteiten als de volume-uitbreiding overschrijden de draagkracht van het perceel en de omgeving;
de bouwdiepte van de nieuwe uitpandige terrassen valt buiten het maximaal toegelaten bouwvolume;
de hoogte van de huurkamers op het gelijkvloers bedraagt slechts 2,50 meter;
de gezamenlijke leefruimte is niet direct toegankelijk voor de studentenkamers op de gelijkvloerse verdieping;
er wordt geen gemeenschappelijke afvalberging voorzien;
er is geen dimensionering van de put aangegeven op de plannen.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag betreft het omvormen van een meergezinswoning met twee appartementen naar een gebouw met één appartement en 4 studentenkamers. Deze functies zijn in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften en in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de straat.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
Het deel van de Groenendaallaan waar het gebouw zich in bevindt, kenmerkt zich door hoofdgebouwen van 3 bouwlagen hoog met een bouwdiepte van 15 meter, zo ook het vergunde, bestaande volume. De aanvraag voorziet het toevoegen van uitpandige terrassen op de 1ste en de 2de verdieping en een buitentrap. De terrassen en bijhorende buitentrap bevinden zich buiten het maximaal aanvaardbaar bouwvolume. Ze zijn daardoor onverenigbaar met artikel 6 en artikel 10 van de bouwcode en met een goede ruimtelijke ordening. De aanvraag dient daarom geweigerd te worden.
De aanvraag beoogt daarnaast een vermeerdering van het aantal woongelegenheden. Door de realisatie van de studentenkamers op de gelijkvloerse en eerste verdieping stijgt het aantal woonentiteiten waardoor de densiteit van het perceel en de druk op de omgeving op onaanvaardbare wijze toeneemt en de draagkracht overschreden wordt. ook omwille van het te dense programma dient de aanvraag geweigerd te worden.
Visueel-vormelijke elementen
De voorgevel is opgebouwd uit witte gevelsteen en werd in het verleden reeds zonder vergunning op de verdiepingen voorzien van ramen in wit aluminium. Deze aanvraag voorziet een volledige vervanging van het buitenschrijnwerk in de voorgevel door nieuw aluminium buitenschijnwerk. Het schrijnwerk op de eerste en tweede verdieping wordt verlaagd tot de vloerpas, waarbij een borstwering met spijlen voorzien wordt over de volledige breedte van de raampartijen. De betonnen kroonlijst met similibezetting werd in het verleden reeds zonder vergunning voorzien van witte beplanking. De gelijkvloerse afwerking met leisteen en plint uit blauwe hardsteen blijft bewaard.
In de achtergevel worden vier nieuwe schuifdeuren voorzien in aluminium. De terrassen worden voorzien van een borstwering met spijlen. De volledige achtergevel wordt voorzien van isolatie en afgewerkt met pleisterwerk.
De toegepaste materialen en de nieuwe onderverdeling van de voorgevel en de wijzigingen in de achtergevel zijn in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel en kunnen bijgevolg positief beoordeeld worden.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Het omvormen van de gelijkvloerse bergruimtes tot studentenkamers kan omwille van diverse redenen niet gunstig geadviseerd worden.
Ten eerste zijn de gezamenlijke verblijfsruimte, badkamer en keuken op de 1ste verdieping slechts voor deze kamers bereikbaar via de gemeenschappelijke trappenhal waar ook door het bovenliggende appartement gebruik van maakt. Dit is strijdig met artikel 25 van de bouwcode dat stelt dat alle ruimten die onderdeel vormen van een woning, met uitzondering van garages, fietsstalplaats of bergplaatsen, één aaneengesloten geheel dienen te vormen binnen een meergezinsgebouw of gemengd gebouw met meer dan 2 woningen. Hier kan in functie van woonkwaliteit niet op afgeweken worden.
Ten tweede hebben de nieuwe verblijfsruimtes op de gelijkvloerse verdieping een plafondhoogte van slechts 2,50 meter. Dit is niet conform artikel 21 van de bouwcode dat een minimale vrije hoogte voor verblijfsruimtes oplegt van 2,60 meter. Deze minimale hoogte is essentieel om te garanderen dat er op een gezonde en kwalitatieve manier verbleven kan worden in de studentenkamer.
Het supprimeren van de bergruimtes op het gelijkvloers in functie van twee studentenkamers vermindert daarenboven de woonkwaliteit van het appartement op de tweede verdieping dat hiervan gebruik maakte. Ook kan dat appartement geen gebruik (meer) maken van de tuin. Het is in functie van wooncomfort aangewezen om de tuin eerder toegankelijk te maken voor een zelfstandige woning die het hele jaar bewoond wordt, dan voor studentenkamers waar eerder beperkt in verbleven wordt.
Daarom is het aan te bevelen om de gelijkvloerse verdieping te integreren bij het vergunde appartement op de 1ste verdieping.
In de aanvraag wordt geen voldoende grote afvalberging voorzien. Volgens artikel 26 van de bouwcode moeten gebouwen met minimaal 4 entiteiten een gemeenschappelijke afgescheiden ruimte voor afvalverzameling hebben die voorzien wordt van verluchting. De netto-vloeroppervlakte dient minimaal 4 vierkante meter te bedragen. Dergelijke afvalberging is essentieel om voldoende wooncomfort te creëren.
Studentenkamer 3 en 4 werden niet voorzien van een eigen lavabo met stromend warm en koud water en voldoet daarmee niet aan de bepalingen van de wooncode die toeziet op de kwaliteit van studentenkamers. Bij eventuele vergunning zou het voorzien van deze lavabo’s opgelegd worden als voorwaarde voor vergunning.
Ten slotte wordt opgemerkt dat de inhoud van de septische put niet vermeld is op de plannen. Volgens artikel 43 van de bouwcode is het verplicht een septische put te plaatsen met een minimale inhoud van 3.725 liter. Het voorzien van dergelijke put zou dan ook opgenomen moeten worden als voorwaarde voor vergunning indien een vergunning verleend zou worden.
Omwille van deze onverenigbaarheden wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging. De parkeerbehoefte bij studentenkamers bedraagt 0,25 plaatsen per kamer in centrumschil. Er zullen 4 kamers ingericht worden. De parkeerbehoefte bedraagt 1.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het bijkomend aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
Voorliggende aanvraag heeft betrekking op een pand met een perceelsbreedte van minder dan 8 meter. Er is reeds één autostaanplaats aanwezig voor het bovenliggende appartement waardoor geen extra staanplaats toegevoegd kan worden.
|
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 0.
Het aantal ontbrekende parkeerplaatsen bedraagt 1. De berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project kan verminderd worden met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. 1 van de 2 woningen worden verwijderd. De parkeerbehoefte van deze woning die werd afgewenteld op het openbaar domein is 1. Deze kan dus in mindering worden gebracht.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus niet van toepassing.
|
Fietsvoorzieningen:
De fietsparkeerbehoefte wordt bepaald op het aantal studentenkamers. Per studentenkamer dient er 1 fietsparkeerplaats voorzien te worden.
Er is voldoende plaats in de garage om 4 fietsen te stallen.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 19 mei 2020 |
Volledig en ontvankelijk | 15 juni 2020 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 14 augustus 2020 |
Verslag GOA | 28 juli 2020 |
naam GOA | Katrijn Apostel |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.