2020_CBS_06572 - Omgevingsvergunning - OMV_2020050209. Vooruitzichtstraat 15. District Borgerhout - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          05/05/1986: vergunning (179#8760) voor het vernieuwen van een winkelpui;

-          17/03/1954: toelating (179#2811) voor een verbouwing.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          meergezinswoning met drie wooneenheden en handelsgelijkvloers;

-          bouwvolume:

• pand in gesloten bebouwing met drie bouwlagen onder vals mansardedak;
• totale bouwhoogte circa 13,9 m;
• met uitzondering van de open koer werd de volledige benedenverdieping dicht gebouwd;
• achterbouw met variërende bouwdieptes op de hoger gelegen verdiepingen;

-          gevelafwerking:

• rode gevelsteen;
• verdiepingshoge plint in bruine tegels;
• detaillering boven etalage in bruine aluminium profielen;
• gelijkvloerse verdieping voorzien van houten buitenschrijnwerk voor de poort en bruin aluminium schrijnwerk voor de etalage en winkeldeur, geen informatie beschikbaar met betrekking tot de verdiepingen;
• zonnetent boven inkom en etalageraam..

Huidige toestand

-          meergezinswoning met drie wooneenheden en handelsgelijkvloers;

-          bouwvolume:

• de volledige benedenverdieping werd dicht gebouwd;
• achterbouw met variërende bouwdieptes op de verdiepingen (afwijkend op de vergunde toestand);

-          gewijzigde gevelafwerking en -indeling:

• de terugsprong van de inkom werd weggewerkt, de nieuwe toegang werd voorzien in het gevelvlak;
• het etalageraam werd doorgetrokken tot op vloerniveau;
• geel/bruin gevelparament met detaillering in een lichtere steen;
• afwerking gevelpui conform vergunde toestand;
• buitenschrijnwerk in wit pvc;
• de zonnetent is enkel nog boven de etalageraam aanwezig.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning met vier wooneenheden:

• 2 één-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 44,15 en 67,80 m²;
• 2 twee-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 91,95 en 104,85 m²;

-          bouwvolume:

• achterbouw met variërende bouwdieptes per verdieping met een maximum van circa 25,0 m (afwijkend op de vergunde en bestaande toestand);
• patio’s op de gelijkvloerse en eerste verdieping;

-          gevelafwerking:

• geel/bruin gevelparament met detaillering in een lichtere steen;
• verdiepingshoge plint in blauwe hardsteen;
• buitenschrijnwerk en balustrade in zwartgrijs aluminium.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal wooneenheden na het supprimeren van de handelsfunctie;

-          ontpitten van het perceel;

-          aanpassen van de bouwdiepte en bouwhoogte van de achterbouw op de verschillende verdiepingen;

-          ophogen van de scheidingsmuren;

-          wijzigen van de gevelafwerking en de raamindeling.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  • Kenmerkende diepte voor woonfuncties op het gelijkvloers in het referentiebeeld is circa 17m. In voorliggende aanvraag wordt een diepte van circa 25m voorgesteld.
  • Kenmerkende diepte voor woonfuncties op de eerste verdieping in het referentiebeeld is circa 15m in een volume over de helft van de breedte van het perceel. In voorliggende aanvraag wordt een diepte van circa 25m voorgesteld waarvan de laatste 9m over de volledig breedte van het perceel.
  • Kenmerkend voor de openingen op het gelijkvloers aan de straatzijde is dat zij een hoogte hebben van circa 3m50. In voorliggende aanvraag wordt een hoogte van 2m59 voorgesteld.

• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:
  • De voorgestelde verhoging van de rechterscheidingsmuur houdt geen rekening met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw en tuin van de rechterbuur;
• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  • De kelder, waarin de fietsenberging en de ruimte voor afvalverzameling worden voorzien, heeft een verdiepingshoogte van slechts 1,70m;
• artikel 27 Open ruimte:
  • De volledige tuin (circa 40m²) wordt voorzien van een waterdoorlatende verharding, dit in tegenstelling tot de maximaal toegelaten 20m² voor verhardingen;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  • De fietsstalplaats in de kelder is onvoldoende toegankelijk;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  • Er wordt geen autostalplaats voorzien voor de extra woonentiteit;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  • De scheidingsmuren, welke gewijzigd worden, worden niet overal voorzien van een minimale opstand van 0,30 m ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak;
• artikel 40 Privaat geschieden rioolstelsel en afvoerleidingen:
  • Het gebouw wordt niet voorzien van een gescheiden rioolstelsel bestaande uit een droogweer- en een hemelwaterafvoer. Bovendien dient dit gescheiden rioolsysteem ook zo aangeboden te worden aan de straat;
• artikel 43 Septische putten:
  • Er dient een septische put met een minimale inhoud van 5300 liter voorzien te worden, de septische put die voorzien wordt is te klein.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

In de voorliggende aanvraag wordt de handel op het gelijkvloers omgevormd tot een vierde woongelegenheid. Een woonfunctie op het gelijkvloers is in overeenstemming met de kenmerkende woonfuncties in de Vooruitzichtstraat.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het gebouw betreft een hoofdbouw van drie bouwlagen en een mansardeverdieping aangevuld met een achterbouw ter hoogte van de rechter perceelsgrens. De bouwdieptes van de achterbouw variëren op de verschillende verdiepingen.

In voorliggende aanvraag wordt de achterbouw op de eerste verdieping circa 4m ingekort, maar tevens uitgebreid over de volledige breedte van het perceel over een diepte van circa 9m en op de tweede verdieping aanzienlijk opgehoogd.

Dit voorgesteld volume van achterbouw is niet kenmerkend voor achterbouwen van woongebouwen in het referentiebeeld zoals vastgesteld bij de toetsing aan de regelgeving.

Daarenboven creëert het aansluitingen welke een logische creatie van open ruimte in het bouwblok niet faciliteren, supprimeert het wenselijke doorzichten in het bouwblok én creëert het bijkomende blinde scheimuren waar niet tegenaan wordt gebouwd.

Dit is onaanvaardbaar.

Ook zorgt een achtergevel van 2 bouwlagen hoog, op circa 3m50 van de achterste perceelsgrens, voor onaanvaardbare zichten op de aanpalende percelen.

Ook dit is onaanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen

De bestaande gevel in geel-bruine baksteen en de mansardeverdieping afgewerkt met donkergrijze leien worden in de voorliggende aanvraag behouden.

Het bestaande buitenschrijnwerk wordt vervangen door schrijnwerk in zwart-grijze aluminium.

Ter hoogte van het gelijkvloers wordt de voorgevel afgewerkt met een verdiepingshoge plint in blauwe hardsteen, deze gevelwijziging wordt gunstig beoordeeld.

Wel wordt vastgesteld dat de dubbele deur op het gelijkvloers aanvaardbaar is als inkom van het woongebouw maar niet voor een raam van een slaapkamer in een stedelijke omgeving. De inkomdeur deze maat en ordonnantie geven is wenselijk. Een slaapkamer op het gelijkvloers is meer gebaat bij een raam dat meer privacy en geborgenheid biedt.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval voor de bovenste woongelegenheid in het voorliggend project, waardoor deze woongelegenhied onvoldoende wooncomfort biedt.

Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een éénslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met de stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten